Новостройки и инвестиции: вкладываем средства «на котловане». Рассчитываем на доходность квартиры в 10-15% годовых; выбираем компанию с именем и объект с перспективой

Инвестирование в новостройки – один из немногих видов вложения денег, доступных частным лицам. Прочие варианты либо предлагают совсем скромную доходность (банковские депозиты), либо чрезмерно рискованны и требуют от инвестора серьезной квалификации (фондовый рынок), либо подразумевают необходимость вкладывать огромные суммы (приобретение целых торговых центров). В случае же с квартирами, инвестировав относительно условно небольшие деньги (миллионы рублей, а не сотни миллионов), человек получает возможность заработать неплохие проценты. Важный плюс – эта деятельность не требует каждодневного участия: вложив деньги, можно спокойно заняться чем-то еще, дожидаясь, пока ваш дом «созревает». В некоторых аспектах, связанных с инвестированием в новостройки на «нулевом цикле», и разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru ». Плата за риск Для начала попробуем понять, на чем тут зарабатывают. По разумению автора, вряд ли имеет смысл доверять свои деньги различным финансовым «черным ящикам» (это когда вам обещают высокую доходность, но не объясняют, откуда она берется). Ярким примером подобных конструкций может служить «МММ», причем в обеих своих «реинкарнациях» - что первой, существовавшей в 90-е годы, что недавно упавшей. Здравомыслящему человеку нужно по-другому – понимать, хотя бы в общих чертах, механизм процесса. Суть инвестирования в новостройки сводится к тому, что квартира в уже готовом доме стоит дороже, чем в том, который еще только строится. На уровне простого житейского здравого смысла понятно, что то, чем можно пользоваться «здесь и сейчас», лучше, чем то, чего предстоит дожидаться – иногда по нескольку лет. Есть и еще одно соображение. Что бы там ни говорили застройщики о своих размерах и надежности – все понимают, что при любом инвестировании бывает риск. Хорошей иллюстрацией этому может служить Lehman Brothers – американский инвестиционный банк, основанный в 1850 году. Его владельцы и сотрудники, вероятно, не раз с гордостью упоминали более чем 150-летнюю историю родной конторы – вот какие мы давние и надежные! Но в 2008 году банк обанкротился. Именно этот риск – что строящая дом компания обанкротится, и заплаченные ей деньги пропадут – и принимает на себя частный инвестор. «В подавляющем большинстве случаев цена на начальных стадиях строительства отличается от цены в сданном доме на 25-40%, - говорит Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ». – Такой разрыв определяется в первую очередь большими рисками для покупателя на ранних этапах». «На этапе «котлована» квадратный метр стоит дешевле, чем после реализации проекта, - подтверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – При этом, естественно, существуют определенные риски для инвестора – например, финансовые катаклизмы в масштабах всей страны и сопровождающий их застой на рынке затруднят впоследствии реализацию квартиры. Но, как известно, чем больше риск, тем выше доходность». Эксперт добавляет, что в кризис 2008-2009 годов наблюдался отток покупателей-инвесторов, а в 2010-2012 годах их количество снова начало расти, хотя и не достигло пока докризисного уровня. Сроки: строят-то быстро Естественно, что любого инвестора интересует вопрос времени: на какой срок вложенные им деньги будут задействованы в данном проекте? Человеку непосвященному может показаться, что в изучаемом нами вопросе самым сложным (и, соответственно, долгим) окажется строительство – дом такой большой… Но, как выясняется, проблемы по большей части коренятся в другом. «Строительство современного панельного дома, в среднем, занимает девять месяцев, - говорит Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью Группы Компаний «ПИК». – Индустриальные технологии позволяют возводить дома быстро: это связано с тем, что максимальный объем работ осуществляется в заводских условиях, а на стройку привозятся уже готовые элементы, которые необходимо только собрать на месте. Например, во внешние панели уже на заводе монтируются оконные блоки, в стеновых панелях имеются готовые каналы для электропроводки, и стены не нужно штробить на стройке, поверхности внутренних стен выровнены под чистовую отделку, и их не нужно дополнительно выравнивать». Монолитно-кирпичные дома строятся дольше – там все здание поэтапно отливается из бетона на стройплощадке, и на это требуется дополнительное время. Но даже по этой технологии, по оценке Ольги Новиковой, заместителя генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», срок строительства составляет 18-24 месяца. В реальности, однако, процесс идет гораздо дольше, и причины этого могут оказаться самыми разнообразными. К примеру, возводится новый микрорайон, для отопления которого необходима котельная. Понятно, что даже если первые 2-3 дома будут построены раньше этой самой котельной, сдавать их в эксплуатацию нельзя. Вторая причина – необходимость для застройщика взаимодействовать с различными государственными структурами. А они вполне могут в самый последний момент потребовать чего-нибудь (построить еще один детский садик – если чиновник относительно честный, или взятку – если нечестный), угрожая в противном случае не закрыть инвестиционный контракт. Как застройщик уладит эту проблему – вопрос отдельный, но в любом случае это означает потери времени. Наконец, много зависит от тактических целей продающей компании. «Бывает так, что застройщик купил новую перспективную площадку, - объясняет Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании «НСКА». – В этом случае ему выгодно как можно быстрее распродать и достроить старый объект, и сосредоточиться на новом. А в другом случае нужна максимальная выручка: застройщик будет стараться продавать по самой высокой цене, и вкладывать в объект не больше, чем он получает от продажи квартир». В общем, подводит итог эксперт, тут все зависит от застройщика и его мотивации построить быстро. Рассуждая о сроках, нельзя не вспомнить, что еще несколько лет назад на нашем рынке были распространены совершенно циклопических размеров опоздания – до пяти лет. Но сегодня ситуация выправилась – благодаря 214-ФЗ, который установил для застройщиков штрафы за просрочки. «По данному закону, срыв сроков компенсируется застройщиком участнику долевого строительства, - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». – Поэтому со сроками стало значительно лучше». …В целом, подвели итог опрошенные нами консультанты, на сегодня срок инвестиции в строительство (если стартовать действительно с «нулевого цикла») составляет порядка двух лет. На всякий случай стоит помнить о возможности небольшого – 3-6 месяцев – опоздания. Больше – вряд ли: застройщика, работающего по 214-ФЗ, это разорит. Доходность: красивая, даже слишком Размер будущего дохода – еще один вопрос, который живо интересует инвестора. Опрошенные нами эксперты рынка (представляющие компании-застройщики) называли цифры в районе 20-30% годовых. «В среднем, квартира в строящемся доме увеличивается в цене в течение года на 20-30%, - говорит Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента компании TEKTA GROUP. – Больше всего цена растет в течение первых двух лет: в первый на 20-30%, во второй – на 20%. Очевидно, что на чем более ранней стадии инвестор вкладывает деньги, тем больше он получает прибыли. Идеальный вариант – зайти на стадии котлована и выйти после получения свидетельства о регистрации прав собственности». Можно добавить, что в прежние (до 2008-го) годы показатели доходности были еще более привлекательными. «В период предкризисного ипотечного бума уже через полгода после закладки дома цены квартир могли вырасти на 30-40%», - сообщает Ирина Егорова, Руководитель Службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания». Сколько это годовых – уважаемый читатель, вероятно, сумеет сосчитать и без нашего участия… Но даже и обещаемые сегодня 20-30% - это, согласимся, весьма неплохо. Вопрос только в том, достижимы ли они. Проанализировав наметанным глазом рекламные буклеты, начинаешь видеть то, чего уважаемые продавцы старательно «не замечают»: 1. Под ростом цен понимается то, как сама компания-продавец повышает цены. Было 100 тыс. руб. за кв. м, стало 120 – значит, все покупатели, приобретшие по старой цене, заработали 20%. На самом деле, чтобы действительно получить доход нужно продать квартиру, т.е. найти человека, который согласится ее у вас купить. В этом деле фирма продавец сразу станет вашим конкурентом – она ведь тоже реализует свои площади. Причем конкурент этот очень мощный, располагающий огромными рекламными возможностями. Противопоставить этому частник может только одно – более низкую цену, т.е. расчетных показателей доходности мы не достигаем. 2. Сделки с недвижимостью предполагают большое количество различных трат – пошлины, аренда сейфов и т.п. Вероятно, придется пользоваться услугами специалистов – риелторов, «толкачей» в Регпалате. Все это еще более снизит доходность вашей инвестиции. 3. Владение квартирой тоже оказывается далеко не бесплатным. Например, напоминает Павел Лепиш («Домус финанс»), при получении ключей покупатель обычно оплачивает коммунальные услуги за четыре месяца – это общепринятая практика. Впоследствии каждый месяц простоя вашей квартиры в ожидании покупателя – это новые платежи квартплаты. Одним словом, «расчетные» показатели приходится очень серьезно корректировать. «Доходность инвестирования в новостройки по оптимистичному сценарию составит не более 15-20% годовых, - сказал www.metrinfo.ru Алексей Остробородов («ЦНИИМЭ»). – В большинстве же случаев, с учетом дополнительных расходов на оформление и продажу, 10-15% годовых можно считать очень хорошим вариантом». Премудрости выбора Чтобы инвестиция оказалась успешной, необходимо тщательно подойти к выбору ее объекта – т.е. самой квартиры. «Критерий один – возможность беспроблемной продажи через некоторое время с максимальной прибылью, - отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – В настоящее время большим спросом пользуются квартиры в ближайшем Подмосковье. Можно отметить значительный рост интереса к объектам на новых московских территориях: в Сколково, Одинцово. И, конечно, в городах, которые расположены сразу за МКАД – например, в Химках». Второй ключевой момент – проверка самого застройщика. «Стоит тщательно «покопаться» и изучить его опыт на рынке, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Посмотреть, какие объекты он построил, были ли у него срывы сроков и – если да – то по какой причине. Инвестирование – это всегда риск, но разумный риск, тем более в недвижимость, почти всегда себя оправдывает». Ирина Егорова («СУ-155» и Компания»), считает, что отдавать предпочтение нужно «открытым компаниям, предоставляющим финансовую отчетность, по которым есть внятная кредитная и долговая история. Однако, это возможно не всегда. Тогда можно ориентироваться на бренд. Известная компания с историей, желательно советского периода, со своими производственными мощностями, априори устойчивее всяких инвестиционно-строительных компаний». Вопрос репутации застройщика должен быть первым и самым важным вопросом, - соглашается с коллегами Наталия Иванова («ПИК»). «Первое, на что надо обратить внимание – это как долго компания работает на рынке, - говорит эксперт. – Если это новичок с единственным жилым проектом, то скорее не стоит рисковать сбережениями. Второй вопрос, сколько компания уже построила объектов и сколько строит в настоящий момент, если это всего один дом – стоит задуматься, нет ли у компании проблем с оборотными средствами? Опытный покупатель обратит внимание на то, имеет ли компания свои производственные мощности и собственные подрядные организации - это гарантия того, что девелопер полностью контролирует процесс строительства и не зависит от сторонних подрядчиков. И наконец, немаловажный вопрос – условия приобретения квартиры. Самый предпочтительный вариант оформления документов – это договор долевого участия, защищающий права дольщика как от повторной продажи вашей квартиры, так и от задержки строительства, в виде прописанных штрафов за задержку сдачи дома». Отметим еще, что еще один показатель надежности компании и строящихся ею объектов – это готовность банков давать покупателям ипотечные кредиты под квартиры в новостройках данного застройщика. Если банк проверил и вынес положительное решение о кредитовании таких квартир – это верный знак, что риски минимальны. Резюме от журнала www.metrinfo.ru Как и всякое другое инвестирование, приобретение новостроек на «нулевом цикле» таит в себе определенные риски. Но, разобравшись с ними при помощи грамотных и добросовестных консультантов, частный инвестор может зарабатывать тут очень неплохие деньги – такие, которые на других рынках недосягаемы. Адреса для инвестиций Мы попросили экспертов назвать конкретные примеры, то есть адреса тех новостроек, которые по их мнению, являются хорошими объектами для инвестиций Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» Весьма перспективный объект для инвестиций - ЖК гусарская баллада в Одинцово. Этот комплекс относится к бизнес-классу, жилье в нем имеет современные удобные планировки, а его цена квадратного метра в нем на начальном этапе сравнительно невысока (58000-65000 руб./кв.м). После завершения строительства владелец однокомнатной квартиры площадью 45 кв.м сможет выручить за нее, по нашим прогнозам, 4 500 000 рублей, вложив на начальном этапе строительства 2 800 000 рублей. Дом планируется к сдаче через год, то есть, если квартиру продавать через года полтора-два, то получится 25% доходности в год. Также можно рекомендовать рассмотреть в качестве объекта инвестиций ЖК «Белая дача» в Красногорске. Сейчас – на этапе котлована – здесь можно приобрести квартиры по цене 50000-55000 за кв.м, между тем как спрос на жилье в этом районе постоянно растет. Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» В Москве на сегодня одним из наиболее привлекательных объектов для инвестиций является ЖК «Мосфильмовский». Первая очередь объекта находится на начальном этапе строительства, а стоимость кв. м начинается от 130 000 руб., что является безусловным минимумом для объекта бизнес-класса на Юго-Западе Москвы. Учитывая местоположение жилого комплекса, высокие темпы продаж и строительства, можно говорить о том, что инвестиции в этот проект принесут достойные дивиденды инвестору. На рынке московской области можно выделить мкр. «Новокосино-2». Так, в «Новокосино-2» в настоящее время на начальном этапе строительства находися 3-я очередь строительства, тогда как доходность первой, завершенной, очереди составила около 50%, второй, пока незавершенной и находящейся в активной стадии строительства, уже около 20%. Высокая доходность данного проекта объясняется не только удачным месторасположением, надежной репутацией застройщика и высокими темпами строительства самого объекта, но и активным строительством станции метро в непосредственной близости от жилого комплекса. Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью ГК ПИК Совеуем обратить внимание на новый масштабный проект жилого комплекса «Большое Кусково». Он расположен в Восточном округе Москвы, в районе Новогиреево, в непосредственной близости от Кусковского и Терлецкого лесопарков. Стоит отметить такие привлекательные черты, как близость архитектурно-паркового ансамбля Кусково, хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру района. «Большое Кусково» - это комплекс современных жилых домов модернизированной серии П-3МК «Флагман». По проекту планируется строительство не только жилых домов, но и школы на 825 мест, детского сада на 220 мест, многоярусных парковок, комплексов социального обслуживания населения. Цена квартиры - от 5 352 480 руб. Еще один проект в Москве - ЖК «Ново-Переделкино» на Лукинской улице. Преимущества этого комплекса: экологически благоприятный район, территория Москвы, близость крупного ТРЦ, благоустроенная территория. ЖК представляет собой современный 17-этажный 4-секционный панельный дом серии П-3М. Цена квартир начинается от 4 255 335 руб. В Химках строится ЖК Новокуркино (мкр.7 корп.19). Это современный 25-этажный, 5-секционный панельный дом серии КОПЭ-М-Парус. Проектом предусмотрены 1-2-3-4-комнатные квартиры общей площадью от 43 до 101,5 кв. м. Стоимость - от 4 815 620 руб.