Knight Frank, логотип
Фото: 

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, в течение года на рынке наблюдалось замедление основных показателей спроса и предложения. Часть проектов, запланированных к вводу в 2020 году, перенеслась на следующий год, а объемы поглощения снизились до рекордно низкого показателя – 277,5 тыс. кв. м, что даже меньше уровня посткризисного 2015 года. Выход на рынок большого объема незаполненных площадей привел к росту вакантности офисных помещений класса А за год на 2,0 п.п., до 11,4%. В 2021 году ожидается постепенное восстановление спроса, что простимулирует девелоперов к выводу на рынок новых объектов.

По итогам 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,99 млн кв. м, из которых 4,59 млн кв. м относятся к классу А, а 12,40 млн кв. м – к классу В. Несмотря на высокий уровень неопределенности рынка в 2020 году и ощутимое влияние ограничительных мер в связи с пандемией   коронавируса, совокупный ввод офисных площадей составил 224,4 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок в 2020 году, стал объект класса А – Neva Towers (60 283 кв. м). Также произошел официальный ввод таких крупных объектов как ВТБ Арена Парк зд. 8, Алкон II, МФК Квартал West и другие.

Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м

Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м, Источник: Knight Frank Research, 2021

Источник: Knight Frank Research, 2021

Годовой объем поглощения офисных площадей продемонстрировал резкое, но ожидаемое падение – совокупный объем составил 277,5 тыс. кв. м, что на 61% меньше, чем в 2019. Дополнительно стоит отметить, что более 90% объема поглощения было сгенерировано сделками с объектами класса В. В классе А низкие объемы поглощения площадей были обусловлены двумя факторами. Во-первых, крупнейшие новые проекты этого класса вышли на рынок незаполненными. Во-вторых, негативно на спрос влиял фактор проведения большинством крупных арендаторов оптимизации своих офисных пространств, излишки которых были выведены на рынок субаренды. Совокупный объем таких площадей оценивается на уровне 150-200 тыс. кв. м, часть из которых по-прежнему остается на рынке. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция будет наблюдаться и далее; тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и из-за отсутствия предложения крупных лотов. На текущий момент для компаний, бизнес которых в пандемию не только не пострадал, но и показал рост, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Ограниченный текущий спрос на столь дорогие площади позволит потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.

В IV квартале 2020 года также наблюдалось изменение традиционной структуры сделок – около 65-70% объема сделок было представлено сделками по пересмотру и продлению коммерческих условий, при том, что в I-III кварталах эта доля составляла всего 25-30%. Всплеск подобной активности, вероятнее всего, означает завершение переговоров арендаторов, которые приняли решение о реконфигурации своих пространств в первые месяцы ограничительных мер из-за пандемии. В 2021 году ожидается постепенное восстановление спроса на офисы, прогнозируемый объем поглощения составляет 431,4 тыс. кв. м.

Выход на рынок большого объема незаполненных площадей привел к росту вакантности офисных помещений класса А за год на 2,0 п.п., до 11,4%. Восстановление спроса, ожидаемое в текущем году, приведет к заполнению в том числе новых офисных площадей, вышедших на рынок в 2020 году, что могло бы снизить показатель вакантности до уровня конца 2019. Однако, за счет большей доли в объеме будущих площадей объектов класса А, на рынок вновь может выйти крупный объем незаполненных офисов – в случае выхода на рынок всех заявленных проектов, рост показателя вакантности объектов класса А может вырасти до 11,8-12,0% по итогам 2021 года. В классе В наблюдается стабильное и поступательное снижение вакантности, поддерживаемое низким объемом вводимых в этом сегменте офисов.

Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей

Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей. Источник: Knight Frank Research, 2021

Источник: Knight Frank Research, 2021

Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший год. В классе А собственники наиболее дорогих и качественных объектов в центре города в течение года не снижали ставки аренды даже с учетом конъюнктуры рынка. Локальные снижения были обусловлены наличием или появлением в отдельных зданиях крупных лотов по не высоким относительно конкурентов ставкам. По сравнению с 2019 годом средневзвешенная ставка продемонстрировала рост на 1,6%, что обусловлено, в первую очередь, выходом на рынок свободных площадей в новых объектах, которые маркетируются по ставкам выше среднего по локальному рынку. Показатель составил 25 391 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В ставка не претерпела значительных изменений – рост составил 0,2% до 16 854 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год

Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год. Источник: Knight Frank Research, 2021

Источник: Knight Frank Research, 2021

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает:

«Основным итогом 2020 года стало двукратное падение спроса и предложения. Дальнейшая активность участников рынка зависит от понимания плана, перспектив развития и выбора в пользу офисного, дистанционного или смешанного формата работы. Вероятно, 2021 год принесет нам больше определенности в том, сколько и каких офисов нужно Москве и покажет, что нас ждет в целом: драматичные изменения или сохранение статуса-кво. А пока мы констатируем, что ставки аренды не снижаются, хотя вакансия немного растет».

Офисная недвижимость Москвы, 2020 г./ 2019 г.

Основные показатели. Динамика*

 2020

 2019

Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м

16 998

16 773,5

в том числе:

Класс А

4 594

4 435

 

Класс В

12 404

12 338

Введено в эксплуатацию в I-IV кв., тыс. кв. м

224

381

в том числе:

Класс А

129,7

160

 

Класс В

94,7

221

Объем чистого поглощения в I- IV кв., тыс. кв. м

277,5

719

Доля свободных площадей, %

Класс А

11,4

9,4

Класс В

6,1

7,4

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год**

Класс А

25 391

24991

Класс В

16 854

16820

Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год

Класс А

7 100

6 800

Класс В

4 800

4 580

* Изменение по сравнению с показателем 2019 г.

** Без учета операционных расходов и НДС (20%).

Источник: Knight Frank Research, 2021

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
NF Group

В 2025 году объем ввода жилья бизнес-класса в Петербурге может достичь исторического минимума

По итогам 2024 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга сократился до минимального за последние 13 лет уровня – 161 тыс. кв. м.
00
ЖК TATE

Доля пентхаусов в объеме предложения проектов премиум- и бизнес-классов Москвы не превышает 2%

По данным экспертов ГК «КОРТРОС», в открытой продаже в старых границах столицы сейчас представлено 95 пентхаусов в проектах премиум-класса и только 7 — в жилых комплексах бизнес-сегмента.
00
МТС логотип

МТС внедрила умные технологии для 25 застройщиков в 30 жилых комплексах России

В 2025 году к проекту «Цифровая недвижимость» присоединятся еще более 50 жилых комплексов, в том числе ЖК «Шагал» и Voxhall в Москве, «Зелёная река» в Омске и «Счастье в Кольцово» в Новосибирске.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

В 1,5 раза выросла базовая арендная ставка в складском сегменте в Московском регионе в 2024 году

По итогам IV кв. 2024 г. базовая средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые складские помещения классов А и B Московского региона составила рекордные 12 560 руб/квм/год.
00
Тайнинская ул., з/у 11 (Тайнинская ул., влд. 11) СВАО, Лосиноостровский, рендер проекта

На северо-востоке Москвы возводят более 10 новостроек на месте сноса старых домов по программе реновации

В шести районах Северо-Восточного административного округа возводят 13 новостроек для программы реновации на месте сноса старых домов.
00
ул. Ереванская, д. 6, корп. 2. Москва, ЮАО, Царицыно

В январе московским Росреестром оформлены 19 домов по программе реновации

Наибольшее число домов пришлось на ЮАО, где за месяц поставлено на кадастровый учет 5 многоквартирных домов. В САО и ВАО появилось по 3 новостройки.
10
Фестивальная ул., д. 15, к. 2. Москва, САО, Левобережный

Более 600 москвичей приступили к осмотру квартир по программе реновации в новостройке в Левобережном районе

В январе 2025 года жителей четырех расселяемых корпусов на Ленинградском шоссе начали принимать в Центре информирования по переселению по адресу: улица Пулковская, дом 3.
00
Вид с улицы - витрина магазина

Какие принципы сценографии можно использовать в оформлении витрин?

Оформление витрин магазинов давно вышло за рамки стандартного размещения товаров на полках. Современные бренды активно используют художественные и театральные приемы, чтобы привлечь внимание покупателей.
00
Улица Милашенкова, дом 7, корпус 2. Москва, СВАО, Бутырский

В Бутырском районе около 380 москвичей приступили к осмотру квартир в доме по программе реновации

В конце января 2025 года для жителей дома 8 на улице Фонвизина и дома 25 на улице Добролюбова в новостройке по адресу: улица Милашенкова, дом 7, корпус 2 открылся Центр информирования по переселению.
00
Ставропольская ул., д. 1. Москва, ЮВАО, Люблино

Жители дома на Ставропольской улице заключили первые договоры на квартиры по программе реновации

Переселение по программе реновации в дом 1 на улице Ставропольской началось в декабре 2024 года, первые договоры на квартиры в новостройке были заключены уже в январе 2025-го.
10
Улица Госпитальный Вал, земельный участок 5/10 (влд. 5, к. 10) реновация, графика

На улице Госпитальный Вал началось строительство дома по программе реновации

Новостройку возводят по адресу: улица Госпитальный Вал, земельный участок 5/10. Ее общая площадь составит более 19 тысяч квадратных метров.
00
Кедрова ул., д. 16, к. 3. Москва, ЮЗАО, Академический

В новостройке на улице Кедрова более 370 москвичей получили квартиры по программе реновации

Больше половины москвичей, переселяющихся в новостройку на улице Кедрова, заключили договоры на квартиры по программе реновации.
00
МГУ - Кампус на Моховой

Кампус МГУ на Моховой отремонтируют с сохранением учебного процесса

В 2024 г. МГУ была проведена работа по получению дополнительных средств на капремонт объектов имущественного комплекса, по итогам которой на бюджетный цикл 2025 – 2027 гг. выделено еще 11,1 млрд. рублей
00
Чугунов Владимир Алексеевич. И. о. начальника Управления контроля за объектами недвижимости по Юго-Западному административному округу Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

На вебинаре в Москве разъяснят требования к использованию городских нежилых помещений

Госинспекция по недвижимости проведет вебинар «Эксплуатация объектов нежилого фонда без нарушений». Онлайн-встреча состоится 11 февраля в 16:00.
Или войти с помощью: