24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика

Ситуаций, когда в небольшой квартире "компактно" проживает большая семья, состоящая из нескольких поколений, а фактически – несколько семей, в жизни предостаточно. Люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, но год следует за годом, подрастают дети, а очередники продолжают ютиться в своих малогабаритках, ночами "поворачиваясь по команде". И в некоторых случаях разъехаться оказывается проще, чем дожидаться квартиры от государства.

С юридической точки зрения технология разъезда зависит от того, приватизирована квартира или нет. Если квартира приватизирована, то разменять ее возможно посредством обычной "альтернативной" сделки: квартира продается, а на вырученные деньги приобретается другое жилье. В случае с неприватизированной квартирой подобная операция неправомерна. Здесь приходится действовать старым советским обменом: найти две (три и т.д.) подходящие квартиры, жильцы которых захотят съехаться в одну, "ту самую". Для совершения этих действий нужно согласие всех жильцов и собственников. В случае конфликтной ситуации внутри семьи, если квартира не приватизирована, проблему можно решить через суд: он установит, кому и сколько площади причитается. Правда, подобные суды могут длиться годами, а результат в любом случае не гарантирован. Однако собственники жилья лишены и этой "радости", ведь приватизированные квартиры принудительным разменам, даже через суд, не подлежат.

Квартира неприватизирована и люди хотят разъехаться

Строго говоря, совершение операции размена не требует обязательной приватизации квартиры, просто в таком случае варианты для предстоящего разъезда придется подбирать также из неприватизированного жилого фонда, которого осталось немного. Обмен квартир которые были приватизированны на неприватизированные согласно Жилищному кодексу неосуществим: неприватизированная квартира не является товаром, следовательно, возможность ее использования в рыночной операции весьма ограничена.

Но если все же к приватизации нет готовности или возможности (например, все зарегистрированные в квартире ранее уже принимали участие в приватизации), придется менять так, как есть. В этом случае процесс обмена не имеет существенных отличий от обычного, хотя дело это будет более сложным и долгим. В первую очередь следует помнить, что оформляется такой обмен не в органах Росреестра, как это бывает при совершении сделок с приватизированным жильем, а в соответствующих учреждениях, уполномоченных оформлять обменные операции. В Москве, например, эти функции принадлежат ГУП "Московский городской центр арендного жилья".

Однако перед тем, как обратиться за оформлением обмена, нанимателю неприватизированного жилья необходимо вспомнить, заключал ли он на квартиру, в которой проживает, договор найма. На практике это делалось лишь в последние годы, поэтому в случае, если договора найма нет, его необходимо заключить, а для этого обратиться в соответствующий жилищный орган, к примеру, в Москве - в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в административном округе по месту нахождения жилого помещения.

После заключения договора найма можно обращаться за оформлением операции обмена. Пакет необходимых для этого документов в общем виде выглядит так:

1. Заявление установленного образца. Если на жилой площади вместе с нанимателем зарегистрированы третьи лица (в том числе совершеннолетние члены семьи нанимателя), подлинность их подписей удостоверяется сотрудником учреждения, оформляющего обмен, при приеме документов. Поэтому для подачи заявления требуется присутствие всех совершеннолетних граждан.

2. По каждой квартире - Единый жилищный документ, получить который необходимо предварительно в жилищных органах (ЕИРЦ). Дополнительно могут быть истребованы выписки из домовой книги по всем когда-либо зарегистрированным в квартире членам семьи, копии финансовых лицевых счетов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на обмениваемые жилые помещения.

3. Технические документы на квартиры, участвующие в обмене (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план), которые необходимо получить в территориальных БТИ по месту нахождения обмениваемых жилых помещений.

4. Подлинники и копии договоров социального найма, ордеров для оформления договора обмена.

5. Документы, удостоверяющие личности нанимателей и совместно проживающих с ними граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, при оформлении частично-родственного обмена – документы, подтверждающие родственные отношения нанимателей и членов их семей.

6. Наниматели (собственники) дополнительно представляют заявление об отсутствии у них других жилых помещений, принадлежащих им по праву собственности или занимаемых ими по праву найма. При наличии указанных жилых помещений наниматель (собственник) представляет копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, ордера или договоры социального найма, подтверждающих его права.

Со всех указанных документов необходимо сделать ксерокопии.

Помимо вышеперечисленных, в некоторых случаях могут потребоваться следующие документы:

1. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, необходимо представить документ, подтверждающий согласие органа опеки.

2. При наличии в обмениваемом жилом помещении временно отсутствующих лиц необходимо представить документы, подтверждающие согласие этих временно отсутствующих лиц. В качестве документа, подтверждающего согласие, принимается нотариально удостоверенная доверенность с соответствующими полномочиями или доверенность, приравненная к нотариальной.

3. В случае несоответствия информации в документах в связи с изменением адреса жилого помещения, площади квартиры, необходимо представить соответствующие разъяснительные документы: справку БТИ об изменении адреса, разъяснительные документы БТИ об изменении площади жилого помещения с указанием причин, послуживших основанием.

4. При произведении переоборудования или перепланировки, согласованных в установленном порядке, необходимо представить документы, подтверждающие согласование.

Важно помнить, что в Жилищном кодексе прямо указаны условия, при которых обмен невозможен. Таковых случаев предусмотрено шесть, и все они изложены в статье 73:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса перечне (установлен постановлением правительства РФ от 16 июня 2006 года номер 378).

Квартира неприватизирована и есть возражающие против разъезда

С точки зрения законодательства разменять неприватизированную квартиру принудительно в условиях отсутствия согласия всех проживающих сложно, но возможно. Об этом прямо сказано в статье 72 ЖК РФ: "…Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения… на жилые помещения… находящиеся в разных домах и квартирах… Если между нанимателем … и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена…".

"Удовольствие" от подобного вида размена, мягко говоря, сомнительно, поэтому идти по данному пути можно лишь в крайнем случае. Судебные размены неприватизированных квартир часто длятся годами и полностью исчерпывают нервные силы участников суда.

Кроме того, необходимо помнить о приведенных выше обстоятельствах, изложенных в статье 73 ЖК РФ, при наличии которых обмен невозможен.

Если таковые будут выявлены судом, в иске о размене будет отказано. А вот если подобных обстоятельств нет, обращаться с исковым заявлением можно. При этом в качестве дополнительного подтверждения необходимости обмена неплохо предоставить какие-либо документы. Например, если причиной размена является "плохое" поведение кого-либо из совместно проживающих (злоупотребляет алкоголем, дебоширит и тому подобное), веским аргументом для суда могут стать документы, подтверждающие эти факты. Например, копии протоколов о нарушениях общественного порядка, справки из милиции о зарегистрированных вызовах нарядов. Однако если ничего подобного предоставить невозможно, это не означает, что исковое заявление не будет принято судом. Просто в этом случае единственным обоснованием требования о размене станет ссылка на вышеупомянутую статью 73 Жилищного кодекса.

Квартира приватизирована и люди хотят разъехаться

Категорических ограничений в данном случае нет: все препятствия для размена в этом случае носят ситуационный характер. Не вдаваясь в коммерческую сторону вопроса, основной сутью которой является достаточность рыночной цены размениваемого объекта для приобретения квартир, устраивающих разъезжающихся, или наличие возможности доплаты, сосредоточимся на ограничениях правового характера.

В качестве главного можно назвать необходимость соблюдения интересов несовершеннолетних сособственников размениваемой квартиры. На страже этих интересов стоят органы опеки, подчиненные органам местной власти. Получение согласия органов опеки, разрешающего проведение сделки, является критическим условием, поскольку в его отсутствие соответствующий договор попросту не пройдет государственную регистрацию. Чтобы это согласие, оформляемое в виде распоряжения главы управы, было выдано, необходимо подтвердить, что в результате предстоящей сделки имущественное и жилищное положение ребенка не пострадает.

Какого-либо стандартного пакета документов, подлежащих предоставлению в орган опеки несовершеннолетних при обращении за согласием на проведение сделки, не существует. В обычном случае в этот пакет входят правоустанавливающие документы по всем квартирам, участвующим в предстоящей сделке, выписки из домовых книг и копии финансовых лицевых счетов, а также документы из БТИ. На последние следует обратить особое внимание. В пакет документов БТИ, необходимых для проведения сделки, совершаемой в обычной для современности простой письменной (не нотариальной) форме, входит кадастровый паспорт и экспликация. Так вот, в дополнение к нему для предоставления в органы опеки необходимо получить также справку об оценочной стоимости квартиры. Без нее органы опеки едва ли станут рассматривать вопрос о выдаче разрешения на отчуждение.

Помимо вышеперечисленного, нужно также предоставить документы, подтверждающие родство ребенка и его родителей, выступающих в качестве заявителей. Конкретный же список документов, которые также могут быть затребованы инспектором отдела опеки, зависит как от конкретной ситуации, так и от фантазии самого инспектора. В связи с этим в самом начале процедуры получения распоряжения рекомендуется побывать у инспектора на приеме, объяснить ситуацию и уточнить перечень необходимых документов. В дальнейшем, когда до сделки останутся считанные дни, это избавит от неприятных сюрпризов и связанной с ними нервотрепки.

Что же касается способов размена квартир, находящихся в собственности, то здесь существует две основных технологии. Первая – традиционная "альтернативная" модель, когда в качестве инструмента, позволяющего избежать сложных взаимоувязок, используются деньги. Иными словами, схема "альтернативы" выглядит так: квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. Когда покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Если подобранная квартира, в свою очередь, тоже является "альтернативной", подбор осуществляется по аналогичной схеме.

Вторая технология широко известна еще с советских времен. Речь идет о "прямом" обмене, схема которого подразумевает одновременный подбор всех квартир, владельцы которых готовы к переезду в квартиры других участников обменных операций. Данная схема существенно сложнее "альтернативной" модели, и в настоящее время ее применение весьма ограничено.

Заметим, что сложности эти лежат вне правовой плоскости: юридическое оформление "прямого" обмена отличий от "альтернативной" модели практически не имеет. Оформляться обмен может как договорами мены, так и купли-продажи, пакет документов, необходимых для госрегистрации, абсолютно тот же, что и при обычных сделках с жильем, и регистрируются переходы права собственности на обмениваемые квартиры в Управлении Росреестра.

Квартира приватизирована и люди не хотят разъезжаться

Поскольку в соответствии с действующим Гражданским кодексом собственнику имущества принадлежит право им распоряжаться по своему усмотрению и никто не вправе требовать от собственника расстаться со своим имуществом иначе, как по собственному желанию, ситуация, при которой один или несколько собственников квартиры отказываются от размена принадлежащей им квартиры, полностью блокирует разъезд. Ни о каких обращениях в суд с требованием принудительном размене в данном случае не может быть и речи. Вероятнее всего, даже иск по такому поводу подать не удастся, поскольку судебные органы не примут его к рассмотрению. Ну, а если примут – судебные перспективы у подобного дела отсутствуют.

Повторюсь еще раз: никто не может быть произвольно лишен принадлежащего ему права собственности, поэтому заставить собственника, в том числе через суд, расстаться с принадлежащим ему имуществом без его согласия по закону невозможно. В данном случае выход только один – договариваться или искать иные пути решения жилищного вопроса, не привлекая к процессу квартиру, собственник которой отказался от размена.

Единственное, что можно сделать собственнику, желающему отделиться –попытаться продать свою долю. Весьма вероятно, что она найдет покупателя, правда, вырученных в результате денег едва ли хватит для приобретения иного жилья.

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: