24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика

Впервые за долгие годы Варшавское шоссе в Москве и Подмосковье лидирует по кодичеству упоминаний в новостях не только в разделе «пробки на дорогах». Относительно малопопулярное для коттеджного строительства, постоянно загруженное, загазованное направление вдруг стало одной из потенциально новых границ Москвы. Проект включения в столицу 144 000 га, что увеличит размеры города почти в 2,5 раза, приковал внимание как к Варшавскому, к Киевскому (другая граница), так и к Калужскому шоссе.

Сразу возникли вопросы: что будет с рынком жилья. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в ближайшее время – ничего особенного. Возможно, эмоциональный всплеск и подвигнет продавцов вторичного жилья и застройщиков на небольшое (до 10%) повышение цен, но потом общее состояние рынка быстро остудит горячие головы (см. «Прирост территории Москвы не сразу приведет к росту цен».

Главным же фактором, способным реально подтолнуть цены «вверх», может служить развитие инфраструктуры этих отдаленных от исторического центра районов. Прежде всего – транспортной инфраструктуры.

Как отмечал уже аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», тему транспортной доступности Москвы нужно рассматривать в целом, не концентрируясь только на автомагистралях. Если заниматься исключитаельно ими, город задохнется в автомобильных потоках. Нужно обязательно параллельно развивать интегрированную систему метро / пригородные электрички, считает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Для сравнения: что такое крупные мегаполисы? Например, «большой Лондон»? Это город, окраины которого расположены в часе езды на скоростном поезде – в 100 км от центра. Но считается, что люди живут в Лондоне. Они за час доезжают до работы, благодаря хорошей транспортной системе.

Диаметр МКАД – 30-40 км, т.е. окраинные районы в ее пределах удалены от Кремля на 15-20 км. Прибавим города в радиусе 5-20 км от МКАД, которые уже фактически интегрированы в Москву – сюда ездят работать, развлекаться, за покупками – получается, что пределы роста еще не достигнуты.

Ситуация сегодня

Сейчас, при включении в состав Москвы шести отдельных городов – Апрелевки, Климовска, Московского, Подольска, Троицка, Щербинки – и бесконечного ряда других населенных пунктов транспортная инфраструктура между ними и Москвой как таковой станет определяющим фактором окончательного интегрирования. Пока же с транспортом – одни проблемы, отмечают специалисты www.irn.ru (см. « Реконструкция южных трасс Москвы повысит цены на жилье в области»).

Но пока приходится опираться, в основном, на автомобильные дороги. И сразу приходится столкнуться с трудностями. Одно название Варшавского шоссе может ввести в недоумение: при чем тут Варшава? Трасса уходит строго на юг от Москвы, тогда как столица Польши находится на юго-западе, и туда ведет Минское шоссе через Белоруссию. Однако «старая польская дорога» проходила как раз через Подольск, лишь затем сворачивая на запад.

Но если постоянным обитателям пригородных машрутов легко ориентироваться по памяти, то новичкам внутри тяжелого транспортного потока следить за дорожными указателями весьма непросто. Здесь только успевай уворачиваться от тяжело нагруженных фур, следующих на склады, да от дачников, заезжающих на продуктами или иными товарами в множество торговых центров. Объекты коммерческой недвижимости добавляют нагрузку на трассы.

Без «навигатора» не обойтись

В Москве Варшавское шоссе является продолжением Тульской улицы, а после пересечения с МКАД делится на две дороги: скоростную Симферопольскую трассу, проходящую в обход населенных пунктов, и двухполосное Варшавское шоссе, которое пересекает Подольск и Чехов, а возле Серпухова воссоединяется с Симферопольским шоссе.

Каширское шоссе в Москве ответвляется от Варшавского перед пересечением с Нахимовским проспектом и Коломенским проездом. После МКАД эта магистраль может запутать любого. Примерно через 4,5 км она разветвляется. Сама Каширка уходит направо и через некоторое время становится дублером федеральной трассы «Дон» (М4), минует поселок Совхоза имени Ленина, города Видное и Домодедово и заканчивается рядом с Каширой. Но дорога идет не параллельно федеральной трассе (как те же Варшавское и Симферопольское шоссе), а несколько раз с ней пересекается. Если же после МКАД водитель поедет дальше не по Каширке, а прямо, никуда не сворачивая, он в итоге упрется в аэропорт «Домодедово» (эта трасса, кстати, тоже называется М4).

Нынешние и будущие жители

Согласно исследованию аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», в районах, примыкающих к Каширскому и Варшавскому шоссе, предлагалось 14,5% от общего количество новостроек в Москве за пределами ТТК (28 домов). Росту спроса на новостройки в этих районах способствует их относительная дешевизна: средняя цена квадратного метра здесь составляет около 116 500 руб., что на 24% меньше, чем в среднем по Москве от ТТК до МКАД.

Осложняют транспортную ситуацию на юге столицы и жители Подмосковных городов и поселков, многие из которых работают в Москве. По данным www.irn.ru, в подмосковных городах и поселках вдоль Варшавского шоссе реализуется 47 новостроек. Это примерно 7,5% от общего объема предложения первичного жилья в радиусе 50 км от Москвы. Цены на жилье по этому направлению на 13% ниже, чем в среднем по Подмосковью на аналогичном удалении. Квадратный метр жилья на Варшавском шоссе стоит в среднем 55 700 руб., а средняя стоимость квартиры составляет 3,7 млн руб.

Вдоль Каширского шоссе строится почти вдвое меньше жилья – 25 новостроек или 4% от общего объема предложения первичного жилья в радиусе 50 км от Москвы. И квадратный метр существенно дороже – 78 700 руб. (это на 24% выше, чем в среднем по Подмосковью на таком же удалении, и почти в полтора раза, чем на Варшавском шоссе). Стоимость квартиры превышает средние показатели по Подмосковью на треть (33%) и составляет 5,78 млн руб.

Такая разница в ценах объясняется существенными различиями в структуре предложения. На Каширском шоссе заметно выше доля готовых домов – примерно 68% от общего числа новостроек в продаже против 36% на Варшавском шоссе. Кроме того, на Каширке только 8% реализуемых домов относятся к панельному жилью, тогда как на Варшавском шоссе доля недорогого типового жилья в разы выше – около 36% всех новостроек. Другими словами, более высокий уровень цен в городах и поселках Каширского направления обусловлен небольшими объемами предложения новостроек (25 объектов против 47 на Варшавском шоссе), а также преобладанием готовых монолитно-кирпичных домов.

Если по будням жители Подмосковья затрудняют движение в столице и на подступах к ней, в выходные все происходит наоборот: многие москвичи отправляются на дачи. Участки на южных направлениях пользуются большим спросом среди москвичей. По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы» аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», начиная с 2007 г. объемы строительства ежегодно увеличивались, и к середине 2011 г. количество коттеджных поселков на Симферопольском шоссе резко возросло. В настоящее время на Симферопольском шоссе предлагается на продажу 37 коттеджных поселков, по этому показателю шоссе входит в тройку лидеров. Правда, основная их доля расположена за 50-м км от МКАД, ближе к Москве предлагают коттеджи лишь в шести поселках.

Что касается участков без подряда, Симферопольское шоссе после кризиса вырвалось в лидеры. Согласно «Исследованию рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы», во II кв. 2010 г. доля в сегменте - коттеджный поселок по Симферопольскому шоссе на рынке организованных поселков с участками без подряда Подмосковья составляла 21% (т.е. здесь реализовывался каждый пятый поселок с участками без подряда в Подмосковье).

Активная застройка Симферопольского шоссе коттеджным жильем и поселками с участками без подряда позволяет прогнозировать существенное увеличение транспортного потока на нем примерно через три года, когда большая часть поселков, которые сейчас находятся в активной фазе реализации, будет застроена и начнет заселяться.

В отличие от Симферопольского шоссе, земли вдоль Каширского шоссе и трассы М4 «Дон» активнее всего застраиваются как раз в пределах 50 км от МКАД: здесь реализуется 13 из 18 коттеджных поселков. Об этом свидетельствуют результаты «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы». Стоит отметить, что такая активная застройка началась относительно недавно: еще в 2007 г. на этих трассах продавалось всего три поселка. Участки без подряда, где предусмотрено электричество и газ, вдоль Каширского шоссе также предлагаются чаще всего в 50-километровой зоне от МКАД: 10 из 13 поселков.

По мнению www.irn.ru, Каширское/Новокаширское направление обладает хорошим потенциалом для дальнейшего развития загородного рынка и увеличения числа поселков. Это связано с тем, что Новокаширское шоссе (М4 «Дон») – это скоростная многополосная трасса, позволяющая сравнительно быстро добраться до загородного жилья.

Но без решения транспортной проблемы интегрирование новых территорий в состав Москвы останется благожелательной задумкой. Вот такие проблемы, сейчас обозначенные только навскидку, предстоит решать правительству Москвы, которому, видимо, отойдут новые территории в 144 000 га. Работа не на один десяток лет.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: