Юго-Запад Подмосковья: спрос на новостройки низкий, а предложение выросло

Причины и прогнозы

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» продолжает следить за развитием рынка новостроек в различных сегментах Подмосковья. В данной статье остановимся подробнее на ситуации в городах и поселках на Юго-Западе Московской области.

Согласно данным www.irn.ru, в начале 2010 года вдоль Киевского и Калужского направлений первичное жилье прелагалось в следующих населенных пунктах: пос. Коммунарка (Ленинский район, 4 км от МКАД), г. Московский (10 км от МКАД), пос. Марушкино (Наро-Фоминский район, 16 км), г. Троицк (18 км от МКАД), пос. Первомайское (Наро-Фоминский район, 22 км), г. Апрелевка (30 км от МКАД) и пос. Киевский (Наро-Фоминский район, 50 км от МКАД).

Общий объем предложения новостроек здесь составляет 59 объектов, что примерно на 16% выше, по сравнению с показателем годичной давности. Это второй сегмент Подмосковья (после Северо-Востока), в котором отмечен рост числа новостроек по итогам 2009 года. Напомним, что по другим направлениям наблюдается снижение объемов предложения первичного жилья (см. статью «Где в Подмосковье стоит ждать увеличения объемов предложения новостроек?»).

По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», за прошедший год в исследуемых городах и поселках суммарно было продано всего 4 объекта против 12 вновь вышедших на рынок новостроек. Как видно, в абсолютном исчислении показатели достаточно невысокие. Для сравнения, в тех же северо-восточных городах Подмосковья было реализовано 14 домов, то есть в 3,5 раза больше.

В результате, можно говорить о том, что рост объемов предложения в юго-западной части Московской области обусловлен крайне невысокими темпами продаж новостроек. Самым показательным моментом, по мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», является тот факт, что в течение 2009 года в городе Московский, где сегодня сконцентрирован основной объем первичного жилья (30 объектов) на Юго-Западе, ни один дом не был полностью реализован. При этом 40% корпусов в мкр. Град Московский и мкр. Юго-Западный уже прошли ГК, а остальные, согласно данным регулярного мониторинга, находятся на стадии отделочных работ. Другими словами, на сегодняшний момент даже квартиры в высокой степени готовности не привлекают покупателя.

В связи с этим обратимся к другому основному параметру, определяющему спрос на жилье, – уровню цен в рассматриваемых городах. Согласно результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2007-2010 годы. Сравнительный анализ», в 1 квартале 2010 года минимальная средняя стоимость метра в данном сегменте была зафиксирована в новостройках пос. Киевский в дальнем Подмосковье – порядка 43,7 тыс. руб.

Самые дорогие квартиры предлагались в г. Московский, где средняя цена метра составляла почти 66 тыс. руб. Для сравнения: в соседних сегментах – Юг и Запад Подмосковья – стоимость 1 кв.м. в населенных пунктах на схожей удаленности от Москвы (10-15 км от МКАД) составляла порядка 68,6 тыс. руб. (г. Домодедово) и 52,4 тыс. руб. (пос. Дубки), соответственно. Другими словами, уровень цен на жилье в г. Московский сегодня не является завышенным, а значит, сдержанный спрос на квартиры в этом городе обусловлен иными факторами.

Специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что одной из основных причин невысокой динамики продаж новостроек в г. Московский – старт реализации корпусов незадолго до кризиса. Т.е. основной период продаж объекта пришелся на 2009 год, когда новый масштабный проект по строительству жилья эконом-класса не был так востребован рынком, как в предыдущие годы. Многие потенциальные покупатели недорогого жилья в тот период отложили вопрос о новой квартире до лучших времен.

При этом в других комплексных застройках Подмосковья (например, пос. Дубки в Одинцовском районе, мкр. Красная горка в Люберцах, мкр. Павшинская Пойма в Красногорске), основной объем проданного жилья пришелся на благополучный период развития рынка, когда отмечался ажиотажный спрос на квартиры (конец 2007 – середина 2008 годов). И на сегодняшний момент, зачастую, застройщикам данных проектов остается только реализовать последние квартиры в корпусах. Таким образом, например, за 2009 год на 50% сократился объем предложения в пос. Дубки (см. статью «Запад Подмосковья: кризис вернул интерес к строительству жилья в Одинцово»).

В других населенных пунктах на Юго-Западе Подмосковья, как и в г. Московский, в 2009 году объем продаж новостроек был достаточно низким. Причина та же – начало реализации многих из них пришлось на кризисный 2009 год. Однако, есть основания полагать, что в ближайшее время ситуация изменится в лучшую сторону. Во-первых, благодаря увеличению степени готовности многих объектов. А во-вторых, оживление на рынке квартирного жилья, отмечаемое большинством экспертов в последние 2-3 месяца, должно позитивно сказаться на динамике продаж.

Более подробная информация об актуальном предложении первичного жилья в городах Московской области, а также прогноз дальнейшего развития ситуации на рынке подмосковных новостроек Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках консалтинговых услуг.