Налоговые вычеты в недвижимости (с изменениями 2014 года)

Налоговым вычетом называется уменьшение подоходного налога при определенных событиях в жизни налогоплательщика на рассчитанную сумму, отраженную в налоговой декларации. Налоговый вычет оформляется либо в начале следующего года путем подачи налоговой декларации и возвратом уже оплаченного налога, либо в текущем году у работодателя путем недоплаты подоходного налога с письменного разрешения налоговой службы. Срок оформления налогового вычета – три года, то есть в текущем году можно оформить налоговый вычет за три последних года.

Налогоплательщик возвращает или недоплачивает подоходный налог. Подоходный налог равен 13%, то есть 13 рублей из каждых 100 отдается государству. При налоговом вычете эти 13% возвращаются налогоплательщику, но возвращаются только реально оплаченные налоги. Ставка 13% установлена для тех, кто живет на территории России более 6 месяцев в году (то есть являются налоговыми резидентами РФ). На тех, кто платит подоходный налог 30%, налоговые вычеты не распространяются. Налоговые нерезиденты не имеют права на имущественный налоговый вычет.

В этой статье мы подробно рассмотрим все возможные налоговые вычеты в недвижимости.

Право на налоговый вычет

Кто может воспользоваться налоговым вычетом:

• Только физическое лицо,
• Налоговый резидент РФ (живет в РФ более 6 месяцев в году),
• Официально работающий гражданин,
• Оплачивающий подоходный налог 13 %,
• С любым размером дохода, даже самым маленьким,
• Не имеющий задолженности по оплате налогов.

При каких обстоятельствах:

• При покупке недвижимости,
• При продаже недвижимости,
• При строительстве объекта недвижимости,
• При использовании заемных средств на приобретение или строительство объекта недвижимости.

Объекты недвижимости, при операциях с которыми можно воспользоваться налоговым вычетом:

• Квартиры на вторичном рынке,
• Квартиры на первичном рынке,
• Комнаты,
• Объекты незавершенного строительства,
• Загородные дома,
• Земельные участки под строительство дома.

Также можно воспользоваться вычетом при следующих расходах:

• Расходы на строительство дома,
• Расходы на ремонт и отделку,
• Расходы по ипотечному кредиту (проценты по кредиту).

Налоговые вычеты не оформляются при сделках между близкими родственниками, а также при сделках с коммерческой недвижимостью. В налоговом вычете откажут неработающему или пенсионеру, так как они не оплачивали подоходный налог из-за отсутствия доходов. При владении квартирой или частью квартиры несовершеннолетним ребенком оформлением налогового вычета занимаются его родители. Данное правило справедливо для сделок 2014 года. До 2014 года вопрос оформления налогового вычета за несовершеннолетнего часто решался через суд.

Если объектом недвижимости владеют несколько человек, то вычет делится на всех. При совместной собственности вычет делится в равных долях, а при долевой собственности пропорционально долям. Возможна ситуация, когда только один из собственников может воспользоваться своим правом на налоговый вычет.

Законодательство

Налоговые вычеты регламентируются статьями 219 (социальные вычеты) и 220 (имущественные вычеты) Налогового кодекса РФ. Размеры налоговых вычетов одинаковы для всей территории России.

2008 год – изменилась сумма для налогового вычета при приобретении недвижимости – с 1 миллиона до 2 миллионов рублей.

2010 год – введен налоговый вычет при покупке земельного участка под строительство дома.

2010 год – внесены поправки, разрешающие оформлять налоговый вычет на проценты при рефинансировании первичного кредита.

2014 год – получить налоговый вычет при покупке недвижимости можно несколько раз, до достижения суммы в 2 миллиона рублей; сумма налогового вычета по процентам по ипотеке ограничена 3 миллионами рублей. (ФЗ РФ от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Изменения 2014 года

Изменения в законодательстве коснулись налоговых вычетов при покупке недвижимости и при выплате процентов по ипотеке. При покупке недвижимости собственники оказались в более выигрышном положении, а вот при оформлении ипотеки существенно проиграли.

Собственники, которые приобретают недвижимость в 2014 году, теперь могут оформлять налоговый вычет при покупке недвижимости не один раз в жизни, как это было ранее, а несколько раз в жизни для нескольких объектов. Сумма налогового вычета ограничена 260 000 рублей с налогооблагаемой базы в 2 миллиона рублей – данное правило осталось без изменений. До нововведений можно было получать вычет при покупке одного объекта недвижимости, даже если часть вычета была не востребована, а теперь можно набирать данную сумму с нескольких объектов.

Налоговый вычет при ипотеке стал ограничен по сумме: по ипотечным сделкам, заключенным после 01.01.2014 года, теперь можно вернуть не более 390 000 рублей. Максимальная налогооблагаемая база, попадающая под налоговый вычет, – 3 миллиона рублей.

Если вы оформляете налоговый вычет за 2013 год, то данные изменения в законодательстве к вам не относятся.

Вычет при продаже или покупке недвижимости

Если в один год одна квартира была продана, а вторая куплена, то необходимо использовать оба налоговых вычета – при продаже и при покупке.

При продаже недвижимости

Налоговый вычет при продаже квартиры может быть предоставлен либо в виде уменьшения налогооблагаемой базы на сумму расходов, связанных с ее приобретением, либо на сумму в размере 1 миллиона рублей. Если собственник владел недвижимостью более трех лет, то все 100% стоимости квартиры вычитаются из налогооблагаемой базы.

В первых двух случаях налогоплательщик подает налоговую декларацию, в которой указывает доход от продажи квартиры и сумму налогового вычета. При продаже квартиры, которая находилась в собственности более трех лет, специально подавать налоговую декларацию не нужно.

Сумма расходов на приобретение квартиры или на строительство дома вычитается из налогооблагаемой базы. Если квартира приобретена в новостройке, и в документах отражено, что квартира продается без отделки, то под налоговый вычет попадают полностью все расходы по ремонту. Эти расходы должны быть документально подтверждены – чеки, договоры, платежки, квитанции и т.д., на которых отражено, что платеж делался именно данным лицом и именно за данный объект недвижимости. Просто абстрактные чеки со строительного рынка не подойдут.

В случае покупки квартиры по договору купли-продажи с существенно заниженной суммой, продавец при продаже квартиры уменьшает налогооблагаемую базу именно на ту небольшую сумму, которая указана в договоре. Это еще один стимул указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры.

Если подтвержденных расходов на покупку недвижимости нет, то при ее продаже собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей и получить налоговый вычет в размере 13% от миллиона, то есть 130 000 рублей. Данным налоговым вычетом может воспользоваться любой собственник.

Налоговый вычет при продаже недвижимости в виде документально подтвержденных расходов можно получать любое количество раз. Вычет в виде уменьшения общей облагаемой базы на сумму не более миллиона применяется раз в год. Если квартирой владеют несколько человек, то 1 миллион рублей распределяется пропорционально долям в праве собственности.

Изменения в законодательстве 2014 года не отразились на имущественных вычетах при продаже недвижимости.

При покупке недвижимости

При покупке недвижимости покупатель имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 2 миллиона рублей и получить налоговый вычет в размере 13% от 2 миллионов, что равно 260 000 рублей. При стоимости объекта недвижимости более 2 миллионов, база для расчета налога все равно уменьшается только на 2 миллиона. Если квартира приобретена дешевле, чем за 2 миллиона, то налоговый вычет составит не 260 000 рублей, а 13% от стоимости квартиры.

С 2014 года действуют изменения в законодательстве. Если вы купили недвижимость в 2014 году, то вы можете воспользоваться налоговым вычетом несколько раз для разных объектов недвижимости. Единственное ограничение – чтобы общая сумма, для которой рассчитывается налоговый вычет (налогооблагаемая база), не превышала 2 миллиона рублей. То есть если вы купили две квартиры – одну за 1,1 млн. рублей и вторую за 0,9 млн. рублей, – то вы получаете налоговый вычет на обе квартиры. До 2014 года налоговый вычет был привязан к объекту недвижимости, с 2014 года налоговый вычет привязан не к объекту недвижимости, а к налогоплательщику.

Налоговый вычет при продаже недвижимости предоставляется на квартиры, загородные дома, земельные участки. Если недвижимость была куплена в 2013 году и ранее, то воспользоваться данным налоговым вычетом можно только один раз в жизни, даже если часть налогового вычета оставалась невостребованной. Если недвижимость куплена в 2014 году и позже, то использовать налоговый вычет можно несколько раз и для разных объектов недвижимости до достижения суммы в 2 миллиона рублей.

Если квартира приобретается в долях, то сумма налогового вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности. Один собственник не может получить налоговый вычет за другого собственника, даже если он близкий родственник. Если приобретается доля в квартире, где уже есть собственник, который приобрел квартиру ранее текущего года, то тогда налоговый вычет происходит в полном объеме, то есть до 2 миллионов рублей.

Если квартира оформлена в общую совместную собственность, без выделения долей, то вся сумма налогового вычета может оформляться на одного из собственников. Делается это на основании заявления в налоговую службу от всех собственников, которое прикладывается к налоговой декларации.

Если сумма годового дохода менее 2 миллионов рублей, и собственник не оплатил налогов на сумму 260 000 рублей, то вычет можно получать в течение нескольких лет, пока не наберется 260 000 рублей. При этом ежегодно в налоговые органы нужно предоставлять заново весь комплект документов. Подавать декларацию можно не каждый год, а раз в три года, получая налоговый вычет сразу за три года, однако, следует помнить, что стоимость денег существенно снизится за это время. Это будут уже не те 260 000 рублей, что три года назад.

Если до получения всей суммы в 260 000 рублей квартира будет продана, то этот факт не освободит от права на получение оставшейся части налогового вычета.

Вычет при ипотеке

При приобретении квартиры в ипотеку, то есть с привлечением заемных средств, к 2 миллионам рублей прибавляется сумма процентов, начисленная по кредиту. По сделкам, совершенным до 2014 года верхняя сумма налогового вычета не ограничена: вы можете получить налоговый вычет хоть от 10 миллионов рублей, если общая сумма процентов по кредиту именно такая. С 2014 года сумма налогового вычета ограничена: по всем ипотечным сделкам, совершаемым с 2014 года, общая сумма процентов по кредиту не должна превышать 3 миллиона рублей. То есть по новым сделкам можно будет вернуть не более 390 000 рублей (13% от 3 млн.).

Налоговый вычет по ипотеке необходимо оформлять ежегодно на протяжении всего срока кредита, так как возвращается подоходный налог только по фактически оплаченным процентам. Можно подавать декларацию раз в три года и оформлять налоговый вычет сразу за три года.

Рефинансирование ипотечного кредита (получение кредита на погашение другого кредита) в том числе попадает под налоговые вычеты. Второй ипотечный кредит выдается с более выгодными процентными ставками на погашение первого ипотечного кредита – в этом случае оформляется налоговый вычет на проценты по ипотеке.

Если квартира и ипотечный кредит оформлены в долях на нескольких собственников, то необходимо оплачивать кредит от имени всех собственников, например, в одном месяце оплата идет от имени супруга, в другом месяце от имени супруги. В противном случае налоговая служба откажет в оформлении налогового вычета тому собственнику, который не сможет предоставить платежки от своего имени. Сумма процентов по кредиту должна быть поделена между собственниками пропорционально их долям.

Для оформления налогового вычета необходимо каждый год запрашивать в банке справку об оплаченных процентах по кредиту. Если кредит выдан в иностранной валюте, то необходимо просить банк пересчитывать платежи в рубли и отражать в справке именно рубли. Если собственников несколько, справка должна быть выдана отдельно для каждого собственника с суммой платежей, оплаченных именно данным собственником.

Порядок оформления вычета

Налоговый вычет можно получить двумя способами:

• Путем подачи налоговой декларации в налоговую службу до 30 апреля следующего за отчетным годом.
• Путем написания заявления в налоговую службу в текущем году с просьбой разрешить недоплачивать подоходный налог работодателю.

Вычет через подачу налоговой декларации в налоговую службу

К декларации прикладывается заявление на имя начальника налоговой службы с просьбой предоставить налоговый вычет и в самой декларации указываются данные по доходам, по налогооблагаемым и не облагаемым суммам, по имеющимся социальным и имущественным вычетам. Налоговая служба три месяца рассматривает заявление и выносит решение о выплате. В этот момент в налоговую службу необходимо предоставить реквизиты, по которым и будет осуществлен возврат ранее оплаченного подоходного налога. При отказе в выплате налоговая служба указывает причину, если причина в оформлении – можно повторить всю процедуру в следующем году. Отказы бывают очень редко, и любой отказ можно обжаловать в вышестоящей службе или в суде.

Все документы предоставляются в оригинале с копиями, инспектор сверяет их и возвращает оригиналы налогоплательщику. Можно отправить декларацию со всеми документами по почте, что избавит от очередей, но тогда придется сделать нотариально заверенные копии всех документов, так как оригиналы отдавать в налоговую службу не стоит. При отправлении документов по почте инспектор не сможет проверить декларацию и порекомендовать что-то исправить. При личной подаче инспектор все проверит, возможно, что-то исправит, но вы будете уверены, что все документы в порядке. Чтобы избежать больших очередей в налоговой службе, лучше всего обращаться в январе, когда очередей почти нет и все инспекторы очень приветливы.

Налогоплательщик получит обратно только те суммы, которые реально оплатил в виде налогов. Если доходы не позволяют претендовать на полный возврат всей начисленной суммы, то необходимо обращаться за оставшейся частью снова в следующих годах, пока вся сумма не будет получена.

Вычет через работодателя

Для получения налогового вычета в текущем году у работодателя в виде неуплаты подоходного налога, следует обратиться с заявлением и документами в налоговую службу. Предоставляется тот же пакет документов за исключением самой налоговой декларации. Налоговая служба рассматривает заявление в течение одного месяца, после этого выдает заключение. На основании этого заключения работодатель не переводит подоходный налог государству, а начисляет к оплате работнику в пределах суммы налогового вычета.

Предоставляемые документы

Не все эти документы могут понадобиться, а некоторые из них исключают друг друга, но лучше обращаться в налоговую службу с максимально полным пакетом документов, включая их копии:

• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ,
• договор купли-продажи квартиры, чеки, квитанции и расписки по договору,
• договор долевого участия, чеки, квитанции и расписки по договору,
• акт приема-передачи квартиры,
• заявление об определении долей при общей совместной собственности,
• договор на ремонт и отделку, чеки, квитанции и расписки по договору,
• при самостоятельном строительстве или ремонте чеки, квитанции на строительные материалы,
• заявление в налоговую службу о предоставлении налогового имущественного вычета,
• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости,
• справки о доходах по форме 2-НДФЛ за весь год со всех мест работы,
• справка из банка об оплаченных процентах по кредиту или выписка по текущему счету,
• платежные документы по оплате кредита,
• кредитный договор,
• паспорт,
• реквизиты для возврата оплаченного подоходного налога.

Существует большое количество различных сайтов, программ, рекомендаций и инструкций по составлению налоговой декларации, но все они настолько запутаны, что разобраться в них под силу лишь самому настойчивому и терпеливому налогоплательщику. Из самых понятных разъяснений можно отметить сайт www.nalogia.ru, где в режиме онлайн можно заполнить декларацию буквально за 10 минут. Однако бесплатно скачать ее могут только те, что либо заполнил декларацию без налоговых вычетов, либо оформил только социальные вычеты – образование, лечение и другие. Те, кто оформил имущественный налоговый вычет, могут скачать декларацию за какие-то совершенно доступные деньги. Из бесплатного и полезного – обучающее видео и доступные объяснения. Данный сайт приведен не в виде рекламы, а как действительно полезный ресурс, который быстро и просто поможет заполнить налоговую декларацию.

Описание процедуры получения налогового вычета выглядит куда страшнее, чем сам возврат подоходного налога. Если есть основания для возврата подоходного налога, нужно пользоваться такой возможностью. Прежде чем полениться, задумайтесь, стоит ли тот день, который вы потратите на оформление документов и их сдачу, тех денег, которые вы вернете обратно. Однозначно, стоит. Зарабатываете ли вы столько за день? Скорее всего, нет. Так что оформление налогового вычета – несложное и уж точно выгодное мероприятие.

Вид налога	Вычеты для продавца		Вычеты для покупателя
	Более 3 лет в собственности	Менее 3 лет в собственности	При покупке недвижимости	При ипотеке
Уменьшение налоговой базы на 1 000 000 рублей	-	Оформляется раз в год	-	-
Уменьшение налоговой базы на сумму расходов на приобретение	-	Оформляется при предоставлении доказательства расходов	-	-
Уменьшение налоговой базы на 2 000 000 рублей	-	-	Оформляется для нескольких объектов, пока общая сумма не достигнет 2 млн. рублей	-
Налоговый вычет при использовании целевых заемных средств	-	-	-	Оформляется на сумму процентов по кредиту до 3 млн. рублей
Ежегодный налог на недвижимость	Оплачивается	Оплачивается	Оплачивается	-
Подача декларации для вычета	-	Подается	Подается ежегодно до набора суммы	Подается ежегодно до набора суммы
Возможность получения вычета у работодателя	-	-	Имеется	Имеется