10 ноября на портале Realto.ru прошла интернет-конференция на тему: «Как сэкономить на аренде офиса». На вопросы посетителей портала отвечал Управляющий партнер компании Kingsland Денис Евсеев.
Первый вопрос был получен по электронной почте от Елены из Москвы.
Сейчас весь город увешан рекламой, что сдается помещение за 3-4 тысячи руб. в год рядом с ТТК. Это, конечно, отличное предложение, но есть сомнение, что тут что-то не так, поскольку подозрительно дешево. Как Вы думаете, на что обратить внимание при ведении переговоров с собственниками?
Как правило, в зданиях, которые рекламируют такие ставки аренды, существует много «подводных камней». Для сравнения – аренда качественного склада обходится в те же 3-4 тысячи рублей. По этой ставке Вам могут предложить либо офис - склад, либо помещение в состоянии под отделку (за Ваш счет), либо офис в промзоне у МКАДА без инфраструктуры с расстоянием 30 минут до метро.
Есть и вполне приличные (на первый взгляд) здания, но нужно смотреть глубже: указывая низкую ставку, собственник получает прибыль с обязательных дополнительных услуг, таких как завышенная плата за управление зданием, а чаще всего за навязанные эксклюзивные услуги провайдера, в разы превышающие среднерыночные.
При подсчете месячных расходов часто выходит дешевле арендовать бизнес-центр за 9000 рублей за кв.м. в год с конкурентоспособным провайдером, чем за 4000 рублей за кв.м. в год с навязанным «карманным» поставщиком телекомуслуг.
Алена Ивановна: Можно подробнее о «подводных камнях», и что вы думаете о таких вещах, как база по коммерческой недвижимости?
Существует ряд уловок собственников повышающих их прибыль при невысокой ставке аренды: эксклюзивный провайдер, который обходится в разы дороже рынка телекомуслуг; несоизмеримый коридорный коэффициент; завышенная плата за управлением здания - список очень длинный.
Есть и неприятности, которые собственник пытается утаить, чтобы получить арендатора. К примеру, он никогда не скажет о том, что соседнее здание будут через месяц ломать и вам придется два года ходить по стройке, о том, что он продает здание и через некоторое время Вам предстоит оспаривать заключенный договор аренды с новым собственником в суде, о том, что прямо перед зданием через месяц начнут прокладывать или расширять дорогу и Ваш тихий офис будет стоять прямо вдоль проезжей части.
По поводу баз недвижимости.
Как правило, если Вы не профессиональный игрок рынка, то с Вами будут работать компании, продающие просроченные или недействительные базы, заплатив за которые 5-10 тысяч рублей Вы собьетесь с ног в поиске офиса.
Алена Ивановна. Я не понимаю, зачем нужны брокеры, причем как по жилой недвижимости, так и по коммерческой. Какие вы риски берете на себя? Найти офис? Так сейчас половину бизнес центров пустует, и офис можно снять в 2 - 3 раза дешевле, чем полтора года назад. Так, что, на мой взгляд, брокер по коммерческой - вымирающая профессия.
Уважаемая Алена, именно сегодня брокер стал вдвойне нужнее и выгоднее. Раньше за подбор офиса необходимо было платить комиссию – сейчас же комиссии платит владелец здания, а будущий арендатор получает качественную услугу бесплатно. Брокер помогает найти здание, удовлетворяющее всем потребностям, и помогает разобраться в «ловушках» расставленных собственниками зданий, ведущих агрессивную рекламную политику.
Викторов Олег: Заканчиваю ВУЗ, по образованию экономист, думаю, что смог бы отлично продавать коммерческую и жилую недвижимость. Что надо для того, чтобы стать риэлтором?
Добрый день Олег. Многие относились к брокерскому бизнесу с предубеждением, что любой сможет им заниматься. Непрофессионалы пытались заниматься этим, в следствие чего стали появляться такие отрицательные понятия как «черный маклер», «черный риэлтор». Стать успешным брокером, как и успешным шеф-поваром, ресторатором, бизнесменом любого профиля может далеко не каждый. Необходимо призвание, хорошее образование, знание рынка, опыт, вера в себя, твердое желание, интерес, дар убеждения и целеустремленность.
Желаю удачи.
Викторов Олег: Как этому всему научиться? У меня есть знакомый, который пошел работать стажером в крупную контору, три месяца он выполнял поручения типа "принеси-подай", получал 3000 рублей в месяц, в итоге плюнул и ушел в другую сферу.
Олег, Ваш знакомый неправильно составил трудовой договор. Если Вы хотите работать в серьезной компании за достойные деньги необходимо ответственно подойти к выбору работодателя и заключения трудового договора.
Петров-Водкин: Добрый день. Сейчас много помещений по низким ценам и с арендными каникулами. Но я боюсь, что сняв такое помещение и перевезя туда офис, через полгода я попаду на резкое повышение арендных ставок. Как обезопасить себя от таких ситуаций?
Добрый день. Обезопасить поможет только правильный договор аренды, в котором Вы пропишете защиту от всех опасений. К сожалению, многие арендодатели, рекламирующие низкие ставки пытаются навязать арендатору краткосрочные договоры, по которым действительно через 11 месяцев Вы можете стать заложником ситуации описанной Вами.
Петров-Водкин: Те, у кого я узнавал, заключают договор сроком на 6 месяцев. Вернее, с условием, что каждые 6 месяцев они имеют право пересматривать арендную ставку.
Можете назвать средние цены на офисы в пределах 3 станции от кольца, северная сторона Москвы, без витрин и парадных входов?
Мы не рекомендуем входить в договоры сроком менее 3 лет. Пересмотр ставки аренды рекомендуем прописать в договоре не чаще одного раза в год, но не более чем на 15 процентов. Приличные офисы класса В на севере Столицы можно арендовать по ставке 13-19 тысяч рублей за кв.м. год
Петров-Водкин: Да, и вдогонку вопрос. Наш арендодатель не хочет снижать стоимость аренды - мы платим явно выше, чем сейчас предлагают. Аргумент у них простой: не нравится - съезжайте. Есть ли у нас какие-то рычаги давления? Переезд - штука дорогая.
Необходимо провести ультимативные переговоры с указанием конкретного адреса и ставки аренды бизнес-центра, который Вам подходит для переезда. В случае отказа идти на снижение цены, предпринять попытку пообщаться непосредственно с владельцем здания, который будет лишен части прибыли управляющей компанией после Вашего отказа от помещений. Если это не удастся – переезжать в указанный бизнес-центр. Главное правильно заключить договор, учитывая все прошлые ошибки.
Вопрос получен по электронной почте от Светлаковой Арины: Снимали помещение в бизнес-центре, качество обслуживания оставляло желать лучшего... Сейчас пришли к выводу, что надо срочно съезжать, поскольку много вакантных площадей появилось. Хочу найти небольшой офис в центре, возможно, в жилом доме. Какие плюсы и минусы у такого офиса? Дороже он или дешевле, чем офис в БЦ?
Здравствуйте, Арина. Самое главное - офис в жилом доме может быть не менее проблемным. Помимо некачественного обслуживания к Вашему списку прибавится зависимость от настроений обитателей дома, отсутствие, пусть даже не блещущей умом охраны. Ставка аренды в жилом доме может соответствовать ставке бизнес-центра, идентичного по параметрам.
Рекомендуем попробовать сдать излишки площади в субаренду и провести беседу с управляющей компанией.
Серёга: Мы хотим снять помещение под кухню, готовить обеды для офисов. Но никто не хочет нам сдавать, даже когда мы обещаем сами сделать вытяжку и договориться с вывозом мусора. Что посоветуете?
Уважаемый Сергей. Рекомендуем Вам попытаться арендовать помещения у комбинатов, производящих продукты питания, либо прикрепиться к бизнес-центру, открыв столовую для сотрудников и арендаторов
Вопрос получен по электронной почте от Сергея: Есть ли сейчас возможность арендовать офис, например, 30-40 квадратных метров. Кабинет генерального директора переговорная. Просто бизнес позволяет сотрудникам работать дома, но все равно есть необходимость проводить переговоры?
Добрый день, Сергей. Есть профессиональные арендодатели, специализирующиеся на сдаче в аренду маленьких представительских блоков или просто переговорных комнат. Как правило, офисы сдаются «по системе все включено»: аренда, услуги ресепшн и секретаря. Но, необходимо учесть, что ставка в таких бизнес-центрах при пересчете на квадратный метр гораздо выше рынка.
Вопрос получен по электронной почте от Сергея: Денис, правильно я понял, что можно снять помещение вместе с услугами секретаря? Получается, что я смогу сэкономить на зарплате?
Да это так. Но не говорите Вашему секретарю, кто Вам подсказал (шутка).
Сергей Смирнов: День добрый! Каким образом переводится жилой фонд в нежилой?
Есть ли какие льготы по этому вопросу? И могу я свою квартиру на 1 этаже перевести в нежилой фонд?
Вы должны обратиться в МВК на Газетном переулке, которая ведет подобные дела. Процедура довольно долгая и сложная, требует большого объема документов и много времени. Запаситесь терпением. Удачи.
Сергей Смирнов: Спасибо за ответ. Скажите, а имеет вообще смысл такой перевод? Я хочу открыть магазинчик. Или проще будет снять палатку?
Если речь идет о помещении, которое Вам не принадлежит, то лучше арендовать помещение с готовыми документами для Вашего рода деятельности.
Сергей Смирнов: Я именно о том, чтобы перевести жилое в нежилое. От свекрови осталась однушка, думаю, что с ней делать. Собираюсь заняться торговлей всякими мелочами, типа "все по 50 р", нужно решить, снимать ли палатку, либо переводить свою однушку в нежилой фонд?
Необходимо провести анализ наилучшего использования, оценить район, выявить потенциальных клиентов. Возможно, дороже и эффективнее можно сдать в аренду, как жилье или под фитнес-центр, или под бытовые услуги, а затем уже принимать решение по переводу в нежилой фонд.
Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland: Я благодарен всем читателям и участникам конференции. Если у вас остались какие-то вопросы или нужна консультация в сфере недвижимости, буду рад Вашему звонку или письму в нашу компанию.
Комментарии
(0)#