Концепция поселков экономкласса подразумевает вывод на рынок продукта с определенными характеристиками. Один из главных параметров – это сравнительно невысокая цена предложения. Чтобы вписаться в ценовые рамки застройщикам приходится экономить, но стараться сделать так, чтобы предложение не потеряло в качестве.
В сегменте коттеджных поселков экономкласса представлены как предложения участков без подряда, так и с подрядом. В первом случае приобретается только земля и предполагается, что строительством дома займется собственник, во втором – заказчик получает не только землю, но и готовый дом. Поэтому если в первом случае застройщикам нужно просчитать экономику преимущественно только земельных участков, то во втором – еще и строений.
В список основных параметров, от которых во многом зависит класс возводимого поселка, входят: размер участка, набор коммуникаций, площадь дома, материал, применяемый для его строительства, заборы, объем благоустройства. В поселках экономкласса влияние каждого параметра на цену особенно ощутимо. Поэтому застройщикам приходится экономить и отказываться от отдельных опций.
Земельная составляющая
В любом проекте загородного поселка земля – это один из важнейших параметров на базе которого формируется проект. Расстояние поселка от МКАД, размер участка оказывают важное влияние на экономику проекта и как следствие, на цену предложения. Дороговизна подмосковной земли позволяет реализовать поселки экономкласса только на значительном расстоянии (далее 60 км) от МКАД. Поэтому искать такие предложения вблизи Москвы – зря тратить время.
Чтобы сэкономить на цене предложения застройщикам приходится разбивать участки на такие наделы, чтобы цена их выглядела как можно привлекательнее. Самые часто встречающиеся предложения – это участки по 10-15 соток. «Такую площадь участка выбирают 50% опрошенных покупателей. Немногим меньше - 35% покупателей рассчитывают приобрести земельный участок размером до 10 соток, а 13% - 15-20 соток», - сообщила www.metrinfo.ru Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив». На такой площади спокойно помещается дом общей площадью 100-200 кв.м и еще остается место для благоустройства прилегающей территории – строительства навеса или гаража, беседки, веранды, мангальной зоны, - добавляет Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting.
Хотя Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service, считает, что в сегменте поселков экономкласса классические советские 6 соток – это тот самый оптимальный эконом-вариант, который позволит или устроить огородик на пять грядок, или лужайку с детской площадкой, еще и останется место для небольшого дома и бани. «Участки менее чем на 4 сотки никто разбивать не будет, т.к. в соответствие с Градостроительным Кодексом дом для проживания на меньшей площади построить нельзя», - объясняет Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction.
По мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», при определении площади участков застройщики руководствуются расстоянием от Москвы, поэтому, чем ближе к Москве расположен поселок, тем меньше будет участок, чем дальше – тем больше.
Свет, вода, газопровод?
Современный загородный поселок сложно представить без функционирующих инженерных коммуникаций. Но практика показывает, что как раз коммуникации являются одной из основных частей экономии при строительстве поселков экономкласса. Как объяснил Александр Коваленко (Uniparx Service), самой затратной коммуникацией является центральная канализация, поэтому, выводя на рынок поселки экономкласса, девелоперы в первую очередь отказываются от нее. Вместе с тем большинство покупателей готовы рассматривать проекты со всеми центральными коммуникациями, но критически настроены к оплате каждого дополнительного рубля. «Так, вода и канализация не должны суммарно стоить дороже 200-250 тыс. руб. с участка», - уточняет Татьяна Алексеева (Vesco Consulting).
Доля поселков экономкласса, где предусмотрена центральная канализация пока невелика и в Подмосковье не превышает 30%. А большинство проектов реализуются с учетом подведения самых необходимых опций. «В коттеджном поселке «Анютины Глазки» (Новорижское шоссе, 63 км от МКАД) все коммуникации – это электричество, газ, водопровод являются центральными», - говорит Юлия Севериненко («ЗемАктив»). - Хотя эксперт считает, что не всегда целесообразно строить центральными водопровод и канализацию и включать эти опции в стоимость домовладения. В таком случае его цена более доступна для покупателей.
Впрочем, при реализации участков без подряда, чтобы вывести на рынок самые малобюджетные предложения, застройщики вообще продают землю без инженерных коммуникаций, ограничившись только электричеством. Как объяснил Сергей Иванов, директор по маркетингу и рекламе компании «Kaskad Family», многие покупатели воспринимают участки без подряда как долгосрочный проект и считают приемлемым сэкономить на первом этапе, купив участок без подведенных газа, канализации и водопровода. Они рассчитывают, что со временем проведут все сами, скооперировавшись с соседями, и это будет дешевле, чем у застройщиков. Но когда дело доходит до дела, всегда возникают проблемы - с документами, с выбором подрядчика, со способом оплаты. Зачастую кооператив не может самостоятельно решить данную задачу. «На рынке масса примеров, когда клиенты снова обращаются к девелоперу с просьбой подвести газ или увеличить мощности электричества уже после того, как продавец вышел из проекта», - делится эксперт.
Высокие или низкие
При продаже участков с подрядом предложение дорожает на сумму равную цене заказанного домовладения. Чтобы не задрать цену вверх, вполне логичным кажется строительство небольших домиков, которые и будут соответствовать формату «эконом». По словам Валерия Лукинова, руководителя офиса «Преображенское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя площадь дома в поселках экономкласса составляет не менее 60 кв.м, а максимальная - 150 кв.м.
Но практика показывает, что у покупателей есть свои предпочтения, и они не хотят покупать любой дом только потому, что он дешев. Согласно данным исследования, которое провели специалисты компании «ЗемАктив», наиболее востребованная площадь дома в сегменте «дальних дач» – 100-150 км. м. Дом такого размера выбирают 53% покупателей. 30% покупателей ориентированы на дом площадью 150-200 кв.м., 11% - менее 100 кв.м., 4% - 200-250 кв.м. и 2% - более 250 кв.м.
Чтобы сэкономить, застройщики используют типовые проекты домов. Как добавила Татьяна Алексеева (Vesco Consulting), себестоимость строительства 10-ти одинаковых домов ниже, нежели 10-ти разных. При этом качество строительства каждого следующего такого же дома повышается.
Что же касается высоты домов, то, по словам Ильи Сапунова, генерального директора Компании «Красивая Земля», оптимальным решением с точки зрения существующей практики, основанной на статистике продаж, на территории РФ, является двухэтажное домостроение. Тут экономия достигается благодаря небольшой площади, которую занимает дом, и частично за счет перекрытия второго этажа, где его половина уже служит потолком первого. При этом практически у всех существующих производственно-строительных компаний, есть собственные типовые решения проектов домов, что существенно снижает его стоимость. Покупателю не приходится дополнительно инвестировать денежные средства в индивидуальный комплект проектной документации.
Анна Шестопалова, заместитель вице-президента по управлению земельными активами компании «Промсвязьнедвижимость», говорит, что одноэтажные дома не рекомендуется строить в данном сегменте в связи с тем, что покупателю они дорого обойдутся за счет существенных затрат на создание фундамента. К примеру, если вся площадь дома в 140 кв. м будет располагаться в формате одноэтажного строения, то потребуется и фундамент соответствующий периметру строения, а если дом двухэтажный – по 70 кв.м каждый этаж, то размер фундамента будет в два раза меньше. Соответственно и стоить он будет в два раза дешевле. «Стены с перекрытиями составляют всего 25-30% от общей стоимости строительства», - добавляет Вадим Ивкин (Vesco Construction).
Сергей Иванов («Kaskad Family»), также отметил, что даже вне зависимости от пожелания застройщика или заказчика дома, высота загородных домов регламентирована. В большинстве поселков существует ограничения на высотность построек. В большинстве поселков экономкласса категория назначения земель - «сельхозназначения под дачное строительство» либо это земли населенных пунктов, где возведение построек более трех этажей запрещено градостроительным Кодексом.
Дерево, бревно, блоки
Одна из статей экономии при загородном строительстве – материал из которого возводится дом. По мнению Ильи Сапунова («Красивая Земля»), одной из самых распространенных и недорогих технологией на данный момент является панельно-каркасное строительство. (подробнее читайте в материале «Новые технологии домостроения: быстрее, легче, дешевле. Каркасные коттеджи для «вкусной» загородной жизни»)
В данной технологии есть ряд существенных плюсов: высокая энергоэффективность дома, сокращенный срок строительства, легкость конструкции, экономия на фундаменте и высокое качество готовности внутренних стен к отделке, с удобной возможностью закладывания скрытых коммуникаций. «Все это позволяет реализовать проект в срок сэкономить до 30%», - говорит эксперт.
Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость»), говорит, что в числонедорогих материалов также входит оцилиндрованное бревно («Деревянный дом: выбираем выгодную технологию без потери качества. Принцип 3-Э: экологичность, эстетичность, экономичность») и брус (см. «Дома из клееного бруса. Преимущества: красиво, прочно, экологично. Цена: дороже дешевого и дешевле дорогого»)Стоимость таких домов с отделкой «под ключ» составит от $600 за кв. м.
«В наших поселках экономкласса все дома в основном строятся из дерева: оцилиндрованного бревна, бруса или клееного бруса, рассказывает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). - При строительстве дома из данных материалов, затраты на внешнюю и внутреннюю отделку здания на порядок ниже, чем при строительстве дома, например, из блоков».
Впрочем, газобетон и пенобетон (подробнее: «Загородный дом со знаком качества: перспективная технология – бетон с плюсом. Экологичный, легкий, прочный») также широко используемая технология. Из мирового опыта можно привести пример блочного строительства в Америке в 50-е годы. «Питер Левин строил типовые дома на основе конвейера, что позволило добиться снижения себестоимости и повысить скорость строительства, когда в день возводилось до 14 домов на объекте», - рассказывает Олег Ступеньков, генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство».
В настоящее время дома из блоков все чаще встречаются в Подмосковье. «В наших поселках, в частности, в «Николо-Пятницком», мы отдали предпочтение блокам из пенобетона», - говорит Анна Шестопалова («Промсвязьнедвижимость»).
По инфомации Ирины Наумовой, директора по маркетингу и PR компании В компании «НДВ-Недвижимость», самые дешевые дома получаются из ячеистого бетона и газосиликата. Затем идет монолит, (читайте: «Для экономных и «самоделкиных». Монолитный коттедж: быстро, долговечно, недорого»), потом дерево (подробнее: «Русский hand made: дом, срубленный вручную. Преимущества и недостатки; ценовое многообразие; советы по выбору мастеров»).
«Себестоимость возведения квадратного метра по перечисленным технологиям варьируется от 20 000 до 30 000 рублей», - уточняет Сергей Иванов («Kaskad Family»). Самый дорогой материал для дома – это кирпич («Кирпичный дом: символ успеха для русского человека; построен на века; экологичный, огнестойкий, простой в эксплуатации. Цены: есть поле для маневра» ).
Поэтому кирпичные дома реже всего представлены в проектах коттеджных поселков экономкласса.
Кровля дома является одной из самых сложных инженерных конструкций. Однако с использованием классического принципа скатной кровли, выполненной стропильными конструкциями и изготовленной из сухой строганной древесины, продукт получится не только устойчивым к различным нагрузкам, но и самым недорогим на рынке альтернативных кровельных решений, - говорит Илья Сапунов (Красивая Земля»).
Удешевить стоимость дома также позволит использование недорогих кровельных материалов. Как отметила Ирина Наумова («НДВ-Недвижимость»), самые дешевые – шифер и гофролист. «Однако в проектах загородных домов чаще всего используется металлочерепица, из которой самой дешевой является металлочерепица с покрытием «полиэстер»», - заключает эксперт.
С забором или без него
Концепция коттеджного поселка подразумевает безопасность, поэтому еще на этапе реализации застройщики стараются оградить землевладения. Но стоимость самого забора входит в цену предложения и удорожает его. Поэтому в поселках экономкласса не принято возводить дорогостоящие ограды, а чаще используется профлист. «В наших коттеджных поселках («Алешкино», «Анютины Глазки» и «Sosnovka Park») фасадное ограждение с воротами и калиткой единого стиля включено в стоимость «продукта», - подтверждает Юлия Севериненко («ЗемАктив»). Эксперт считает, что это позволяет придать поселку более гармоничный вид и стилевое единство. По данным компании «ЗемАктив», забор из профлиста стоит в среднем в 1,5 тыс. рублей за погонный метр. Деревянный штакетник – 2 тыс. рублей за метр. Забор на ленточном фундаменте – 4-5 тыс. рублей за метр.
Впрочем, Анна Шестопалова («Промсвязьнедвижимость») считает, что забор вокруг участков имеет смысл возводить только в случае продажи готовых домов, когда вся строительная техника покинет территорию.
Экономия на благоустройстве
Журнал www.metrinfo.ruпопросил экспертов порассуждать, можно ли сэкономить на благоустройстве и нужно ли оно вообще, если речь идет о поселках экономкласса.
Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service:
Благоустройство – это элемент поселков комфорт- и бизнес-класса. В самых дешевых вариантах оно не предусмотрено вообще. Редко может быть выделен небольшой участок, обозначенный как «общественная зона». Люди покупают 6 соток не затем, чтобы любоваться дизайнерскими клумбами. Для многих, особенно если речь идет о сегменте дальних дач, это единственная возможность обзавестись загородным домом и на долгие годы обеспечить семье место для отдыха и развлечений. Так что излишества, даже приятные глазу, тут ни к чему.
Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction:
Достаточно будет обустройства дорог и забор по периметру территории поселка, а также внутри него. Это минимум что необходимо сделать. Далее объем благоустройства нужно решать на общем собрании с собственниками участков.
Анна Шестопалова, заместитель Вице-президента по управлению земельными активами компании «Промсвязьнедвижимость»:
В поселках экономкласса на благоустройстве сэкономить и можно, и нужно. Ландшафтные работы – довольно дорогая составляющая, и если их стоимость прибавить к цене участка, то для покупателя данного сегмента факт наличия облагороженной территории и, как следствие, возросшей цены скорее будет отталкивающим, нежели привлекательным. У покупателя экономкласса не стоит задача въехать в готовое поместье, поэтому затраты на ландшафт в их глазах могут выглядеть как желание девелопера получить с покупателя больше денег. Безусловно, участок должен выглядеть аккуратно, на нем должна быть сделана вертикальная планировка и, возможно, засеяна газонная трава.
Сергей Иванов, директор по маркетингу и рекламе компании «Kaskad Family»:
Проведение дороги, возведение контрольно-пропускного пункта, гостевая парковка, уличное освещение и охрана - это минимально-необходимый уровень благоустройства для поселков в формате «участок без подряда».
Компания «ИНКОМ-Недвижимость», Валерий Лукинов, руководитель офиса «Преображенское»:
Поселки эконом-класса предполагают минимальную цену за сотку, поэтому дополнительные опции по благоустройству территории, как правило, уменьшают и без того максимально низкую прибыльность проекта, поэтому бычно застройщики от них отказываются.
Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Сэкономить можно на дороге – сделать ее не асфальтовой, а грунтовой, можно не делать детские площадки, урезать общественные территории и включить в состав поселка только домовладения. В конечном итоге «урезанию» подвергается все, вопрос в том, какое качество проживания люди получат в итоге.
Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании«НДВ-Недвижимость»:
Минимальный набор инфраструктуры: магазин, детская площадка, спортивная площадка. Из благоустройства – дороги внутри поселка, освещение территории, гостевая автостоянка. Хотя все зависит от местоположения проекта. Хорошо, если рядом расположен населенный пункт со своей больницей, в противном случае необходим медпункт. Если поселок на реке (поскольку мы говорим о поселках экономкласса, то вариант «большой воды» не рассматривается), то оборудованный пляж станет конкурентным преимуществом.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте