Девелопмент сегодня: стагнация или рост?

Очевидно, что сегодня рынок недвижимости переживает непростой период: удорожание заемных средств замедляет реализацию новых проектов, рентабельность возводимых объектов стала заметно ниже в связи со снизившимися ценами. Звучат опасения, что в наступившем году рынок столкнется с дефицитом предложения, что может привести к резкому скачку цен.

По мнению экспертов Группы Компаний «Пионер», ситуация далеко не так однозначна. Прежде чем судить о рынке в целом, важно понять, что процессы, происходящие сейчас в различных его сегментах, порой могут быть разнонаправленными.

Так, наиболее устойчивым к влиянию кризиса оказался сегмент жилья эконом-класса, относительно которого в наступившем году можно прогнозировать рост объемов строительства и увеличение предложения на рынке. Это связано с целым рядом факторов, к примеру - перепроектированием множества объектов из более высоких сегментов в эконом-класс, и высокой ликвидностью в связи с устойчивым спросом, обеспечивающим приток денег, необходимый для дальнейшего строительства.

Кризис затронул в первую очередь коммерческую недвижимость, а также премиум и бизнес классы. Именно там ситуация наиболее сложная, и снижение цен самое заметное. Но в каждом сегменте есть удачные объекты, ликвидные в любое время. Строиться продолжают объекты во всех сегментах.

Важная тенденция сегодня – это тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. По прогнозам экспертов ГК «Пионер», ключевые девелоперы переориентируют коммерческие площади в гостиничные или жилые, перепозиционируют объекты в другие сегменты, упростят конструкцию, уменьшат площади квартир, изменят планировки, и так далее.

Львиная доля спроса уже сейчас приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности. Большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания, в отличие от элитного и бизнес- классов, где доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи была гораздо выше. Основной приток средств сейчас идет именно в эконом-класс, поэтому многие девелоперы переводят свои объекты в этот сегмент, и большинство реально строящихся объектов сейчас находятся в нем.

По словам Андрея Грудина, Генерального директора ГК «Пионер»: «В нашей практике есть реализованные объекты «бизнес-класса», однако сейчас мы сосредоточились на работе в «комфорт-классе», который определяем для себя как качественное индивидуальное жилье, отвечающее всем требованиям по комфортности, но при этом доступное по цене благодаря минимизации себестоимости строительства, за счет оптимизации проектных и технологических решений».

«Активность девелоперов в ближайшее время будет наблюдаться в классе эконом, а также в сегменте недвижимости, находящейся между экономом и бизнесом, - отмечает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский, – а в коммерческой недвижимости и жилье «бизнес-класса», вероятнее всего, будет наблюдаться стагнация. В меньшей степени перемены затронут сегмент жилья категории «lux», особенно – эксклюзивные проекты, там не изменятся существенно ни объемы, ни цены, ни состав игроков».

ГК «Пионер», также как и другие девелоперы, скорректировала свои планы на ближайшее будущее. Так, новый жилой комплекс площадью 90 тыс. кв.м на востоке Москвы в районе Текстильщики, строительство которого начнется летом 2010, был полностью перепроектирован: пересмотрена категория комфортности, метражи стали меньше, ближе к «эконом-классу». Кроме того, компания отказывается от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводимых конструкций. «Во всем мире сегодня успешно используется ряд новейших технологий строительства, которые в нашей стране только начинают появляться. Сейчас мы перенимаем этот опыт для снижения общей стоимости строительства жилья», - рассказал Леонид Максимов, Председатель Совета директоров ГК «Пионер».

Крупным игрокам необходимо найти баланс между себестоимостью строительства, и установлением приемлемой для покупателя цены, что должно обеспечить приток финансов, необходимый для продолжения строительства. Сегодня, чтобы заработать больше, надо больше строить. Но, в то же время, активизацию предложения на рынке стоит ожидать не раньше конца 2010 – начала 2011 гг. Из-за перепроектирования по многим объектам существенно сдвигаются сроки начала реализации – ведь этот процесс занимает в среднем год-полтора. В 2010 году также можно прогнозировать увеличение объемов кредитования на рынке недвижимости, но пока очень избирательно.

По словам Л. Максимова, - «Сегодня уже невозможно, как раньше, руководствоваться принципом «и так купят». Раньше, ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что выводимые на рынок объекты находили своих покупателей, и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только во время кризиса».

Но сейчас, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным. Из-за того, что нормы прибыльности в недвижимости заметно сократились, и рынок стал требовать гораздо более глубокого понимания, его покинули все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли.

Андрей Грудин отметил: «Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще в ближайшие несколько лет, и доминирование жилья экономкласса продолжится. Покупатели стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат».

Мировая практика говорит о том, что девелопмент – цикличный бизнес с высокими рисками, и это не специфика только России. Девелоперы на своем примере убедились, что рост рынка приводит к притоку инвестиций, а это влечет за собой профицит денежных средств и иллюзию неограниченности финансовых ресурсов. В результате, компании начинают «жить не по средствам», неоправданно рассчитывая на будущие сверхдоходы.

«Не бывает бесконечного роста, как не бывает взлетов без падений. Надеюсь, что финансовая ответственность девелоперов повысится, и рынок станет более устойчив к будущим потрясениям, что позволит переживать их с меньшими потерями, чем сегодня» - заметил Леонид Максимов в своем интервью журналистам.

Справка о компании:

PIONEER GROUP / Группа Компаний «Пионер»/ - инвестиционная строительная организация, основана в 2001 году. Основная деятельность компании – реализация проектов по финансированию и строительству недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов РФ.

Компания осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов недвижимости: выбор участка под застройку, определение «best use» и разработка концепции, маркетинг, привлечение финансирования, организация и управление строительными работами, продвижение и реализация, эксплуатация построенных объектов недвижимости.