Законная перепланировка квартиры - как и где оформить

Владельцы квартир в новостройках, а тем более в старых домах, часто задумываются о целесообразности перепланировки. Это позволит более рационально использовать полезную площадь и создать такие зоны, которые необходимы для конкретной семьи.

Однако при ее выполнении важно соблюсти все нормы действующего законодательства, тогда перепланировка не принесет неприятностей, связанных с нарушением закона и неудобствами для соседей. В Российской Федерации правила проведения и оформления перепланировки записаны в Жилищном Кодексе – в 4 главе, статьи 25-29.

Кроме того, вопросы перепланировки и реконструкции жилья в Москве и Московской области рассматриваются в таких законах:

• Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170;
• «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах»;
• Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;
• Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями (Кодекс РФ об административных правонарушениях Глава 7 Статья 7.21);
• Статья 20.4. Нарушение требований пожарной безопасности (Кодекс РФ об административных правонарушениях Глава 20 Статья 20.4).

Прежде всего, стоит определиться, что понимают под понятием «перепланировка квартиры». Это любое изменение в конфигурации жилья, после которого последует внесение изменений в технических паспорт. Чаще всего в нее включают перенос, замену или монтаж такого оборудования:

• инженерно-технического;
• электрического;
• санитарно-технического и др.

Чтобы выполнить перепланировку грамотно, ее необходимо официально оформить, тогда не возникнет проблем ни при эксплуатации жилья, ни при его продаже или передаче наследнику.

Самовольная перепланировка

Самовольная перепланировка выполняется владельцем без оформления каких-либо документов, что грозит неприятными последствиями, как то:

• штраф для физических лиц – в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей (по ст. 7.21 КоАП);
• невозможность совершения сделок с недвижимостью (продажи, передачи в наследство, дарения и т.д.);
• принуждение вернуть первоначальный вид жилью в четко оговоренный срок.

Важно знать, какие изменения в конфигурации жилья не требуют документального оформления и не считаются самовольной перепланировкой. К ним относятся ремонт или модернизация, не отражающиеся на чертежах и в технической документации. Также отдельно выделены случаи, когда видоизменения разрешены и могут быть узаконены, они рассмотрены в постановлении Госстроя РФ от г. N 170:

• если был заложен проем, не ограничивающий доступ к узлам коммуникаций;
• если были созданы дверные или оконные проемы в ненесущих стенах;
• если соседние помещения были соединены без нарушения каркаса здания;
• если сантехнические приборы или элементы в ванной комнате и туалете были перенесены в пределах этих помещений.

Незаконная перепланировка

В отличие от самовольной, незаконная перепланировка является таким действием, которое влечет за собой нарушение конструкции, каркаса или конфигурации здания. Ответственность за незаконную перепланировку может быть административной или уголовной.

В Федеральном законе №384 от 30.12.2009 «Технический регламент…» указано, какие виды перепланировки запрещены, к ним относятся:

• создание оконных или дверных проемов в несущих перегородках;
• частичное разрушение фундамента либо цокольного этажа;
• изменение или ограничение подхода к узлам коммуникации или системе вентиляции;
• частичный демонтаж несущей перегородки;
• перемещение кухни, туалета или ванной комнаты в помещения, не предназначенные для них;
• соединение балкона с жилой комнатой;
• соединение двух балконов, находящихся рядом;
• монтаж радиаторов в местах, не предусмотренных проектом, их перенос или использование системы вне общей цепи в многоэтажном доме.

Ответственным за незаконную перепланировку может выступать как владелец квартиры, так и управляющая строительная компания. Заявление в жилищную инспекцию может написать любой житель дома, которому стало известно о незаконной перепланировке. Также аналогичное заявление может быть подано в БТИ и суд, который примет решение о восстановлении целостности здания или конструкции.

Согласование перепланировки «по проекту» и «по эскизу»

Согласование перепланировки «по эскизу» является самым простым вариантом, оно потребует минимального времени на подготовку документов и минимума финансовых расходов. Он возможен в таких случаях, когда:

• создан проем или выполнен демонтаж ненесущей перегородки;
• создана новая перегородка и нагрузка на несущие стены не выросла;
• заложен проем в стене;
• выполнено перемещение сантехнических приборов в пределах сантехнического узла.

Согласование «по проекту» потребуется при более сложных изменениях, произведенных в квартире, оно выйдет затратнее и предусматривает подготовку большого пакета документов. Этот вариант необходим, если:

• газовая плита заменена на электрическую;
• создано новое помещение с сантехническими приборами;
• объединены две квартиры по вертикали;
• произведено остекление балкона или лоджии;
• внесены изменения в несущие стены или увеличена нагрузка на них;
• и т. п.

Размер штрафа за проведение незаконной перепланировки

Размер штрафа за проведение незаконной перепланировки может отличаться в зависимости от того, кто является собственником и какие нарушения были допущены. Так, для физического лица по ст. 7.21 КоАП он составит 2-2,5 тыс. рублей, это в том случае, если владелец отказался от отмены или законного оформления изменений. Для юридического лица размер штрафа увеличен до 500 тыс. рублей, если же зданию был нанесен непоправимый ущерб, наказание может быть жестче – вплоть до конфискации имущества и ареста ответственных представителей компании.

Кроме того, ответственному за незаконную перепланировку могут быть назначены другие виды штрафов:

• компенсация за порчу имущества – 1-1,5 тыс. рублей;
• штраф за нарушение норм пожарной безопасности – 1,5 тыс. рублей (по ст. 20 п. 4 КоАП).

Как оплатить штраф

Обычно срок уплаты штрафа составляет 1 месяц. В уведомлении, пересланном правонарушителю, указывается точная дата исполнения – заплатить штраф необходимо до этого числа.

Уточнить реквизиты можно в Жилинспекции. Если же решение о штрафе принимал суд, в его постановлении должны быть указаны банковские реквизиты, по которым можно перечислить денежные средства.

Оплата производится либо в отделении банка, либо в почтовом отделении. В последнем случае необходимо оформить заказное письмо. Также есть возможность выполнить онлайн-оплату на официальном сайте Сбербанка России, если у вас есть цифровая подпись.

Важно: оплата штрафа не является вариантом узаконивания самовольной перепланировки. После этого следует обратиться в Жилинспекцию для оформления перепланировки или устранить изменения и восстановить первоначальную целостность здания.

Неуплата штрафа может повлечь за собой такие негативные последствия (по ст. 29 п. 5 Жилищного кодекса):

• повторный штраф;
• принудительные исправительные работы для возмещения ущерба;
• арест имущества;
• запрет выезда за границу или ограничение предпринимательской деятельности.

Как оформить самовольную перепланировку

Узаконивание перепланировки квартиры осуществляется в органах местного самоуправления. Так, в Москве уполномоченным органом, в который нужно направлять заявку и получить разрешение (или обоснованный отказ), является Мосжилинспекция.

Она, кстати, наделена правом выявлять случаи незаконной или самовольной перепланировки квартиры и принимать к нарушителям предусмотренные законодательством меры воздействия. Следует иметь в виду, что выдаваемые указанной инспекцией предписания являются обязательными для исполнения.

Примерный алгоритм действий при самостоятельном узаконивании перепланировки:

1. заказ техпаспорта в БТИ и его получение;
2. обращение в проектный институт МНИИТЭП или Моспроект для получения предварительной консультации, заказ в этих органах технического заключения о возможности перепланировки;
3. заказ проекта перепланировки (в ряде случаев можно использовать уже разработанные ранее проекты, их предложат в институте МНИИТЭП или Моспроекте;
4. сдача готовой проектной документации на получение экспертного заключения в Роспотребнадзоре, получение документа;
5. согласование проектной документации в:
   • Архитектурно-планировочном управлении (или его территориальном отделении);
   • Бюро технической инвентаризации;
   • Инспекции Федеральной налоговой службы;
   • Московском городском комитете госрегистрации;
   • Мосжилинспекции;
   • Комитете по культурному наследию;
   • Департаменте земельных ресурсов;
   • Мосприватизации;
   • Управлении государственной пожарной службы;
   • СЭС;
   • Префектуре Москвы;
   • Районной управе Москвы.
6. вызов инспектора и приемка помещения с перепланировкой;
7. подписание Акта о завершении переустройства;
8. внесение изменений в документы БТИ и правоустанавливающие документы (кадастровый паспорт и ЕГРП).

Процедура узаконивания самовольной перепланировки может отличаться в зависимости от того, какие именно изменения были внесены в конфигурацию жилья. От этого зависит, в каких именно государственных структурах необходимо пройти согласование новых документов. Так, можно подать заявление в суд о сохранении перепланировки в квартире (образец прилагается). Конечно, на подготовку и оформление всех документов может уйти 45 и более дней. Также владелец жилья потратит довольно большую сумму – за создание проекта, оплату услуг в государственных инстанциях, пени и штрафа.

Чтобы сократить как расходы, так и временные потери, можно обратиться за помощью в юридическую компанию, оказывающую такие услуги.

Примерная стоимость согласования самовольной перепланировки

Что делать в случае отказа в перепланировке

В ряде случаев самовольную перепланировку узаконить невозможно, так как суд отказал в сохранении изменений. Причины отказа изложены в ст. 27 ЖК, среди них:

• отсутствие каких-либо документов, которые владелец жилья должен был предоставить;
• подача подготовленных документов в ненадлежащий орган;
• несоответствие изменений в проекте фактическим данным;
• нарушение прав владельцев соседних квартир и др.

Отказ должен быть направлен заявителю в течение 3 дней после его принятия, его можно обжаловать в судебном порядке.

Согласно ст. 29 ЖК РФ, в случае отказа в суде в узаконивании самовольной перепланировки владелец жилья обязан вернуть объект в прежнее состояние за свой счет. Если требование не выполнено, орган, который должен выполнять согласование, может подать заявление в суд об изъятии жилья с последующей продажей квартиры с публичных торгов. Ответчику будет передана сумма, вырученная с торгов, за вычетом стоимости работ по восстановлению конфигурации переоборудованного жилья. Новый собственник квартиры обязан выполнить все восстановительные работы.

Вывод

Самовольную перепланировку можно узаконить несколькими способами:

• пройти все этапы самостоятельно – от составления заявления до уплаты штрафа и внесения изменений в правоустанавливающие документы;
• обратиться за помощью в юридическую компанию, специализирующуюся на таких услугах, вам могут предложить 2 варианта:
• провести процедуру по схеме первичного согласования перепланировки;
• провести процедуру по схеме узаконивания уже выполненной перепланировки.

В любом случае процесс можно считать завершенным только после того, как внесены соответствующие изменения в кадастровый паспорт, ЕГРП и документы БТИ.