Рынок первичного жилья в России в настоящее время развивается весьма активно. Новые дома, жилые комплексы и целые районы новостроек вырастают как грибы после дождя. Темпы строительства не упали, несмотря на неоднократные случаи потери доверчивыми покупателями квартир в строящихся домах из-за махинаций агентов и застройщиков. И квартиры в новостройках по-прежнему являются одним из наиболее востребованных сегментов рынка недвижимости.
Причины популярности новостроек
Особенности приобретения жилья в новостройке
Причины популярности новостроек
Привлекательность новостроек объясняется несколькими причинами. Одной из них является более низкая стоимость жилой площади в строящемся доме – как правило, на 10-20% ниже стоимости подобной квартиры на рынке вторичного жилья. При этом стоимость квартиры увеличивается с приближением срока завершения строительства, поэтому выгоднее приобрести квартиру от застройщика на начальных этапах.
Конечно, в этом случае получения квартиры придется ждать, и есть риск того, что строительство затянется или остановится. Однако ради экономии средств многие люди соглашаются пойти на подобные риски. К тому же внимательность при выборе жилья и застройщика способны свести возможные проблемы к минимуму. Именно по этой причине нередко все квартиры к моменту сдачи дома уже распроданы (особенно в домах эконом-класса).
Еще одна причина популярности новостроек – возможность приобретения комфортной квартиры в новом доме, с удобной планировкой, современными новыми коммуникациями. Нередко в новостройках используются пластиковые стеклопакеты и утепленные внешние стены, что повышает герметичность сборки, делая квартиры более теплыми и уменьшая сквозняки.
Новое жилье привлекает еще и возможностью сразу организовать в нем все по своему вкусу, а также отсутствием необходимости контактировать с бывшими владельцами – их попросту нет. Да и соседи в новом доме, скорее всего, будут вполне респектабельными, а покупая жилье на вторичном рынке, есть большой риск столкнуться с неприятными личностями.
Еще одной положительной стороной приобретения жилья в новостройке является современная среда обитания. При покупке квартиры в новом районе покупателя будет окружать качественная современная инфраструктура, поскольку нередко обязательным условием возведения таких районов является комплексная застройка. Она предполагает строительство новых школ, детских садов, паркингов, магазинов на первых этажах зданий, что делает проживание в таком районе весьма удобным.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Однако приобретая жилье в новостройке, нужно быть крайне внимательным и учитывать ряд особенностей. Одним из наиболее важных вопросов является принцип заключения договора купли-продажи квартиры.
В настоящее время покупатели могут приобрести квартиру в новом доме по трем основным схемам:
- договору долевого участия в строительстве;
- предварительному договору купли-продажи квартиры с использованием векселя;
- предварительному договору купли-продажи квартиры.
Каждый из вариантов имеет свои особенности. Для покупателей наиболее выгодным и надежным является договор долевого участия, поскольку в этом случае на их стороне Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, защищающий права дольщика.
Данный закон регламентирует порядок приобретения жилья и предоставляет покупателю максимальные юридические гарантии. Согласно 214-ФЗ, исключены повторные продажи, задержки строительства караются штрафами. Договор участия в долевом строительстве в этом случае, как и сделки на вторичном рынке (договоры дарения, купли-продажи и т. п.), регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Именно по этой причине двойная продажа жилья невозможна – для дольщика это является неоспоримым преимуществом.
Этот вариант на данный момент является самым надежным для покупателя как в плане безопасности, так и в инвестиционном плане. В договоре прописывается стоимость объекта покупки и порядок ее уплаты. Четко указываются сроки сдачи дома в эксплуатацию, а также ответственность застройщика перед дольщиком. Так, гарантийный срок для сданного в эксплуатацию дома не может составлять менее 5 лет. Гарантия на инженерное и технологическое оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, должна быть не менее 3 лет со дня подписания передаточного акта. Правда, многие граждане не знают об этом, полагая, что не могут обратиться в будущем к застройщику за устранением недостатков, которые они обнаружат.
Однако для застройщиков этот вариант менее выгоден, поскольку предполагает дополнительные расходы и большую ответственность. Поэтому квартир, реализуемых по данной схеме, на рынке меньше.
Предварительный договор купли-продажи с использованием векселя подразумевает заключение двух договоров. Первый – предварительный договор, в котором указаны параметры квартиры, ее стоимость и дата заключения основного договора купли-продажи. Второй – договор по приобретению векселя. Вексель – документ, в счет которого передаются денежные средства.
Если дом достраивается благополучно, то вексель обменивается на денежные средства, перечисляемые за первый договор, а квартира передается своему владельцу. Если же у компании-застройщика появились трудности, покупатель рискует остаться только с векселем на руках, квартиру не получив. Государственной регистрации договора нет, и вашу квартиру могут продать кому-то еще. Для решения конфликта придется обращаться в суд. Данная схема ненадежна, и, не имея знаний в соответствующей области, лучше к ней не прибегать.
Предварительный договор купли-продажи широко распространен, поскольку более выгоден для застройщиков, чем первый вариант. Использование его означает, что квартира будет вначале оформлена в собственность на компанию-застройщика. Впоследствии фирма предложит вам стать владельцем квартиры, заключив с вами основной договор купли-продажи. Ответственности при нарушении сроков сдачи дома и оформления прав собственности на квартиры в этом случае застройщик не несет. Естественно, для покупателей такая схема менее приятна, однако из-за высокой востребованности новостроек она используется очень часто.
Однако больше всего проблем возникает именно с такими договорами. Учитывая темпы инфляции в стране, застройщик может поднять в последствии цену, желая вернуть деньги, которые были потрачены на постройку дома. Наказан за это он не будет. Поэтому следует внимательно изучать документы перед покупкой, и хорошо подумать, прежде чем решиться вложить средства в сомнительный проект. Такую новостройку на раннем этапе покупать не стоит. И лучше обращаться к компаниям, у которых нет недостроенных объектов.
Недостатки 214-ФЗ
Из вышесказанного могло сложиться впечатление, что первый вариант приобретения квартиры (по договору долевого участия в строительстве) защищает покупателя от всех проблем. Однако, несмотря на то, что из всех используемых схем эта, несомненно, является самой надежной, и у нее есть недостатки.
Данный закон не гарантирует дольщикам получение квартир в собственность. Подписание и регистрация застройщиком в Росреестре договора участия в долевом строительстве означают, что на данный момент у застройщика соблюдена процедура оформления документов, дающая ему право строить многоквартирный дом, и только. В процессе же строительства могут возникнуть проблемы, из-за которых оно будет остановлено, могут возникнуть споры с администрацией или инвестиционными компаниями. Кроме того, застройщик может стать банкротом.
Во всех указанных случаях дольщики квартиры в собственность получить не смогут. Кроме того, при банкротстве застройщика закон 214-ФЗ не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество. Договоры долевого участия при банкротстве строительной компании утрачивают силу, поэтому право претендовать на предполагаемые к получению метры у дольщиков аннулируется. Дольщики считают, что данный закон защитит их права на имущество в случае банкротства застройщика, однако недостроенные квартиры будут проданы с торгов как активы застройщика с утратой прав на квартиры дольщиками.
214-ФЗ не может заставить застройщика исполнять свои обязательства. Согласно судебной практике, установленные законодательно для застройщика штрафные санкции либо не применяются, либо исполняются очень плохо. Причины этого в том, что в законе отсутствуют реальные механизмы привлечения к ответственности компании-застройщика при невыполнении 214-ФЗ, а также механизмы, которые обеспечивали бы гарантированное получение дольщиками оплаченного ими объекта недвижимости.
В связи с этим при подписании договора долевого участия следует обратить внимание на:
- сроки завершения строительства дома – данный срок должен быть не только зафиксирован в договоре, сам договор должен содержать условия, по которым застройщик не имеет права изменять сроки строительства дома в одностороннем порядке;
- сроки передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи – именно этот акт является первым этапом завершения отношений с застройщиком. Кроме того, начиная с этой даты при задержке строительства рассчитывается неустойка;
- условия изменения оплаты при увеличении/уменьшении метража квартиры после обмеров БТИ по завершении строительных работ – в данной части застройщики стараются возложить на дольщиков обязательства по доплате и снять эту обязанность с себя;
- подсудность рассмотрения споров – в договорах довольно часто встречается условие о рассмотрении споров в суде другого города, что очень неудобно и накладно для дольщика.
В результате можно сказать, что закон 214-ФЗ имеет ряд недостатков и не обеспечивает 100% защиту дольщиков, то есть не выполняет своей главной задачи.
Как минимизировать риски
Покупка жилья на этапе строительства всегда связана с повышенными рисками. Из-за недобросовестности девелопера строительство может быть выполнено некачественно или не завершено. При покупке жилья в новостройке следует обратить главное внимание на репутацию девелопера, наличие у него лицензии на строительство, ее сроки и право строительства соответствующих по высоте сооружений. Уточните, сколько объектов уже им построено и сколько строится в настоящее время.
Выбирать лучше организацию, работающую на рынке не один год, имеющую ранее сданные объекты и хорошо себя зарекомендовавшую. Тем не менее, это не гарантирует получение желаемого жилья в новостройке. Удачный опыт не означает, что в настоящее время у компании дела идут хорошо. Поэтому желательно получить как можно больше информации о застройщике.
Посетите официальный сайт компании, просмотрите отзывы о ней бывших клиентов, побывайте на стройке и понаблюдайте за процессом строительства дома. Также можно поговорить со строителями, узнать, своевременно ли выплачивается зарплата. Наличие серьезных партнеров можно считать одним из показателей надежности компании.
Желательно узнать, сотрудничает ли застройщик с банками. Если банки предоставляют кредиты под строительство будущего дома, стало быть, в завершении его они уверены. Это является дополнительной гарантией для покупателя. Еще одной гарантией является сотрудничество девелопера с крупными риэлторскими агентствами. Такие компании не станут заниматься сомнительными проектами.
Если первичная информация о компании-застройщике собрана и кажется вам удовлетворительной, можно потребовать у руководителей фирмы для ознакомления учредительные документы. К ним относятся устав фирмы, свидетельство ОГРН (подтверждающее внесение фирмы в единый государственный реестр юридических лиц), свидетельство ИНН. Можно также проверить документы уполномоченного представителя компании – этот человек имеет право вести переговоры и от лица руководителя фирмы заключать договоры. Сделать это необходимо, иначе вы можете подписать договор, предложенный вам личностью, давно не работающей в данной компании.
Кроме того, независимо от схемы, по которой работает застройщик, он должен иметь в наличии определенный пакет документов. Главными в нем являются следующие:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- документы на земельный участок (право собственности или договор аренды). Они не должны быть просрочены, и в графе целевого назначения земли должно быть указано «для строительства жилого дома по адресу…»;
- инвестиционный контракт. Покупателю необходимо проверить срок его действия и порядок распределения площадей между участниками договора. Это позволит узнать, какие именно площади достаются участникам договора по завершении строительства, и определить, имеет ли данный застройщик право продавать конкретную квартиру, машиноместо и т. п.
При покупке на завершающей стадии строительства необходимо также проверить акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации. Оформление объекта в собственность начинается только после того, как подписан акт реализации.
Если в строительстве дома участвуют органы власти, оно является публичным инвестиционным проектом. В этом случае необходимо убедиться, что компания-застройщик заключила договор с властями. В противном случае ваша квартира может быть продана без вашего участия.
Попросите типовой договор, который заключает застройщик со своими клиентами, для изучения вне офиса и внимательно прочитайте его в спокойной обстановке. Лучше всего воспользоваться услугами опытного юриста – он поможет обнаружить все скрытые опасности. Уточните сроки сдачи объекта, узнайте, какие санкции будут применены к застройщику в случае их нарушения. Если застройщик откажется предоставить вам экземпляр договора для изучения, вряд ли стоит полагаться на его честность и приобретать у него жилье.
Потребовать данный перечень документов у застройщика, чтобы убедиться в его надежности, имеет право любой покупатель. В большинстве случаев эти документы можно найти и на сайте девелопера.
Стоимость квартиры
Этот вопрос, безусловно, является одним из самых важных. Необходимо определить сумму, за которую мы можем приобрести квартиру. Но на отечественном рынке жилья есть ряд особенностей, которые необходимо учитывать.
Во-первых, в рекламных объявлениях в большинстве случаев указывается цена на самые дешевые квартиры в доме. Эти квартиры расположены не на самых удобных этажах, могут иметь не самый хороший вид из окон и т. д. Цены на другие квартиры в том же доме могут быть выше. Поэтому надо уточнять стоимость конкретной квартиры.
Во-вторых, цена может быть указана в так называемых у.е. – условных единицах за квадратный метр. Чтобы избежать ошибок, уточните у продавца, к чему приравнена условная единица. Пересчитав, вы можете обнаружить, что цена квадратного метра выше, чем вы ожидали. При заключении договора потребуйте указать, что эта цена окончательная и не подлежит пересчету.
Когда приобретать жилье в новостройке
Приобрести жилье в новостройке можно на любой стадии строительства. Однако если дом уже сдан госкомиссии, то квартиры в нем будут на 15–20% дороже, чем в то время, когда объект еще строился. Впрочем, на квартиры в сданном объекте легче получить ипотеку.
Поэтому перед покупкой необходимо решить, что для вас важнее – возможность сэкономить или надежность. Если рисковать вы не хотите и имеете достаточные средства, то спокойнее и проще приобрести жилье в готовом доме. При необходимости в экономии покупку лучше сделать на начальном этапе строительства. В этом случае следует соблюдать все меры безопасности и тщательно проверить полученную от застройщика информацию.
Кроме того, перед совершением покупки необходимо узнать условия сдачи дома. Дома могут сдавать корпусами или подъездами. Однако бывает, что пока не построены все корпуса в жилом комплексе, ключи не выдают. Поэтому желательно узнать, как будут сдавать конкретный дом – это позволит лучше спланировать финансовые и бытовые вопросы. Особенно важно это для тех, кто берет кредиты, снимает жилье или планирует продать квартиру, в которой проживает в настоящий момент.
Необходимо учитывать, что кроме недостроя, есть еще и долгострой. В этом случае ключи от квартиры придется ждать очень долго. Поэтому желательно знать примерные сроки строительства домов по разным строительным технологиям. Так, постройка современного панельного дома может занять от 6 месяцев до одного года. Сдаются такие дома под чистовую отделку или с готовым ремонтом. Срок строительства монолитного дома больше, к тому же ремонт в нем требует больших затрат – в квартире придется делать полы, выравнивать стены и т. п.
Выбор квартиры
В настоящее время застройщики предлагают дома различных типов. Наиболее распространены панельные и монолитные (среди них есть панельно-монолитные, кирпично-монолитные). Полностью кирпичные дома сейчас встречаются значительно реже.
Если вы приобретаете квартиру в панельном доме, это означает, что ее планировка строго определена. Поскольку нагрузка на стены в таком доме распределена, перенести или убрать какую-либо стену, как правило, нельзя. Поэтому необходимо выбрать из планировок, предусмотренных для домов данной серии, ту, которая вам наиболее подходит.
В монолитном доме стены не являются несущими, эту задачу выполняет железобетонный каркас здания. Поэтому расположение комнат при проектировании ограничивается только санитарными нормами и правилами. В монолитных домах большинство квартир предлагаются с «индивидуальной планировкой». Это означает, что их планировки разрабатываются на стадии проектирования дома, квартиры же сдают с уже готовыми перегородками.
Однако сейчас застройщики часто предлагают к продаже квартиры без внутренних перегородок, как бы предлагая жильцам спланировать квартиру самостоятельно. Однако устроить внутренние перегородки можно лишь в рамках планировок, заданных на этапе проектирования. Их изменение потребует обязательного обращения к специалистам для разработки проекта перепланировки и его последующего утверждения в разных инстанциях. Поэтому сдача квартир без стен обусловлена исключительно желанием застройщика сэкономить.
При выборе квартиры необходимо обращать внимание на соотношение этажности дома и территории около него. Для высотного дома необходимо наличие подземных гаражей или парковки, в противном случае двор будет забит машинами, а свой автомобиль вам придется оставлять далеко от дома.
Следует обращать внимание и на количество квартир на одной лестничной клетке. Действует правило – чем меньше, тем лучше. Однако за комфорт приходится платить – стоимость квартир может возрасти. Застройщики сейчас предлагают «многосекционные» дома – в разных секциях дома число квартир на одном этаже разное.
Желательно узнать, сколько лифтов будет в подъезде, и какие это лифты. И качество, и количество имеют большое значение. Нередко застройщики в целях экономии устанавливают лифты от плохого производителя, и громыхающий лифт будет впоследствии отравлять вам жизнь.
Также важны наличие в доме мусоропроводов, сигнализации, помещений для консьержа, размеры лестничных и лифтовых площадок. Следует поинтересоваться, что будет расположено на первых этажах вашего дома. Нередко они отводятся под магазины, различные службы и гаражи.
Если новый дом расположен в уже сложившемся районе, необходимо обратить внимание на наличие магазинов, школ, детских площадок, поликлиник. Если район новый, то следует узнать у застройщика, что будет расположено поблизости, будут ли построены школа и детские сады, будет ли проведено озеленение, планируется ли огораживать придомовую территорию, и в какие сроки это будет выполнено.
Слишком выгодные предложения
Можно ли приобрести жилье ниже себестоимости? Некоторые застройщики соблазняют покупателей очень выгодными ценами – на 30–50% ниже среднего уровня цен на рынке. Вы можете воспользоваться таким предложением, но надо понимать, что это очень большой риск.
Причины продажи квартир по таким низким ценам могут быть разными. Наиболее вероятная – вы столкнулись с аферистами. Но возможны и другие варианты, например, острая нехватка финансов у застройщика для продолжения строительства. В этом случае нет никаких гарантий, что объект вообще будет достроен. Другая причина – большинство квартир уже продано по высоким ценам, и девелоперы прибегают к небольшому снижению цен для продажи остатков. Но неадекватность ценовой политики в любом случае должна вас насторожить.
Заключение
Таким образом, при покупке квартиры в новостройке необходимо изучить полученную информацию и тщательно проанализировать все возможные факторы. Не рекомендуется обращаться к малоизвестным на рынке компаниям, не предоставляющим все необходимые документы и имеющим в своем прошлом не доведенные до конца проекты. В противном случае вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег. Однако если вы будете аккуратны, внимательны и подойдете к вопросу максимально серьезно, то вскоре станете обладателем ключей от вашей новой квартиры.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте