Дождались новых котлованов

Московский рынок начал пополняться первыми после кризиса строительными проектами. В Подмосковье инвестиционный бум в разгаре.

На рынке недвижимости Москвы и Московской области растут объемы продаж квартир в новостройках. Спрос на жилье стимулируют банки: с начала года ипотечные программы стали гораздо доступнее. Возобновилось кредитование строительного сектора: за последний год крупные окологосударственные фининституты открыли московским и подмосковным застройщикам кредитные линии на десятки миллиардов рублей. Постепенно восстанавливается инвестиционная активность на первичном рынке Москвы. Впервые после кризиса новые проекты стали появляться не только в экономклассе, но и в верхних ценовых сегментах.

Пока центром притяжения массового спроса и инвестиций в жилищное строительство остается Московская область. Сегодня на территории Подмосковья в активной стадии реализации находится около 650 строительных проектов на 25–26 тыс. квартир. Объемы предложения превышают прошлогодние вдвое. При этом половина строек располагается в ближнем Подмосковье, в 15-километровой зоне от МКАД.

В первом полугодии подмосковный рынок пополнился двумя десятками новых проектов. В частности, стартовали продажи в жилых комплексах «Аристово-Митино» (Красногорский район), «Саввинские пруды» и «Северное Кучино» (г. Железнодорожный), Wellton Park (мкр-н Сходня), «Акварели» (г. Балашиха), «Да Винчи» (г. Одинцово), мкр-н Богородский (г. Щелково), ЖК «Магистр» (пос. Коммунарка), ЖК «Форт премиум Сколково» (пос. Заречье). Поступили в продажу квартиры в новых корпусах микрорайонов комплексной застройки Новая Трехгорка, Солнцево-парк и Бутово-парк, Новое Нахабино, Сакраменто, Левобережный.

Застройщики активно экспериментируют со стратегиями продаж. Во-первых, некоторые компании пытаются торговать готовым жильем, а не долевыми контрактами на стадии котлована. Так, например, поступила «Желдорипотека», выставив на рынок квартиры в уже сданном в эксплуатацию жилом комплексе в Одинцовском районе. «Тестируем новый формат работы», — поясняет директор московского регионального филиала «Желдорипотеки» Сергей Матвеев. Во-вторых, растет объем предложения квартир с отделкой. Такие варианты можно найти в листингах новостроек Железнодорожного, Люберец и других городов ближнего Подмосковья.

Наметились изменения в структуре спроса на новое жилье: по словам исполнительного директора компании «Бест-Новострой» Павла Роди, если предыдущие два года повышенным спросом пользовались малогабаритные «однушки», то в последнее время стали расти объемы продаж двухкомнатных квартир. Отчасти это объясняется развитием ипотеки — кредиты нередко берут семейные пары, планирующие рождение детей.

Из-за аномально высокого объема предложения, которое каждый месяц выплескивается на подмосковный рынок в виде новых девелоперских проектов, средние цены на жилье стабильны и даже несколько снизились. В отдельных проектах они, правда, растут, однако динамика привязана не только к объемам реализации, но и к скорости монтажа конструкций, строительству инфраструктурных объектов. Например, планируемое открытие станции метро рядом с микрорайоном Новокосино-2 в Реутове позволило местным застройщикам взвинтить цены с 50 до 60–65 тыс. рублей за метр.

По данным гендиректора Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислава Луцкова, сейчас средневзвешенная цена подмосковных новостроек составляет около 60 тыс. рублей за квадратный метр. Гендиректор компании «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая говорит, что средние темпы продаж в подмосковных проектах составляют 30–40 квартир в месяц и сильно разнятся в зависимости от степени готовности объекта.

«С февраля мы наблюдали ежемесячный рост продаж на 25–30 процентов. Объемы ипотечных сделок по сравнению с прошлым годом выросли в три-четыре раза, а доля ипотечных сделок в общем объеме продаж достигла 20–30 процентов. Так, за март-апрель в одном из строящихся микрорайонов по ипотеке было реализовано порядка 200 квартир», — рассказывает гендиректор компании «Мортон-инвест» Антон Скорик. Группа ПИК недавно сообщила, что если в первом квартале 2010 года ежедневно продавала по 14 квартир, то в первом квартале 2011-го — до 21 квартиры.

Некоторые эксперты отмечают, что в последнее время подмосковный рынок стал пополняться новыми проектами медленнее, чем в конце прошлого и начале нынешнего года. Впрочем, говорить о замедлении инвестиционной активности пока преждевременно: пауза может оказаться непродолжительной. Ожидается, что до конца 2011 года в Подмосковье стартует сразу несколько крупных проектов комплексной застройки. Среди них два проекта в Химках (на 300 и 90 тыс. кв. м), микрорайон в Красногорском районе (1 млн кв. м), три проекта (на 180, 700 и 300 тыс. кв. м) в Ленинском районе, около 1,5 млн кв. м планируется построить в Железнодорожном, разрабатываются три площадки в районе Ватутино (площадью 1 млн, 700 и 600 тыс. кв. м каждый), в Пушкине (130–140 тыс. кв. м), Подольском районе (около 100 тыс. кв. м).

Москва размораживается

Новые проекты (один-два в месяц) стали появляться и на столичном рынке. Всего на продажу выставлены квартиры в 285 новостройках; общий объем предложения оценивается в 750 тыс. квадратных метров.

По информации коммерческого директора УК «Уникор» (реализует проект «Садовые кварталы») Анжелы Кузьминой, с начала года на рынок вышло пять новых элитных новостроек. Это Knightsbridge Private Park и «Скуратов Хаус» в Хамовниках, Barkli Virgin House на Остоженке и Barkli Park на ул. Советской Армии. Кроме того, возобновились продажи в жилой высотке Sky House на Мытной улице. «Объем нового предложения с начала года составил 283 квартиры общей площадью 64,2 тысячи квадратных метров», — уточняет директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. В сегменте бизнес-класса открылись продажи в ЖК «Шатер», в новом корпусе Wellton Park, в ЖК «Подсолнухи».

Спрос на жилье в верхнем ценовом сегменте стабилен, ажиотажа не наблюдается. «Сейчас многие застройщики, работающие с дорогой недвижимостью, стали более консервативными при составлении плана продаж. Для бизнес-класса хорошим считается показатель пять-семь сделок в проекте в месяц, в элитке — одна сделка в месяц в проекте уже хороший результат», — заявляют в компании Intermark Savills.

В сегменте жилья экономкласса с начала года в продажу поступили новые корпуса в жилых комплексах «Головино», «Мичуринский», «Юрлово» (все проекты реализует компания «Ведис»), во второй очереди комплекса «Царицыно». Группа компаний «Пионер» открыла предварительные продажи в новом жилом квартале «Life-Волжская». По словам риелторов, продажи идут бойко. В домах экономкласса высокой степени готовности при адекватной ценовой политике иногда удается продать до 75–100 квартир в месяц. Средневзвешенная цена предложения в столичных новостройках экономкласса в мае составила около 128 тыс. рублей за метр.

По словам директора по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой» Алексея Харитонова, с начала года рублевые цены на жилье эконом- и бизнес-класса в Москве выросли на 3–4%. «Вышедшие в реализацию вторые очереди жилых комплексов “Царицыно” и “Мичурино” оттянули на себя спрос и несколько снизили средневзвешенную цену квадратного метра на рынке», — замечает Мария Литинецкая из компании «Миэль-новостройки».

Предположительно до конца года московский рынок прирастет 300–600 квартирами в новых элитных комплексах, 1000–1500 квартирами в новостройках бизнес-класса, а также проектами экономичного жилья в микрорайонах Загорье, Митино (около 100 тыс. кв. м) и Гольяново.