24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика

Массовое невозвращение корпоративных кредитов привело к такой же массовой экспроприации залогов. Банки в одночасье становятся хозяевами самых различных предприятий, всевозможной техники, свинарников, разнообразной недвижимости, продовольствия, промтоваров и прочего имущества - всего того, что оформлялось в залог под кредиты. Чтобы не держать все это добро на балансе и списать невозвращенные кредиты, банкиры создают дочерние фирмы, в которые переводят все это имущество. Что дальше с ним делать - мало кто знает. Нерешение вопроса грозит массовым банкротством предприятий, отданных за долги. Ими надо управлять, а для этого нужны кадры и знание соответствующей специфики. И банкам необходимо весь этот поток добра превратить обратно в деньги, особенно сейчас, когда банковская система стоит на пороге очередного кризиса. Что сейчас происходит и каким образом решается проблема, "РБГ" рассказал генеральный директор "Центра управления ипотечной задолженностью", ответственный исполнитель Межрегиональной антикризисной системы сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ) Владимир Лопатин.

- Владимир Андреевич, что нам грозит, если банкам не помогут решить проблему залогов?

- Во-первых, банкам уже помогают. Это и принятие в самом конце прошлого года нового Федерального закона N 306-ФЗ, который целиком посвящен упорядочиванию и в основном упрощению процедур обращения взыскания на предметы залога по кредитам. Помощью станет и увеличение капитализации банков с применением различных государственных бумаг. Главная проблема для банков сегодня - это как раз недостаточность собственного капитала из-за необходимости резервирования средств по проблемным ссудам, по которым невозможна оперативная реализация залогов.

В ту же сторону были направлены изменения в Положение ЦБ N 254-П, тоже принятые перед новогодними каникулами. Реструктуризация кредита теперь, на период кризиса, не меняет качества кредита и, следовательно, не требует дополнительного резервирования. Не считается теперь плохим и кредит, выданный на погашение ранее взятого кредита, в том числе проблемного. Что же касается звучащих сегодня призывов "конкретной" помощи, то есть финансовой, посредством, например, скупки проблемных долгов государством, в том числе долгов обеспеченных, либо скупки самих обеспечений за государственные деньги, то лично я в это не верю. Кризис всерьез подсушил не только банковские капиталы, но и казну. Что будет, если этого не будет? Полагаю, ничего страшного. Прошедшие три квартала кризиса показали, что запас прочности у нас приличный.

- Какие схемы реализации залогов существуют сегодня и какие необходимы банкам, чтобы не утонуть в этом огромном количестве скапливаемого имущества?

- Схемы реализации - вполне традиционны. Продажа. Продажа с дисконтом. Продажа в рассрочку, в кредит. Что тут еще придумаешь? Должен сказать, что последняя схема зримо набирает обороты в последнее время. Особенно в отношении типовых залогов, например жилья. Последняя ласточка в ряду банков, предложивших такие программы, - ВТБ24. Залоговую квартиру в этом банке можно купить теперь с кредитом. И не просто с кредитом, а с кредитом на старых условиях, со ставкой 10-11% годовых. А вот чего действительно не хватает, так это нормальных схем удержания залогов до лучших времен. Появилась тема закрытых паевых фондов: кредитных, ипотечных. Долго согласовывали ее с ФСФР. Согласовали. Запустили. Зарегистрировали около десятка кредитных фондов, куда банки, разгружая свои балансы, высвобождая капитал, уменьшая резервы, "сгружали" проблемные залоговые кредиты, получая взамен ценные бумаги - инвестиционные паи этих фондов. И что? ЦБ, говорят, уже присматривается: не прихлопнуть ли это дело на корню. Дескать, никаких реальных проблем с долгами эта схема не решает, а лишь камуфлирует текущую ситуацию и неправомерно избавляет банки от нагрузки на капитал.

- Какая законодательная поддержка необходима?

- Хорошо будет, если будут соблюдаться нынешние законы. Нарастающим потоком идет информация от банков о том, что суды под различными предлогами отказываются даже принимать к рассмотрению дела по взысканию ипотеки с физических лиц. А чего стоит челябинская история, когда банки уже получили залоговое жилье себе на баланс, но не могут его освободить от прежних владельцев? Потому что местные суды, получив, конечно же, сигнал от местных властей, не удовлетворяют иски на выселение, требуя от банков предоставления подменного жилья. Как будто бы не местные власти и отвечают за формирование маневренного фонда для этих целей. Много ли стоит такой залог с "урезанным" пониманием права собственности на него? И со своеобразным пониманием права и правового государства в нашей стране? Вот это бы подправить...

- С каким дисконтом сегодня приходится реализовывать имущество?

- Если говорить на близкую мне тему - жилье, заложенное по ипотеке, - то здесь должен сказать, что возможные дисконты уже в основном исчерпаны общим падением цен на жилье (25-35%). Во многих случаях это привело к тому, что вырученная от продажи залога сумма не покрывает даже остатка ссудной задолженности, не говоря уже о набежавших процентах и неустойке. Опускаться еще ниже? Тут возникает множество проблем. Начиная с естественного сопротивления заемщика, у которого и квартиры не будет, и кредитный "хвост" еще останется на долгие годы. И кончая трудностями со списанием этого самого "хвоста", если взыскать его все же не удастся.

- Поэтому зачастую банки не торопятся с продажей залогов в ожидании лучших времен?

- Конечно, с точки зрения "чистой экономики" аренда того же жилья не может рассматриваться как доход банка, вступившего во владение. Стоимость аренды в пересчете на стоимость, "замороженную" в объектах жилой недвижимости, в лучшем случае дает 5% годовых. Ресурсы же обходятся банку существенно дороже. Но если через год-другой жилье подорожает, то ситуация будет не такой уж мрачной. Так что единого рецепта "продавать - не продавать", наверное, не существует. Каждый принимает для себя решение сам, с учетом многих обстоятельств дела. Если же все же оставлять, то главная проблема здесь, пожалуй, налоги. 2,2% в год налога на имущество плюс налоги на доходы от аренды - солидное обременение, от которого, конечно же, хотелось бы избавиться. Благо способы имеются. Это те же ЗПИФы, только не кредитные, а фонды недвижимости. Не являясь юридическими лицами по российскому законодательству, ЗПИФы освобождены от всех видов налогов, пока имущество (и деньги) находятся в составе фонда. Опять же баланс банка разгружается от непрофильных активов. Поговаривают о намерениях ЦБ разрешить банкам учитывать сами эти непрофильные активы (недвижимость) в составе собственного капитала, столь недостающего большинству участников рынка. Тоже решение.

- Появятся ли на рынке компании, которые станут профессионально заниматься реализацией залогов?

- И будут создаваться, и уже создаются. Все определяется спросом. А спрос имеется. Непрофильный актив на балансе банка - это ведь, кроме всего прочего, и непрофильная морока с ним: инвентаризация, обслуживание, поиск арендаторов, сбор долгов по арендной плате и т.п. Стало быть, либо банку у себя создавать новое подразделение, либо отдать на аутсорсинг профессионалам. Полагаю, многие будут выбирать последнее как более эффективное.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(1)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: