Защита прав собственника квартиры: часть 2. Основные этапы сделок

В данной статье цикла, посвященного защите прав собственника квартиры, мы рассмотрим возможные способы обмана на каждом этапе сделки. Следует помнить, что абсолютное большинство сделок не представляют опасности для собственника, но лишняя бдительность никогда не помешает. Принцип «предупрежден – значит вооружен» при сделках с недвижимостью уместен как никогда.

Общая ситуация на рынке купли-продажи жилой недвижимости

На основании статистики Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) за первые 3 месяца 2012 года на территории России совершено 2 млн. сделок с жилыми помещениями, а также зарегистрировано 16 700 арестов недвижимости и запрещений перехода права собственности. Это всего около 0,008%, что ничтожно мало с точки зрения статистики, но совсем не мало, если речь идет о 16 тысячах конкретных людей в течение 3 месяцев. Соответственно, показатель в год около 70 тысяч человек. И это уже огромная цифра.

По оценкам специалистов Росреестра ежегодно подаются тысячи заявлений с просьбой прекратить переход права собственности, запросов из полиции о проведении дополнительной проверки, в том числе из-за возбуждения уголовного дела, о наложении арестов на недвижимость. Помимо внешнего инициатора проверки или приостановки перехода права собственности, Росреестр часто и сам приостанавливает регистрацию при малейших подозрениях на подложные документы – решения суда, свидетельства о праве на наследство, доверенности.

Основные этапы сделки

• Поиск продавца/покупателя, оценка и просмотр квартиры
• Подписание предварительного договора, внесение задатка
• Проверка документов
• Расчеты сторон и заключение договора купли-продажи
• Государственная регистрация
• Передача объекта недвижимости

Особенности покупки квартиры в новостройке

Рисков при покупке квартиры в новостройке не мало, и безопасность покупателя обсуждена не в одной статье. Поэтому лишь кратко выясним основное различие в сделках на первичном и на вторичном рынках.

На вторичном рынке опасность может исходить от обеих сторон сделки – продавец ожидает подвоха от покупателя, а покупатель, в свою очередь, от продавца. Таким образом, на вторичном рынке потенциальная угроза может возникнуть от физического лица, которое окажется преступником.

На первичном рынке все риски возможны только от продавца, которым является юридическое лицо. С юридическим лицом заключается договор, и денежные средства вносятся на расчетный счет компании. Проверка документов осуществляется совершенно по другому принципу: проверяется не квартира и ее история, а весь объект (жилой дом) и разрешительные документы на строительство. Существуют различные схемы покупки квартиры в новостройке и не все они безопасны для покупателя. Самой надежной сделкой является покупка по предварительному договору с государственной регистрацией договора.

Оценка квартиры

На данном этапе важно правильно оценить рыночную стоимость квартиры. Известны случаи, когда риэлтор, агентство недвижимости или злоумышленник побуждали продавца продать по исключительно низкой цене, убедив его в том, что это и есть реальная рыночная стоимость. Поэтому важно самостоятельно проанализировать рынок, посмотреть аналогичные предложения на сегодняшний день, от заявленной стоимости сделать поправку на торг и вычесть комиссионные риэлтора, которые могут быть заложены в цену, и в итоге получить более или менее реальную стоимость квартиры.

Просмотр квартиры

При покупке квартиры важно убедиться в соответствии адреса в документах на квартиру фактическому адресу. Для этого при просмотре квартиры необходимо лично перепроверить все вывески на доме, в котором расположена квартира, а также на соседних домах. Запомнить расположение домов и позже по карте убедиться, что квартира находится именно по заявленному адресу. В подъезде важно обратить внимание на номер квартиры и на номера соседних квартир.

Продавцу квартиры при начале показов лучше заранее убрать с видных мест или вывезти из квартиры все ценные вещи: дорогую технику и аппаратуру, картины, предметы старины. Следует помнить, что преступники находят своих жертв как раз по объявлениям о покупке или продаже недвижимости. Если продает – следовательно, скоро появятся деньги, а может быть, даже удастся завладеть его квартирой, если покупает – значит, деньги уже есть. Что может быть привлекательнее для преступника?

При просмотре необходимо ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на квартиру и проверить документы, удостоверяющие личность каждой из сторон сделки.

Документы сторон

Для начала необходимо выяснить личность и полномочия каждой стороны переговоров. Покупатель должен предъявить паспорт, а продавец паспорт и оригиналы правоустанавливающих документов. К правоустанавливающим документам относится свидетельство о праве собственности и все документы, которые указаны в свидетельстве как документы-основания (то есть документы, на основании которых собственник стал собственником).

Паспорту продавца следует уделить особое внимание. Так как паспорт не сдается в регистрационную службу при переходе права собственности, а сдается лишь его копия, то именно поддельный паспорт с переклеенной фотографией является одним из возможных рисков. Именно на возможную переклейку фотографии нужно обратить внимание в первую очередь. Каждый гражданин обязан менять паспорт в 20 и в 45 лет, поэтому необходимо самостоятельно посчитать, действителен ли паспорт. Покупателю при возможности нужно проверить подлинность паспорта продавца. К сожалению, у простого покупателя не так много возможностей проверить паспорт, наилучшим способом было бы обращение к знакомому полицейскому или в ближайшее отделение полиции. Паспорт может числиться утраченным, быть просроченным или же поддельным. Также известны случаи, когда сделка совершалась по настоящему паспорту, но другим лицом, внешне похожим на собственника. Для перестраховки можно попросить продавца предъявить водительские права или загранпаспорт.

Кроме правоустанавливающих документов необходимо посмотреть у продавца справку по форме 7 и по форме 9, которые показывают технические характеристики объекта и сведения о зарегистрированных лицах. Данные в форме 7 должны соответствовать тому, что было заявлено продавцом – метраж квартиры, характеристики дома и другие. Если в форме 9 отражены зарегистрированные лица, необходимо заранее обсудить вопрос о сроках их выписки. С владельцем квартиры лучше договориться, что ближе к сделке обе стороны вместе получат свежие формы. На этом этапе важно проверить наличие несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, наличие судимых, которые отбывают наказание, наличие без вести пропавших.

Далее важно проверить все нотариальные документы: любые доверенности и согласие супруга или супруги на сделку. Важно самостоятельно в интернете найти информацию о нотариусе, заверившем документ, проверить, что такой нотариус существует и имеет собственное место приема граждан. Можно позвонить нотариусу и попросить подтвердить, что он заверял такой-то документ с определенной датой и определенным номером в реестре нотариуса.

После этого нужно проверить правоустанавливающие документы. Здесь возможна подделка документов-оснований – договора купли-продажи, доверенности, решения суда и других. Проверить их все, конечно же, затруднительно. Данную проверку лучше поручить юристу. Однако нередки случаи, когда регистрационные службы самостоятельно запрашивают информацию и после проверки документов-оснований на подлинность приостанавливают сделку и обращаются в правоохранительные органы.

Предварительный договор и задаток

После первичной проверки документов и принятия окончательного решения о покупке стороны заключают предварительный договор и покупатель вносит задаток за квартиру. На этом этапе важно обратить внимание на возможность возврата задатка и на уверенность в том, что продавец, а чаще его представитель, не пропадет после получения денег. Перед подписанием предварительного договора пять же необходимо убедиться в полномочиях сторон. Если договор подписывает не собственник, а его представитель, то необходимо проверить документы, на основании которых он действует.

В предварительном договоре должно быть отражено, что задаток засчитывается в счет оплаты по основному договору купли-продажи. В договоре эта сумма может быть прописана как аванс, который в любой момент можно получить обратно и который не обязует стороны заключать основной договор, а также как задаток, который обязует стороны заключить договор и который, как правило, не будет возвращен покупателю, если тот передумает.

Анализ документов

После подписания предварительного договора продавец готовит все документы для сделки, а покупатель их проверяет. На данном этапе самостоятельной проверкой документов следует заниматься только очень подкованному покупателю, потому что существует масса нюансов, на которые по неопытности можно не обратить внимания, но из-за которых в будущем право собственности может быть оспорено. Опытный риэлтор или юрист помогут проверить документы в максимально полном объеме.

На этом этапе следует изучить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости, обратить внимание на возможные наложения арестов и обременений, изучить историю перехода права собственности на квартиру, выявить всех возможных лиц, которые в будущем могут оспорить сделку – детей, осужденных, без вести пропавших, других наследников.

Кроме правоустанавливающих к сделке предоставляется огромный пакет документов, включающий и технические документы на объект недвижимости, и различные справки и выписки, и согласие супруга или нотариальное заверение, что продавец не состоит в браке, и возможные медицинские заключения. В каждом отдельном случае пакет документов для регистрации и для анализа может быть различным, но чем больше предоставлено документов к сделке, тем лучше и безопаснее.

Перед сделкой важно проверить, чтобы все зарегистрированные лица были выписаны из квартиры, а все задолженности по квартплате и за телефон и интернет были погашены.

Все возможные методы и способы проверки документов и личности продавца на данном этом этапе полностью уместны. Именно недостаточная проверка в будущем может лишить собственника и денег, и квартиры.

Страхование

Для того чтобы полностью обезопасить себя, можно застраховать право собственности на квартиру. Такое страхование называется страхованием титула покупателя, или титульное страхование. Однако страхование повлечет и увеличение расходов, как правило, на 1-2 % от стоимости квартиры в год. Страхуют право собственности, как правило, на 3 года, но возможно страхование и на 10 лет, так как в некоторых случаях срок исковой давности может быть увеличен на этот период.

