Профессия риэлтора: часть 4. Обучение риэлторов, аттестация, сертификация и связанные с этим проблемы

Профессия риэлтора в России появилась сравнительно недавно, но успела стать довольно популярной. Как показывает практика, риэлторами становятся самые разные люди. По мнению специалистов, в настоящее время в бизнес приходит больше молодых людей, разбирающихся в особенностях экономики и понимающих, что недвижимость – столь же важный инструмент рынка, как золото, нефть, газ или иные ликвидные активы. Уровень современных риэлторов, как правило, определяется уровнем компании, сотрудниками которой они являются. В случае серьезной компании требования к сотрудникам высокие, при наборе предпочтение отдается специалистам, имеющим образование по смежным отраслям, работавшим ранее на биржах или в отделах продаж. В средних компаниях требования к сотрудникам не такие высокие, имеет место массовый набор и текучка кадров. Однако риэлторский бизнес имеет свою специфику, и брокер должен в ней разбираться и постоянно повышать уровень своих знаний.

Что должен знать и уметь риэлтор

Риэлтор – специалист, занимающийся сделками с недвижимым имуществом. Он должен оказывать клиентам помощь при заключении различных договоров (купли-продажи, аренды, найма и т. п.) и сделок с недвижимым имуществом. Такая работа требует определенных знаний. В частности, риэлтор должен быть грамотным в жилищном, гражданском и земельном законодательстве РФ, знать основные особенности рынка недвижимости России и его подводные камни. Для успешного ведения своей работы риэлтор должен уметь легко находить общий язык с разными людьми и завязывать деловые отношения. Причина в том, что работа такого специалиста основана на постоянном общении с людьми. Поэтому риэлтор должен предусмотреть самые разные развития ситуации, учитывая спорные моменты в жилищных правоотношениях. И в первую очередь он должен обеспечить защиту прав своего клиента. Если довольно крупная риэлторская фирма нанимает специалиста на работу, то организацию риэлторской деятельности подразделяют на направления. В первую очередь разделение работы ведется по наиболее распространенным отраслям. Так, в компании может быть специалист по аренде нежилых помещений, специалист по приватизации и переводу жилых помещений, специалист по купле-продаже квартир клиентов, специалист по реализации квартир клиента на основании долевого участия в строительстве и т. п. Риэлтор – это агент по недвижимости. А поэтому к нему применима должностная инструкция агента по продаже недвижимости. В компаниях лицо, назначаемое на должность риэлтора, должно иметь образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к стажу и профилю работы. Однако такой человек должен пройти специальную подготовку (курсы риэлторов). Назначается риэлтор на должность и освобождается от нее приказом директора компании. В обязательном порядке риэлтор должен знать:

• основы жилищного и земельного законодательства, законы, подзаконные нормативные акты, инструкции, положения и прочие документы, регулирующие операции с недвижимостью;
• основы рыночной экономики;
• расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью, действующие в настоящее время;
• правила установления деловых контактов, ведения переговоров, этику делового общения и основы психологии;
• порядок налогообложения физических и юридических лиц;
• правила и порядок заключения договоров, оформления документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимого имущества;
• контактные данные агентств, ведущих деятельность на рынке недвижимости, а также виды предоставляемых ими услуг;
• методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости, а также конъюнктуру рынка недвижимости;
• правила проведения осмотров и способы оценки объектов недвижимости, используемые для купли-продажи и аренды;
• технические и качественные характеристики объектов недвижимости, а также основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости;
• правила и нормы охраны труда;
• правила рекламирования объектов недвижимости;
• правила внутреннего трудового распорядка.

Кроме того в должностные обязанности риэлтора могут быть включены организация и проведение операций по продаже, покупке и аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов. Чтобы выполнять свои обязанности на должном уровне, риэлтор обязан:

• изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;
• собирать и обрабатывать данные о сдаваемом в аренду и продаваемом имуществе, а также изучать требования к нему потенциальных клиентов;
• осматривать продаваемые и сдаваемые в аренду объекты недвижимости и организовывать доступ к ним для ознакомительного осмотра возможных клиентов;
• регистрировать поступление предложений о сдаче внаем и продаже объектов недвижимости и заявок на покупку и аренду;
• заниматься поиском возможных арендаторов и покупателей и устанавливать с ними деловые контакты;
• информировать клиентов о новых предложениях и предоставлять им полные и достоверные сведения о сдаваемых или продаваемых объектах недвижимости;
• помогать клиентам согласовывать условия заключаемых договоров и собирать необходимые для оформления сделок документы;
• содействовать грамотному оформлению требуемых для заключения сделки документов и своевременному получению платежных документов по ее завершении;
• оказывать помощь во взаимодействии с БТИ, жилищно-коммунальными органами, нотариусами и другими лицами и организациями, участвующими в оформлении сделок с недвижимостью.

Отчеты о проделанной работе и заключенных сделках риэлтор должен составлять каждый месяц и предоставлять их своему непосредственному начальству. Риэлтор несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей; за допущенные в процессе осуществления своей работы правонарушения; за причинение материального ущерба компании, в которой работает. Ответственность риэлтора определяется согласно положениям гражданского, трудового, административного и уголовного законодательства Российской Федерации. Для повышения качества работы в каждой фирме рекомендуется разработать должностную инструкцию для риэлторов, в которую нужно внести положения об их правах, обязанностях и ответственности. Риэлторская фирма также может заключить со своими сотрудниками договор о материальной ответственности, поскольку нередко клиент передает риэлтору денежные средства на расходы по оказанию услуг (размещение объявлений в СМИ, уплата пошлин и сборов при приватизации и государственной регистрации сделок и т. п.).

Обучение

Несмотря на то, что профессия риэлтора в последнее время приобрела популярность, ни в одном вузе специальность «риэлтор», «брокер» или «агент по продаже недвижимости» приобрести нельзя. В то же время риэлторская деятельность требует от человека специальных знаний, подготовки и опыта. И это является еще одной проблемой российского рынка недвижимости. Специфика работы риэлтора – сложный продукт (объект по недвижимости) и длительный процесс продаж. Это вызывает необходимость наличия специальных учебных программ и тренингов, которых явно не хватает. Маклер должен знать как теоретическую, так и практическую сторону вопроса. Зачастую агенты-новички плохо представляют себе, чем именно они будут заниматься, и какие знания им потребуются. Поэтому в серьезных агентствах при приеме на работу нового сотрудника прикрепляют к опытному специалисту, который в первое время будет делиться с ним информацией об особенностях риэлторской деятельности и необходимых навыках. Такой подготовкой новых сотрудников может заниматься и специалист отдела кадров. В первое время риэлтору-новичку большую часть времени приходится заниматься изучением регламентирующих документов, основ законодательства, особенностей российского рынка недвижимости и риэлторской деятельности. Могут проводиться специальные обучающие курсы лекций, по окончании которых проводится проверка знаний новых сотрудников. Для опытных риэлторов периодически проводятся тематические тренинги по технике ведения переговоров и разрешению конфликтов, по управлению продажами, а также по изменениям в законах, влияющих на риэлторскую деятельность. Как правило, их проводят приглашенные специалисты. Крупные агентства организуют специальные подразделения, занимающиеся подготовкой и обучением сотрудников. Содержание риэлторских курсов – некоторые знания по маркетингу, организации продаж, правовым основам. Этих знаний недостаточно, чтобы быть грамотным специалистом. По мнению самих риэлторов необходимо формировать специальные учебные программы, проводить экспертизу Министерства образования, внедрять программы в государственные вузы, следить за результатами выпусков, корректировать программы. Это позволит исправить ситуацию с образованием риэлторов.

Аттестация

Профессии риэлтора в настоящее время нет в перечне ни одного вуза. Это существенно усложняет ситуацию для желающих стать специалистом в этой области. Ведь, несмотря на кажущуюся простоту, риэлтор – это профессия, требующая специальной подготовки, знаний и опыта. А потому необходимы и учреждения, способные осуществлять подготовку квалифицированных кадров. Риэлторская деятельность – работа очень серьезная и уважаемая, далеко не каждый может ею заниматься. Человек должен обладать определенными способностями, большим опытом и стремлением к постоянному совершенствованию своих знаний. Для осуществления риэлторской деятельности необходимо пройти аттестацию. Процедура аттестации обязательна как для индивидуального предпринимателя (физического лица), так и для риэлтора, являющегося сотрудником риэлторской компании (юридического лица). К аттестации допускаются лица, которые прошли обучение по утвержденной программе. Ее объем должен составлять не менее 90 часов. Аттестационная программа включает основные положения законодательства о приватизации, правовые основы деятельности на рынке недвижимости, вопросы налогообложения операций с объектами недвижимости, основы теории маркетинга и менеджмента. По результатам прохождения аттестации принимается решение об уровне профессиональной подготовки конкретного лица для осуществления риэлторской деятельности. Если это решение положительное, специалисту выдается соответствующее свидетельство. В день прохождения аттестации выдается копия решения, а сам аттестат – в течение месяца после принятия решения о его выдаче. Сейчас крупные агентства нередко проводят процедуру аттестации самостоятельно, и это является одним из ключевых моментов в управлении персоналом. Аттестация служит для достижения стратегических, а не тактических целей компании. Одной их наиболее очевидных (но не самых главных) целей аттестации является корректирование окладов. Процедура аттестации позволяет проверить уровень подготовки человеческих ресурсов компании. На основе этого составляются планы по обучению персонала, и определяется, в каких сотрудника нуждается фирма. Главной целью аттестации является то, что благодаря этой процедуре компания может донести до сотрудников свои требования как к общему уровню и качеству работы фирмы, так и к конкретным должностям. И, кроме того, аттестация показывает сотрудникам, насколько они соответствуют данным требованиям. Если же выявлено несоответствие, то понятно, в чем именно оно проявляется. Корректировка окладов является логическим следствием оценки этого соответствия и своеобразной формой передачи информации сотрудникам о его степени. Если было бы необходимо только уволить худших работников и скорректировать оклады, то ресурсоемкая процедура аттестации была бы экономически невыгодной. Как правило, аттестация проводится на основании проверки компетенции сотрудников. В общем смысле компетенция – это комплекс полномочий, которыми наделено определенное лицо или орган согласно действующему законодательству. В случае конкретной фирмы компетенция – это качества, которыми обладает работник и степень его полезности для организации. Полезность – понятие субъективное, ни в каких документах не определенное. Степень своей полезности должен осознавать сам сотрудник. Аттестация и выявляет соответствие ожиданий компании и уровня компетенции конкретного специалиста. Однако проведение аттестации не решает всех проблем с уровнем профессиональной подготовки российских риэлторов. В дальнейшем профессиональная аттестация специалистов данной области, возможно, будет закреплена законодательно. Это должно повысить уровень профессионализма риэлторов.

Проблемы

Российские органы власти проводят политику либерализации рыночной экономики. Это привело к отмене лицензирования во многих видах деятельности. В настоящее время в классификаторе профессий нет определения риэлторской деятельности. Не указана сфера деятельности риэлтора, его обязанности и объем ответственности. Поэтому при возникновении каких-либо проблем можно обращаться только к Гражданскому кодексу и закону о предпринимательской деятельности. Граждане фактически остаются незащищенными и рискуют потерять свою недвижимость. Обязательное лицензирование риэлторской деятельности существовало в Москве согласно постановлению Правительства г. Москвы №885 от 4 октября 1994 года. Тогда же при центре содействия жилищной реформы были открыты очные курсы для обучения риэлторов Москвы. Лицензирование было довольно простой процедурой, но все же получение лицензии требовало знания основ законодательства и прохождения экзамена. Однако данный порядок изменился достаточно быстро. В 2002 году вступил в действие федеральный закон N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», и в нем уже в перечне видов деятельности, требующих лицензирования, профессия риэлтор отсутствовала. Поэтому получать лицензию сейчас не нужно. Тем не менее, в некоторых регионах крупные компании организуют лицензирование или сертификацию своих сотрудников самостоятельно. По мнению самих специалистов рынка недвижимости, отсутствие даже простого контроля со стороны государственных органов способствует появлению безграмотных работников и мошенников. Процедура лицензирования риэлторской деятельности во всем мире проводится государственными органами или общественными организациями. В США выдает лицензии и проводит аттестации Национальная ассоциация риэлторов.

Сертификация

Для предотвращения «черного» маклерства и повышения ответственности риэлторов создана общественная система сертификации. Главным документом добровольной сертификации деятельности риэлторов является национальный стандарт «Риэлторская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости». Идея о создании системы сертификации возникла одновременно с решением о создании саморегулируемых организаций (СРО) после отмены лицензирования риэлторской деятельности. Российская гильдия риэлторов (РГР) имела непосредственное отношение к созданию систем и лицензирования, и сертификации. Основные принципы системы сертификации, сформулированные экспертным советом РГР – саморегулирование и делегирование полномочий на уровень регионов. Другие принципы функционирования системы сертификации:

• открытость информации и доступ к ней всех получивших сертификат соответствия;
• наличие обратной связи с потребителями услуг путем создания комиссии по разрешению споров;
• прозрачность отношений между профессионалом и клиентом, что гарантирует высокое качество услуг и обеспечивает защищенность клиента;
• демократичность – процедура сертификации доступна для всех, а не только для членов РГР;
• простота контроля за соблюдением стандартов – проверки проводятся раз в год, дополнительные возможны по требованиям граждан. Предусмотрен и механизм апелляций на некорректное поведение регионального центра по сертификации.

Процедура сертификации носит возмездный характер, все поступающие от нее денежные средства идут на развитие самой системы сертификации. В субъектах РФ созданы управляющие советы по сертификации. Их главные задачи – определение регламента и порядка прохождения сертификации, а также контроль ее проведения. В состав управляющих советов по сертификации входят представители СРО и органов государственного управления. Сертификация является добровольной процедурой. Тем не менее, наличие сертификата повышает конкурентоспособность риэлторской фирмы на рынке недвижимости, поскольку выступает в качестве показателя ее надежности, позволяя клиенту отличить добросовестную организацию от недобросовестной. Сертификацией услуг риэлторских компаний в РФ занимается Российская гильдия риэлторов с помощью региональных ассоциаций риэлторов. Чтобы получить сертификат, организация должна соответствовать требованиям Единого национального стандарта. Он определяет уровень качества предоставляемых услуг. Также необходимо застраховать профессиональную ответственность. Страхование гарантирует возмещение потребителю материального ущерба в случае его нанесения и нарушения прав клиента.

Заключение

Таким образом, несмотря на свою привлекательность, профессия риэлтора является достаточно сложной. Отсутствие законодательства и системы лицензирования создают немало проблем как для потребителей, так и для самих риэлторов. В Российской Федерации сложно даже получить образование по этой специальности – фактически, все зависит от личных способностей, настойчивости и целеустремленности человека. Однако ситуация на рынке недвижимости в настоящее время уже во многом отличается в лучшую сторону от той, что существовала совсем недавно, и грамотных специалистов с каждым днем становится все больше. Читайте также другие статьи цикла на нашем портале: Профессия риэлтора: часть 1. Зарубежный опытПрофессия риэлтора: часть 2. Содержание и основные направления деятельности риэлтора в РоссииПрофессия риэлтора: часть 3. Правовые основы деятельности риэлтора в России и ее регулированиеПрофессия риэлтора, часть 5. «Черные риэлторы» – правда или вымысел