24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика

В условиях растущих социальных обязательств государства, с одной стороны, и высокой совокупной нагрузки на бизнес - с другой, необходимо найти дополнительные источники бюджетных поступлений и ресурсы развития страны. Ими могут стать земельно-имущественные отношения. При этом "ситуация на земле" относится к одной из самых "непрозрачных" и коррупционных, что в конечном итоге приводит к существенному снижению внешних и внутренних инвестиционных рейтингов России. Профильные комитеты ТПП РФ и "Деловой России", при поддержке ФНС и Росреестра провели серию "круглых столов" по этой теме. По их итогам определены базовые задачи, не решив которые невозможно качественно реализовать земельную реформу. Вот лишь некоторые из них

Разграничение госсобственности на землю

Этот процесс идет аж с 2001 года, но результаты достигнуты весьма незначительные, 97% земель находятся в федеральной собственности. Публичная информация по данному вопросу, как правило, отсутствует. В большинстве субъектов РФ и муниципальных образований не определены границы юрисдикций (административно-территориальное деление) и объектов землеустройства (территориальные зоны и зоны с особыми условиями использования территорий). Нерешенность этого вопроса приводит к торможению процессов территориального планирования и принятия правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Градостроительное зонирование

Согласно статистике минрегиона, сегодня у 71% муниципальных образований отсутствуют правила землепользования и застройки, которые являются "информационным базисом" как для формирования объектов недвижимости, так и для инвестиционной деятельности. А где такая работа проведена, ее качество не выдерживает критики. Как следствие - у инвесторов нет информации об инвестиционных возможностях территорий, все вопросы решаются в "ручном" и "кабинетном" режимах.

За 22 года реформ не разработан и не утвержден единый Классификатор объектов недвижимости! В результате одни и те же объекты в разных городах по-разному называются, возникают сложности с их бухгалтерским учетом, и далее все попадает в кадастр в "кривом" виде.

Законом установлен срок - 31 декабря 2012 года, после которого в случае отсутствия ПЗЗ выдача разрешений на строительство будет недопустима. С 2005 года этот срок переносился 4 раза. И нет никакой уверенности, что он определен окончательно. Поскольку вряд ли возможно провести такую работу за год, если за предыдущие 7 лет с ней не справились. Разумнее принять экономически обоснованную и реалистичную программу и за 5 лет решить вопрос по-настоящему.

Нерешенность данного вопроса порождает искажение и невозможность стандартизации сведений об объектах недвижимости, а также создает существенные препятствия к формированию объектов недвижимости и наполнению кадастра. Впоследствии такая информация об объектах недвижимости является причиной некорректного определения налоговой базы и множества судебных и административных споров.

Формирование объектов недвижимости

Для того чтобы объект недвижимости стал объектом налогообложения, он должен быть сформирован, учтен в кадастре недвижимости и права на него должны быть зарегистрированы. Согласно законодательству, кадастр формируется по "заявительному" принципу и кадастровый учет не носит обязательного характера. Иными словами, он формируется за счет заявителя, что недопустимо. В качестве заявителей сегодня могут выступать органы региональной и местной власти, которые обладают полномочиями по формированию объектов недвижимости и их постановке на кадастровый учет. Но законодательство не содержит убедительных стимулов, мотивирующих власть к формированию объектов недвижимости и их постановке на кадастровый учет на основе комплексных проектов межевания территорий элементов планировочной структуры. В результате в кадастре отсутствует значительное количество сведений как о земельных участках, так и об объектах капитального строительства (ОКС) и их характеристиках.

Анализ экономических последствий реформирования имущественных налогов

Да, земельный налог и арендная плата за землю высоки. Но возможные риски и масштаб проблем при переходе к налогу на недвижимость существенно выше. Сейчас в регионах отсутствуют экономически обоснованные подходы к установлению ставок налога и арендной платы. Как правило, начисляют его по максимуму, что приводит к банкротству предприятий МСБ. Также возникают прецеденты резкого увеличения налоговой нагрузки на граждан, приобретающих новые ипотечные квартиры. Это связано с рыночным размером инвентаризационной стоимости ипотечных объектов и существующей дифференцированной шкалой налога на имущество физических лиц. Например, при стоимости квартиры 3,5 млн руб. при ставке налога 2% сам налог составит 70 тыс. руб.! При том что средний размер налога на имущество физлиц сегодня около 500 рублей в год. И очень часто собственники дорогой недвижимости платят налогов гораздо меньше, чем собственники недорогой. Поэтому необходимо законодательно закрепить обязанность органов власти субъектов РФ и (или) муниципальных образований проводить работу по экономическому обоснованию ставок налога и арендной платы (анализ экономических последствий), публично представлять и согласовывать их с общественностью.

Разработка главы НК РФ "Налог на недвижимость"

Уже более 10 лет эта тема налога будоражит общество, а в последнее время она трансформировалась в налог на роскошь. При этом в официальных документах и общедоступных источниках отсутствует информация о целях, задачах, этапах, ожидаемых результатах и возможных социально-экономических последствиях реформы. В качестве единственного мотива звучат слова о "справедливости" и налоге на недвижимость "как налоге на богатство или роскошь". Но этого недостаточно! Важно определить идеологию налога на недвижимость, особенно на фоне отсутствия юридически и технически сформированных единых объектов недвижимости в РФ, а также неполных и низкого качества сведений, импортируемых в кадастр. Очевидно, что чем больше объектов поставлено на кадастровый учет, тем меньше налоговая нагрузка будет на граждан и предпринимателей. По сути, эффективность налоговой реформы во многом определяет количество объектов недвижимости, поставленных на кадастровый учет, и качество сведений об объектах недвижимости.

Налог на недвижимость может выступить мощным мотиватором для решения многих государственных и муниципальных задач, например, обеспечить формирование кадастра; создать стабильный источник благоустройства и развития территорий для улучшения предпринимательского климата и повышения качества жизни граждан; выступить критерием оценки KPI местных администраций, стимулировать их к развитию и принятию экономически оправданных социальных и инвестиционных решений; создать предпосылки для снижения налогов на прибыль и НДФЛ и т.д.

"Коррозией" существующей системы является "непрозрачность" в расходовании муниципальными образованиями средств от налогов и сборов. Как правило, налогоплательщики не видят связи между платежом и результатом деятельности местных властей, а также не имеют возможности контролировать расходование своих средств. Многие налогоплательщики (как правило, в сельской местности) вкладывают собственные деньги в развитие муниципальной инфраструктуры (дороги, детские площадки, охрана, вывоз мусора, электроэнергия и газификация, благоустройство территории и т.д.) и также не видят результатов деятельности властей. При этом очевиден рост стоимости (капитализации) объектов недвижимости в результате вложений налогоплательщиков и, как следствие, рост имущественных налогов. Поэтому важно разработать механизмы "увязки" имущественных налогов и сборов с их целевым расходованием на муниципальные нужды налогоплательщиков, а также инструменты отчетности власти перед налогоплательщиками и общественного контроля ее деятельности в части расходования средств.

Кроме упомянутых задач, важно провести ревизию по таким вопросам, как территориальное планирование, земельный надзор, кадастровая оценка. Формирование единого законодательства в сфере регистрации прав и кадастрового учета должно отвечать современным вызовам и поэтому система должна содержать полные, достоверные и доступные для общества сведения об объектах недвижимости.

Необходимо существенно усилить роль общественности при принятии законов, подзаконных актов и иных судьбоносных решений для граждан и предпринимателей. Публичные слушания и обсуждения должны стать нормой и инструментом формирования общественного заказа на государственные и муниципальные политику и услуги. Кроме того, целесообразно внедрять в практику инструменты общественного контроля, тем более что Общественной палатой и Общественными советами при органах власти уже наработан большой опыт.

Сегодня многие решения ложатся на неподготовленную почву. Поэтому целесообразно организовать на всех уровнях системную разъяснительную работу по сути проводимых в стране реформ и введения новаций.

Базовые задачи могут быть легко трансформированы в законодательные шаги и решены в среднесрочной перспективе (3-5 лет). В результате будет создана публичная информационная инфраструктура сведений о территории и объектах недвижимости, минимизированы административные и коррупционные риски, существенно повышена капитализация российских активов.

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: