26.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
25.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Недвижимость в России переценена и в ближайшие пять лет неизбежно подешевеет, предрекают специалисты одного из крупнейших мировых инвестиционных банков "Морган Стенли". Возможно, так оно и будет, но пока на рынке наблюдается прямо противоположное. В этом и будущем году, утверждают отечественные эксперты, Россию ожидает новый скачок цен на недвижимость. Может, и не такой значительный, как в 2006-м, но все же довольно серьезный.

Чем дальше, тем дороже

В феврале в Северной столице ежедневно срывались десятки сделок.

- Продавцы ночью, накануне подписания договора купли-продажи, решают поднять цену на 300-400 тысяч рублей, - рассказал начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. - Такое только в 2004-2005 годах было.

Интересно, что еще в декабре специалисты-риелторы в один голос твердили о сохранении в 2008 году тенденций 2007-го: медленный рост цен в пределах инфляции. Правда, ведущий эксперт Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник еще в ноябре заявлял, что рост цен на квартиры, вероятно, начнется весной-летом 2008-го, а к его концу квадратный метр жилья эконом-класса в Петербурге будет стоить около 3,5 тысячи, а в Москве - восемь тысяч долларов. Но, похоже, даже эти прогнозы окажутся оптимистичными. Петербургский аналитик Сергей Бобашев на основе материалов, собранных специалистами компаний, занимающихся выпуском справочников по недвижимости, сделал вывод: цены на жилье в городе в 2008 году вырастут на 75 процентов. По мнению эксперта, динамику рынка можно оценить, наблюдая за поведением продавцов квартир. Если в ажиотажном 2006-м они завышали цены в листингах на шесть-семь процентов, то сейчас "надбавка" уже составляет четыре процента.

Обжегшись на молоке...

Грядущее подорожание специалисты объясняют влиянием ипотечного кризиса в США и недостаточно быстрыми темпами роста объемов ввода жилья.

Начнем с кризиса. Впрямую он российский рынок ипотеки как будто не затронул. Хотя, безусловно, свои требования к заемщикам большинство банков вынуждено было повысить. В том числе отказавшись от нулевого первого взноса и начав требовать больше документов для подтверждения платежеспособности клиента. Удорожание займа в среднем составило около одного процента. Руководитель рабочей группы по жилищному финансированию и ипотечному кредитованию АБСЗ Игорь Жигунов в ближайшем будущем прогнозирует рост ставок еще на 1,5-2 процента. Главным образом, как можно понять из разговоров с банкирами, под давлением западных компаний. Те не хотят связываться с кредитами, имеющими малую степень надежности. Хотя, по мнению Татьяны Хоботовой, отечественные заемщики надежнее, чем западные. Наши стараются погасить кредит досрочно, а в США часто тянут до последнего. В России действует фиксированная ставка по кредиту, а в США - плавающая. Наконец, в Америке ставка по кредиту не больше 6 процентов, а в России - 11-12, и потому там ипотекой могут воспользоваться многие, а у нас - только состоятельные слои населения, которые знают. как и каким образом будут расплачиваться.

Тем не менее недоверие к российской ипотечной системе иностранных кредиторов по-прежнему ощутимо. Как результат, некоторые отечественные банки были вынуждены отменить секъюритизацию своих пакетов закладных. Да и при рефинансировании дисконт пула ипотечных кредитов достигает, по некоторым данным, уже десяти процентов. "Для России кризис на Западе означает конец эпохи дешевых денег", - считает Татьяна Хоботова.

Однако специалисты давно уже указывают: западные деньги, учитывая, что приходится платить за организацию кредита, не очень то и дешевы. Так что сокращение их поступления не должно вызывать сильный рост ставок. При уже упоминавшемся условии (ипотека в России - удовольствие для богатых) не это источник проблем.

Нежеланные инвестиции

Обратим внимание: падение ипотечного рынка в США вызвало обвал рынка фондового. Если учесть, что недвижимость всегда считалась надежным объектом капиталовложений, то становится понятно: вероятность перетока капиталов, вкладывавшихся раньше в паевые фонды и ценные бумаги, в сектор недвижимости очень высока. А столь существенный рост спроса неизбежно приведет к удорожанию квадратных метров.

Между прочим, в минувшем году резко возрос средний размер кредита. Если в 2006-м в Северной столице он немногим превышал полтора миллиона рублей, то в минувшем перевалил за два с половиной миллиона. При этом появились банки, в которых сумма среднего кредита зашкаливала за четыре миллиона. Косвенно это подтверждает: в ипотеку пошли люди с деньгами большими, чем это было раньше.

И вот что характерно: резко увеличилась доля банков, ранее на ипотечном рынке не игравших. По результатам прошлого года в Петербурге они обогнали даже Сбербанк, не говоря уж о коллегах, участвующих в государственной ипотечной программе. Последние больше работают с клиентами, реально нуждающимися в улучшении жилищных условий за счет смены однокомнатной квартиры на двухкомнатную и так далее. Потому им и деньги потребны меньшие. Зато в новые банки идут, по мнению экспертов, клиенты, покупающие квартиры "с ноля" и не столь нуждающиеся в жилплощади. Им новая квартира нужна, в первую очередь, как объект вложения денег. Точная доля "инвесторов" не известна, но экспертные оценки говорят: она не ниже 30 процентов. А в провинции еще выше. Ленинградская область, например, скачок цен (на 150 процентов) испытала именно в 2007 году. Стоимость квартиры в близлежащих к мегаполису районах вплотную приблизились, по словам заместителя директора Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования Виталия Смирнова, к петербургской. "Из-за этого сами жители региона уже не могут купить квартиру в популярных районах области", - утверждает он. Покупают их приезжие, которые жить тут не собираются.

Чтобы меньше покупали

Казалось бы, из неравновесия спроса-предложения есть простой выход: строить больше. Но... Объемы строительства в городе на Неве, к примеру, за последние три года выросли с двух до двух с половиной миллионов квадратных метров. В 2008 году они должны составить 2,9 миллиона. Но 0,5 миллиона - бюджетное строительство. Так что на коммерческом рынке ситуация практически не изменится. Если учесть, что площадь квартир постоянно растет, говорить о том, что предложение резко выросло, не приходится вообще. По данным риелторов, каждый год на первичном и вторичном рынках в сумме выставляется примерно одинаковое число квартир. Просто они становятся больше и дороже.

Основная причина, по мнению строительного сообщества, - задержки с подготовкой документации на новые земельные участки. Правда, Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга, отвечающий за строительство, уверяет: строители набрали уже столько земли, что на ней можно более 20 миллионов квадратных метров построить. А потому де городские власти даже снижают объемы продаж. От строителей же поступают совершенно иные данные: у многих земли уже нет. Стало быть, и строить негде.

К тому же новые участки - большие, рассчитанные для возведения целых кварталов.

- Масштабные проекты будут вводиться постепенно, очередями. Это значит, что на рынок не хлынут вдруг сотни тысяч метров нового жилья. Так что прирост предложения будет идти постепенно и не превысит растущий спрос, - считает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития крупной корпорации.

В итоге председатель жилищного комитета Санкт-Петербурга Юнис Лукманов предложил уменьшить спрос. Как? Ввести большие налоги на недвижимость, если квартира покупается не для проживания, а в инвестиционных целях. Но пойди докажи, что это вложения в расчете на прибыль.

Юрий Звягин

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе стартуют продажи премиальных башен на берегу Москвы-реки

39 и 42-этажная башни, расположенные на первой береговой линии Тушинского полуострова, объединены стилобатом с подземным паркингом и прозрачной конструкцией гранд-лобби на первом этаже. Это уже четвертая очередь жилого района ÁLIA.
00
ЖК «Родина Переделкино»

Новый проект в Переделкино от группы Родина

В составе жилого комплекса «Родина Переделкино» появится не только кибеспортивный кластер, но и гастроулица – «ресторанная аллея». «Родина Переделкино» – проект Группы Родина в районе Переделкино, в 3 минутах пешком от одноименной станции метро и рядом с Ульяновским лесопарком.
00
Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Тренд на личные усадьбы. В чем преимущество приобретения исторических усадеб для семейного наследия

Формируется тренд на приспособление объектов культурного наследия (ОКН) под личные резиденции, семейные усадьбы. Возрождаются не просто ОКН, возрождается их историческая функция.
00
Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Группа ЦДС приступила к строительству второго детского сада в ЖК Parkolovo

Второе дошкольное образовательное учреждение в ЖК Parkolovo появится рядом с домами второй и третьей очередей проекта. Новый детский сад с бассейном рассчитан на 380 мест. ДОУ будет введено в эксплуатацию в 2026 году.
00
Рощино Residence, общая архитектура домов, графика

В Рощино возродят традицию пригородных дач

В районе поселка Рощино Ленинградской области будет сформирован один из крупнейших курортных кластеров на северо-западе России общей площадью 17,6 га. Реализация проекта предусматривает несколько этапов, первый из которых будет завершен в 2025 году.
00
Третья очередь застройки жилого района ÁLIA

В третьей очереди жилого района ÁLIA начались работы по благоустройству

Третья очередь застройки жилого района ÁLIA включает 28-этажную башню Panorama, клубный дом с переменной этажностью и секционный корпус. Жилой объем рассчитан на 582 квартиры. Девелопер проекта – компания Asterus.
00
ЖК ÁLIA, четвертая очередь, графика

В Покровском-Стрешневе завершается обустройство котлована под новую жилую застройку

На стройплощадке четвертой очереди жилого района ÁLIA продолжаются работы нулевого цикла. Девелопер проекта - компания ASTERUS - отчиталась о ходе работ.
00
Терраса. Усадьба Валуево — объект культурного наследия федерального значения

Как, возрождая объекты культурного наследия, мы возрождаем историческую функцию малых городов

Архитектурное бюро BOMAR делится собственным опытом, как, за счет возрождения исторических зданий и объектов культурного наследия, можно возродить историческую функцию малых городов и сделать их точкой притяжения для туристов.
00
Детский сад ГБОУ Школа №58 в жилом районе ÁLIA

В московских школах начали обращаться к нейропсихологам

Новая диагностика призвана выявить особенности каждого ребенка и подсказать родителям оптимальную траекторию подготовки малышей к школьной нагрузке.
00
Жилой комплекс «Фриссон»

ФСК построит жилой комплекс «Фриссон» бизнес-класса в центре Казани

Компания ФСК Регион (входит в ГК ФСК) приступила к строительству нового жилого комплекса «Фриссон» в центре Казани. Общая площадь комплекса составит 42,5 тыс. кв. м, включая 21,2 тыс. кв. м жилых помещений.
00
ЦДС Dreamline 2 очередь

Введена в эксплуатацию вторая очередь ЖК ЦДС Dreamline

Группа ЦДС с опережением графика ввела в эксплуатацию корпуса 2.1 – 2.4 концепт-квартала ЦДС Dreamline. В корпусах 2.1, 2.2, 2.3 и 2.4 расположено 968 квартир площадью от 29 до 99 кв. м. Основу квартирографии составляют популярные решения с евро-планировками.
00
ЖК «1-й Измайловский» март 2025

Первый ДСК завершил возведение монолитных каркасов первых корпусов ЖК «1-й Измайловский»

В жилом комплексе «1-й Измайловский» завершены строительство монолитного каркаса наземных этажей первого и второго корпусов. На данный момент строители приступили к кровельным работам.
00
K-CITY

В Басманном районе появится новый бизнес-центр

Новый многофункциональный кластер площадью почти 60 тыс. квм. появится в 500 метрах от станции метро «Бауманская» и в минуте от ТТК по адресу: улица Бауманская, дом 11, строения 6, 7.
00
ЖК Татарская 35

«Донстрой» выбрал генерального подрядчика для строительства проекта «Татарская 35»

Проект «Татарская 35» будет состоять из трёх жилых корпусов переменной этажности от 16 до 24 этажей, а также четвёртого — одноэтажного корпуса ФОК, расположенного на территории.
00
Квартал Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay

На Москве-реке появится новый квартал с сенсорным садом и бассейном

Компания «Метриум» сообщает о выходе на рынок финального – шестого – квартала Pacific в жилом комплексе бизнес-класса City Bay. Девелопер проекта – MR Group.
Или войти с помощью: