Гостиничная недвижимость

Гостиничная недвижимость – самый необычный и сложный сегмент коммерческой недвижимости. Сказать, сколько в России гостиничных комплексов, невозможно – не секрет, что многие частные отели предлагают свои услуги гостям российских городов, но негласно. В Москве по официальным данным насчитывается 356 гостиниц, неофициально – их количество, безусловно, больше. К тому же, большая путаница возникает при присвоении гостиницам «звезд».

«Звездная» недвижимость»

Гостиничные проекты в России - самый сложный вид инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений. Однако гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Российский столичный гостиничный рынок привлекает новых международных и российских операторов. Интерес, проявляемый международными операторами к столичному, равно как и к российскому гостиничному рынку в целом, сохранится на высоком уровне — потенциал российского рынка по-прежнему остается одним из наиболее высоких. Многие управляющие компании, уже представленные на российском и московском рынке, расширяют свою деятельность и планируют открыть в Москве новые объекты. О намерениях открыть новые отели заявляют многие зарубежные компании.

В сентябре 2007 года столичным правительством был создан департамент координации деятельности гостиниц Москвы, в обязанности которого входит управление столичным гостиничным хозяйством и, разумеется, подсчет гостиничных зданий.

Классы

Классифицировать гостиницы очень сложно. Сегодня в мире насчитывается более 30 различных классификаций гостиниц, причем в каждой стране — со своими национальными особенностями. Объединяют их несколько критериев, по которым судят об уровне комфорта во всем мире:

• В первую очередь, это состояние номерного фонда: площадь номеров (кв. м), количество одноместных (однокомнатных) и многокомнатных номеров, номеров-апартаментов.
• Интерьер: состояние мебели, ванных комнат.
• Экстерьер: состояние здания, подъездных путей, обустройство прилегающей к гостинице территории.
• Наличие ресторанов, кафе и баров, качество обслуживания в них.
• Информационное обеспечение и техническое оснащение, в том числе наличие телефонной, спутниковой связи, телевизоров, холодильников, мини-баров, мини-сейфов.

И дополнительные услуги, которые и обеспечивают той или иной гостинице дополнительные, радующие глаз звездочки на фасаде.

Немецкая классификация делит гостиницы на 5 звезд: туристский класс — 1*; стандартный класс — 2*; комфортный — 3*; первый класс — 4* и категория люкс — 5*.

В Греции используют буквенную систему (A-B-C-D), согласно которой все гостиницы делятся на пять категорий. Высшая — De luxe (соответствует 5*), гостиницы категории А — четырехзвездочному уровню, В — три звезды, С — «двушки», D — экономичные 1*. В последнее время наряду с буквами на фасадах гостиницы можно увидеть и привычные звезды.

В Великобритании, где не так давно использовали «короны» и «ключи», в настоящее время также перешли на «звезды». Ассоциация британских турагентств распределяет их следующим образом: бюджетные гостиницы (1*) расположены в центральной части города и имеют минимум удобств; гостиницы туристского класса (2*) располагают рестораном и баром; гостиницы среднего класса (3*), уровень обслуживания достаточно высок; гостиницы первого класса (4*), очень высокое качество проживания и отличный уровень обслуживания; гостиницы высшей категории (5*), уровень обслуживания и проживания класса «люкс».

В Канаде и США нет единой классификации отелей, а примерный уровень гостиницы обозначается буквами. Так, например, T (Tourist Class) — экономичные и бюджетные гостиницы и мотели, заведение уровня одной-двух «звёзд». Moderate First Class (M) — аналог «трёшки». F (First Class) — обычные «трёхзвездники» и 3*+. S (Superior) — средние отели четырёх «звёзд», и D (Superior Deluxe и Deluxe) — заслуженные пять «звёздочек».

В последнее время все больше стран примыкают к привычной звездной классификации гостиниц — она действительно удобна, ее знают и понимают во всем мире. А с теми государствами, где до сих пор используют привычные им способы обозначения уровня сервиса в отеле, и туроператоры, и сайты бронирования, и даже сами отели поступают мудро: присваивают звезды, идентичные уровню комфорта.

Как правило:

Одна звезда — это недорогая гостиница с минимумом услуг (и ежедневная уборка номеров не всегда в них входит). Здесь все номера однотипны и рассчитаны на 2-3-4 человек.

Две звезды — бюджетная гостиница с несколько большим выбором услуг. Здесь возможна ежедневная уборка номеров, есть и синглы, и семейные.

Три звезды — гостиница среднего класса со стандартным набором услуг: ежедневная уборка номеров, санузел, телевизор, иногда — мини-бар или холодильник. Часто на территории «трешек» работают прачечные для постояльцев, есть бассейны и тренажерные залы, бизнес-центры. Кроме того, 3* могут похвастать богатым выбором номеров: одноместные, двухкомнатные, для курящих, не курящих.

Четыре звезды — гостиница высокого класса, где помимо услуг, которые можно найти в 3*, также предлагают спа, массаж, несколько баров и ресторанов, конференц-залы. Стоимость размещения в «четверках» значительно выше, чем стандартные 3*.

Пять звезд — гостиница класса «люкс», которая отличается большим набором услуг, в частности эксклюзивных: гольф-клубы, многокомнатные апартаменты с прислугой или дворецким, частные бассейны и виллы. Цены на проживание в таких гостиницах достаточно высокие, равно как и на дополнительные услуги. Однако стоит иметь ввиду, что 5* на пляжном курорте Египта или Турции, 5* в Париже и на Бали — могут сильно отличаться по качеству предоставляемых услуг.

Шесть или семь звезд в настоящее время в существующую классификацию, разумеется, не входят. Это, скорее, маркетинговый ход. Однако качество и разнообразие предлагаемых в таких отелях услуг действительно заслуживают на одну-две звезды выше, чем в обычных «пятерках». 6-7* появились в мире совсем недавно, их буквально можно пересчитать по пальцам: это легендарные Burj Al Arab и Atlantis The Palm в Дубае, а также отель Town House Galleria в Милане.

Сети

Как правило, сетевые отели 4-5* отличаются высококлассным сервисом и тщательно следят за качеством своих услуг. Стоит иметь в виду, что пляжные и городские гостиницы даже одной марки, могут сильно отличаться в качестве. К сожалению, «Меридиен» в Хургаде и Меридиен в Париже — две большие разницы. Что касается сетевых трех звезд, а иногда и «четверок» — надо быть внимательным. Не все городские гостиницы 3* могут похвастать большой площадью номера или каким-то особенным выбором услуг.

Основная проблема, с которой сталкиваются создающиеся и действующие отельные сети, заключается в дефиците квалифицированных менеджеров. Все российские гостиничные сети «делают» всего несколько человек. Кочуя из компании в компанию, они переносят с собой стандарты корпоративного управления и наработанный опыт. При отсутствии конкуренции наемные менеджеры быстро превращаются в совладельцев управляющих компаний.

Одни из наиболее известных мировых гостиничных сетей: Hilton, Sheraton, Four Seasons, Hyatt, Swissotel, InterContinental, Marriott, Le Meridien, Ritz Carlton. Более экономичными считаются: Accor, Best Western, Ibis. В России в последнее время тоже начал развиваться «сетевой бизнес»: это отели цепи Heliopark, AMAKS, Foresta, «Азимут».

Однако российские компании находятся на стадии формирования, и поэтому им не хватает ресурсов. В итоге приходится заниматься не одним конкретным направлением, а объединять в себе несколько функций, работать с отелями разной «звездности», курортными и городскими. Но со временем их работа становится все более качественной, несмотря на то, что наши хотельеры не могут составить конкуренцию западным сетям. Причин несколько. Основное, что есть в гостиничном бизнесе – бренд. Когда турист выбирает отель в новом городе и видит, что на одной улице находится Marriott и пять идентичных по цене гостиниц с неизвестными вывесками, наверное, он выберет Marriott. Это объясняется ценностью и известностью бренда. За каждым таким именем стоит история качества. Кроме того, чтобы в обычную гостиницу приехал иностранец, она должна быть прописана в международных системах бронирования – наши сети пока этим похвастаться не могут. Однако это не значит, что они работают плохо. В конце концов, во многих западных гостиничных сетях, которые пришли в Россию, работают такие же русские люди, и в принципе ничего особенного в этом нет. Просто западные компании более избирательны, они не станут работать с отелем вместимостью 30 номеров. Российским деваться некуда, и они берутся практически за любой объект.

Отели на час

В России сегодня появляются так называемые «отели на час» – отели, предлагающие номера как для ночлега, так и для «отдыха» на несколько часов (как правило, на один-три часа). Индустрия, которой якобы нет, растет на 30% в год. Отель с почасовой оплатой окупается за 2 года, тогда как обычный, в среднем, за 10 лет.

Впервые отели на час появились в 1968 году в Японии, с тех пор они стали популярными и теперь встречаются во многих странах мир: Японии, Южная Корея, Таиланд, Сингапур, страны Центральной и Южной Америки, США, Канада, Австралия, Новая Зеландия. Единственный регион, где до сих пор не были распространены отели на час - это Европа. Однако, похоже, этому пришел конец, и Европу ждет бум отелей с почасовой оплатой. Так, в мае 2012 года крупная сеть запустила на своем лондонском сайте возможность забронировать номер на час. В следующие пять лет сеть намерена выйти на рынки Италии, Германии, России, Испании, Бразилии и Азии. По разным оценкам, в Японии насчитывается от 25 тыс. до 50 тыс. отелей с почасовой оплатой, в Сеуле их около 30 тыс.

Во время спада в экономике спрос на отели с почасовой оплатой невероятно возрастает. Так, в 2009 году в Японии, переживавшей самый тяжелый свой период после Второй Мировой войны, заполняемость в одном из отелей составила 257%. В Японии годовой оборот гостиничной «индустрии любви» превышает 4 триллиона йен ($50 млрд.). Подсчитано, что 2% населения Японии посещает отели на час каждый день. В этой связи неудивительно, что в последние годы индустрия отелей с почасовой оплатой стала привлекать внимание со стороны институциональных инвесторов, и было заключено несколько сделок, акции которых были приобретены крупными международными фондами.

В Москве цены на номера в отелях с почасовой оплатой варьируются от 700 до 2000 рублей за час. Примерно 30% клиентов таких отелей составляют семейные пары, которые хотят провести романтический вечер, сбежать от суеты, забот и быта.

Обычно такой отель обладает вместимостью 20-25 номеров, средняя стоимость составляет 1150 рублей в час. Средняя загрузка - 4 часа в день, таким образом, в день номер приносит 4600 рублей, тогда как на целые сутки он обошелся бы в 2500 рублей.