Выбрать новостройку: чем рискуют девелоперы?

Лучшая реклама для застройщика — портфель реализованных проектов. Именно построенный, введенный в эксплуатацию и уже заселенный объект может «рассказать» потенциальному покупателю квартиры в новом проекте того же застройщика много интересного. Если внимательно изучить историю стройки, то можно найти немало «скелетов» в фундаменте и тем самым сделать правильный выбор в пользу того или иного девелопера при покупке квартиры. Эксперты «Метриум Групп» обозначили основные репутационные риски строительных компаний, на которые имеет смысл обращать внимание при выборе новостройки. Все риски были разбиты на три основные группы. По каждому был проставлен процент «популярности» данной проблемы на российском рынке.

Девелоперские риски

Проблемы с исходно-разрешительной документацией — 10%

Пожалуй, самая распространенная ситуация, когда застройщик начинает возводить жилой комплекс и продавать квартиры в нем, не дождавшись получения разрешения на строительство. Конечно, подобные действия абсолютно незаконны, и в данном случае ни о каком ДДУ речи не идет. Застройщик реализует квартиры, используя различные серые схемы (например, предварительный договор долевого участия). При этом он, естественно, демпингует — отсюда и низкие, привлекательные для покупателя цены. Приобретение квартиры в таком проекте связано с определенными рисками. Зачастую неизбежен конфликт с местной администрацией, в лучшем случае стройка будет заморожена на некоторое время или же власти потребуют изменить концепцию проекта, а в худшем — строительство отменят вовсе.

Не менее часто проблемы с ИРД связаны не только с отсутствием необходимой документации. «Предприимчивые» девелоперы могут получить разрешение на застройку участка индивидуальными домами и начать строительство многоквартирного ЖК. В данном случае «расправа» над проектом будет самой жестокой — жилой комплекс, скорее всего, снесут, даже если он полностью построен и заселен. И такие образцово-показательные примеры на рынке были. Отсюда вывод: выбрали новостройку — попросите показать вам разрешение на строительство.

Смена подрядчика в процессе строительства — 10%

Если во время строительства подрядчик был замечен в неоднократном нарушении своих обязательств, то застройщик может с ним расстаться и нанять другую организацию. Вообще, это обычная практика на рынке недвижимости, и такие ситуации возникают повсеместно. Вот только для покупателей смена подрядчика в процессе строительства может обернуться определенными неприятностями. Пока застройщик расторгнет с договор с первым и найдет второго, может пройти немало времени. Соответственно, в данном случае сам ЖК вряд ли будет достроен в обозначенный срок. Таким образом, для покупателя это может быть сигналом того, что у девелопера нет сложившихся отношений с проверенным подрядчиком. А значит, подобные форс-мажоры не исключены и в будущих проектах.

Проблемы с выполнением техусловий по коммуникациям, неподключение сетевых коммуникаций — 15%

Подключением объекта к инженерным коммуникациям обычно занимаются специализированные аккредитованные компании (например «Мосэнерго», «Мосгаз»). В данном случае трудности могут возникнуть из-за технологических проблем — недостаток мощностей или значительная удаленность подстанций от территории, где расположен проект. Проблемы с подключением инженерных коммуникаций, скорее всего, приведут к затягиванию сроков сдачи проекта, могут быть перебои с электричеством, водоснабжением, возможны повышенные тарифы на оплату... Однако предугадать подобные ситуации покупателю практически невозможно. Более того, это не столько проблема компании, сколько проблема конкретного проекта. И возникновение этой проблемы абсолютно не означает, что возможно ее повторение на новом проекте, если только это не вторая или третья очередь, на что следует обратить внимание.

Проблемы с получением ЗОС и РВЭ — 5%

После завершения стройки девелоперу необходимо получить заключение о соответствии (ЗОС) построенного дома проектной документации и всем необходимым требованиям технических регламентов, а затем и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ). Если во время строительства были допущены ошибки, то власти могут отказать застройщику в выдаче одного из этих документов и потребовать устранить недочеты. Тем не менее, подобные ситуации возникают редко. Когда ЖК уже построен, обычно все участники строительства уже могут облегченно вздохнуть. Даже если власти затянут выдачу ЗОС или РВЭ, то срок задержки будет незначительным.

Финансовые риски

Закредитованность — 10%

Чрезмерная закредитованность проекта возникает в случае, когда застройщик привлекает большой объем заемных средств для реализации своего проекта. И если квартиры продаются медленно, то у девелопера просто может не хватить средств для исполнения своих долговых обязательств. В этой ситуации цены на жилье могут повыситься, поскольку застройщик будет стремиться переложить свои риски на плечи покупателей. Соответственно, покупатель должен ответственно подойти к изучению документов по проекту, например, проектной декларации, где отображены как финансовые показатели проекта/застройщика, так и наличие кредитов по проекту.

Перекрестное финансирование разных проектов — 10%

Данная ситуация возникает, когда средства, полученные для финансирования одного проекта (от продаж или банковский кредит), девелопер использует на другой проект. Фактически, это финансовая пирамида. Соответственно, последствия для покупателей могут быть достаточно неприятными, т.к. в случае неблагоприятной экономической конъюнктуры данная ситуация может привести к замораживанию проекта и смене его собственника.

В идеале у девелопера должны быть в портфеле проекты на разных стадиях строительства — завершающей, средней и начальной. Если же у девелопера несколько проектов и все находятся на начальной стадии реализации, то риски очень велики. Это означает, что он почти наверняка будет перекидывать деньги с одного проекта на другой — туда, где они нужнее всего. Отсюда — риск остаться с массой начатых проектов и не иметь ни одного законченного. Поэтому лучше все же не заходить в проект девелопера, у которого в портфеле есть несколько проектов на начальной стадии.

Перебои с финансированием — 5%

Перебои с финансированием проекта возникают в том случае, если застройщику не хватает свободных денежных средств для завершения стройки. Данная ситуация чаще всего связана с тем, что квартиры не пользуются популярностью среди покупателей. Поэтому сразу возникает риск, связанный с затягиванием сроков сдачи ЖК. Застройщик, скорее всего, приостановит строительство до тех пор, пока у него не появятся средства для его завершения.

Узнать официально о финансовых проблемах девелопера простому обывателю, конечно, сложно. Тем не менее, можно попытаться раздобыть инсайдерскую информацию. О проблемах может говорить, например, отсутствие движения на стройке. Можно также пообщаться с подрядчиками на стройплощадке. Если им не платят, то, как правило, они легко и непринужденно делятся этой информацией.

Двойные продажи (покупка через ПДКП) — 5%

Сам предмет предварительного договора купли-продажи — не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Стоит понимать, что он не подлежит государственной регистрации в Росреестре, поэтому покупатели не защищены от двойных продаж. Конечно, сам застройщик вряд ли будет продавать одни и те же квартиры сразу нескольким людям. Однако жилье можно приобрести и у инвестора, участвовавшего в финансировании строительства дома. И если между ним и застройщиком возник конфликт или недопонимание, то в такой ситуации как раз и могут возникнуть двойные продажи. Кроме того, ПДКП вообще не дает потенциальному покупателю гарантий на получение выбранной и оплаченной квартиры, поэтому к такому договору необходимо уделить повышенное внимание. Соответственно, идти на сделку со спокойной душой можно только, если вам предлагают подписать ДДУ.

Потребительские риски

Несоответствие качества строительства заявленному уровню — 10%

Если девелопер жилья премиум-класса заявляет об итальянских отделочных материалах, а по факту использует египетскую плитку и турецкую штукатурку, если спустя год после ввода элитного дома в эксплуатацию он начинает «сыпаться», если ваш джип не может заехать в подземный паркинг новостройки из-за слишком узкого проезда, это о многом говорит. Увы, на рынке встречаются примеры, когда девелоперы, работающие даже в самом высоком ценовом сегменте, экономят, что затем выходит им же боком. Таким образом, покупателю имеет смысл лично осмотреть построенные ранее объекты того или иного застройщика, пообщаться с жильцами, что можно сделать в том числе на форумах, и составить собственное впечатление о качестве строительства.

Неисполнение обязательств по строительству инфраструктуры — 10%

Чаще всего застройщики возводят всю необходимую инфраструктуру в последнюю очередь. Во-первых, она не приносит им доход. А во-вторых, ее необходимо обслуживать, что застройщик не считает целесообразным, пока дома не будут полностью построены и заселены. В результате покупателям квартир в первых очередях проекта приходится ждать несколько лет обещанных школы, детского сада или поликлиники. А в некоторых случаях изначально заявленные застройщиком объекты инфраструктуры могут и вовсе не появиться. Защитить себя от этого риска практически невозможно. Единственный выход — внимательно изучить все предыдущие проекты застройщика перед покупкой квартиры. Если подобные проблемы были и в прошлом, то, скорее всего, они возникнут и сейчас.

Отказ в оформлении права собственности — 10%

Самая распространенная причина отказа в оформлении права собственности — это отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта. Обычно его участниками являются застройщик и местная администрация, последняя как раз и отказывается чаще всего подписывать акт. Предметом инвестиционного контракта может быть предусмотрено строительство, помимо жилого дома, объектов инфраструктуры, например, детского сада, поликлиники или школы. Вот только застройщик зачастую возводит эти объекты в самую последнюю очередь. А администрацию такая ситуация, конечно же, не устраивает. В этом случае срок подписания акта реализации инвестиционного контракта напрямую будет зависеть от завершения строительства всех объектов, предусмотренных данным документом. И он может растянуться на годы. Такие вещи также имеет смысл брать на заметку при изучении истории реализованных проектов.

«Как мы видим, последствия от всех вышеперечисленных проблем могут быть совершенно разными: начиная от затягивания сроков получения долгожданной квартиры и заканчивая такой катастрофой, как снос дома, — подводит итог Мария Литинецкая, генеральный директор компании „Метриум Групп“. — Развитие событий в некоторых ситуациях предугадать практически невозможно. Тем не менее, покупатель все-таки может защитить себя от большинства рисков. Достаточно просто найти информацию о предыдущих реализованных проектах и внимательно изучить реноме застройщика. В большинстве случаев другие объекты девелопера „расскажут“ многое потенциальному покупателю о том, какие „скелеты“ могут скрываться под фундаментом нового жилого комплекса».