Землю заставят вертеться быстрее

Процедура регистрации земель сельскохозяйственного назначения значительно подешевела. Вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, которые снижают размер государственной пошлины при регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Нововведения касаются десятков миллионов граждан и сотни тысяч организаций. Теперь за оформление прав на свои земельные участки граждане будут платить в пять раз меньше, чем сейчас. Организациям повезло еще больше: их затраты на данную процедуру уменьшатся аж в 75 раз.

Согласно новому закону (N 263-ФЗ от 22.12.08) размер государственной пошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также сделок, на основании которых ограничиваются права на указанные участки, составит 100 рублей. Причем как для физических лиц, так и для юридических. Ранее пошлина для граждан составляла 500 рублей, для организаций - 7500 рублей. При этом государственная регистрация доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения обойдется в 50 рублей, что в 10 раз дешевле, чем прежде.

Помимо этого, данный закон также освобождает граждан и организации от уплаты пошлины за государственную регистрацию прав на земельные участки, используемые для северного оленеводства. Напомним, что с предложением ввести новые льготы в сентябре прошлого года выступило правительство России. Нововведения направлены в первую очередь на снижение административных издержек граждан и организаций при оформлении прав на участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Как отмечают в минсельхозе, процедура оформления участков земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время очень низкая. Из используемых сельскохозяйственными организациями земельных угодий в их собственности находится всего 0,6 процента. Такая ситуация, по мнению минсельхоза, сильно усложняет эффективное использование земель сельскохозяйственного назначения. Эксперты в свою очередь отмечают, что такое положение вещей тормозит не только развитие сельского хозяйства, но и рынок земли в целом. Проблема в первую очередь, по их мнению, состоит в процедуре регистрации земельных долей.

Сегодня миллионы граждан имеют так называемые земельные паи, которые они получили в начале 90-х годов, когда закончилась советская власть и на селе началась приватизация земли. Сельскохозяйственные угодья были поделены на условные земельные доли и переданы в общую долевую собственность сельских жителей. Собственниками сельскохозяйственных земель стали 11,8 миллиона граждан. Цель, конечно, как всегда, была благородная - дать бесплатно землю крестьянам. Однако о правовых вопросах, и тем более о рынке земли и его дальнейшем развитии, видно, не подумали.

К сожалению, процедура выделения из общих угодий своего земельного участка для ведения фермерского хозяйства в действующем законодательстве сформулирована нечетко, и на практике получить свою долю очень сложно. Поэтому в настоящее время мы имеем множество участков, которые, в свою очередь, состоят из нескольких сотен долей. Причем каждая доля может быть размером как несколько соток, так и несколько гектаров. И множество собственников, которые не могут договориться, как использовать и управлять этими землями. Раньше вопрос так остро не стоял, но сейчас, когда земля в некоторых регионах России стоит несколько тысяч долларов за сотку, все хотят иметь ее в собственности. При этом, по оценкам экспертов, около 200 миллионов гектаров земли в стране непонятно кому принадлежат.

На первый взгляд, встает вопрос: а при чем тут пошлины за регистрацию? Все очень просто: сельскохозяйственная организация или предприниматели, которые хотят купить или оформить такую землю, должны зарегистрировать все доли и заплатить за каждую регистрацию 500 рублей (цена пошлины за регистрацию до вступления в силу нового закона). Конечно, по идее за регистрацию должен платить дольщик, но на практике кому нужна земля, тот и платит. Как правило, долей очень много - в среднем 200-300 дольщиков, а иногда и больше. Вот и получается, что только за регистрацию необходимо выложить довольно приличную для сельскохозяйственной организации сумму. Сейчас эта сумма будет сокращена в 10 раз, потому что регистрация доли по новому закону составляет 50 рублей.

Есть и другая сторона медали. Раньше дольщики, оформив собственность на свой общий участок, могли сдать его в аренду любой организации. Та, в свою очередь, за регистрацию договора аренды должна была заплатить один раз 7,5 тысячи рублей (старая пошлина). Однако в прошлом году вступил в силу Закон "О государственном кадастре недвижимости", после чего появились различные письма и инструкции, которые запрещают регистрировать обособленные участки как один участок. В результате теперь организация, оформляя договор аренды, должна зарегистрировать договор с каждым владельцем земли. То есть заплатить не один раз, а, например, 100 раз. В зависимости от того, сколько участков входит в состав общего участка. Посчитать убытки компаний несложно. Для многих небольших сельхозорганизаций такая аренда неподъемна, получается замкнутый круг: и выкупить нельзя, и в аренду не возьмешь - дорого.

Новый закон решает и эту проблему, потому что теперь пошлина для юридических лиц составляет не 7,5 тысячи рублей, а всего 100 рублей. Как считает Наталья Шагайда, доктор экономических наук, главный научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова, нововведения коснутся значительного числа людей и организаций страны. Обычные сельхозорганизации наконец смогут оформить свои отношения с собственниками земли. Это, в свою очередь, поможет не только сформировать устойчивое землепользование за счет различных операций с землей, но защитит сельхозорганизации от рейдерства. Государство также, по мнению эксперта, не проиграет. Бюджет ничего не теряет от снижения пошлин, пояснила Наталья Шагайда, потому что ранее он их просто практически не получал. Сельхозорганизации официально не оформляли землю, потому что издержки, в том числе и за счет пошлин, были слишком высоки. Снижение пошлин станет определенным стимулом для оформления земли в собственность, уверена эксперт.