Кооперативная квартира: купить и жить

Сегодня в России возрождаются жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Каковы перспективы этой формы решения жилищной проблемы? Насколько ЖСК выгоден и безопасен по сравнению с долевым строительством? Все это обсудили участники состоявшегося в "Российской газете" совета экспертов.

Гостями редакции были президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, начальник экспертно-методического управления Фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Марина Никонорова, руководитель аппарата Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Михаил Викторов.

В советское время миллионы людей благодаря жилищным или жилищно-строительным кооперативам улучшали свои жилищные условия. Потом это было забыто. Почему?

Надежда Косарева: В советское время кооперативное строительство составляло примерно 8 процентов от общего объема жилищного строительства, то есть существенную долю, но не доминирующую. Почему прекратилось кооперативное строительство? Потому что у нас вообще жилищное строительство после 1992 года переживало фантастическое падение - с 80 миллионов квадратных метров в год до 40 миллионов. Кстати, в 90-е годы у кооперативов была огромная проблема: помимо того, что мы все с вами как вкладчики потеряли деньги в банках, кооперативы еще потеряли свои сбережения на капитальный ремонт.

То, что сейчас кооперативы получают вторую жизнь, связано, на мой взгляд, с тем, что такая форма позволяет существенно снизить затраты граждан на приобретение жилья. Конечно, оплачивается прибыль подрядной организации, которую кооператив привлекает для строительства, но рыночной прибыли застройщика здесь нет. И это уже экономия. Плюс к этому предлагается бесплатно предоставлять землю кооперативам. Возможны и другие формы поддержки.

Всякому кооперативу земля достается бесплатно?

Надежда Косарева: Не всякому. Еще в 2007 году по инициативе Дмитрия Медведева Госдума в первом чтении приняла законопроект, предусматривающий поправки в Жилищный кодекс. По сути, он предусматривал возрождение кооперативов. В 2009 году была создана рабочая группа с участием Института экономики города, представителей Госдумы и заинтересованных министерств. Мы ко второму чтению подготовили этот законопроект, расширили его по всем направлениям, предусмотрели все возможные виды кооперативов. Законопроектом описывались типы кооперативов, которым земля должна предоставляться бесплатно. Но, к сожалению, закон до сих пор не принят. Его сузили до деятельности Фонда РЖС, то есть до отдельных категорий граждан и только на земельных участках Фонда РЖС. Наверное, в целях апробации. И если получится, то я надеюсь, что все-таки будет принят так называемый "большой закон о кооперативах".

Марина Олеговна, насколько мы знаем, уже пошли первые проекты по созданию кооперативов.

Марина Никонорова: Да, в настоящее время Фондом РЖС планируется создание 32 кооперативов в 26 субъектах Российской Федерации. Основные организации, которые приняли участие в этой работе, это Минсельхоз России, Российская академия наук, Россельхозакадемия, различные вузы. Наши кооперативы создаются из тех граждан, которые не могут приобрести себе квартиры по рыночной стоимости.

Государственная поддержка ЖСК оказывается по трем направлениям. Во-первых, передаются безвозмездно земельные участки. Во-вторых, кооперативам предлагаются готовые архитектурные проекты. И третья форма поддержки - это содействие в подключении объектов инженерной инфраструктуры к сетям инженерно-технического обеспечения. По нашим подсчетам, все это позволит сэкономить где-то до 30 процентов средств на строительство по сравнению с рыночной стоимостью.

Но нужно оговориться, что строится на земельных участках, которые предоставляются по этой схеме, только жилье экономического класса. Жилые помещения ограничены по площади и площади земельных участков, передаваемых для строительства индивидуальных жилых домов. Если это индивидуальный жилой дом, то его площадь будет не более 150 квадратных метров с площадью участка не более 10 соток. Если это однокомнатная квартира, то ее площадь от 28 до 45 квадратных метров. Но это не означает, что члены кооператива могут строить только такое жилье. Исходя из этих требований рассчитывается площадь земельного участка, которая передается безвозмездно. Если граждане имеют средства, то могут самостоятельно строить, например, индивидуальный жилой дом больше этой площади, при этом земельный участок большей площади им предоставлен не будет.

