Квартирный вопрос поставили ребром

Актуальность решения жилищной проблемы в России не требует обоснования. Обеспеченность благоустроенным жильем в среднем по стране составляет не более 14 кв. м на человека, что существенно ниже, чем в развитых странах. Национальный проект "Доступное жилье..." позволил достаточно успешно решить лишь часть задач - формирование рынка жилья, приобретаемого в частную собственность гражданами, создание и развитие института ипотечного кредитования.

Однако значительная часть домохозяйств еще относится к малоимущей категории населения, многие вынуждены жить в ветхом и аварийном жилье, объем которого оценивается примерно в 100 млн кв. м. Существующий сегодня в России институт "договора социального найма" в мире неизвестен. У нас условия такого договора, регулируемого нормами Жилищного кодекса РФ, сохранились еще со времен плановой экономики. По этому договору в помещениях только государственного и муниципального жилищного фонда граждане могут жить неограниченное время, независимо от меняющегося уровня их доходов и изменений в составе семьи. Остается еще и возможность приватизации квартир.

Решение жилищных проблем в зарубежных странах базируется, как правило, на создании, развитии и стимулировании института арендного жилья. Российским же законодательством институт арендного жилья все еще практически не регулируется. Поэтому президент РФ Владимир Путин указом N 600 от 07.05.2012 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" поставил задачу "до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода". В России ограничением для формирования и развития института арендных жилищных фондов является несоответствие норм Жилищного кодекса положениям Конституции. ЖК РФ допускает заключение "договора социального найма" только в государственных и муниципальных жилищных фондах, но в Конституции (ч. 3 ст. 40) четко сказано, что "малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами". Именно "другими жилищными фондами" могут и должны стать частные арендные жилищные фонды с обязательным субсидированием платы за проживание в них. Создание института субсидируемого арендного жилья не потребует изменения норм Жилищного кодекса, регулирующих институт "договоров социального найма", эти институты могут существовать одновременно, что и позволит расширить спектр решений застарелой жилищной проблемы.

Конечно, решение поставленных президентом задач потребует длительной подготовки проектов предложений для внесения в законодательство (Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы, другие законы) дополнений и изменений, обеспечивающих формирование института арендного жилищного фонда и возможность создания таких фондов частными компаниями. Однако уже сейчас возможно выполнение пилотных проектов создания субсидируемых арендных жилищных фондов, что, конечно, потребует инициатив и участия со стороны региональных и местных администраций.

Формирование арендного жилищного фонда следует вести в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП) на базе ряда норм Гражданского кодекса РФ. Здесь предусмотрено (ч. 2 ст. 671), что арендатором жилищных фондов (жилых помещений) может быть только юридическое лицо. При этом арендатор имеет право заключать договоры найма (гл. 35) только с физическими лицами. Эта конструкция норм закона и положена в основу предлагаемой схемы пилотного проекта ГЧП по созданию субсидируемого арендного жилищного фонда.

Ключевую роль здесь может играть консорциум, который следует формировать с участием уполномоченного регионального органа исполнительной власти, консультантов, будущего частного собственника создаваемых жилищных фондов, банков, страховых компаний. Особенно важно участие в консорциуме Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), где уже разработана программа стимулирования жилищного строительства, в рамках которой стало возможно ипотечное кредитование юридических лиц (в дополнение к известной ипотеке для физических лиц). Получателем ипотечного кредита на условиях АИЖК (ориентировочно под 10% годовых на срок до 20 лет) может стать будущий собственник объекта жилищного строительства, который сможет заключить договор с арендатором. Функцией арендатора станет управление объектом жилищного строительства и предоставление жилых помещений по договорам найма нуждающимся домохозяйствам. Отбор таких домохозяйств должен вести уполномоченный орган местной администрации, владеющий полной информацией о числе и составе нуждающихся в переселении из ветхого и аварийного жилья, об очередниках на улучшение жилищных условий.

Очевидно, что арендатору должны быть даны гарантии предоставления адресных бюджетных и иных субсидий домохозяйствам так, чтобы они вносили самостоятельно всю плату за проживание, в составе которой - и платеж за обслуживание кредита, и плата за содержание жилья и коммунальные услуги. Размер субсидий должен определяться отдельно для каждого домохозяйства и может изменяться от 0 до 100% платы по договору найма в зависимости от доходов нанимателей и других факторов, например, от размера семьи, числа детей и т.д. Бюджетные субсидии могут предоставляться и семьям рабочих или служащих, социальная поддержка которых является функцией публичной власти - молодые семьи, учителя, врачи и др. Внебюджетные субсидии могут выплачивать и предприятия, нуждающиеся в привлечении рабочей силы и специалистов.

Разумеется, всем участникам проекта формирования арендного жилищного фонда должны быть предоставлены преференции, снижающие их затраты на строительство и эксплуатацию арендного жилья. Ведь каждое такое снижение будет приводить к уменьшению арендной платы и, следовательно, общего объема бюджетных субсидий.

Особенность предлагаемой схемы в том, что ключевой договор в ней - договор найма практически полностью может регулироваться нормами гл. 35 ГК РФ, которая определяет права наймодателя и нанимателей, защищает их права и законные интересы. Выявление особых условий таких договоров - одна из задач проекта.

Правовым основанием для выплаты субсидий нанимателям жилья в арендных жилищных фондах сегодня может быть предусмотренное Жилищным кодексом (ч. 1 ст. 160) право субъектов РФ предоставлять "отдельным категориям граждан... компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов". Предварительные расчеты показывают, что если средняя стоимость строительства жилья не превысит 26 тыс. руб./ кв. м (это вполне возможно при кредите АИЖК и полном наборе преференций для всех участников проекта ГЧП), то полная арендная плата будет не более 19 тыс. руб. в месяц (для квартиры размером 54 кв. м). Если считать, что средняя величина всех бюджетных субсидий составит не более 50% полной стоимости договора (единая ставка платежа по договору найма не устанавливается, для конкретного домохозяйства субсидия может меняться от 0 до 100%), то при объеме пилотного проекта 54 тыс. кв. м (1000 квартир) потребуется на субсидирование не более 97 млн руб. в год.

Эффект проекта ГЧП для бюджета очевиден - если бы этот же объем жилья был построен только за счет бюджетной системы (для выполнения обязательств публичной власти по переселению из ветхого и аварийного жилья в течение 5 лет), то потребовалось бы тратить на строительство не менее 280 млн руб. ежегодно.

В составе арендных жилищных фондов следует предусматривать не только строительство новых многоквартирных и жилых домов, но и реализацию проектов энергоэффективной реконструкции зданий с надстройкой одного или нескольких этажей (например, мансард), опыт которых уже накоплен. Также в состав арендных жилищных фондов следует включать и малоэтажную застройку - здесь цены ниже, а сроки строительства короче. Новый проект ГЧП можно успешно расширять для комплексной застройки территорий, например, строительство так нужных детских садов, школ достаточно просто организовывается за счет известной практики кредитования ВЭБом проектов создания социальной инфраструктуры в ряде регионов.