Наталья Юрьевна, Денис Дмитриевич, рад приветствовать вас на нашем портале. И первый вопрос, который волнует современное общество: собственная зарубежная недвижимость на данный момент – это все еще экзотика?
Наталья Завалишина: На самом деле, сегмент зарубежной недвижимости для российского рынка – это элитное направление, и людей, обладающих объектами за рубежом, в процентном отношении не так много. Не стала бы говорить, что это экзотика, но то, что по-прежнему покупка зарубежной недвижимости – не массовое явление, это факт. Хотя сейчас уже очень многие интересуются, планируют покупку недвижимости за рубежом То есть рынок расширяется.
Денис Евсеев: Нет, зарубежная недвижимость – это уже не экзотика, а выгодный способ вложения капитала. Всё больше и больше российских граждан предпочитают виллу в Испании шести соткам недалеко от Мытищ. Мир становится всё более глобальным, границы всё более открытыми. Люди больше путешествуют, а, следовательно, у них возникает больше желания приобретать недвижимость в тех местах, где они отдыхали. Так же зарубежная недвижимость становится выгодными инвестициями.
Я выделяю два направления заинтересованности в зарубежной недвижимости: инвестиции с целью отдачи и сезонный отдых. Возможно, есть еще направления?
Наталья Завалишина: Еще некоторые совмещают покупку «для себя» и «с целью инвестиций». Таких вариантов немного, но они есть: можно купить, сдать в аренду, чтобы недвижимость приносила доход, а самому пользоваться этой недвижимостью 1-2 раза в год, отдыхая там. При этом все заботы, связанные с уборкой, подбором туристов и т.д. возьмет на себя управляющая компания того комплекса, где вы покупаете апартаменты или виллу.
Денис Евсеев: На самом деле, мотивов покупки зарубежной недвижимости много: профессиональные инвестиции, сезонный отдых, отдых летом жены и детей, пока муж работает, статусное приобретение, сдача в аренду, переезд на ПМЖ или же недвижимость для временной работы. Но преобладают действительно две основные причины приобретения зарубежной недвижимости: отдых и инвестиции. Зачастую, обе эти цели тесно взаимосвязаны, и покупатели преследуют одномоментно обе эти цели. Например, покупают 4 дома – один для себя, а 3 на продажу.
Можете сделать срез: в каких странах и городах лучше отдыхать, а в каких покупать недвижимость для последующей сдачи и, соответственно, получения прибыли? Что более выгодно для покупки заграницей: квартира или собственный дом?
Наталья Завалишина: Это достаточно сложно сделать в нескольких словах. Как правило, с целью инвестиций и получения дохода лучше приобретать недвижимость в крупных городах, где нет сезонности и где высокий туристический поток, высокая бизнес-активность. А отдыхать, соответственно, лучше у моря или на озерах. Есть исключения, в каждом конкретном случае мы очно обсуждаем данный вопрос с инвестором.
С моей точки зрения, лучше апартаменты, т.к. меньше затраты, а отдача достаточно высока. Большее количество потенциальных арендаторов готово арендовать апартаменты. Вилла – это более элитный объект, его лучше использовать для круглогодичного проживания.
Денис Евсеев: В каких странах отдыхать? Это дело каждого. Кому-то нравится шумные Ибица и Лазурный берег Франции, а кому-то спокойный отдых в Крыму. Главное, отдыхать там, где вам нравится, и где вы действительно отдохнёте. Выбор страны для отдыха зависит от многих факторов, где финансовый играет не последнюю роль. Критерий, где нравится отдыхать, там и нужно покупать недвижимость, не всегда верный. Кому-то нравится отдыхать в Турции, Египте, Дубае, но покупать недвижимость мы там не рекомендуем. Покупать недвижимость лучше там, где культура близка к нашей, европейской, где хорошая инфраструктура, низкая преступность, высокая надёжность сделки, где государство защищает частную собственность, где есть хороший послепродажный сервис, хорошее транспортное сообщение с Вашим основным домом. Так же, желательно покупать недвижимость там, где есть собственность на землю, т.к. в противном случае, могут быть проблемы в будущем. Лучше не покупать недвижимость, где есть спекулятивный спрос, и отсутствует конечный потребитель.
С точки зрения получения дохода, лучше выбирать, не дом или апартаменты, а страну. Например, вы всегда сможете получить доход от недвижимости на Кипре, во Франции, Испании, Панаме, США. Желательно покупать недвижимость сразу с управляющей компанией, которая будет заниматься эксплуатацией и сдачей в аренду вашей недвижимости. С точки зрения профессиональных инвестиций лучше вкладывать деньги во французские Альпы, покупая там, Шале, отели и рестораны Испании. Высоконадёжны инвестиции в Швейцарию, элитную недвижимость Кипра, некоторые проекты Австралии. Всегда в цене Лазурный берег Франции. Если говорить о коммерческой недвижимости – это Панама, где можно сдавать офисы в аренду и где низкие налоги. Также интересна коммерческая недвижимость Швейцарии и Германии. В CША интересна покупка готового бизнеса.
Имеет ли смысл комбинировать направления: с ноября по март на берегу моря живу я, а в остальной период квартира сдается. Не получится так, что приехав в ноябре, я обнаружу полный разгром и разруху?
Денис Евсеев: При сдаче в аренду Вашей зарубежной недвижимости, лучше доверить управление профессиональной управляющей компании, которая будет следить за помещением, убирать его, сдавать в аренду, осуществлять текущие платежи, платить за Вас налоги и гарантировать Вам стабильный доход. Эта услуга распространена во Франции и называется «leaseback». В некоторых других странах на некоторые объекты распространяется подобная схема. Но обычно, в подобное управление берётся элитная недвижимость.
У меня есть «мешок Денег». Давайте попробуем оценить риски: положить в банк под процент, купить квартиру в Москве и сдавать, купить недвижимость заграницей и тоже сдавать. Какие риски и сложности могут встретиться на каждом пути?
Наталья Завалишина: Самая лучшая стратегия – это диверсификация, поэтому какую-то часть целесообразно положить в банк, купить какую-то квартиру в Москве и купить недвижимость за рубежом. Обычно, минимальные риски дают и минимальную доходность, поэтому, если говорить о минимизации рисков, то самое надежное, с моей точки зрения, – положить деньги в банк. Но проценты позволят лишь покрыть инфляцию, особой доходности не дадут. Что касается покупки квартиры в Москве или за рубежом – здесь надо смотреть, что делать. Возможно, каждый из этих вариантов будет более доходным. Вопрос, в какой степени строительства находится проект, насколько его выгодно можно сдавать после сдачи, привлекался ли ипотечный кредит и т.д. Просто оценить, что выгоднее, не зная конкретных предложений, довольно сложно.
Денис Евсеев: Всё зависит от того, сколько денег в Вашем мешке. Допустим, $500 000 это та сумма, на которую можно и купить неплохую квартиру в Москве, и за рубежом. Банк мы сразу не будем рассматривать, т.к. банки предлагают обычно кредиты под 9-12% при реальной инфляции в нашей стране более 15% в рублях, а как будут себя вести иностранные валюты, никто не может прогнозировать. Поэтому это не выгодно. Покупать квартиру в Москве для сдачи тоже не выгодно, т.к. она будет окупаться не менее 12 лет, а то и все 15. Что не интересно. Жилая зарубежная недвижимость только на сдачу будет обладать теми же показателями. Где-то больше, где-то меньше. Более того, курортная недвижимость будет сдаваться только в сезон, а не круглый год, как в Москве. Хотя интересны французские Альпы по схеме «leaseback», но там срок окупаемости тоже будет 15 лет. Поэтому остаётся коммерческая и торговая недвижимость. За полмиллиона долларов в Москве сложно найти достойный офис или магазин на продажу. Как вариант, возможна покупка квартиры на первом этаже на проходных улицах с переводом её в нежилой фонд с последующей сдачей в аренду. Тогда срок окупаемости будет 8 лет. Но эта процедура займёт много времени и требует большой «головной боли». За эти деньги лучше взять офис в Панаме. Это будет офис где-то 108 м2. Сроком окупаемости 8 лет. Или же купить готовый бизнес в США. Самое главное, вы должны понимать, что ваш доход будет напрямую зависеть от того, сколько времени вы готовы тратить на этот бизнес. Если вы не хотите тратить на него никакого времени – то лучше банк, если времени чуть-чуть – то квартира в Москве, если больше – то офисная недвижимость в Панаме, если ещё больше времени – то готовый бизнес. Всё зависит от вашего времени и от степени вашей компетентности в инвестиционных вопросах. Увеличение дохода требует большего профессионализма и больше времени. Также, чем выше предполагаемый доход, тем выше риски. Конечно, квартира в Москве – это беспроигрышный вариант, но и прибыль здесь очень маленькая. Если только рассчитывать на долгосрочную перспективу и веру в рост стоимости недвижимости с последующей реализацией.
Какие юридические сложности могут подстерегать покупателя зарубежной недвижимости? Существует ли страхование сделок или какие-то гаранты чистоты сделки?
Наталья Завалишина: Если сделка происходит с надежными компаниями или застройщиками, то риски минимальны. Особенно в отношении объектов первичного рынка. В принципе, покупать недвижимость за рубежом, с моей точки зрения, особенно в странах Западной Европы, более надежно, чем в Москве. Всю историю объекта знает нотариус, он ведет сделку и, если что не так, – отвечает своей репутацией. Поэтому таких проблем, как проверка юридической чистоты, там просто не существует.
Денис Евсеев: Всё зависит от страны. В разных странах – разные риски. Это зависит от уровня культуры в стране и от её правового режима. Поэтому мы не рекомендуем покупать недвижимость в странах не европейской культуры, т.к. там риски выше. Страхование сделок есть, но только в цивилизованных странах, например во Франции.
Если у меня уровень секретности не позволяет выезжать за рубеж, а жена с тремя детьми не прочь летом полюбоваться океанскими закатами на собственной вилле, могу ли я купить зарубежную недвижимость, не выезжая из страны? Только за полную сумму или ипотечные кредиты тоже возможны?
Наталья Завалишина: Это более чем возможно, достаточно только подготовить доверенность представителю в той стране, где будет производиться покупка. С ипотекой сложнее, но, в принципе, и это решаемо, все зависит от страны, где приобретается недвижимость. Например, если объект покупается на Кипре, ипотечный кредит можно получить и в Москве.
Визы, загранпаспорта – все эти бюрократические проволочки навевают уныние. К тому же, иногда хочется пригласить родственников на свою фазенду (теперь уже не в переносном, а в полном смысле этого слова) – а им тоже нужны визы, приглашения. Можете добавить ноток оптимизма в эту картину?
Наталья Завалишина: Обычно, для этого делается пригласительное письмо от владельца недвижимости и заверяется у российского нотариуса. Затем лица, которых приглашают, идут с этим письмом и остальными документами в Консульство той страны, в которую их пригласили. Выезжать за рубеж дополнительно не требуется.
Денис Евсеев: В цивилизованные страны нужны визы. Если у вас есть там недвижимость, то получить визу проще. Вы можете проживать на территории Евросоюза 6 месяцев в году, если у вас есть недвижимость. Но визы не нужны в Черногорию и на Кипр. Поэтому Кипр с этой точки зрения – самый оптимальный вариант.
Как быть тем, кто плохо знает английский, но при этом хочет три-четыре месяца проводить в собственном доме на берегу океана под нежный шум прибоя? Можно ли найти русскоговорящую няню, обслуживающий персонал? Есть ли города за рубежом, где можно перекинуться парой русских словечек в магазинах и других общественных местах?
Наталья Завалишина: Все зависит от управляющей компании. Сейчас в большинстве случаев в связи с увеличением потока русскоязычных покупателей управляющие компании большинства комплексов держат русскоговорящий персонал. Поэтому такие услуги доступны на русском языке.
Денис Евсеев: Да – это Кипр, Болгария, Черногория, Украина (Крым). В остальных случаях будут случайные люди, которые знают русский. Хотя обслуживающий персонал в Турции, Испании, Египте иногда русский знает. Но круг вашего общения будет очень ограничен. В США есть целые кварталы русскоговорящих, но, как правило, это люди с другим менталитетом.
Наталья, я знаю, что Вы увлекаетесь большим теннисом, а Вы, Денис, являетесь заядлым виндсерфером. Где лучше корты – в России или за рубежом? А где хорошие волны? Как вообще с отдыхом и развлечениями на далеком морском берегу – аниматоры туда вряд ли заглядывают?
Наталья Завалишина: Достоинство многих зарубежных стран, в том числе европейских – это возможность играть на открытых кортах и зимой, например, в Италии, Черногории и многих других. В этом основное отличие. А что касается отдыха и аниматоров – все зависит от приобретаемых апартаментов, где он покупается: если это комплекс с полной развлекательной инфраструктурой, то там есть и развлечения для детей и взрослых.
Денис Евсеев: Всё зависит от страны. Где-то много развлечений, где-то нет. Здесь кому что нравится. Виндсерферы давно уже облюбовали Египет, Мальдивы, на Бали их даже многовато. Вообще, кататься можно в любой стране, где есть океан. Лично мне нравится Карибский бассейн.
И в конце – раз уж перешли «на личности» - если взять идеальную жизнь, где бы Вы хотели ее провести?
Наталья Завалишина: Я бы не хотела ограничиваться одним конкретным местом, хорошо везде понемногу. Но мне очень нравится средиземноморский регион, где нет суровой снежной зимы и слишком уж жаркого, палящего солнца.
Денис Евсеев: Лично мне хотелось бы иметь недвижимость в разных странах мира. В зависимости от настроения и времени года можно находиться в разных уголках планеты, а так же можно отправить туда родственников на отдых. Сегодня это более чем реально: в любой точке мира можно найти недвижимость по душе и по кошельку. В моих планах приобретение недвижимости в Италии, Карибском бассейне, на озере в Швейцарии, Болгарии, США, во Франции: на Лазурном Берегу и в горах.
Большое спасибо за интервью. Уверен, что теперь уровень просвещенности в вопросах зарубежной недвижимости станет значительно выше.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте