Самовольные постройки: теория и практика борьбы за собственность, часть 1. Проблемы терминологии и признание права собственности

Проблемные вопросы, связанные с самовольными постройками, сводятся к двум видам гражданско-правовых споров:

• о признании права собственности на самовольную постройку;
• о сносе незаконно возведенного строения.

Простейшим способом избегать судебных разбирательств в этой области является тщательное соблюдение всех норм, правил и предписаний при строительстве и реконструкции жилья. Не помешает бдительность и внимание при приобретении квартиры в загородной новостройке и проработке вопроса о вкладывании средств в долевое участие на этапе строительства.

Если учесть, что различные аспекты, связанные со строительством индивидуального или дачного дома регламентируется четырьмя кодексами, семью федеральными законами, двумя отраслевыми Сводами правил, не считая местных актов и уложений, можно представить сложность задачи, стоящей перед строителями и бдительными приобретателями жилья.

Признаки самовольного строительства

В соответствии с нормами современного законодательства (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), постройка может считаться самовольной, если будет нарушен хотя бы один из трех основных принципов:

• земельный участок, на котором возведено строение, имеет надлежащее назначение;
• на постройку должны быть получены все соответствующие разрешения;
• строительство объекта проводится с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Признание постройки самовольной влечет за собой отказ в признании права собственности на здание, строение и, соответственно, право распоряжаться постройкой. Хоть в статье 222 и прописано, что самовольная постройка подлежит сносу, на практике, если дом выстроен на собственном участке с соблюдением основных требований строительных норм и правил и никому не мешает, то истреблять строение вряд ли потребуют. Просто владелец не сможет продать, подарить, оставить в наследство и совершать другие сделки с незарегистрированным имуществом.

В отдельных случаях право собственности на самовольно возведенную постройку можно признать в судебном порядке. Законодательство в этой области настолько запутано и противоречиво, что судебная и административная практика не сформировали до сих пор определенную систему прецедентов. Большинство судебных решений строится не на статьях специального федерального законодательства, связанного с градостроительными нормами и правилами землепользования, а на основе общеправовых положений Гражданского кодекса, Конституции и др.

Рассмотрим, какие условия должны соблюдаться при строительстве зданий и сооружений, чтобы не пришлось впоследствии прибегать к судебному разбирательству.

Назначение земельного участка

Использование, в том числе для застройки, такого значимого для государства ресурса, как земля, регулируется кодексами Российской Федерации:

• Земельный кодекс (федеральный закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ);
• Лесной Кодекс (федеральный закон от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ);
• Водный Кодекс (федеральный закон от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ);
• Градостроительный кодекс (федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ).

А также федеральными законами:

• «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78-ФЗ;
• «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. №101-ФЗ;
• «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ
• «О недрах» от 21.02.1992 г. № 2395-1;
• «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ;
• от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в части дополнения от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «Дачная амнистия»);
• Свод правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные»;
• СНиП № 30-02-97 (СП 53.13330.2011) «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» и др.

С юридической точки зрения основной характеристикой земли является ее назначение, которое определяет полномочия владельцев земельного надела по его использованию и застройке. Согласно п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ земли в России по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли специального назначения: промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и др.;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Вряд ли кто отважится возводить самовольные постройки в промышленной зоне, на космодроме или за колючей проволокой оборонного объекта. За землями поселений ведется постоянный контроль сельских и городских властей, тут тоже не разгуляешься. Покушения на земли особо охраняемых территорий (заповедники, национальные парки, лечебные курорты, музеи-усадьбы) происходят постоянно, не трогают разве что земли военных и гражданских захоронений. Однако благодаря двойному контролю удается сдерживать натиск агрессоров, желающих построить дачку в приятной местности.

В интересах данной статьи рассмотрим проблемные вопросы, связанные со строительством на землях сельскохозяйственного назначения, водного и лесного фонда.

Застройка земель садового и дачного назначения: проблемы терминологии

Самые частые нарушения случаются с землями сельскохозяйственного назначения, выделенные гражданам и коллективам для ведения садово-дачного хозяйства. Садоводческие и дачные товарищества также могут располагаться на землях поселений, но застройка таких территорий лучше регламентирована и организована.

Большинство ошибок и мошеннических схем связано с игнорированием правил оформления застройки, чему весьма способствует терминологическая катавасия, царящая в области градостроительства. Вышеперечисленные законы, кодексы, строительные нормы и правила практически не связаны едиными дефинициями, то есть основными определениями, характеризующими объекты строительства.

Прибегая к аналогиям, ситуация выглядит так, будто собрались вокруг яблока трое специалистов - повар, ботаник и художник. Повар говорит: «Перед нами фрукт с кисло-сладкой мякотью, пригодной для изготовления десертов». Ботаник говорит: «Перед нами плод дерева семейства Rosaceae, род Malus baccata, неприхотливого растения, произрастающего в умеренном климате». «Чудесная круглый предмет, посмотрите как он блестит! – восклицает художник. – Именно то, что надо для натюрморта».

В юридической науке спор о терминах не просто дискуссия о философских категориях: за каждым термином стоит комплекс свойств и правовых режимов использования предмета или понятия. Попробуй доказать что-нибудь в суде, если в разных законах один и тот же объект называется каждый раз по-другому и описывается разными признаками!

Основные понятия, касающиеся застройки дачных и садовых территорий приводятся в Федеральном законе № 66 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статья 1 определяет следующие виды земельных участков и правовые режимы их использования:

• садовый участок: владелец имеет право возведения жилого строения без права регистрации проживания;
• огородный участок: разрешается установка некапитального жилого строения;
• дачный участок: допускается возведение как жилого строения без права регистрации, так и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.

Не возбраняется возведение хозяйственных построек и сооружений, а также выращивание овощей и фруктов на любом из перечисленных видов земельных участков. Единственное ограничение: согласно п. 6.11 Свода правил СП 53.13330.2011 (см. ниже), дачные и садовые участки площадью до 12 соток должны застраиваться и убираться под дорожки и площадки с твердым покрытием не более чем на 30 % территории.

В данном законе не приводятся физические характеристики и параметры, отличающие жилые строения от жилых домов, не указаны предельные объемы помещений и количество этажей. Понятие «некапитальное жилое строение», примененное к огородному участку, подразумевает, что бывает капитальное жилое строение, отличительные свойства которого не приводятся. Как же ориентироваться, планируя застройку своего участка и как правильно оформить дачный или садовый домик и не попасть под статью 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка»?

Ни в Жилищном, ни в Градостроительном, ни в Гражданском кодексах понятия «жилое строение» не значится. В иных смежных Федеральных законах подобный термин также не встречается.

В Строительных нормах и правилах СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения», в актуализированной версии известной как Свод правил СП 53.13330.2011, обнаруживаются искомые термины:

• жилое строение - это здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации;
• жилой дом - это здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

Как мы видим, в документе, приравненном к ГОСТу, где следовало бы ожидать четкие регламентно-технические установки, разница между «жилым домом» и «жилым строением» описывается с правовой позиции: можно в нем регистрировать проживание, либо нельзя. Кроме этого описания, в пункте 7.1 Свода правил замечается, что жилые строения или жилые дома проектируются (возводятся) с различной объемно-планировочной структурой. Про жилые строения – все.

Касательно жилых домов, в п. 7.3. данного документа определено, что дома для круглогодичного проживания должны соответствовать требованиям Свода правил СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные». Характеристики таких домов описаны достаточно полно и точно: не более 3-х этажей, предназначены для проживания одной семьи. Установлены четкие параметры для жилых и вспомогательных помещений от высоты потолка до ширины коридора, кухни и туалета, предельно допустимое количество комнат, требования к пожарной безопасности, электрификации, санитарии и др.

Параметры жилого строения, капитального и некапитального, так и остаются загадкой. Исходя из соображений «что не запрещено, то разрешено», формально жилое строение может обладать любыми характеристиками, этажностью и площадью до 30% от размера участка.

В Градостроительном кодексе термин «капитальное строение» отсутствует, зато есть определение объекта капитального строительства. Согласно ст. 1 Кодекса - это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено. Не являются объектом капитального строительства временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки. Принимая во внимание ключевые слова «здание» и «строение», приходим к выводу, что жилое строение может являться объектом капитального строительства, к которому применимы положения Градостроительного Кодекса, обязывающие брать разрешение на строительство, соблюдать Строительные нормы и правила и др.

По правде говоря, не верится, что в Московской области найдется хотя бы с десяток садоводов, действительно получивших разрешение на возведение дачного домика и, пройдя все этапы проектирования и строительства, осуществивших ввод жилого строения в эксплуатацию по акту установленной форме.

Регистрация права собственности на жилые дома и строения на садово-дачных участках

Для того, чтобы построенный объект был внесен в государственные реестры, а его владелец приобрел право собственности, он должен быть зарегистрирован в территориальном органе Росрегистрации. Строение или сооружение регистрируется как недвижимое имущество (еще один термин!) по закону от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ, в народе именуемом «Дачная амнистия», если для его возведения в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство.

Статья 51 Градостроительного кодекса обязует застройщиков получать разрешения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства у местных властей с проверкой проектной документации на соответствие требованиям градостроительного плана земельного участка. За исключением:

• строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу ... для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Также за разрешением не надо обращаться «в иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется».

Понятие «строение и сооружение вспомогательного характера» многие трактуют по-разному, включая туда кухни, бани, сараи. Инспекция государственного строительного надзора рекомендует придерживаться разъяснения Ростехнадзора (письмо от 10 октября 2006 г. № КЧ-48/981), о том, что вспомогательными считаются строения, выполняющие обслуживающие функции к основному зданию: склады, блок-посты охраны и др., а также сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88: теплицы, летние павильоны, парники.

В то же время, арбитражные суды Российской Федерации различного уровня предпочитают придерживаться формулировки: «под строениями и сооружениями вспомогательного использования понимаются любые постройки за исключением основного здания, которые, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер». То есть обязательно наличие на участке основного капитального строения, без которого вспомогательные строения не могут функционировать в полной мере.

Для регистрации готовой постройки необходимо направить в территориальный орган Росрегистрации:

• заявление о государственной регистрации права собственности;
• документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия);
• документ, удостоверяющий личность заявителя или нотариально заверенная доверенность на представителя (копия и оригинал);
• декларация установленной формы об объекте недвижимого имущества (в 2-х экземплярах).

Желательно сначала зарегистрировать земельный участок, а потом оформлять самовольную постройку, хотя законом предусмотрен механизм одновременной регистрации собственности. Для этого требуется дополнительно предоставить правоустанавливающий документ на землю, кадастровый план участка, справки от руководства СНТ и др. Подробно о регистрации земельного участка см. статью Анастасии Мильковой «Частная собственность на земельные участки - новые отношения и советское наследие» (раздел «Ликбез» на REALTO.RU).

Главное в процессе регистрации здания или сооружения – правильно заполнить декларацию. Первоначальная версия декларации, утвержденная приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 № 232, оперировала терминами Федерального закона № 66 ФЗ: «Жилой дом с правом регистрации проживания», «жилое строение без права регистрации». Но подобная терминология стала невозможной после того, как Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П было установлено право граждан регистрироваться в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке.

После признания неконституционным положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ, а, фактически, определения самого понятия «жилое строение», законопослушные чиновники ринулись искать другую точку опоры для декларации и нашли ее в довольно неожиданном месте. Современное толкование того, что выстроено на садовых и дачных участках, укладывается в терминологию, содержащуюся в приказе Росстата от 13.04.2009 № 61 «Об утверждении переписных документов Всероссийской переписи населения 2010 года». Как ни странно, но понятия «дом» и «строение» статистические деятели в силу профессиональной четкости мышления определили в более или менее исчерпывающей форме:

• дом – здание, предназначенное для постоянного проживания или временного пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов;
• жилой дом – индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании;
• строение – отдельно стоящий дом (здание), включая помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье и т.п.

Для замученных терминологической вакханалией регистраторов такие определения показались вполне приемлемыми, если не брать во внимание ателье и парикмахерскую в жилом строении на дачном участке. Хотя у нас в садовом товариществе «Прогресс» есть дом со встроенным парником-оранжерей, к примеру.

Новая декларация была утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества" и вступила в силу с 26 января 2010 года.

Рассмотрим пункты, которые могут вызвать затруднение при заполнении декларации.

Пункт 2.1. Здание:

• дом – просто дом, возведенный на садовом или дачном участке;
• гараж – гараж, построенный на садовом, дачном либо ином земельном участке, не используемый для предпринимательской деятельности;
• иное здание - здание вспомогательного использования (не дом и не гараж), возведенное на садовом и дачном участке, или иное здание, на которое не требуется получения разрешения на строительство. В бланк от руки вписывается название объекта (например, баня, хозяйственная постройка, и т.д.).

Напоминаю, что регистрируется недвижимое имущество, основной характеристикой которого является невозможность перемещения объекта без значительной потери функциональности, что не всегда очевидно. В качестве примера обычно приводится бетонный забор, основную часть которого можно разобрать и увезти, даже если он установлен на стационарном фундаменте.

Пункт 2.2. Сооружение – недвижимое имущество вспомогательного назначения, возведенное на садовом или дачном участке, на которое не требуется получения разрешения на строительство и которое не является зданием. От руки вписывается название объекта (погреб, неразборная теплица и др.).

Пункт 3. Назначение объекта: жилое – отметка ставится, если регистрируется дом или иное здание, предназначенное для постоянного проживания граждан. В противном случае ставится отметка «нежилое».

Под постоянным здесь имеется в виду круглогодичное проживание. Не понимаю, почему бы так и не написать? И не ввести позицию «временно жилое»? Если я скажу своей маме, безвылазно проживающей на садовом участке с апреля по ноябрь, что наш двухэтажный дом нежилой – она, пожалуй, обидится.

Пункт 5.1. Общая площадь – считается как сумма площадей по внутреннему обмеру всех помещений, входящих в его состав; для жилого здания в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас.

Пункт 5.2. Этажность – Указывается общее количество этажей, включая подземные.

Обратите внимание: никто не требует данных о вводе в здания в эксплуатацию или наличия разрешения на строительство. Но если бы все было так просто!

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку

Закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ, объявивший Дачную амнистию, применим к:

• объекту недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство;
• объекту индивидуального жилищного строительства (ИЖС), созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
• объекту ИЖС, созданного на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Ни тем, ни другим, ни третьим жилые дома на садовых и дачных участках, выделенных из состава сельскохозяйственных земель, не являются. Тем не менее, их владельцы успешно проходят регистрацию. Почему? Имеются какие-то законодательные уложения местного уровня, определяющие круг зданий и сооружений, на которые не обязательно брать разрешение на строительство? Я таких не нашла, да и в любом случае они не должны противоречить федеральному законодательству.

Судебные органы, привыкшие полагаться на букву закона, тоже приходят в замешательство, пытаясь разобраться в этом вопросе. Конституционный суд в своих определениях и постановлениях неоднократно отмечал, что имеет место «рассогласованность правовых норм, влекущая неопределенность в правовом регулировании» землеустройства и застройки территории садоводческих (дачных) объединений граждан.

Компетенция судебных органов различается по виду исковых заявителей. Официальные лица и организации - органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ, индивидуальные предприниматели, общества различной формы организации обращаются в арбитражные суды при нарушении правил застройки. Граждане РФ для отстаивания своих интересов должны обращаться с соответствующими исками в суды общей юрисдикции.

Судебная практика по спорам о признании права собственности на самовольную постройку изложена в Справке, одобренной на заседании Президиума Четвертого арбитражного апелляционного суда (протокол № 10 от 15.05.2009 г.).

Рассматривая дела, касающиеся самовольных построек, суд требует доказывания по указанной категории дел:

• факта наличия права собственности на земельный участок, на котором расположен спорный объект;
• соответствия здания, строения требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;

отсутствия нарушений прав и законных интересов других лиц;

• отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Обязанность доказывания перечисленных обстоятельств лежит на истце - заявителе требования о признании права собственности на самовольно возведенные постройки.

Однозначно суд откажет в признании права собственности, если здание возведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан. С 2006 года не принимается положительных решений в пользу застройщика по самовольным постройкам, возведенным на арендованной земле, однако, на решение споров о сносе таких строений существует срок исковой давности – три года (ст. 196 ГК РФ).

Также не будет узаконена самовольная постройка, если ее эксплуатация создает угрозу жизни и здоровью окружающих, а существование нарушает права и интересы других граждан. На такие постройки срок исковой давности не распространяется.

Внимание контролирующих органов: инспекции государственного строительного надзора, местной администрации, районного прокурора привлекают внимание здания, значительно превышающие градостроительные нормы, принятые для данной местности. Жилой дом на садовом или дачном участке с количеством этажей больше 3-х, либо состоящий из двух и более изолированных блоков с отдельными входами, также вряд ли удастся зарегистрировать.

В пользу владельца самовольного строения играет временной фактор. Статьей 9 закона № 93-ФЗ (Дачная амнистия) в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вносится дополнение, смысл которого заключается в том, что положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса распространяется на «указанные в ней объекты», которые были построены или реконструированы до введения данного кодекса в действие. Полагаю, что «в ней» относится к статье 51, а не к части 17, следовательно, все владельцы объектов капитального строительства, возведенных до 2005 года, могут не бояться преследований за отсутствие разрешения на строительство и реконструкцию.

Старожилы садово-дачного движения в спорных случаях могут воспользоваться нормами части 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, закрепившей срок приобретательной давности на недвижимое имущество – 15 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения, если здание не пришло в состояние, угрожающее жизни и здоровью жильцов и соседей.

Судебная практика по применению норм ст. 222 Гражданского кодекса

Анализируя судебную практику по применению норм статьи 222 Гражданского кодекса РФ, Президиум арбитражного апелляционного суда выявил два подхода. Первый: право собственности регистрируется только в том случае, если истец докажет, что получению разрешения на строительство препятствовали неотвратимые обстоятельства (постановления федерального арбитражного суда (ФАС) Уральского округа от 27.08.2008 № Ф09-6175/08-С6 и ФАС Восточно-Сибирского округа (ВСО) от 30.01.2007 № А19-14666/06-54-Ф02-42/07). Второй, лояльный подход дозволяет регистрацию права собственности на здание при наличии заключения о соответствии строения архитектурным и строительным нормам и положительных заключений органов противопожарного, санитарно-эпидемиологического и экологического надзора (Постановления ФАС ВСО от 10.10.2007 № А19-8046/07 и от 23.07.2008 № А19-14130/07).

Не видя возможности самостоятельно разобраться в перипетиях вокруг признания права собственности на самовольное строение, Президиума Четвертого арбитражного апелляционного суда воззвал к Высшему Арбитражному Суду РФ, требуя необходимых разъяснений.

Арбитражный суд сделал две довольно противоречивых попытки разъяснения порядка принятия решений по ст. 222 ГК РФ «Самовольные постройки».

