Инвестиционные квартиры: продавать или подождать?

В прежние годы застройщики активно застраивали столицу жильем, сдавая более 4 млн. квадратных метров в год. При этом цены на квартиры в Москве были тогда относительно невысокие – в 1999-2004 годах уровень стоимости столичного квадратного метра составлял порядка 700$-1500$. Тогда многие торопились инвестировать в недвижимость, небезосновательно полагая, что в будущем цены будут только расти. Так и произошло, и только за 2005-2006 годы столичный квадратный метр подскочил более чем вдвое – с 1844$ до 4209$ по индексу ИРН. Очевидно, что успешный опыт прошлых лет сильно повлиял на поведение частных инвесторов в 2007-2009 годах. Однако цикличность рынка недвижимости отнюдь не означает, что в «одну и ту же реку можно войти дважды».

Так с наступлением осени 2008 года ситуация стала заметно меняться не в пользу квартирных инвесторов. Грянувший финансовый кризис спутал все карты: строительство притормозилось, цены поползли вниз, а рынок недвижимости впал в летаргический сон. При этом все инвесторы столкнулись с непростым вопросом – продавать ли купленное впрок жилье с дисконтом или ждать лучших времен? С одной стороны, услышав однажды оценку своей недвижимости на пике цен перед кризисом, мало кто захочет потом отдавать ее дешевле. С другой стороны, накупленные в «сытые» годы квадратные метры могут довольно долго «висеть» мертвым грузом, ожидая лучших времен.

Сегодня большинство частных инвесторов заняло позицию ожидания, надеясь на то, что ситуация постепенно нормализуется и цены не недвижимость вернуться на докризисный уровень. Многие приводят в качестве примера прошлый кризис 1998 года, когда стоимость жилья, как и сейчас, просела примерно на треть. Но уже в 2001 году цены снова «пошили в гору», а в 2002 году полностью отыграли свои позиции. Казалось бы, в выигрыше оказался тот, кто набрался терпения и «придержал» продажу недвижимости до лучших времен. Однако это всего лишь иллюзия и еще один стереотип, на который аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание заинтересованной аудитории.

Предположим, что как и после 1998 года, на этот раз цены на недвижимость в Москве также отыграют свои потери примерно за 3-4 года. Что означает это предположение? Не что иное, как постепенное восстановление и экономики страны, и общего макроэкономического фона. Ведь если они не будут показывать положительную динамику, повышая доходы российских компаний, доходы населения и улучшая инвестиционный климат, то и недвижимости дорожать и отыгрывать свои потери будет не с чего. Вспомним, что рост цен на квартиры в Москве в 2001-2002 годах был связаны с появлением политической стабильности после 2000 года, началом восстановления экономики России, а также позитивным макроэкономическим фоном, ростом цен на нефть, потоком инвестиций в страну и т.д.

Соответственно, заявляя сейчас, что пусть и не сразу, но через 2-3 года цены на недвижимость уж точно вернутся на докризисный уровень, частный инвестор, по сути, верит, что и все остальные финансовые и экономические показатели вернутся на свои предкризисные позиции. Только тонкость заключается в том, что все остальные более ликвидные инвестиционно-финансовые инструменты, очевидно, опередят недвижимость, начав расти раньше. Ни для кого не секрет, что менее ликвидная и более инертная недвижимость реагирует на все экономические перемены с задержкой и отыгрывает общие тренды с опозданием.

Так многие участники рынка недвижимости с гордостью отмечают, что с 2001 по 2008 год недвижимость в Москве выросла в цене в 7-10 раз (в зависимости от сегмента). Однако при этом выпадает из внимания, что более чем в 10 раз вырос за этот же период и индекс РТС (с 200 до 2000-2400 пунктов), то есть цены на акции основных российских компаний. В 7-8 раз выросли и цены на нефть (с 20$ до 150$-160$ за баррель). При этом финансовый сектор опережал рост цен на недвижимость на 1-2 года и это вполне понятно. А значит, если инвестор верит, что и теперь недвижимость вырастет в цене через 2-3 года, то это означает, что все инвестиционные финансовые инструменты должны также пойти в рост еще раньше – уже в ближайшие год-два.

Мы не будем сейчас обсуждать есть для этого основания или нет. Мы говорим лишь о том, что вера инвестора в среднесрочный рост цен на недвижимость, по сути, автоматически означает и веру в рост экономики и финансового сектора, так как без этого не вырастет в цене и недвижимость. А раз это так, что возникает вполне закономерный вопрос – целесообразно ли сейчас «сидеть» в недвижимости, ожидая роста только через 2-3 года? Не логичнее ли пока выйти из нее, заработать в ближайшие год-два на росте других более ликвидных финансовых инструментов, а потом, через год-два, вновь вернуться в недвижимость, и заработать в итоге на послекризисном восстановлении экономики дважды?

Примечательно, что уже 2009 год позволяет продемонстрировать эффективность этой стратегии. Так немало частных инвесторов решили в конце 2008 – начале 2009 годов, с приходом кризиса не продавать свою недвижимость с дисконтом, а дождаться лучших времен. Хотя продать квартиру в Москве с дисконтом порядка 25%-30% тогда было вполне реально. В итоге за прошедший год глубина коррекции цен на недвижимость только увеличилась и составила порядка 35%. При этом индекс РТС вырос почти второе (с уровня 500 до 1400 пунктов), стоимость нефти – вдвое (с 40$ до 80$ за баррель). Соответственно, зафиксировов потерю порядка 25%-30% при продаже инвестиционной недвижимости с дисконтом год назад, оставшиеся 70%-75% капитала за этот год можно было увеличить минимум вдвое. Причем здесь не идет речь о рискованной игре на бирже «под плечо», а о самой консервативной инвестиционной стратегии «buy and hold» (купи и держи) на собственные деньги.

Соответственно теперь, имея уже 140%-150% начального капитала можно снова «войти» в недвижимость, купив на эти средства вдвое больше квадратных метров, чем было в начале. Вспомним, что сейчас дисконт составляет порядка 35% от докризисных цен, то есть цена начального актива, проданного год назад, составит 65% от исходного капитала. Соответственно, за 140%-150% начального капитала можно купить уже в 2,15 - 2,3 раза больше недвижимости, чем было изначально, и достойно встретить уже рост стоимости квадратного метра. Очевидно, что продавать недвижимость с дисконтом и временно переходить в другие инвестиционные инструменты выгодно, если рост квадратного метра ожидается не сразу, а только в среднесрочной перспективе – через 2-3 года. В итоге в выигрыше оказались те, кто с началом финансового кризиса «слил» недвижимость, ушел в кэш и потом сделал выгодные инвестиции в более ликвидные активы, которые тогда оказались «на дне». О целесообразности именно этой стратегии аналитический центр www.irn.ru еще год назад писал в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?»

Сейчас суть ситуации изменилась не сильно. Осень 2009 года показала, что скорого отскока цен на недвижимость ожидать вряд ли стоит. В отличие от 1998 года абсолютный уровень цен на жилье в столице все равно слишком высок. Если в 1999 году средняя цена квадратного метра находилась на отметке 700$, что было близко к уровню зарплат среднего класса (по экспертной оценке www.irn.ru от 500$ до 800$ в месяц), то нынешние 4.000$ за метр минимум вдвое выше этой отметки (сейчас, экспертно, это от 1000$ до 2000$ месяц). Также в 1999-2002 годах рыночные цены на новостройки в Москве и Подмосковье всего лишь на 20%-30% были выше строительной себестоимости (стоимость строительно-монтажных работ), то сейчас – минимум в 2-3 раза (за эти годы заметно возросла стоимость земли, затраты на подключения к инженерным сетям, иные обременения и расходы).

В итоге в нынешних условиях цены на квартиры в Москве могут возвращаться к докризисному уровню даже дольше, чем это потребовалось на волне экономического и инвестиционного подъема начала 2000-х. А значит, политика держать инвестиционные квартиры «до победного конца» сейчас может обернуться куда большей упущенной прибылью, чем за прошедший год. Ведь возврат за 3-4 года к начальному уровню стоимости – это потери, так как даже депозиты в госбанках могут за это же время дать почти полуторный прирост (при нынешних ставках 12-14% годовых при размещении крупной суммы на длительной срок + сложным процентом).

Как поступать в нынешней ситуации – вопрос спорный и, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, каждый должен решать его для себя сам. Разумеется, для консервативных инвесторов, проживающих, скажем, на Канарах, продавать сейчас купленную впрок недвижимость, думать, куда вложить деньги, а потом еще и отслеживать момент, когда пора перекладываться назад – явно «не с руки». Для тех де людей, кто ведет активный бизнес и все равно вынужден ежедневно отслеживать макроэкономический фон, курсы валют, котировки индексов и «быть в теме», терять существенную прибыль из-за банального ожидания «у моря погоды» явно нецелесообразно.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не призывает в этой статье инвестировать в те или иные инструменты. Ее цель – лишь показать, что недвижимость – не панацея для инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и в любые другие инструменты, могут быть эффективны и одни периоды времени и убыточны – в другие. В частности, для этих целей на www.irn.ru существует индекс доходности жилья, который уже почти год в «минусе». Другими словами, грамотный подход к инвестированию состоит не в том, чтобы на всю оставшуюся жизнь запастись парой-тройкой лишних квартир «на черный день», а своевременно перекладываться из одного инструмента в другой. Это позволит и больше заработать, и вывести в оборот «подвисшие» без дела инвестиционные квартиры.