Права потребителя на рынке недвижимости: часть 1. Съем квартиры

Любая сделка на рынке недвижимости связана с некоторым риском. Касается это и аренды жилой площади. Незнание своих прав и особенностей законодательства или встреча с обманщиками могут привести к весьма неприятным последствиям для арендатора. Чтобы свести потенциальный риск к минимуму, потребитель должен хорошо разбираться в своих обязанностях и знать свои права.

Чем рискует арендатор, снимая квартиру? Арендодатель может неожиданно поднять арендную плату, иногда и не предупредив об этом. Немного позже вы получите счет, который вас очень удивит. Хозяин квартиры может попросить вас освободить ее раньше оговоренного срока, потому что «у него изменились обстоятельства». Владельцем квартиры может оказаться другое лицо. Если вы проведете ремонт арендуемого жилья, вам могут «забыть» возместить расходы…

Перечислять подобные ситуации можно долго, но сейчас главное – понять, как потребителю защитить себя от мошенничества. На самом деле это не так уж сложно, надо только следовать определенным правилам и знать, как правильно снимать квартиру, кто и за что отвечает согласно договору найма жилья, какие документы должны быть на руках у владельца квартиры и у ее нанимателя.

Что такое аренда

Аренда (от лат. arrendare – отдавать взаймы) – это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование каким-либо имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной или иной деятельности. Похожее определение дает и ГК РФ (ст. 606): «Аренда – это договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование».

Таким образом, основная форма взаимоотношений между владельцем имущества и арендатором – договор. Именно на основе заключенного договора, а также положениях Гражданского и Жилищного кодексов РФ определяется, на что имеет право арендатор квартиры и каковы его обязанности.

Договор аренды

Оформление договора – это завершающий этап при найме жилого помещения. Тип договора определяется видом собственности арендуемого жилья. Если квартира находится в собственности и обе стороны – физические лица, то заключается договор найма. Если хотя бы одна из сторон юридическое лицо – договор аренды. Если же квартира не приватизирована или является служебной – заключается договор поднайма.

Наиболее распространен договор найма. Согласно ГК РФ, он заключается между владельцем жилья (наймодателем) и квартиросъемщиком (нанимателем) в простой письменной форме и нотариального заверения не требует. Перед оформлением договора наймодатель должен предъявить квартиросъемщику документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой, а также оплаченные квитанции по расчетам за коммунальные услуги, электроэнергию и телефон.

В договоре должно быть указано следующее:

• адрес сдаваемой в найм квартиры;
• кому принадлежит квартира, и на каком основании;
• фамилии и паспортные данные владельца жилья и квартиросъемщика;
• лица, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем;
• срок, на который сдается квартира, размер платы за найм и порядок ее внесения (ежемесячно, с предоплатой за несколько месяцев, за весь срок найма);
• тветственность нанимателя за поддержание квартиры и находящегося в ней имущества в надлежащем состоянии;
• кто оплачивает счета за коммунальные и иные услуги (электроэнергия, телефон);
• режим посещения квартиры владельцем с целью контроля ее состояния.

В договоре также должен быть предусмотрен порядок его досрочного расторжения с указанием сроков предварительного извещения об этом, а также ответственность сторон в случае нарушения условий договора. Составляется договор в двух экземплярах, которые подписывают с одной стороны наниматель, с другой наймодатель.

Размер арендной платы должен быть обязательно указан в договоре. В противном случае согласно ГК РФ (ст. 654) договор считается незаключенным.

Срок действия договора определяется во время его заключения. ГК РФ устанавливаются два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если в договоре не указан срок его действия, то считается, что он заключен на 5 лет.

Кроме договора рекомендуется составить акт передачи квартиры. В нем фиксируют техническое состояние данного жилого помещения на момент сдачи.

Если стороны желают продлить срок действия договора найма на тех же условиях, то необходимо составить дополнительное соглашение. Его также подписывают обе стороны. Если условия найма меняются, составляют новый договор.

Указать в договоре найма можно все, что поможет вам отстоять свои права при возникновении сложных ситуаций. Поэтому не ленитесь, заранее оговаривайте с наймодателем все интересующие вас моменты и прописывайте их в договоре. Если вам предлагают готовый договор, в котором «все указано» – прочитайте его и вычеркните все пункты, которые вас не устраивают и нарушают ваши законные права как нанимателя. Если хозяин квартиры не согласится с вашими требованиями – не переживайте, вы найдете другую квартиру.

Права арендатора

Чтобы не попасть впросак, снимая жилую площадь, арендатору необходимо знать свои права и обязанности. Найм жилого помещения регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ, в частности 35-й главой ГК РФ. Съем квартиры не у государства, а у частного лица, относится к коммерческому найму.

В отличие от социального найма размер снимаемого жилого помещения в случае коммерческого найма не лимитируется и определяется соглашением сторон. Объектом договора может быть дом, квартира, часть дома или часть квартиры. Требование, предъявляемое к такому объекту, – пригодность для постоянного проживания. Арендатор обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением и обеспечивать его сохранность.

Арендатор не имеет права использовать жилое помещение в качестве складского, промышленного и т. п. В этом случае подобный договор по суду будет признан недействительным. Арендатор может сдать арендованное помещение в поднаем, но для этого необходимо получить согласие владельца жилья. Желательно такую возможность сразу оговорить в договоре найма или аренды.

Размер платы за предоставляемую жилплощадь определяется соглашением сторон. Платежи за коммунальные услуги вносит наниматель, если стороны не договорились о другом.

Согласно ГК РФ (ст. 675) при смене собственника жилого помещения договор найма жилого помещения не может быть изменен. В договоре производится только замена наймодателя, сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях. Это условие обеспечивает защиту прав нанимателя. Таким образом, если хозяин жилья продал его другому лицу, но срок действия вашего договора еще не истек, выселить вас из квартиры новый владелец права не имеет.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане. Они должны быть указаны в договоре найма. Ответственность за их действия в случае нарушения условий договора несет наниматель. В качестве постоянно проживающих они могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя. Однако данное требование не распространяется на несовершеннолетних детей.

Для обеспечения стабильности отношений между сторонами ГК РФ (ст. 684) установлено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилья, наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор. Условия могут быть прежними или отличаться.

Арендаторы нередко опасаются, что их могут выселить из квартиры в любое время. Однако наймодатель не имеет права самовольно выселить нанимателя до окончания срока действия договора найма.

Выселить арендатора раньше срока можно только в судебном порядке при нарушении условий договора и в случаях, установленных законодательством. К ним относятся: отсутствие платы за жилье, проживание в квартире людей, не указанных в договоре, порча жилого имущества арендатором, в результате чего оно стало непригодным для проживания.

Если же владелец квартиры решил больше не сдавать в аренду жилое помещение, то он обязан предупредить арендатора об этом. Если предупреждения не было, а наниматель не отказался от продления договора, соглашение считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Если владелец жилья отказался от продления договора найма, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор имеет право в судебном порядке требовать признания такого договора недействительным и перевода прав и обязанностей по договору на себя. Кроме того, арендатор может требовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить договор с ним.

Права хозяина квартиры

На что же имеет право владелец жилья? Согласно ЖК РФ (ст. 30), собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.

Поэтому владелец квартиры может предоставить ее во владение или пользование другому лицу по договору найма, аренды, безвозмездного пользования или на другом законном основании. При этом должны быть учтены требования жилищного и гражданского законодательства.

Владелец квартиры может расторгнуть договор найма или аренды жилого помещения в судебном порядке:

• если оно использовалось не по назначению;
• если в течение полугода он не получал арендную плату (в случае краткосрочного договора – более двух раз по истечении установленного срока платежа);
• при наличии порчи жилого помещения арендатором или гражданами, за действия которых он несет ответственность.

Хозяин квартиры может потребовать от нанимателя устранения нарушений, а также использования квартиры по назначению. Если его требования не будут удовлетворены, наймодатель имеет право в судебном порядке расторгнуть договор найма.

По всем указанным случаям для устранения нарушений нанимателю может быть предоставлен срок до года (его длительность определяется судом). Если за это время наниматель не устранит нарушения, владелец квартиры имеет право в судебном порядке расторгнуть договор.

Если помещение перестало быть пригодным для проживания, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон.

Поиск квартиры

Поиском квартиры можно заниматься самостоятельно, можно воспользоваться помощью друзей, а можно обратиться к специалистам. Любой из вариантов обладает своими достоинствами и недостатками и имеет право на существование. Но для начала следует определиться со своими требованиями к квартире и суммой, которую вы готовы потратить на ее аренду. Без этого невозможно четко сформулировать задачу для себя и для риэлтора.

Что влияет на цену квартиры:

1. расположение – чем ближе к центру города, тем выше стоимость жилья, учитывается также элитарность района;
2. близость к метро и остановкам транспорта;
3. качество дома и год его постройки;
4. площадь квартиры;
5. состояние квартиры и мебели;
6. наличие серьезных дефектов;
7. наличие бытовой техники;
8. срок найма;
9. размер предоплаты и порядок расчетов;
10. сезон.

Сезонность присутствует в аренде жилья. Самые высокие цены в июле-ноябре. На рынке недвижимости больше предложений и ниже цены зимой и весной. Если жилплощадь нужна к определенному сроку, например, к сентябрю, то нежелательно откладывать ее поиски на конец августа. В это время на рынке ажиотаж, спрос превышает предложение, а потому наблюдается рост цен. Поэтому найти необходимый вариант сложнее, а ошибиться в выборе легче.

Агентства недвижимости

Для экономии времени лучше обратиться в агентство недвижимости, где грамотный специалист подберет подходящий вариант. Такой способ поиска – лучший, поскольку поможет снизить риски. Серьезным агентствам невыгодно заниматься махинациями, и клиент может быть уверен в том, что снимет жилье у людей, имеющих право им распоряжаться. Следовательно, его деньги не исчезнут в карманах неизвестного лица, а сам он не окажется на улице.

Кроме того, агентства располагают значительной информационной базой, которая постоянно пополняется, и огромным количеством предложений. Это позволит найти в короткие сроки квартиру, максимально соответствующую вашим требованиям. Вряд ли самостоятельно вы сможете подобрать необходимое жилье так же быстро.

Однако такой вариант не подойдет тем, кто хочет снять квартиру по очень низкой цене. В агентства поступают предложения от людей, хорошо знающих среднюю стоимость аренды жилплощади, которой они располагают. Поэтому цена будет соответствовать среднему уровню цен на рынке недвижимости в данный момент.

Проверить же само агентство недвижимости достаточно просто. Серьезные агентства имеют хороший офис, сертификат системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости и полис страхования ответственности риэлторов. Сертификат регистрируют в Госстандарте РФ, надежность полиса подтверждается величиной его суммы (незначительная сумма должна вызвать сомнения). Кроме того, в Интернете можно найти информацию об агентстве и его сотрудниках, а также отзывы клиентов.

От специалиста агентства при встрече можно потребовать документы, подтверждающие его квалификацию – аттестат или свидетельство об образовании в сфере недвижимости. Договор с агентством заключается в письменном виде, причем в договоре должны быть указаны условия сделки и размер комиссионных.

Самостоятельный поиск

Если вы хотите найти квартиру самостоятельно, цены уточняйте на рынке, а не у знакомых. Цены постоянно растут, поэтому информация от людей, снявших жилье полгода назад, может оказаться неактуальной.

В поиске квартиры друзья наверняка предложат вам свою помощь или помощь своих друзей. Однако от подобных предложений, вероятно, лучше отказаться. Финансовые вопросы легче обсуждать с посторонними, чем с друзьями. Поэтому и снимать жилье лучше не у близких знакомых.

Если вы и без помощи риэлтора нашли квартиру, не забудьте выполнить следующие правила.

1. Проверьте документы собственника квартиры (паспорт, загранпаспорт, пенсионное удостоверение и т. д.). Чем больше документов удастся проверить, тем лучше – это защитит вас от лиц, подделывающих документы. Подделать один документ легко, два – уже гораздо сложнее.
2. Проверьте документы, подтверждающие право распоряжаться квартирой (свидетельство права собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, договор наследования или доверенность на право распоряжения квартирой от собственника на имя данного лица). Это гарантия того, что вы заключите договор с настоящим владельцем данного жилья.
3. Предъявите свои документы и можете приступать к заключению договора аренды или найма квартиры. Он всегда заключается в письменной форме! Договор аренды избавит вас от многих проблем.
4. Договоритесь с арендодателем о том, что он может прийти в квартиру в любой день, но не в ночное время. Однако он должен заранее предупредить вас по телефону, чтобы вы могли спланировать свои дела и подготовиться к его приходу. Этот пункт желательно прописать в договоре аренды.
5. Попросите владельцев квартиры представить вас соседям. Это поможет вам в дальнейшем общении с ними, а кроме того вы сможете лишний раз убедиться, что хозяева квартиры являются ее настоящими владельцами.
6. Желательно составить опись имущества. Она станет приложением к договору найма. В ней перечисляют имущество, передаваемое жильцу владельцем квартиры во временное пользование. Проверьте, существует ли данное имущество в наличии, а также убедитесь в исправности бытовых приборов. Это поможет избежать недоразумений при возврате квартиры (вам не придется доказывать, что какой–либо прибор не работал и раньше).
7. Еще до подписания договора аренды узнайте, сколько человек имеют право на квартиру, получите согласие всех собственников. В противном случае впоследствии кто-либо из собственников может выступить против вашего проживания в квартире или комнате. Если же вы снимаете комнату в коммунальной квартире, лучше заранее узнать мнение соседей. Если они категорически не согласны с появлением арендатора, то вы можете оказаться на улице.

И главное правило – всегда читайте то, что подписываете. Это касается и договора, и всех приложений к нему. Только это поможет вам избежать неприятных ситуаций и мошенничества.

Распознавание мошенничества

При поиске жилья с помощью агентств недвижимости и риэлторских компаний следует избегать информационных агентств. Агентства такого типа за незначительную плату (1500–2500 рублей) предлагают клиенту список адресов квартир, сдающихся в аренду. В реальности и адреса, и телефоны владельцев оказываются устаревшими или вымышленными. Договор с подобной компанией не поможет защитить свои интересы – в нем будет прописано, что агентство предоставляет клиенту только информационные услуги и за достоверность информации ответственности не несет.

Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? По сумме договора (комиссионные за услуги агентства недвижимости обычно составляют 100% от месячной стоимости аренды квартиры), а также по самому договору. Если в нем написано, что агентство предоставляет услуги справочно-информационного характера, то заключать с ним договор не следует.

Еще один способ мошенничества – предложение на очень выгодных условиях. Не имея гарантий, от таких услуг лучше отказаться. Предложение внести деньги до показа жилья также должно насторожить. Серьезные агентства недвижимости не берут авансов и предоплаты. Деньги следует платить по факту заключения договора аренды. Подобный договор подписывается только с владельцем квартиры. В противном случае он не имеет силы.

Убедившись в надежности агентства и риэлтора, следует обратить внимание на владельца квартиры. Расспросите его обо всем, что вас интересует. Отказ предоставить вам нужную информацию – дурной знак. Если партнер по сделке вам чем-то не нравится – лучше продолжить поиск.

Еще один важный момент – проверяйте факты. Если вы плохо знаете район, не слушайте владельца жилья, превозносящего его достоинства. Съездите сами и лично убедитесь. В этом случае вы не рискуете оказаться в жутком месте вдалеке от транспортных артерий. Также осмотрите и квартиру – все ли вас устраивает, и действительно ли жилье удобно? Не придется ли делать ремонт? Заодно проверьте ключи – подходят ли они к замкам? Все это защитит вас от мошенников.

Распространенная схема мошенничества – найм уже арендованной площади. Мошенник снимает жилплощадь низкой ценовой категории, затем предлагает ее другому нанимателю. Цена ниже среднерыночной, но с вас потребуют предоплату, размер которой превышает сумму, уплаченную мошенником, и приносит прибыль. Затем «хозяин» уезжает, а позже появляется настоящий владелец.

Легенды бывают разными, но для клиента главное – избежать мошенничества. Для этого необходимо проверять все документы и не давать деньги без договора и расписки, в которой будут указаны паспортные данные наймодателя. Кроме того, списки квартир, хозяева которых часто обманывают нанимателей, есть в солидных агентствах недвижимости.

Взаимоотношения после сделки

Казалось бы, квартиру вы нашли хорошую, соответствующую вашим требованиям – стало быть, все прекрасно. Однако проблемы могут возникнуть и на этапе проживания в квартире.

Одно из важных правил – проводя расчеты с хозяином и передавая ему деньги, всегда требуйте расписку! Она может быть составлена в любой форме, но в ней должна стоять подпись хозяина, подтверждающая получение арендной платы в необходимом размере за определенный период, и его паспортные данные. В противном случае жизнь может преподнести вам неожиданный сюрприз в виде утверждения хозяина о том, что денег он не получал, или их оказалось меньше, чем должно было быть.

Желательно обсудить с владельцем квартиры проблему международных разговоров. Иначе вы можете обнаружить, что наймодатель отключил такую возможность. Причина – боязнь получить огромные счета за телефонные разговоры. Поэтому этот вопрос лучше решить заранее, например, внеся какую-то сумму в качестве залога или обязавшись оплачивать все свои счета самостоятельно. Проконтролировать ваши переговоры наймодатель может, совершив звонок на телефонную станцию.

Еще одна неприятная проблема – жесткий контроль со стороны хозяев квартиры. Однако по закону на период действия договора найма право неприкосновенности жилища переходит на его нанимателя. Поэтому он имеет право требовать от хозяина не приходить без предупреждения. Если же владелец жилья продолжает посещать квартиру чаще, чем это позволено, от такого жилья лучше отказаться.

Сняв квартиру по знакомству, арендатор нередко попадает в ситуацию, когда в ней хранятся вещи хозяина, а сам он приходит в любое время. Если же арендная плата ниже рыночной, то владелец квартиры начинает чувствовать себя благодетелем. Потому лучше заранее договориться, что квартиру все же сдают, и на это время хозяин в ней арендатор. Подписанный договор аренды подтверждает этот факт.

Заключение

Таким образом, при аренде жилого помещения нанимателю необходимо соблюдать определенные правила. Их выполнение защитит вас от мошенничества и сведет к минимуму все возможные риски и неприятные моменты на время проживания в квартире. Главные правила:

• быть внимательным, обязательно читать все подписываемые документы, не обращаться в информационные агентства, не подписывать документы, смысл которых вам не ясен;
• при самостоятельной аренде обязательно проверить документы на квартиру и удостоверение личности ее владельца;
• всегда составлять договор найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре указать паспортные данные владельца и свои, а также документ, подтверждающий право владения недвижимостью, зафиксировать характеристики квартиры, определить срок действия договора и сумму арендной платы, а также все важные для вас моменты.

Не торопитесь при заключении сделки и не поддавайтесь чужому давлению. Квартиру для аренды вы найдете в любом случае. Запомните – лучше потерять сделку, чем попасть в неприятную ситуацию.