Так, в Постановлении пленума высшего арбитражного суда от 29 апреля 2010 года № 22 указывается, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению в случае, если единственными признаками являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых застройщик предпринимал меры. Годятся любые оправдания, оформленные документально, например, квитанция об отправке заказным письмом заявки на получения разрешения на строительство. Дошло – не дошло, неважно. Отправлял.

А вот в Информационном письме Президиума высшего арбитражного суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 строго указано, что не может быть признано право собственности на самовольную постройку, выстроенную без разрешения на строительство, если застройщик имел возможность получить разрешения, но не предпринял мер для их получения. Так, некое общество, реконструировав объект недвижимости, имевшийся на собственном участке, захотело зарегистрировать в собственность обновленное здание, но в исковом заявлении неосторожно указало, что не предпринимало действий по получению разрешения на строительство. Суд расценил подобное заявление как проявления цинизма и отказал в регистрации недвижимого имущества.

Другими словами, Высший арбитражный суд оставил судьям полную свободу действовать, руководствуясь собственными внутренними убеждениями и врожденным чувством справедливости.

Признаться, позиция Президиума высшего арбитражного суда РФ автора данной статьи обескураживает. Согласно части 1 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу, если в соответствии с частью 3 ст. 222 ГК РФ в судебном порядке не будет признано право собственности на объект строительства. Допустим, суд отказал в праве собственности на крепкий, хороший дом, не ущемляющий ничьи интересы, выстроенный на своей земле с соблюдениями всех полагающихся норм и требований, только потому, что владелец или застройщик не получили своевременно какой-то бумажки. Что дальше? См. часть 1 ст. 222 ГК РФ: подлежит сносу.

Позвольте! А как же конституционные права? Статья 35 о частной собственности? Ах, да. Самовольное строение собственностью не является. Досадно.

Кстати, по смыслу, в соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, что дает право застройщику осуществлять возведение объектов капитального строительства. Значит, при отсутствии разрешения на уже построенный дом его может заменить компетентная экспертиза, подтверждающая соответствие необходимым требованиям. А вместо этого закон предписывает снести дом, получить разрешение на строительство и построить точно такой же снова! Абсурд.

Ну, назначили бы штраф какой-нибудь за отсутствие бумажки, а дом-то зачем рушить? Кстати, в Кодексе административных правонарушений имеется статья 9.5 «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию», согласно которой строительство и реконструкция капитальных строений без разрешения наказывается наложением штрафа: на граждан – от 2 до 5 тысяч рублей; ИП – от 20 до 50 тысяч рублей; для юридических лиц – от 500 000 до 1 миллиона рублей.

Суды общей юрисдикции не так жестоки к гражданам, если не выявлено грубых нарушений строительных норм. Так, в 2012 году Видновским областным судом было вынесено несколько положительных решений о признании права собственности на объекты самовольного строительства (Решения 2-3879/2012 от 09.08.2012 по делу М-3366/2012, 2-1813/2012 от 05.04.2012 г. по делу М-982/2012, 2-1814/2012 от 05.04.2012 г. по делу М-983/2012 г.).

Аргументы суда основываются на законодательных и нормативных актах:

• пункт 1 ст. 218 Гражданского Кодекса (ГК) РФ устанавливает право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом;
• статья 40 Земельного Кодекса РФ регламентирует право собственника земельного участка возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка … с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без … получения на это необходимых разрешений;
• часть 3 ст. 222 ГК РФ констатирует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности … которого находится земельный участок, где осуществлена постройка;
• статья 12 ГК РФ провозглашает, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Как видим, суду общей юрисдикции хватило аргументов Гражданского кодекса (с отсылкой к Земельному кодексу), чтобы доказать очевидное право собственности человека на то, что он сам создал на своей земле для себя и своих близких.

Полезные ссылки

1) Профессиональный форум «Дом и дача»

2) Комитет государственного строительного надзора г. Москвы

Читайте также вторую часть статьи о самовольных постройках на нашем портале