24.12.2022
Ликбез по недвижимости
23.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.12.2022
Тенденции рынка, аналитика

«Работают как часы», - увы, о наших застройщиках так не скажешь. Присматривая квартиру в новостройке, покупателю надо иметь в виду, что проблемы со сроками сдачи дома наверняка возникнут. Конечно, такая «некорректность» характерна не для всех компаний. Есть застройщики, умеющие как-то работать без подобных проблем – строят по графику, сдают в сроки. Но на рынке хватает и тех, кто опаздывает фатально – работы замораживаются на годы, причем часто это касается не одного объекта, а практически всех, возводимых данной компанией.

Как же так складывается – с этим вопросом и пытался разобраться обозреватель Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru.

Беды: деньги…

Главной причиной того, что застройщикам не удается работать по графику, опрошенные нами эксперты назвали нехватку денег. Резон, скажем прямо, не очень оригинальный: средств не хватает всем и всегда. В старом кинодетективе «Подпасок с огурцом» (сериал «ЗнаТоКи») не лишенный обаятельности жулик Боборыкин (актер Борис Тенин) произносит замечательную фразу: «Встретишь человека, которому деньги не нужны, – звони в любое время. Приеду посмотреть хоть в три часа ночи!».

В общем, дело не столько в физическом отсутствии денег, сколько в том, что Владимир Коликов, партнер юридической компании «Генезис», деликатно именует «неумелым и нецелевым их использованием». Диапазон вариантов тут огромен: от банального воровства с выводом средств в оффшор до действительного неумения. Скажем, у компании есть несколько объектов. На одном из них горят сроки, а еще на одном – все вроде бы в порядке (в том смысле, что до заявленных сроков сдачи еще далеко). И менеджменту приходит в голову «гениальная» идея – взять деньги, внесенные покупателями второго объекта и использовать их для «латания дыр» на первом. Совершенно очевидно, что когда придет время завершать строительство объекта номер два, на это тоже не будет хватать средств.

…и власти

Вторая причина срыва застройщиками сроков – местные власти. Давно не секрет, что любую хозяйственную деятельность на подведомственной территории районные и городские администрации рассматривают как «кормовую базу». Строительство, конечно, не исключение. И попытаться получить что-то с застройщика чиновники могут как в личных целях (на шестой автомобиль восьмой любовнице), так и в интересах местного населения. Например, потребовать от строительной компании возвести новый детский садик или выделить больше квартир для нужд очередников. «Иногда местные администрации пытаются «выжать» по максимуму из строящегося дома, бездумно увеличивая стоимость техусловий на подключение дома к сетям по мере роста дома», - говорит Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость» (г. Раменское). И хотя забота о местном населении выглядит очень гуманно (не для себя чиновники стараются, а для людей!), приводит это к печальным последствиям: у застройщика от этого трещит по швам экономика проекта, и другие такие же простые граждане (покупатели) годами не могут получить оплаченные ими квартиры.

Проблемы: вспомним всех поименно

Но, в конце концов, застройщики смогут самостоятельно разобраться с собственными горестями. Не могли бы – не вели бизнес. Посмотрим с другой стороны: чем срыв сроков строительства плох для покупателей? Перечень тут получился основательным.

Прежде всего, психологически неприятно. Деньги – непонятно где, а сотрудники компании-застройщика, которые в период до оплаты были отменно вежливыми, вдруг сразу становятся грубыми и несведущими. На звонки по телефону или не отвечают вовсе, или говорят что-нибудь вроде «сказано вам, ждите, а сколько – сами не знаем». В общем, все оказывается как-то душемутительно.

Но, помимо подобных моральных неудобств, встречаются и вполне материальные. Человеку надо где-то жить – соответственно, не получив в обещанный срок новую квартиру, он вынужден платить за аренду. Очень много приобретений недвижимости происходит с использованием ипотеки. А банки – это хорошо известно – не любят кредиты, в которых нет обеспечения. Так что пока квартиры еще нет, заемщик платит повышенный процент.

Сергей Рябчиков («Кредит-Центр недвижимость») напоминает о том, что пока дом не сдан в эксплуатацию, в квартире нельзя встать на регистрационный учет. Что, в свою очередь, затрудняет им использовать муниципальные социальные блага: бесплатное медобслуживание, детские сады, школы. Не получится ни машину на учет поставить, ни городской телефон установить, ни газету выписать. Нельзя участвовать в выборах по месту жительства. Список неудобств можно продолжать дальше.

А те, кто для покупки новостройки продал единственное имевшееся у них жилье, имеют в паспорте штамп «снят с регистрационного учета», но вот штампа «зарегистрирован» у них нет. Фактически эти люди попали в категорию «без определенного места жительства» - и все это «благодаря» застройщику.

И, наконец, как напоминает Олег Сухов, адвокат ведущий юрист Первого столичного юридического центра неоформленной в собственность недвижимостью нельзя распорядиться. Кроме того, пока на руках нет Свидетельства о собственности, значительно выше риск встретиться с «двойными покупателями» (если продавец оказался мошенником и «запарил» вашу квартиру кому-нибудь еще).

Добровольно – это вряд ли

В приличном обществе материальные и моральные потери противоположной стороне принято компенсировать. Эта приятная для потребителей традиция у нас пока не прижилась – особенно если говорить о случаях, когда застройщик покрывает ущерб покупателя не под воздействием внешних сил (суда, администрации и т.п.), а добровольно.

«При продаже новостроек надо различать две разные юридические ситуации: по закону №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…») и все другие способы привлечения средств граждан, - говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры». – В законе РФ №214-ФЗ предусмотрены штрафные санкции, размер которых застройщик не может уменьшить, даже если пропишет иные размеры неустоек в договоре. А при применении иных схем привлечения средств граждан таких норм нет, и ответственность застройщика зависит от договора». Иными словами, там, где договор оформляется по 214-ФЗ, государство прямо заставляет застройщика выплачивать компенсации, так что говорить о «доброй воле» оного застройщика как-то не с руки. А вот в ситуациях с «другими формами», когда продающая квартиры компания вносит (или не вносит) в договор пункты о компенсациях действительно по своей воле, все совсем иначе. «Мне неизвестны случаи добровольных выплат застройщиком дольщикам», - отмечает Дмитрий Некрестьянов.

Все в суд!

В цивилизованных странах решение всех описанных выше проблем известно – нужно обращаться в суд! Постепенно эта норма поведения приживается и у нас. Правда, не так быстро, как хотелось бы, и с определенными перекосами – но процесс идет.

Как отмечает адвокат Олег Сухов, для возможности взыскать с застройщика присужденные средства необходимо пройти лишь две судебные инстанции –в целом это занимает 5-8 месяцев. Статистика судов, по данным эксперта, выглядит так:

- 15% - полный отказ дольщикам во всем,

- 10% - неустойка свыше 1 млн. руб.,

- 60% - неустойка в 50-200 тыс. руб.,

- 15% - неустойка в 200-500 тыс. руб.

Что касается прочих потерь, перечисленных в третьей главе нашего рассказа, то требования компенсировать убытки от съема квартиры суды в 95% случаев отклоняют. А вот потери, вызванные переплатой банкам процентов по кредиту, напротив, в 95% постановляют покрыть. «Если компания не банкрот, но добровольно исполнять решение суда не желает, профессиональному адвокату достаточно срока до 3 месяцев, чтобы исполнить решение. Если положиться на добрую волю приставов, что должны исполнять решения до 2-х месяцев, то ждать присужденной компенсации можно годами», - завершает свой рассказ Олег Сухов.

Дмитрий Некрестьянов («Качкин и Партнеры») дополняет картину еще несколькими колоритными штрихами. Во-первых, при подписании акта приема-передачи квартиры застройщики часто вставляют туда фразу об отсутствии у дольщика претензий по просрочкам либо иных претензий. Как правило, дольщик, и так с задержкой получающий квартиру, подписывает любую редакцию акта, что лишает его права требовать этих неустоек. А во-вторых, в законе есть норма, позволяющая суду уменьшить размер неустойки до «разумного» предела (ст.333 ГК РФ). В итоге любые существенные суммы уменьшаются в разы, что делает такие споры довольно бессмысленным делом: взыскиваемые суммы составляют 100-300 тысяч рублей при стоимости квартир в миллионы. «Тратить деньги на юристов многие считают нецелесообразным, и вкладывают их в ремонт», - подводит итог эксперт.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Хочется надеяться, что когда-нибудь застройщики у нас в стране будут работать четко: написали в договоре дату – и строго к ней все сдали. Но нынешнее состояние рынка энтузиазм остужает: если так когда-нибудь и будет, то весьма нескоро. «Жаль только, Ваня, в ту пору прекрасную жить не придется ни мне, ни тебе…».

Что же делать сегодня? Ответ прост: полагаться на здравый смысл и не попадать в такие ситуации. В частности, тщательно «просвечивать» застройщика перед тем, как отдать ему свои деньги – современные реалии (прежде всего, интернет) дают для этого отличные возможности. Не вкладывать в проекты, которые почему-то продаются в два раза дешевле, чем в среднем по рынку. И не полагаться особенно на власти. Суды, как мы видим, особенно дольщиков не жалуют, но все же нельзя не отметить и того, что определенный результат от обращения к Фемиде все же есть. А капля, как известно, камень точит.

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

13
Росреестр

Основные и дополнительные сведения в ЕГРН

В Едином государственном реестре недвижимости (далее-ЕГРН) содержатся сведения об объекте недвижимости, о правах и сделках, в числе которых и сведения о правообладателях.
21
ЖК «СОЮЗ»

В декабре в жилом спортивно-оздоровительном кластере «СОЮЗ» выполнили испытания 60 фундаментных свай и вывезли более 450 м3 снега из котлована

Строительные работы в жилом спортивно-оздоровительном кластере юности и здоровья в Ростокино ведутся по графику. На объекте завершены работы нулевого цикла.
03
ЖК The LAKE

ГК ФСК инвестирует в московский проект бизнес-класса

ГК ФСК презентовала новый жилой дом бизнес-класса — The Lake, который будет возведен на северо-востоке Москвы, на ул. Снежная, в пешей доступности от станций метро «Ботанический сад» и «Свиблово».
00
Росреестр

Правообладателям земельных участков на заметку

Государство установило в отношении земельных ресурсов охранные меры. Однако о своих обязанностях знают далеко не все собственники и иногда даже не догадываются, что нарушают закон.
00
В премиальном комплексе SLAVA

В премиальном комплексе SLAVA завершен монтаж лифтового оборудования

Финский концерн KONE полностью выполнил свои обязательства поставщика. Всего в жилом комплексе SLAVA установлено 18 лифтов. Кабины рассчитаны на подъем до 1000 кг со скоростью 1,6 м/с.
01
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

Жители первого дома, построенного по программе комплексного развития территорий, получили ключи от квартир

В столице в рамках проекта реорганизации бывшей промзоны «Октябрьское поле» построен первый объект – 25-этажный жилой дом на 312 квартир. Девелопер - «РГ-Девелопмент».
00
Алюминиевая Ассоциация логотип

В Алюминиевой Ассоциации спроектируют мосты для Узбекистана

Об этом договорились во время ВКС-встречи представители Алюминиевой Ассоциации и AKFA Group - крупнейшего производителя и экспортера алюминиевого профиля на рынке Узбекистана.
00
ФАУ «ФЦС», логотип

О нормативной базе для развития малоэтажного домостроения в России рассказал директор ФАУ «ФЦС» Андрей Копытин

На площадке V Международного форума «Малоэтажная Россия 2022» 19 декабря состоялся круглый стол, посвященный обсуждению регионального опыта строительства малоэтажных зданий.
00
Циан логотип

Итоги 2022 года на рынке аренды

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 2022 года на рынке долгосрочной аренды и выяснили, в каких городах выгоднее аренда, а не ипотека, а также – как изменилась доходность рантье за последние три года. Тезисы.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ провёл первую сделку по покупке жилья в новостройке с оформлением e-закладной

Банк ДОМ.РФ провёл первую ипотечную сделку по покупке квартиры на этапе строительства с одновременным оформлением электронной закладной.
00
Судостроительная улица, владение 5

Два жилых корпуса по программе реновации введут в Нагатинском затоне в следующем году

В районе Нагатинский затон по адресу: Судостроительная улица, владение 5 в следующем году введут в эксплуатацию два жилых корпуса на 240 квартир для переселения по программе реновации.
00
ГК КОРТРОС лого

Спрос на региональные проекты более устойчив

Спрос на региональные проекты менее подвержен колебаниям рынка, в отличие от московских, такое мнение высказал главный финансовый директор ГК «КОРТРОС» Егор Косарев.
00
Комплекс Экономической политики и имущественно-земельных отношений правительства Москвы

Инвестора для реорганизации территории на Кусковской улице выберут на аукционе

В Москве объявлен аукцион на право заключения договора о комплексном развитии неэффективно используемой территории на Кусковской улице, владение 12 на востоке столицы.
00
Космический PlayHub от ПИК

Космический PlayHub от ПИК появится в Московском регионе

PlayHub «Космопорт» площадью 3 800 м² появится в жилом квартале «Ильинские луга» в 2023 году. «Космопорт» станет местом не только для игр, но где можно просто хорошо провести время в компании.
Или войти с помощью: