23.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
22.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
21.04.2025
Тенденции рынка, аналитика
17.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
15.04.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group
Фото: Источник фото / Andrey Ilin

Тема субаренды в сегменте складской недвижимости сейчас одна из самых обсуждаемых. Инструмент, которым еще пару месяцев назад пользовались единицы, стал главным альтернативным источником предложения качественных площадей для потенциальных арендаторов. Эксперт Radius Group, девелопера индустриального парка «Южные Врата», крупнейшего зеленого логистического комплекса России, рассказывает, как впустить на свои площади субарендаторов, учитывая интересы всех сторон.

Субаренда в складах стала одним из самых заметных трендов 2022 года, ранее она упоминалась лишь при обсуждении офисного сегмента недвижимости. После того, как некоторые международные ритейлеры объявили о приостановке деятельности или о желании полностью покинуть российский рынок, вопрос сдачи высвобождающихся площадей стал актуальным.

Дело в том, что с крупными компаниями заключаются долгосрочные договоры аренды и выйти из них в одностороннем порядке невозможно без уплаты больших штрафных санкций. В связи с чем у компаний появляется необходимость как-то реализовывать свои невостребованные квадратные метры. Второй источник пополнения такого вида предложения на рынке качественных складов – арендаторы, продолжающие деятельность в стране, но бравшие площади «на вырост», под интенсивное развитие.

Сейчас, по понятным причинам, ряд игроков вынужден пересматривать стратегию своего развития, оптимизируя в том числе и складские мощности. Таким образом, суммарный объем площадей, предлагаемых в субаренду, сегодня составляет 450 000 м2 (данные компании «Knight Frank»). Также еще одним фактором для увеличения площадей в субаренду могут служить сбои в цепочках поставок и, как следствие, сокращение товарных запасов и высвобождение складских площадей.

Субаренда, как правило, предлагается на короткий срок, что тоже является преимуществом для нынешней ситуации, где горизонт планирования сильно сократился для большинства сегментов.

Как договориться с собственником

Ключевой вопрос субаренды – это взаимодействие с собственником помещения, ведь по сути речь идет о заработке на чужом объекте и важно правильно оформить такие отношения. В большинстве случаев субаренда требует согласия собственника объекта недвижимости, оно может быть зафиксировано в основном договоре аренды, если же этого пункта нет, оно может быть дано в любой форме.

«Для удобства резидентов индустриального парка «Южные Врата» мы всегда оставляем условие в договоре аренды, что субаренда возможна, но она обязательно должна быть согласована с арендодателем, - комментирует Захар Вальков, Исполнительный директор Radius Group. – Это стратегически верное решение, которое с одной стороны дает арендаторам простор для маневра, снимает необходимость каждый раз проходить какие-то дополнительные юридические процедуры, а с другой – расширяет для нас, как для собственника, пул потенциальных арендаторов».

Чтобы защитить интересы всех сторон в договоре субаренды должны быть прописаны определенные условия, например, о том, что арендатор не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без штрафных санкций, субарендатор не имеет права заключить прямой договор аренды с арендодателем, а договор субаренды не может пролонгироваться на срок, превышающий срок основного договора аренды. Ставку аренды и кандидатуру субарендатора рекомендовано обсуждать с собственником, но не обязательно.

Возможна ли доработка помещения?

Идеальный субарендатор склада – это тот, кто готов платить от 6000 рублей за м2 в год, заключает договор на весь срок аренды, привозит товар на склад исключительно для хранения раз в месяц, не изнашивает помещение тяжелой техникой, не просит переделать объект под свои требования и не существует в природе. При субаренде нередким вопросом является возможность технической адаптации склада под определенные параметры. Чаще всего собственники в этом вопросе идут навстречу пожеланиям клиента, в том числе и субарендатора. Важно лишь, чтобы все работы были согласованы и выполнялись в соответствие с Правилами выполнения работ, принятыми в каждом логистическом комплексе.

Для того чтобы избежать дополнительных затрат по адаптации помещения, субарендаторы садятся к себе подобным. Например, фарм-компании на субаренду сядут к фармацевтическим арендаторам чтобы избежать волокиты с получением лицензии, т.е. выберут склад с полным комплектом необходимой документации, аналогично если нужны мультитемпературные или другие специализированные площади.

Где найти клиента

Прежде всего стоит сказать о том, что для субаренды можно искать клиента открыто и напрямую (через площадки объявлений) или обратиться к консультанту. Оба варианта являются законными и рабочими.

Основными арендаторами качественных складских площадей в последние годы были игроки e-commerce, ритейлеры и логистические компании, теперь на падающем рынке они оказались вынуждены сокращать затраты и сдавать в аренду излишки. Кто сейчас готов подхватить эстафету и занять пустующие площади?

Прежде всего это торговые компании, заинтересованные в расширении площадей для временного хранение товаров, формирования запасов. В конце 2020 годы ряд игроков перешли от модели just in time (предполагает отсутствие лишних помещений, высокую скорость оборачиваемости грузов, оперативное распределение товара), к модели just in case (предполагает хранение большого объема товара «на случай чего»). Для них главным преимуществом является стоимость аренды и физическая готовность складских комплексов, в то время как при других обстоятельствах зачастую пришлось бы ждать от 6 месяцев до 1,5 лет.

Мы видим спрос на субаренду у представителей малого и среднего бизнеса, ранее не имевшие возможность конкурировать с крупными игроками за место в логистических хабах.

Растущий объем площадей, предлагаемых в субаренду – это вызов не только для собственников складов, но и для консалтинговых компаний, а где вызов, там и возможности. Важно научиться работать с новым продуктом, выстроить взаимодействие со всеми сторонами и сдать высвободившиеся площади. При текущих условиях, когда спекулятивное строительство остановлено, а спрос все еще есть, но рынку просто нечего предложить, субаренда является отличным вариантом.

 

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Апарткомплекс Движение. Говорово

Чистая вода и правильные отходы: как устроены инженерные системы в современных ЖК

Современные жилые комплексы — это уже не просто дома, а продуманные до мелочей инженерные экосистемы. За красивыми фасадами и благоустроенными дворами новостроек скрывается не менее важный слой — инженерный.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: объем проданных лотов сократился на 16%

В марте 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах старой Москвы в сегментах «комфорт» и «бизнес» было реализовано 4,3 тыс. квартир и апартаментов (по дате подписания ДДУ).
00
Урбан-блок CITY 3 в жилом районе ÁLIA

Asterus завершает котлован под новые корпуса у Москвы-реки

На стройплощадке новой четвертой очереди жилого района ÁLIA, которая возводится на первой линии Москва-реки, выполнено три четверти разработки котлована, строители приступают к надземным работам.
00
ЖК «Новый Зеленоград»

В «Новом Зеленограде» открыто более 30 торговых и сервисных точек

В готовых домах первой очереди жилого комплекса «Новый Зеленоград» от Ikon Development почти не осталось вакантных коммерческих площадей: продано более 90% лотов.
00
Элитная недвижимость Дубая

Золотые пески Дубая: разбираемся в ценовых течениях рынка недвижимости

Анализ трендов рынка недвижимости Дубая в 2025 году. Рост цен 8-12% в премиальных районах, доходность 5-9%, риски перенасыщения премиум-сегмента, тренд на экологичность и новые инвестиционные схемы.
00
Курортный квартал Dream Riva

В Москве появится новый курортный квартал

Компания Regions Development представила новый курортный жилой квартала премиум-класса Dream Riva (Нагатинский полуостров, ЮАО). Dream Riva включает три корпуса (Aria, Aqua, Terra) высотой 24, 26 и 27 этажей.
00
Двухсторонний амфитеатр появится в новой очереди жилого района ÁLIA

Двухсторонний амфитеатр появится в новой очереди жилого района ÁLIA

По замыслу архитекторов, амфитеатр станет одним из ключевых элементов благоустройства возводимого квартала, который разделит частные и общественные пространства.
00
Стартовали продажи пентхаусов в премиальном комплексе апартаментов «Дом Chkalov»

Рынок пентхаусов Москвы пополнился новым предложением на Садовом кольце

Стартовали продажи пентхаусов в премиальном комплексе апартаментов «Дом Chkalov» - предлагаются к реализации десять видовых резиденций на верхнем этаже разного формата и площади.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: ЗАО стал самым востребованным по спросу на новостройки

Департамент аналитики и консалтинга компании VSN Group подготовил рейтинг округов Москвы в рамках спроса на новостройки.
00
Интерьер в ЖК ÁLIA

В жилом районе ÁLIA позаботились о комнатных растениях

Связь с природой внутри жилого пространства – часть биофильного подхода, который реализует Asterus в проекте нового района ÁLIA в Покровском-Стрешневе.
00
Двухуровневые квартиры в ЖК ÁLIA, графика

Двухуровневые квартиры с террасами и видом на Москву-реку появятся в Покровском-Стрешневе

Несколько этажей в премиальных башнях новой очереди жилого района ÁLIA отведены под редкие форматы квартир. Особенности формата – два уровня и собственная терраса.
00
ЖК «Новый Зеленоград» первая очередь

В первой очереди ЖК «Новый Зеленоград» будет создано более 840 рабочих мест

В первой очереди проекта ЖК «Новый Зеленоград» от Ikon Development под коммерческие и общественные объекты предназначено около 8 417 кв. метров, что позволяет создать более 840 рабочих мест.
00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе стартуют продажи премиальных башен на берегу Москвы-реки

39 и 42-этажная башни, расположенные на первой береговой линии Тушинского полуострова, объединены стилобатом с подземным паркингом и прозрачной конструкцией гранд-лобби на первом этаже. Это уже четвертая очередь жилого района ÁLIA.
00
ЖК «Родина Переделкино»

Новый проект в Переделкино от группы Родина

В составе жилого комплекса «Родина Переделкино» появится не только кибеспортивный кластер, но и гастроулица – «ресторанная аллея». «Родина Переделкино» – проект Группы Родина в районе Переделкино, в 3 минутах пешком от одноименной станции метро и рядом с Ульяновским лесопарком.
Или войти с помощью: