Купить квартиру — поиск, проверка, регистрация сделки с точки зрения покупателя

Покупка квартиры — событие, которое сопровождается совершенно разными чувствами. Это и радость, связанная с тем, что все-таки удалось накопить (или взять в кредит) нужную сумму денег, и страх потерять все и остаться без столь долгожданного жилья. На рынке недвижимости максимальные риски несет именно покупатель, а не продавец. Причем он рискует не только в момент совершения сделки, но и в последствии — его права могут быть оспорены по суду не только продавцом, но и третьими лицами, о существовании которых покупатель может и не догадываться. Эта статья поможет вам разобраться в большинстве нюансов приобретения жилой недвижимости, независимо от того, где именно вы хотите это сделать — в Москве или ином регионе, так как процедуры и документооборот везде одинаков — и если вы хотите купить квартиру в Подмосковье, то от вас потребуется то же самое, что и в столице. Разница может возникнуть лишь в сроках, местной деловой практике и некоторых иных не существенных вопросах.

Оговоримся также, что далее мы рассматриваем вариант «чистой» покупки, когда покупателю не надо одновременно продавать свою собственную недвижимость. Альтернативные сделки и процедура продажи жилой недвижимости рассматриваются в отдельных материалах. Рекомендуем с ними также ознакомиться.

Итак, если вас интересует недвижимость на рынке вторичного жилья, то еще перед тем, как даже приступить к поиску квартиры, надо для себя решить ряд вопросов:

• Предполагаемый бюджет, имеющиеся возможности по его увеличению. Сколько будет у вас своих средств на момент покупки, сколько сможете занять или взять в кредит. Имеет смысл заранее сходить в банк, чтобы лучше знать свои возможности.
• Общая площадь квартиры и жилых комнат в частности. Если первое определяется бюджетом, то второе — это желаемое личное пространство.
• Площадь кухни — нельзя недооценивать ее роль в жизни семьи.
• Этаж и этажность дома, наличие лифта. Это особенно актуально, если в семье есть (будут) маленькие дети или если вы решили купить квартиру для пожилых родителей.
• Местоположение. В данном случае придется учитывать интересы всех тех, кто будет вместе с вами жить. Поэтому стоит обратить внимание на наличие магазинов, аптек, детских садов или школ, поликлиник, удаленность от остановок или метро. Причем обеспеченность социальной инфраструктурой с каждым годом становится все более острой проблемой.

Конечно, со временем требования могут корректироваться, придется идти на компромиссы, но некую основу нужно продумывать в самом начале. Когда вы немного представляете себе, что в конечном итоге хотите получить, самое время переходить к тому, чтобы превратить свое желание в реальность.

Этапы приобретения квартиры

Поиск, подготовка и проведение сделки на рынке недвижимости порой занимают долгие месяцы. Причин этому много — повышенные риски требуют внимания к мелочам, а в случае с участием в сделке хотя бы одной стороны с альтернативой весь процесс еще более затягивается. Постараемся условно выделить основные этапы:

• Поиск квартиры
• Осмотр недвижимости
• Оценка стоимости квартиры
• Проверка квартиры
• Предварительный договор, задаток/аванс
• Титульное страхование
• Договор купли-продажи
• Процедура регистрации

Часть этапов пересекаются, могут меняться местами, но так или иначе в каждой сделке присутствуют.

Поиск квартиры

Если вы уже расспросили всех своих знакомых и не нашли среди них тех, кто хочет продать подходящую вам квартиру, то самое время расширить круг поиска.

У вас есть 2 варианта действий: либо все делать собственными силами, либо обратиться в специализированные компании — агентства недвижимости.

Если вы решили искать квартиру собственными силами, то используйте для этого всякую возможность — к вашим услугам средства массовой информации и интернет. Многие печатные издания дублируют объявления на своих сайтах. Помимо их много специализированных порталов, где вам не придется просматривать целую ленту сообщений, достаточно просто настроить поиск, чтобы отфильтровать лишнее. Не удивляйтесь, если под некоторыми объявлениями окажутся одинаковые телефонные номера. Скорее всего владелец недвижимости обратился в риэлторскую компанию — сегодня подавляющее большинство квартир продаются через агентства недвижимости. Хотя даже если в информации указано, что человек продает квартиру без посредников, это может быть просто рекламным ходом.

Не спешите радоваться, если увидели квартиру по достаточно низкой цене. Уточните, входит ли в эту цену комиссионные, которые берут риэлторы, и оформление документов. Хотя в последнее время та сумма, которая прописывается в объявлениях, уже подразумевает, что «все включено». Низкая цена также может говорить как о наличии каких-либо явных юридических проблем, обременений, так и о пока неизвестных вам «подводных камнях» объекта, которые станут в будущем неприятной неожиданностью.

Слишком высокая цена также не должна вас пугать. Часто в ходе осмотра и с помощью торгов у вас есть возможность купить квартиру в Москве за цену на 5 — 10% ниже заявленной. Продавцы всегда склонны завышать стоимость, поэтому изначально выстраивайте отношения с точки зрения своих интересов.

Не помешает и вам дать объявление о том, что вы ищете квартиру. Место размещения — тот же интернет или городские газеты бесплатных объявлений. Главное, давать такие объявления систематически — не реже 1 раза в неделю.

Дополнительно вы можете воспользоваться доской объявлений у подъездов домов. Последнее особенно актуально, если вы хотите приобрести квартиру в конкретном районе и даже подыскали себе дом, который оптимально соответствует вашим желаниям. Хотя этот способ имеет право на существование, сильно рассчитывать на него не стоит — такая реклама «живет» не более суток.

И уж совсем не стоит в объявлениях давать свой домашний телефон. В этих случаях лучше использовать новый сотовый номер, специально под эту задачу приобретенный. В целях безопасности также помните, что деньги все-таки лучше хранить в банке, а не дома.

В дополнение самостоятельному поиску обратитесь в агентства недвижимости и проинформируйте их о своей заявке. Чем большее число риэлторов будут знать о вашем желании, тем лучше. Конечно, вам сразу будет предложено заключить договор — торопиться не надо — помимо предлагаемого прямого договора на весь цикл работ, вы можете сэкономить и воспользоваться их отдельными услугами, в числе которых могут быть:

• подбор недвижимости, соответствующей требованиям заказчика (с этим вы прекрасно справитесь сами),
• проверка юридической чистоты квартиры (рекомендуем воспользоваться обязательно),
• оформление сделки и ее сопровождение (лучше воспользоваться), в том числе отдельно:
• регистрация перехода прав собственности в уполномоченных государственных органах,
• организация процедуры передачи денег.

Настоятельно рекомендуем привлекать профессионала на этапе проверки выбранной квартиры, в остальном вы вполне можете все совершить самостоятельно.

Осмотр недвижимости

Кажется, что здесь все просто. Выбрал квартиру, которая понравилась, и все — вопрос решен. Однако на самом деле не все так легко. Если вам придется общаться с самим владельцем квартиры, то вряд ли он будет вам рассказывать все недостатки продаваемой недвижимости. Да и риэлтор, как правило, опытный психолог, способный внушить вам идею о том, что больше нигде вы не сможете столь выгодно купить квартиру. Поэтому будьте стойки к подобным разговорам и лучше, если на осмотр объекта вы поедете не одни.

Есть несколько основных правил поведения при «знакомстве» с помещением:

• Не ограничивайтесь одним осмотром. Лучше всего, если вы посетите данную квартиру и днем, и вечером. Так вы сможете боле полно оценить данную недвижимость. Специалисты отмечают, что небольшую комнату лучше показывать в дневное время суток, когда солнечные лучи делают квартиры визуально больше. Зато в темное время суток лучше скрываются подтекшие потолки и трещины на стенах. По этой причине необходимо оценить квартиру как при естественном освещении, так и в лучах осветительных приборов.
• Не надо восхищаться увиденным. Вы можете отметить красивый уголок на кухне, мягкий ковер на полу — то есть все то, что никак не влияет на стоимость квартиры. Зато любой недостаток стоит комментировать, так как это сможет стать веской причиной для снижения цены за недвижимость.
• Не помешает поговорить и с соседями. Так вы сможете узнать и о продавце, и о том, какие люди будут вас окружать, а также от них можете узнать массу нюансов: как часто отключают горячую воду, давно ли в подъезде делали ремонт, когда меняли последний раз трубы и т.п.

Попросите предоставить вам справку из БТИ по форме № 22А, где указан план и экспликация помещений. Это позволит вам сделать вывод о том, проводилась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.

Оценка стоимости квартиры

Любой торг с продавцом должен быть аргументированным, без веских доводов вряд ли удастся получить уступки. Рекомендуем подобрать на рынке недвижимости близкие аналоги, учитывая метраж, местоположение, статус квартиры и многие другие детали. На основании такого сопоставления вы выработаете свою позицию. Позднее, при проверке истории квартиры, могут появиться аргументы юридического содержания.

Теоретически можно обратиться к услугам оценщика, но они по неизвестным причинам достаточно дорогие — сопоставимы с услугами риэлторов или дороже, а потому на вторичном рынке не востребованы. К сожалению, данная услуга может  оказаться обязательной, если вы решили купить квартиру в Москве (или другом городе) в ипотеку. Банки не склонны доверять озвученной стоимости квартиры и предложат вам свою оценочную компанию, к которой придется обратиться. Именно от нее и будет зависеть, на какие суммы вы сможете рассчитывать.

При оценке учитываются следующие параметры:

• местоположение квартиры (удаленность от центра города, транспортная доступность, расстояние от дома до остановки),
• наличие объектов социальной значимости,
• присутствие в районе промышленных объектов, экология,
• благоустройство района, наличие мест для отдыха,
• состояние и возраст дома, в котором находится квартира,
• тип здания,
• материал наружных стен и перекрытий,
• этажность, наличие лифта,
• наличие автомобильной стоянки,
• состояние подъезда,
• характеристики самой квартиры:

  • на каком этаже расположена,
  • количество комнат и их площадь,
  • площадь кухни,
  • планировка,
  • раздельный или совмещенный санузел,
  • высота потолков,
  • наличие лоджии или балкона,
  • вид из окна,
  • естественная освещенность жилых помещений,
  • состояние помещения,
  • имеются ли системы безопасности.

При самостоятельной оценке избегайте собственных субъективных мнений, как бы вам ни хотелось жить именно в этом доме и как бы вам не понравилась квартира.

Проверка квартиры

Проверку юридической чистоты можно проводить своими силами, но надежнее обратиться к профессионалам — на этом не стоит экономить. Подобная проверка позволит  определить степень риска и значительно его снизить. Однако специалисты утверждают, что даже им не всегда удается досконально изучить все дела. И если часть возможных проблем в будущем еще можно решить через суд, то иногда разбирательство заканчивается не в пользу добросовестного приобретателя и он лишается всех прав на недвижимость. И ни один риэлтор не возьмется гарантировать полную безопасность — это невозможно в принципе, все остальное — реклама и от лукавого.

С момента возникновения института собственности в нашей стране несколько раз менялось законодательство, а поправки вносятся чуть ли не ежегодно. Квартира могла менять собственника неоднократно и часто проблема возникает с проверкой предыдущих сделок или иных оснований возникновения прав.

Часто бывает, что проверки покупаемой квартиры не достаточно. Если вы приобретаете квартиру с альтернативой, когда продавцу необходимо одновременно подобрать жилье и себе, то нужно не только понять степень возможности его сделки (и других сделок, если это цепочка таких же альтернатив), но и в каждом случае убедиться, что в будущем эти операции купли-продажи не будут расторгнуты, так как по суду станет не действительна и ваша сделка. То есть, помимо юридической проверки квартиры, которую будете покупать вы, будет нужно уделить внимание и той квартире(ам), которую будут покупать ваши продавцы и другие члены цепочки.

Если вы решили всем заняться самостоятельно, то в первую очередь обратите внимание на наличие лиц, которые в дальнейшем могут предъявить свои права на владение недвижимостью или на проживание в вашей квартире. К ним относятся:

• Прописанные в квартире несовершеннолетние и иные иждивенцы — для их выписки требуется не просто разрешение органов опеки, они должны обязательно быть вписаны затем по другому адресу.
• Были ли в составе собственников квартиры когда-либо ранее несовершеннолетние и  иждивенцы, были ли защищены их права адлежащим образом (понятие весьма субъективное и четко не прописано нигде).
• Лица, временно не проживающие (незарегистрированные) в квартире. Это могут быть те, кто находится в местах лишения свободы, на службе, в доме престарелых, в интернате и т.п.
• Лица, которые были выписаны, но нигде больше не прописаны — собственником жилья эти люди не станут, но за ними остается право пользоваться жилплощадью.
• Наследник, который не знал о своем наследстве. Правда, подобный ход событий предугадать на 100% невозможно.
• Бывшие владельцы жилья, у которых недвижимость была получена вашим продавцом в результате угроз. По возможности свяжитесь с бывшим владельцем, чтобы уточнить у него данный и другие аспекты.

Общие рекомендации — чем дольше квартира в собственности у последнего владельца, тем для приобретателя лучше. И наоборот, если квартира быстро перепродается — что-то тут не так. Сегодня большой выбор объектов недвижимости — старайтесь не связываться с высоко рисковыми квартирами.

Проблем много, постараемся хотя бы на ряд вопросов дать ответы. Отправной точкой проверки является получение выписки из домовой книги и из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Они не дают полной информации, но некий минимум уже будет. Далее по каждому случаю выписки жильца из квартиры нужно разбираться отдельно. По каждой смене собственника — аналогично. Для начала необходимо разобраться, каким образом права возникли у продавца. И так далее по истории в прошлое. Много «подводных камней» у квартир, полученных по наследству или дарением. Нарушались ли ранее права иждивенцев? Нюансов очень много. Тут надежда только на ваше упорство или профессионализм и связи привлеченных вами сотрудников риэлторской компании. По крайней мере, они могут четко определить степень риска по той или иной квартире, а принимать решение, конечно, уже вам.

Домовая книга — выписка выдается в паспортном столе ЖЭКа, но вот тут и кроется трудность: если вы не собственник жилья, то эти данные вам никто не даст. Тут надо либо подключать своих знакомых, работающих в правоохранительных органах, либо иногда есть возможность договориться с паспортисткой.

Выписка из ЕГРП выдается Управлением федеральной регистрационной службы,   придется не только отстоять очередь, но и подождать выполнения от недели и более (в разных регионах по разному, например, в Москве заявляется о сроке в один день, что на практике не всегда так). В ней будет указан кадастровый номер объекта и его параметры, список собственников с определением долей, наличие обременений, правопритязаний и требований. Но в ЕГРП хранятся записи о возникших правах собственности с февраля 1998 года, более ранняя информация хранится в архиве Департамента жилищной политики. Кроме того, данной выписки тоже не достаточно для проверки. Желательно получить от собственника доверенность и заказать в ЕГРП полную выписку, иллюстрирующую переход прав, а так же данные о содержании правоустанавливающих документов.

Прислушивайтесь к интуиции. Внимательно отнеситесь к историям продавца о причине продажи, например, о больных родственниках, которым нужны деньги. Все это больше похоже на мошенничество. Особенно если квартира продается срочно.

Стоит насторожиться, если недвижимость перешла в собственность продавца по договору дарения и если данный договор заключен не между родственниками, так как тут может иметь место мнимая сделка — продажа квартиры, оформленной как подарок. В этом случае сделка признается недействительной (ст. 170 ч. 2 ГК РФ).

Уточните, не предназначен ли дом под снос. Попросите продавца предоставить вам сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Также необходимо проверить и наличие у продавца прав на совершение сделок с недвижимостью. Начинается проверка с осмотра паспорта владельца квартиры. В нем не должно быть никаких потертостей и отметок, кроме отметок о регистрации брака, о выданных ранее паспортах, отметок о воинской обязанности. Все другие сведения делают данный документ недействительным. Не лишним будет узнать в паспортном столе по месту регистрации о том, не числится ли этот паспорт утерянным.

Попросите продавца перед тем, как соберетесь купить квартиру, предоставить справки из нарко- и психодиспансерах (НД и ПНД ) о том, что он не стоит там на учете. В противном случае сделка может быть признана недействительной (ст. 171 ГК РФ). Если же продавец стоял на учете, тогда при подписании договора купли-продажи должен присутствовать нарколог или психиатр.

Если продаваемая квартира была приобретена продавцом, когда он (она) уже или еще состоял в браке, то требуется согласие обоих супругов. Надо внимательно изучить соответствующие штампы в паспорте, дату выдачи паспорта и дату возникновения права.  При необходимости попросите продавца сходить с вами в ЗАГС для получения информации о всех предыдущих браках.

Если недвижимость продается по доверенности, то лучше от сделки отказаться. Однако если вы все равно хотите получить эту квартиру, то придется уделить внимание следующим моментам:

• Изучить саму доверенность. Свяжитесь с нотариусом, заверившим ее, чтобы убедиться, что данный документ не поддельный. Так же вам стоит знать, что доверенность в любой момент могут отозвать. Если это произошло до того, как был подписан договор купли-продажи, то ваша сделка будет признана недействительной. Поэтому перед подписанием стоит опять связаться с нотариусом, чтобы уточнить, что доверенность все еще действует.
• Свяжитесь с доверителем, выясните причины выдачи доверенности, попросите его справки из ПНД и НД. Ведь если он окажется недееспособным, то доверенность тоже может быть признана недействительной. Ведь нотариус — не врач. И он не может ставить диагноз о дееспособности тех, кто обращается к нему за заверением документов.
• Уточните и полномочия нотариуса. Данную информацию можно получить в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе.

На практике все эти процедуры растянуты по времени и отнимают много сил. Не каждый продавец будет идти навстречу во всех вопросах или будет ждать от месяца и более, пока вы изучаете всю подноготную. Поэтому нередко приходиться принимать промежуточное решение и как-либо бронировать квартиру, продолжая затем методично проверять ее историю., одновременно осуществляя подготовку к сделке.

Предварительный договор, задаток/аванс

Если вам квартира понравилась и вы склоняетесь к покупке, но требуется еще время на сбор документов, проверку истории и другие процедуры, а уверенности, что продавец будет ждать, нет, возникает необходимость квартиру забронировать.

Бронирование осуществляют подписанием предварительного договора. Под предварительным договором понимается фиксация договоренностей сторон о совершении в будущем определенных действий для подготовки и проведения сделки, оговариваются все детали, включая стоимость, сроки, ответственность. Одновременно с этим может подписываться  соглашение о задатке (договор задатка), являющееся как правило приложением к договору. Реже, вместо задатка, фигурируют термины «аванс» или «залог» (хотя ни о каком залоге при купле-продаже жилья вообще речь идти не может).

Задаток отличается от аванса тем, что несет в себе не только элементы предоплаты, но и дисциплинарное воздействие — если сделка рвется по инициативе продавца, то тот должен вернуть покупателю и полученный ранее задаток, и компенсацию в том же размере.

Практика внесения задатка имеет глубокие корни, прижилась она и на рынке недвижимости. Не многие знают, что задаток, на самом деле, на вторичном рынке жилья не применим. Дело в том, что задаток несет в себе несколько функций — доказательственную, обеспечительную и платежную. Согласно ст. 380 п. 1 ГК РФ задаток применим только в случае, если основной договор уже вступил в силу. А в нашем случае мы только планируем его подписать, более того, договор купли-продажи вступает в силу только после государственной регистрации.

Поэтому задаток не несет в себе юридического смысла, он является лишь психологическим фактором для сторон сделки. При возникновения спора, когда покупатель требует выплаты соответствующей компенсации или продавец удерживает задаток, суды применяют к задатку последствия аванса на основании ст. 380 п. 3 ГК РФ и деньги возвращаются покупателю в первоначальном объеме, не более того.

Тем не менее, задаток широко используется и, в определенной степени, покупателю такая ситуация выгодна — продавцы эти особенности знают не всегда и задаток их действительно может дисциплинировать, в результате ничто не помешает вам выгодно купить квартиру. С другой стороны, если все же сам покупатель отказывается от сделки, то для возврата денег может возникнуть необходимость обращения в суд.

Итак, ни аванс, ни задаток не являются препятствием для разрыва сделки. Понимая это, юристы агентств недвижимости разрабатывают собственные правовые конструкции, чтобы стабилизировать ситуацию. Например, в текст предварительных договоров включаются пени и иные санкции за задержку или срыв договоренностей.

Наши рекомендации — если вы уверены в приобретении квартиры, оформляйте предоплату задатком, если же сомневаетесь и есть вероятность вашего отказа — проводите деньги как аванс. Намерения выражайте в виде предварительного договора и дублируйте суть сделки в соглашении о задатке.

Разобравшись с терминологией, переходим к особенностям оформления. Прежде всего — рекомендация — любые  бумаги подписывайте непосредственно с продавцом, даже если продавца представляет риэлтор и предлагает заключить между АН и вами какой-либо договор. Не делайте этого никогда или привлекайте юриста. Аналогично всегда подвергайте экспертизе любые предлагаемые вам на подпись документы. В развитых городах и регионах России уже сложилась деловая практика сопровождения сделок риэлторами или юристами. Например, при покупке квартиры в Москве или Подмосковье участие этих специалистов стало нормой. Не экономьте на этом этапе.

Задаток (аванса) и предварительный договор оформляются в простой письменной форме и не требуют какой-либо регистрации, заверения или иных подтверждений. К ним прилагается расписка о получении денег продавцом, в которой также прописывается, что деньги получены в качестве задатка или аванса в соответствии с таким то договором. Иногда перестраховываются и договор заверяют у нотариуса или приобщают подписи свидетелей. В документе о задатке должно быть указано, что он уплачен за квартиру, расположенную по такому-то адресу, в обеспечение и в соответствии с намерениями, изложенными в таком-то предварительном договоре. Оговариваются ответственность и последствия как совершения сделки, так и аннулирования. Так как соглашение о задатке идет приложением к предварительному договору, то основная масса деталей прописывается именно в договоре, а часть дублируется в соглашении.

В предварительном договоре фиксируются условия будущего договора. Обязательно пропишите условия успешности сделки, требования к сторонам по подготовке, процедуре оформления и по завершению регистрации прав, перечень и распределение расходов, перечень условий, когда стороны могут выйти из сделки, последствия. Сюда же вносятся паспортные данные продавца и покупателя, реквизиты всех документов на квартиру и ее характеристики, ее цена, на которой сошлись обе стороны. Указывается также адрес места, где данный договор составлен, и время подписания его.

В документе должен быть прописан и срок исполнения обязательств сторон, то есть период времени, в течение которого будет оформлен договор купли-продажи. Могут быть включены дополнительно и иные особенности договоренности, например, о неразглашении, о погашении задолженности по квартплате, об отвественности и т.д.

Титульное страхование

Для более успешной защиты своих интересов покупатель может обратиться в страховую компанию и воспользоваться специфичной услугой — страхованием риска утраты права собственности, также именуемой титульным страхованием. Данный вид страховки подразумевает выплату вам страховой суммы в случае утраты права собственности по юридическим обстоятельствам. Обращаться к страховщику необходимо еще до подписания договора купли-продажи, так как их специалисты для определения степени риска также должны будут проверить покупаемый объект. Более подробно об этом виде страхования читайте на нашем портале в статье титульное страхование.

Договор купли-продажи

Если все документы собраны и желание купить квартиру не отпало, значит, очередь за составлением договора купли-продажи.

Это можно сделать как у нотариуса, так и просто в письменной форме. Требования и во многом содержание аналогичны предварительному договору — максимально конкретно обо всем. Прежде чем подписывать, еще раз внимательно прочитайте и проверьте все данные на предмет опечаток.

В договоре купли-продажи должны быть:

• Ф.И.О. покупателей и продавцов с указанием их паспортных данных,
• адрес квартиры, основные ее параметры, которые должны соответствовать данным, указанным в справках БТИ формы №11а и №22а.
• стоимость квартиры,
• правоустанавливающие документы,
• форма денежных расчетов.

Здесь же перечисляются лица, которые прописаны в квартире, а также обозначаются сроки, в течение которых они обязуются выписаться и освободить квартиру. Чаще всего этот срок — 14 дней с того момента, когда договор будет зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Также, как и в предварительном, в данный договор включаются условия, что в случае обнаружения фактов, которые могут повлиять на право собственности на квартиру (на владение, пользование и распоряжение), сумма за недвижимость возвращается в полном объеме в течение 2-х дней после расторжения договора.

В договор включают и многие другие детали, не столь существенные, как было описано выше, например, согласие продавца на перевод телефонного номера на имя покупателя.

Одновременно или до того, как будет подписан данный документ, покупатель и продавец идут в банк, и заключают договор аренды ячейки с дополнительными соглашениями, в которых оговариваются условия доступа к ячейке продавца и покупателя, указываются сроки и перечень документов, позволяющих сторонам получить положенные в ячейку деньги за оплату квартиры. Обычно доступ к ячейке покупателя ограничивается на две недели — вы не сможете забрать деньги сразу после регистрации сделки.

У ячейки 2 ключа. Один остается у покупателя, другой — у банка. После того, как произошла регистрация договора купли-продажи, вы ключ отдаете продавцу. Продавец с ключем и своим зарегистрированным экземпляром договора идет в банк, и вынимает из ячейки деньги. Таким образом, каждый остается с тем, на что он рассчитывал. Вы — с квартирой, он — с деньгами. Если по какой-то причине регистрация сорвалась, то деньги вы не потеряете.

Процедура регистрации

Согласно ст. 551 часть 1 ГК РФ, вам требуется еще зарегистрировать договор, так как сам этот документ не делает вас еще владельцем квартиры.

Регистрацию можно совершить двумя способами: либо вы вместе с продавцом и простаиваете в очереди, либо пишите доверенность на третье лицо, которое все это сделает за вас.

В любом случае от вас потребуются следующие документы:

• договор купли-продажи,
• правоустанавливающие документы на квартиру,
• выписка из домовой книги,
• копия финансовых лицевых счетов,
• справки из БТИ по форме №22а и, возможно, по форме №11а.
• согласие супруга покупателя (при необходимости придется достать и согласие супруга продавца, и разрешение органов опеки, если в квартире был прописан несовершеннолетний).

После того, как в Управлении Федеральной регистрационной службы у вас примут все документы, вам напишут расписку и скажут, когда прийти. В назначенный день вы получите:

• зарегистрированный договор о купле-продаже,
• свидетельство о гос. регистрации права собственности,
• другие документы, которые уже регистратору не нужны.

Вот теперь вас можно считать владельцем квартиры. Осталось отдать продавцу ключ от банковской ячейки. Если квартира уже освобождена, то требуется еще подписать акт приёма-передачи купленной квартиры. Это важный документ, который надо хранить вместе с договором купли-продажи, так как без него в дальнейшем будет трудно продать квартиру.