Москва потеряла на складах

Кризис не сильно отразился на стоимости аренды складских помещений – нужда в хороших складах не уменьшилась. Тем не менее в рейтинге городов с самой дорогой индустриальной недвижимостью Москва опустилась на одну строчку и занимает 15-е место. Правда, эксперты считают, что дешевизна российских складов связана с их низким качеством.

Район лондонского аэропорта Хитроу уже восьмой год подряд является самой дорогой точкой мира для аренды индустриальной недвижимости. Такие данные представляет очередное исследование «Индустриальная недвижимость мира», ежегодно публикуемое консультантами в области недвижимости Cushman & Wakefield. В среднем же стоимость аренды 1 квадратного метра лондонской складской недвижимости обходится в 185 евро в год.

Второе место в рейтинге занимает Токио, где квадратный метр стоит 179 евро. Потесненная японцами столица Ирландии опустилась на третье место – 157 евро. Женева и Сингапур заняли, соответственно четвертое (144 евро) и пятое (139 евро за 1 кв. м) места, недвижимость в этих городах по сравнению с прошлыми годами просто взлетела в цене. Москва оказалась лишь на 15-м месте. Метр индустриальной недвижимости здесь стоит всего 99,1 евро. Годом ранее место было 14-м. Любопытно, что Москву обогнал Киев, прыгнувший по сравнению с прошлым годом с 25-го на 13-е место (106 евро за кв.м в год). Нью-Йорк в этом году даже не попал в список 50-ти городов с самыми дорогими складами.

Не слишком отличается картина и в аналогичном исследовании «Highlights Industrial» международной консалтинговой компании Colliers International. Здесь Москва занимает 11-е место, а средняя стоимость аренды складских помещений оценивается в 115 евро за 1 кв. м. На первом месте среди городов с самыми дорогими складами оказался Токио (201 евро за 1 кв. м в год), за ним следует лондонский Хитроу (161 евро за 1 кв. м), потом Осло (146 евро), Гонконг (139 евро) и Женева (131 евро).

Несмотря на то что в российской столице всегда отмечается дефицит складских помещений, все познается в сравнении, объясняют эксперты. В Европе, отмечает руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов, гораздо меньше свободной земли – всё уже застроено, большой дефицит площадей и, чтобы нивелировать спрос, растут ставки. В Москве земли намного больше, есть большое количество старых производственных площадей даже в «дорогих» районах.

«Москва – очень перспективный рынок индустриальной недвижимости, – комментирует результаты исследования Рябов. – С 2004 года запущено очень много проектов. Каждый год наращиваются темпы строительства индустриальной недвижимости, так, в 2007 году было построено 1 млн кв. м площадей, в 2008-м – еще 500 тысяч, в 2009 году ожидается ещё дополнительных 600 тысяч метров».

В связи с кризисом цены падают, но не слишком быстро, что связано с трудностями переездов арендаторов с места на место: нужно много затрат на стеллажи, специальное складское оборудование, на системы управления складом, наём персонала и прочее. Поэтому часто текущие арендаторы просто передоговариваются о более низких ставках со своими арендодателями, и у них это получается. «Цены аренды упали почти на 15%, и девелоперы согласны сдавать свои площади на 3–5 лет, когда раньше заключить договор меньше чем на 5–7 лет было невозможно», – комментирует руководитель отдела исследований промышленной и складской недвижимости CB Richard Ellis Байрам Карлиев.

Но Москве есть куда расти – количество квадратных метров на человека гораздо меньше, чем, например, в Англии. Хромает и качество – найти хорошие складские помещения очень тяжело. «На сегодняшнем рынке представлены лишь единицы качественных складов. Их очень не хватает», – замечает директор отдела исследований агентства недвижимости Jones Lang La Salle Владимир Пантюшин. Склады напрямую не дают доходов, их надо содержать. Поэтому оборудованных складов с обслуживающим персоналом мало. «Компании даже вынуждены задумываться о самостоятельной постройке складских помещений, так как места для продукции зачастую нет. Хранить приходится в неприспособленных помещениях, а зачастую даже на торговых площадях, но это невыгодно, так как торговая недвижимость всегда дороже складской», – отмечает Пантюшин.

Также, по мнению Рябова, в России росту рынка индустриальной недвижимости мешает более сложный процесс девелопмента, чем в Европе. В Европе полный цикл девелопмента – 1 год, в Канаде, для примера, стройка проходит в течение полугода, в Турции – 3 месяца. В Москве из-за бюрократии и многочисленных юридических проволочек строительство затягиваться до 3 лет. «Почти каждый западный девелопер сталкивается с большим количеством бюрократических проблем, строительство затягивается, экономика проекта становится другой – значительно больше из-за взяток и простоев. Это приводит к вынужденному повышению арендных ставок», – объясняет эксперт.

Остальная Россия

Ещё хуже дела обстоят в регионах. Снижение потребительской активности в связи с кризисом стало причиной замедления роста складского рынка в Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове. Компании-съёмщики теперь сворачивают планы расширения по регионам, концентрируясь на двух столицах. «Рынок индустриальной недвижимости России в значительной степени сопротивлялся замедлению до последнего квартала 2008 года», – признаётся в докладе Cushman & Wakefield. Но в 2009 год ожидается падение арендных ставок по всей стране.

Зато впервые за долгое время оставшиеся клиенты получают возможность снять качественный склад. «До четвертого квартала 2008 года доля незанятых складских площадей в России была фактически нулевой», – говорится в исследовании рынка индустриальной недвижимости международной консалтинговой компании CB Richard Ellis. Однако к концу года она возросла до 3%. По предположению CB Richard Ellis, даже с существенно более низкими ставками, чем в предыдущие годы, доля неарендованных помещений в России может подняться в 2009 году на 10% или более, так как арендаторы испытывают финансовые трудности, заставляющие их возвращать на рынок все неиспользуемые площади.

Остальной мир

Наибольшая активность в развитии рынка индустриальной недвижимости в последние годы характерна для страны Восточной Европы. Если в большинстве стран мира в 2008 году, по данным Cushman & Wakefield, средние показатели роста арендных ставок снизились с 6,1% (уровень 2007 года) до 2,4%, но темпы роста ставок в Центральной и Восточной Европе в 2008 году почти не сократился, составив 6,7 %. В Польше в 2008 году проценты за аренду и вовсе выросли на 28%, в Украине – на 25%.

Руководитель направления индустриальной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы, Cushman & Wakefield Фердинанд Хлобил считает, что «главной движущей силой такого роста стал сдвиг производства и дистрибуции с Запада на Восток». По его прогнозам, такая тенденция получит продолжение, так как потребительский рынок в странах Восточной Европы еще имеет большой потенциал для роста.

«Восточная Европа растет сейчас во всех сегментах», – подтверждает Карлиев. «Как и в США происходит смещение производства в Китай и Индию, так Чехия Польша, Румыния и прочие страны восточной Европы получают на своей территории производство, ввозимое из западной Европы», – комментрирует Пантюшин. Переводить туда производство выгодно, так как в странах Евросоюза хорошо работают системы страховки, льгот, товар может спокойно пересекать границы. Впрочем, аналитики подразделения Knight Frank Global предсказывают скорое торможение развития восточноевропейского рынка. Складские рынки, говорится в отчете международной консалтинговой компании, которые до осени 2008 года были в начале подъема, а к весне 2009 оказались на пике насыщения; можно ожидать, что в ближайшее время эти рынки ожидает спад.

Впрочем, исследователи Colliers International отдают пальму первенства азиатскому рынку индустриальной недвижимости. <<Азиатско-Тихоокеанский регион продолжает быть самой растущей областью в мире, однако рост замедлился во второй половине 2008>>, отмечает в отчёте вице-президент Market and Economic Research Colliers International Росс Мор.