Страховая компания при оформлении страховки дополнительно еще раз проверит историю квартиры, так как заведомо рискованную квартиру страховать, конечно же, страховщики не хотят. При наступлении страхового случая страховая компания возмещает сумму, потраченную на приобретение квартиры (указанную в договоре купли-продажи).

Встречная покупка

При встречной покупке существует вероятность затягивания сроков сделки для всех сторон, а также увеличение стоимости квартиры якобы из-за изменившегося рынка. На этом этапе важно контролировать соответствие запрашиваемой стоимости квартиры ее рыночной стоимости, так как возможны психологические манипуляции со стороны риэлтора. В условиях излишней спешки и суматохи необходимо быть еще более внимательным и бдительным. Предварительный договор следует заключать только тогда, когда для каждой из сторон сделки в длинной цепочке уже подобран соответствующий объект недвижимости.

Расчеты сторон и заключение договора купли-продажи

Основных правил безопасности несколько:

• деньги передаются только в банке через сейфовую ячейку или через расчетный счет;
• продавец может получить деньги только после регистрации перехода права собственности к покупателю;
• сумма в договоре прописывается полностью.

Расчеты

Для покупателя самое главное правило, которому необходимо следовать, чтобы не остаться без денег и без квартиры – не отдавать продавцу деньги до момента получения свидетельства о собственности на свое имя. Даже факт сдачи документов на регистрацию не гарантирует перехода права собственности, так как регистрацию могут отменить, приостановить, да и сам собственник может обратиться в регистрирующий орган с просьбой отменить сделку.

Для продавца главное - гарантия того, что после переоформления собственности на покупателя он получит всю сумму сделки.

Стороны закладывают деньги или в банковскую ячейку, доступ к которой может осуществляться только после выполнения сторонами своих обязательств, или на расчетный счет, снять деньги с которого также можно только после выполнения сторонами своих обязательств. Стороны подписывают договор после закладки денег в ячейку или внесения на банковский счет, снять деньги со счета продавец сможет только после перехода права собственности к покупателю. Если сделка не состоялась, то деньги забирает покупатель.

В расчетах через банковскую ячейку тоже существует вероятность быть обманутым, и эта вероятность достаточно большая. Важно очень серьезно отнестись к договору на аренду банковской ячейки. Существует огромное количество случаев, когда продавец оставался без денег при вскрытии ячейки:

• в договоре прописано, что покупатель имеет право один забрать деньги после определенной даты, чем он и занимается в то время, пока регистрация оформляется на его имя с задержкой сроков (самый распространенный способ обмана);
• банк самостоятельно вскрыл сейф, так как срок аренды прошел;
• кража из ячейки другим арендатором, который предварительно сделал слепки ключей в период своего доступа к данной ячейке;
• кража ключа у покупателя;
• подмена покупателем ключа продавца на схожий ключ от соседней заранее арендованной ячейки.

Банк не несет ответственности за содержимое сейфа, он лишь охраняет сейфовое помещение, но ни как не саму ячейку. Поэтому при отсутствии денег в ячейке или при их нехватке, предъявлять претензии к банку бесполезно. Для того чтобы банк нес ответственность за содержимое сейфа, необходимо заключить договор на ответственное хранение. В этом случае банк точно знает, что в сейфе, в какой сумме, и несет за содержимое сейфа ответственность. Перед закладкой важно проверить деньги на подлинность, но, учитывая мастерство и уровень технической оснащенности современных фальшивомонетчиков, машинки для проверки денег часто не отличают качественную подделку от настоящей купюры. Хорошо бы пригласить на сделку специалиста, который сможет проверить все степени защиты банкнот.

Договор аренды банковской ячейки – очень важный договор для продавца, к нему нужно отнестись со всей ответственностью. Случаи обмана продавца при расчетах через банковскую ячейку встречаются очень и очень часто. Поэтому расчеты через расчетный счет считаются наиболее безопасными.

Договор купли-продажи

После закладки стороны подписывают договор купли-продажи, который может быть заключен в простой письменной форме или с нотариальным заверением. В данном случае, конечно же, лучше заключить договор у нотариуса, что повлечет дополнительные расходы, так как нотариус еще раз проверит все документы и как минимум грамотно прочитает договор и объяснит основные его положения сторонам. Категорически нельзя подписывать договор купли-продажи без юриста, риэлтора или нотариуса лицам, которые не разбираются в сделках с недвижимостью.

Для покупателя квартиры важно указать в договоре полную сумму сделки, так как расходы на квартиру будут подтверждены документально, что позволит в будущем воспользоваться налоговым вычетом, а также в случае возможных судебных разбирательств и оспаривании перехода права собственности покупатель будет полностью защищен. При указании неполной суммы даже при наличии расписок, покупатель может остаться без денег и без квартиры. Часто расписки даются в такой форме, что не представляют для суда никакой ценности. Суд будет учитывать только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Также важно в договоре указать не менее значимые условия – порядок расчетов, срок освобождения квартиры, срок выписки зарегистрированных лиц. В договоре купли-продажи можно предусмотреть поэтапную оплату за квартиру: перешло право собственности к покупателю – первый платеж, выписался из квартиры – второй платеж, освободил квартиру – третий платеж. В этом случае продавец сможет забирать деньги в банке только при подтверждении своих обязательств на каждом этапе.

Сдача документов на регистрацию

Сдавать документы нужно как можно быстрее, так как существует вероятность, что продавец заключил в один и тот же день несколько договоров купли-продажи и от каждого покупателя получил деньги. Такие случаи известны при наличных расчетах во время подписания договора.

Сдать документы на регистрацию можно либо самостоятельно, либо через доверенное лицо. Конечно же, безопаснее сдавать документы самостоятельно, но не всегда есть такая возможность. Именно на данном этапе существуют большие риски стать обманутым. При оформлении нотариальной доверенности крайне важно самостоятельно прочитать доверенность, полностью разобраться в полномочиях, которыми наделяется доверенное лицо, проверить объект недвижимости. Главное, чтобы в доверенности было отражено кто осуществляет регистрацию, на чье имя и какого объекта. К этому документу необходимо отнестись не менее внимательно, чем к остальным. Немало случаев когда доверенность выдавалась не на сдачу документов на регистрацию, а на распоряжение всем имуществом, а при наличии такой доверенности с недвижимостью можно делать все что угодно. Если сторона выдала доверенность, в содержании которой она не уверена, лучше как можно быстрее обратиться к тому же нотариусу и написать заявление об отмене доверенности. После аннулирования доверенности необходимо обратиться в любую регистрационную службу и сообщить, что данная доверенность отменена.

При получении документов из регистрационной службы нужно проверить каждую букву в свидетельстве о праве собственности и получить все остальные документы в полном объеме.

Передача объекта недвижимости

Когда покупатель уже владеет квартирой, освобождение квартиры продавцом – лишь вопрос времени и техники. На этом этапе продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи квартиры, продавец получает деньги. К моменту подписания акта приема-передачи квартира должна быть освобождена, все зарегистрированные лица должны быть выписаны, все задолженности по коммунальным услугам, телефону и интернету должны быть оплачены. На этом этапе целесообразно обменяться контактами, так как, возможно, они пригодятся в будущем. При переезде в новую квартиру в обязательном порядке и в первую очередь необходимо сменить замки.

Здесь существует еще одна опасность – если предыдущий собственник не выписан, он может оспорить сделку, так как якобы продал свое единственное жилье и идти ему, бедному, некуда. В этом случае суд встанет на сторону бывшего собственника и обяжет покупателя вернуть квартиру и получить обратно оплаченные по договору деньги. И тут уместны следующие вопросы: а какая сумма была прописана в договоре купли-продажи, а остались ли у продавца полученные деньги, а не будет ли он отдавать эти деньги с мизерной зарплаты долгие-долгие годы?

При любых сделках с недвижимостью, в том числе при покупке или продаже квартиры, всегда следует помнить, что существует масса способов обмануть каждую сторону сделки как совсем очевидными способами, так и настолько изощренными, что пострадавшая сторона поймет, что ее обманули, только в самый последний момент, когда исправить ситуацию будет уже невозможно.

Законодательство

Гражданский кодекс:

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

• $7. Задаток (Статьи 380 и 381)

Глава 27. Понятие и условия договора

• Статья 429. Предварительный договор

Глава 28. Заключение договора

• Статья 433. Момент заключения договора
• Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

Глава 47. Хранение

• Статья 922. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

Жилищный кодекс:

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

• Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
• Статья 21. Страхование жилых помещений

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

• Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Федеральные законы:

• От 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (последние изменения от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ)
• От 02 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»

Положения:

• Положение ЦБР «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории Российской Федерации» от 09 октября 2002 г. № 199-П





Читайте также другие статьи этого цикла на нашем портале:

Защита прав собственника квартиры: часть 1. Купля-продажа квартиры - работа с риэлтором

Защита прав собственника квартиры: часть 3. Проверка сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 4. Предварительный и основной договоры

Защита прав собственника квартиры: часть 5. Регистрация, процедура расчета и завершение сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 6. Последствия сделки

Защита прав собственника квартиры: часть 7. Семья и собственность

Защита прав собственника квартиры: часть 8. Эксплуатация квартиры