Давайте уточним, что это за категории граждан, которые могут принять участие в жилищных кооперативах с государственной поддержкой.

Марина Никонорова: Перечень категорий граждан, которые могут быть участниками таких кооперативов, определен постановлением правительства РФ N 108. Это прежде всего граждане, которые стоят на учете в качестве нуждающихся по месту жительства либо по месту работы; работники определенных организаций (в частности, научных); служащие государственных органов власти и военнослужащие, проходящие службу по контракту, которые соответствуют основаниям, установленным постановлением правительства РФ N 108. К числу оснований кроме нуждаемости данным постановлением отнесены стаж работы, отсутствие у гражданина в собственности или в аренде земельного участка, предоставленного из государственной или муниципальной собственности.

Надежда Косарева: Мы сейчас послушали Марину Олеговну и поняли, что эта программа нужна, но она унаследовала некие худшие черты советских кооперативов. Во-первых, ты должен нуждаться в жилой площади. Как говорили в советское время, у тебя должно быть два в гробу, четыре наяву (квадратных метра). Во-вторых, ты должен работать в какой-то организации, и она должна быть достаточно сильной организацией, чтобы затеять это дело. Почему бы не выпустить на свободный рынок кооперативное строительство?

Тот закон, который мы подготовили несколько лет назад, был для всех желающих. Я думаю, что эту схему решили апробировать на Фонде РЖС, с точки зрения социально-приоритетных групп населения. Это же земля федеральная, поэтому федерация на первом этапе сказала, что моим приоритетом являются вот такие социальные группы населения. Но вторым этапом в обязательном порядке было бы разумно принять общий федеральный закон, который дает возможность любым гражданам участвовать в таком процессе.

Итак, кооператив получил землю. С кредитами можете помочь членам кооператива?

Марина Никонорова: Нашему экспериментальному кооперативу, создаваемому из работников Сибирского отделения Российской академии наук в "Каинской заимке", Фонд РЖС оказывает все виды поддержки. За счет средств Фонда РЖС разработан проект планировки, который предусматривает образование земельного участка, занятого лыжней, для последующей его передачи в муниципальную собственность. Кроме того, наш Фонд РЖС окажет финансовую поддержку 174 молодым ученым, вступившим в кооператив, предоставив им на безвозмездной основе средства в объеме около 220 миллионов рублей.

А как найти кооперативу подрядную организацию? И чтобы не ошибиться.

Марина Никонорова: Фонд РЖС разработал методические рекомендации и примерный договор подряда, который позволит им отобрать подрядную организацию. И контроль за ходом строительства Фонд РЖС на земельных участках Фонда РЖС, переданных кооперативам, естественно, будет осуществлять до конца строительства.

А строителям какая выгода от участия в ЖСК? И что делать, чтобы членов кооператива не обобрали подрядные организации?

Михаил Викторов: Россия продолжает страдать от недостатка форм развития жилищного строительства. Форма долевого участия граждан должна постоянно снижаться как имеющая риски. И форму ЖСК, "откатав" за год-два, надо принимать. Если государство в лице Фонда РЖС или иной структуры, участвующей в создании в ЖСК, гарантирует подключение к сетям, это действительно резко удешевляет проект и обеспечивает гарантии по срокам ввода в эксплуатацию.

Очень важно, чтобы создаваемый ЖСК понимал, как действовать дальше. Банк типовых проектов - очень хороший стимул. Даже если типовой проект будет доработан, это все-таки существенная сумма - 5-8 миллионов рублей, которые позволяют начать сразу стартовать. Очень важно, чтобы кооператив изначально понимал, что выбор добросовестного подрядчика и контроль за ним даст гарантию и по срокам, и по качеству стройки.

Дайте совет, как это сделать.

Михаил Викторов: Надо предметно договариваться о постоянном взаимодействии. Более того, сейчас у нас обсуждается очень важный документ по организации контроля за соблюдением стандартов и СНиПов. Это обязанность саморегулируемой организации внедрять реальный контроль, чтобы инспектор, приходивший на стройку, проверял все: соблюдение стандартов, норм, технологий, всех необходимых документов, наличие журналов, актов работ, сертификацию и качество стройматериалов. При выборе подрядчика должен быть конкурс. Естественно, есть смета. Значит, генподрядчик, заявившийся на конкурс, должен способствовать снижению этой стоимости. А роль СРО в том, что она отвечает за действия своего члена.

Марина Никонорова: В соответствии с законом 290-ФЗ, начиная с 2013-го, уполноченным федеральным органом исполнительной власти будет вестись реестр недобросовестных застройщиков, осуществляющих строительство на земельных участках Фонда РЖС. Во всяком случае, тех, кто попал в этот реестр, Фонд РЖС не будет рекомендовать кооперативам в качестве подрядной организации.

Надежда Косарева: Мы исходили из того, что кооперативом, который будет учрежден государством или муниципалитетом, будет наниматься администратор, который работает за вознаграждение и в функции которого будет входить подбор подрядной организации и контроль за строительством. Предлагалось, чтобы его выбирали в соответствии с законом о госзакупках. Предполагается, что вознаграждение такого администратора будет составлять порядка 3-5 процентов от затрат на строительство, что немного по сравнению с экономией, которая может быть получена при строительстве ЖСК по сравнению с приобретением жилья на рынке (в среднем порядка 30 процентов).

Надежда Борисовна, нет риска, что кооперативы станут прикрытием для обычного долевого строительства?

Надежда Косарева: Это уже было до недавнего времени, когда приняли поправки в 214-ФЗ насчет административного штрафа в миллион рублей в отношении каждой жилой единицы, если деньги граждан привлекаются не в соответствии с этим законом. И застройщики полезли в последнюю "дырку", которая была, а именно в жилищно-строительные кооперативы. В Московской области их было на тот момент чуть ли не 500. Застройщики учреждали ЖСК и через эту схему привлекали деньги. Законодатели среагировали очень быстро и внесли поправку в Жилищный кодекс, на котором, кстати, основан и закон о Фонде РЖС - юридические лица не могут быть членами кооператива.

Но хитрый девелопер может включить в состав учредителей кооператива своих сотрудников и родственников. Более того, появилась схема, когда эти люди учреждали кооператив, а земля оставалась у застройщика. Поэтому внесли вторую поправку - что земля обязательно должна быть предоставлена самому кооперативу.

Марина Никонорова: Постановлением правительства РФ N 558 утвержден Типовой устав кооператива, создаваемого в соответствии с нашим федеральным законом, который содержит очень жесткие требования к кооперативам и к вступлению в члены кооператива граждан, не относящихся к числу льготных категорий и не имеющих оснований на включение в списки имеющих право быть принятыми в члены кооперативов.

В начале разговора прозвучали цифры о доле кооперативного строительства в советские времена. А сейчас сколько у нас строится кооперативного жилья?

Надежда Косарева: Сейчас доля близка к нулю. Дай бог, если мы в течение 10 лет до 5 процентов доведем строительство в формате ЖСК. Это очень много.

Мы говорили, что долевое строительство - это пережиток. А что придет на смену?

Надежда Косарева: Кооперативное строительство должно занять свое место, но его доля будет небольшой. Сейчас мы вводим примерно 60 миллионов квадратных метров жилья в год. При этом чуть меньше половины - это индивидуальное жилищное строительство, люди строят на своих земельных участках. Профессиональное строительство занимает около 55 процентов от всего жилищного строительства, в основном это многоквартирные дома. Есть, конечно, застройщики, которые начали строить коттеджные поселки, но это пока в пределах 5 процентов.

Итак, около 50 процентов от всего строительства приходится на многоквартирные дома. В том числе, по нашим оценкам, на 35-40 процентов от всего жилищного строительства привлекаются деньги граждан. Средства на оставшиеся 10-15 процентов - это либо бюджетные деньги, либо привлекаются кредиты. Но доминирующее финансирование - от граждан. Застройщикам классно - не надо платить процент банку! Когда у него заключены на все квартиры договоры долевого участия, он не волнуется о самом главном рыночном риске - о продажах. Форма долевого строительства будет медленно уходить, потому что она очень выгодна застройщикам. Чем ее заменять? Ну пунктов пять можно заменить кооперативами. Мне кажется, будущее либо за договором участия в долевом строительстве с фиксированной предоплатой только 10 процентов, а остальные 90 процентов застройщик берет в кредит, а гражданин оплачивает после завершения строительства, в том числе с помощью ипотечного кредита. Либо необходимо отрегулировать договор купли-продажи жилого помещения, которое будет построено в будущем, также с максимальной 10-процентной предоплатой.

А сумма договора не изменится?

Надежда Косарева: Нет. Застройщик должен фиксировать цену продажи в договоре. Естественно, это будет дороже для покупателя. Но если хотите закрыть свой риск, платите больше.

Насколько интересны голландские аукционы для строителей?

Михаил Викторов: В голландских аукционах есть одно "но" - 100 процентов жилья должно быть экономкласса. Соответственно, если в течение определенного периода времени, после того как застройщик готов заключить договор купли-продажи готового жилого помещения, к нему не обратились из списка, утвержденного администрацией муниципального образования, то он продает квартиры на свободном рынке. Вопрос: будет ли востребовано это жилье?

Покупателю с улицы его по той же цене продадут?

Марина Никонорова: Только через год, после того как застройщик сообщил о готовности заключить договоры долевого участия в строительстве либо о продаже введенного в эксплуатацию жилья и при условии, что граждане, включенные в список граждан, имеющих право на приобретение такого жилья (список утверждается главой местной администрации и передается застройщику до выдачи разрешения на строительство), не воспользовались своим право на приобретение этого жилья, застройщик вправе реализовать его на рынке по рыночной стоимости.

Госпрограмма

Надежда Косарева: Сейчас утверждена госпрограмма "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", которой предусмотрен приоритетный проект по строительству жилья экономкласса. Подход как раз основан на том, что строительство жилья экономкласса будет происходить в рамках реализации более общих проектов, условно назову их проектами государственно-частного партнерства, где будет требоваться строительство не менее 50 процентов жилья экономкласса, которое будет продаваться по фиксированной цене. А остальное построенное жилье застройщик свободно продает на рынке. То есть у него есть проект, который позволяет субсидировать продажу по цене ниже рынка. В госпрограмме указано, что такая фиксированная цена должна быть не больше двух величин - либо 80 процентов от рынка, либо 30 тысяч рублей за один кв. м общей площади.

В 2013 году в пилотном режиме предлагается начать реализацию таких проектов на земельных участках, которые уже есть у застройщика, а дальше уже проводить специальные конкурсы на публичные земли. Это некий договор государственно-частного партнерства: частный партнер обязан построить в установленном объеме жилье экономкласса и продать его по установленной цене. А обязательств публичного партнера очень много: тут и обеспечение спроса на жилье со стороны установленных категорий граждан, и обязательства бесплатно предоставить землю, и помочь в подключении к коммунальной инфраструктуре, и обеспечить доступ к кредитным ресурсам. Что касается социальной инфраструктуры, то в зависимости от того, рентабельный это проект или нет, либо застройщик сам ее построит и включит в цену жилья, либо муниципалитет арендует ее в течение длительного времени, компенсируя расходы застройщику. Подключается и ВЭБ с кредитованием на период строительства, и АИЖК со свой программой, и Госстрой по обеспечению координации спроса. Этот проект направлен на удовлетворение спроса на жилье экономически активной группы населения от 25 до 40 лет. Они получают доход, но купить квартиру на рынке, даже с помощью ипотечного кредита, не могут. Перед составлением списков граждан - участников приоритетного проекта банки предварительно оценивают, в состоянии они выплачивать кредит даже при такой низкой цене на жилье. Поэтому застройщик уже примерно знает, есть ли спрос, и комбинирует различные формы.

Предполагается, что здесь могут быть и ЖСК. Рассчитывается в среднем строить по 5 миллионов квадратных метров в год в течение 5 лет. Но смысл не только в том, чтобы построить 25 миллионов квадратных метров жилья экономкласса. Этим проектом рынку продемонстрируют новые технологии, новые проектные решения, новую организацию среды, новые возможности взаимосвязи разных агентов. И эти наработки надо постараться внедрить в общую деятельность по жилищному строительству.