Участки без подряда в Подмосковье: итоги лета. Покупатели стали придирчивее. Цены пошли на убыль. Самые доступные предложения - на Минском и Можайском шоссе

Участки без подряда на протяжении нескольких лет удерживали первенство в продажах на загородном рынке Подмосковья. Но в последнее время ситуация стала меняться: интерес к формату ослабевает, а активным спросом пользуются только предложения в динамично развивающихся коттеджных поселках с проложенными коммуникациями.

Спрос по убывающей траектории

По данным компании «Вектор Инвестментс», сегодня общий объем предложения участков без подряда составляет порядка 60% загородного рынка. Такие же цифры «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» назвали и в компании Vesco Group.

Но темпы прироста продаж в 2013-м по сравнению с предыдущими годами практически остановились. «Если в 2011 году спрос возрос на 50% по сравнению с предыдущим годом, - рассказывает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, то в 2012-м - только на 16%, а в 2013 году не превысит 1%». По оценке Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», в текущем году произошло снижение спроса на уровне 10-15%, связанное с тем, что большинство желающих уже приобрели участки. Особенно заметно снижение интереса на участки без коммуникаций. «Слишком часты были случаи невыполнения девелопером обязательств по их подключению», - отмечает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент».

Наши комментаторы отмечают любопытную тенденцию, которая заявила о себе еще в прошлом году: девелоперы проектов стали застраивать «бесподрядные» поселки своими силами. «В некоторых поселках на Калужском шоссе, где продавались участки без подряда, например, в поселке «Солнечный город» (35 км от МКАД по Калужскому шоссе), сейчас начали строить и продавать готовые дома, - рассказывает Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», девелопера проекта «Ново-Шарапово». Как объяснил эксперт, ранее высокие прибыли продаж были связаны с тем, что земля в свое время досталась продавцам практически даром. Сейчас «даровой» земли нет, кадастровая стоимость земельных участков слишком завышена, а соответственно, и налогов за них приходится платить вдвое больше. Поэтому хорошую прибыль могут обеспечить только продукты высокой степени готовности, где у покупателя есть минимальный риск недостроя или долгостроя.

При этом, как отметил Алексей Аверьянов (Vesco Group), главным фактором выбора на сегодня является не только наличие всех коммуникаций, но и динамика развития проекта и исполнения девелопером обещаний. Это условие значительно увеличило срок экспозиции домовладений – покупатель отслеживает историю изменения ситуации на площадке на протяжении 3-6 месяцев до выхода на сделку.

По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», спрос на участки без подряда преимущественно концентрируется в пределах 30 км от Москвы на вариантах с подключенными коммуникациями и рядом опций поселка, таких как охрана, инфраструктура, огороженная территория. «Покупатели не готовы приобретать участок даже в поселке всего на 5 км дальше желаемого – это довольно яркая тенденция 2013 года», - отмечает эксперт.

По данным компании «33 Поселка», среди проектов с максимальным набором коммуникаций наиболее востребованы участки площадью 12-15 соток. Но в сегменте, который можно назвать суперэконом, где из инфраструктуры присутствует самый минимум (электричество и дороги), чаще всего покупают участки площадью 6-8 соток.

По мнению Максима Рудницкого, заместителя директора NEWRIGA.RU, актуальная тенденция - отсутствие спроса на коттеджные поселки с участками без подряда на самой начальной стадии строительства. Поэтому на этом этапе застройщикам приходится давать дисконт до 50% по сравнению с близлежащими поселками, где коммуникации проложены и активно строятся дома.

В сегменте элитной недвижимости на участки без подряда стабильно небольшой спрос. Как объяснил Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», обычно их приобретают из-за уникальной локации, желания покупателя иметь недвижимость в конкретном месте.

Наибольшей же популярностью пользуются дома под ключ, готовое жилье, которое требует минимальных дополнительных вложений. Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate, подтвердил, что в элитном сегменте участки без подряда - единичный продукт, в первую очередь благодаря широкому выбору проектов, разработанных архитектурным бюро, которые могут быть легко адаптированы под нужды клиента. Редко, но обеспеченные покупатели ищут участки земли, например, один клиент компании искал именно участок, но лишь потому что у него была собственная строительная компания.

Успешные продажи

Вместе с тем на загородном рынке есть и очень успешные проекты с участками без подряда. Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», сообщил, что темпы продаж, исходя из статистики по поселкам Истринской долины, превышают показатели предыдущих лет. Высокие темпы реализации характерны не только для поселков с участками без подряда экономкласса, что хорошо видно по темпам продаж разноформатных поселков Истринской долины (примерно в 50-60 км от МКАД). Так, на сегодня полностью распроданы такие поселки бизнес-класса, как «Лесная Пристань» (60 участков) и «Лесная Пристань-2» (128 участков), а также поселок премиум-класса «Дачи Honka» (19 участков); в поселке Lake Side, который относится к премиум-классу, остались в продаже два последних участка из 50. Остальные поселки Истринской долины, относящиеся к бизнес- и премиум-классам, также реализованы более чем на две трети: «Ушаковские дачи» (65%), ZORINO Active Resort (67%), «Озерный край» (72%), «Тихая заводь» (75%). В поселке «Берег HONKA», реализация которого началась только в конце 2012 года, к началу сентября распродано уже более трети всех лотов.

По словам Владимира Яхонтова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), в 2013 году наиболее активно шли продажи участков в поселке «Остров Эрин» (26 км от МКАД по Калужскому шоссе). На данный момент осталось всего 10 участков, а остальные распроданы еще на начальной стадии строительства. Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что примером наиболее ликвидных проектов с участками без подряда, расположенных вблизи Подмосковья, могут служить поселки «Зосимово» (45 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Солнечная опушка» и «Сатино озеро» (35 км от МКАД по Калужскому шоссе) предлагающие покупателю землевладения со всеми коммуникациями площадью от 6 до 12 соток, по доступной цене от 800 тыс. до 2,5 млн рублей.

В этом году компания «33 Поселка» представила новый проект – поселок «Талицкие берега» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе), в котором успешно стартовали продажи. «Поскольку в данной части Пушкинского района мы уже реализовали несколько проектов, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», - покупатели доверяют нам. Люди знают, что мы строим и выполняем свои обещания, могут увидеть готовые поселки». И это отражается на продажах – на раннем этапе в «Талицких берегах» продано 20% участков. Эксперт также считает, что один из самых успешных проектов, где предлагаются участки без подряда с полным набором коммуникаций, - поселок «Софринские пруды» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе). За летние месяцы и начало осени там было продано около 10% всех участков. Всего на данный момент реализовано около 40% от всего предложения.

Цены смотрят вниз

Хорошая новость для покупателей – снижение цен. По оценке Михаила Строилова («Столичная земля»), цены по сравнению с прошлым годом «упали» на 2-3%. По подсчетам Vesco Group, с начала года цены на участки без подряда снизились со 140-270 долл. в январе до 135-650 долл. в середине сентября. Как добавил Алексей Аверьянов (Vesco Group), средняя цена сделки ежегодно падает, причем не только за счет выхода на рынок новых дешевых проектов, но и по причине борьбы маститых девелоперов за клиента. «Не секрет, что стагнация последних нескольких лет заставляет застройщиков не только не поднимать цены по мере роста стадии развития проекта, но и индивидуально подходить к каждому покупателю в части предложения скидок, рассрочек, подарков», - заявил эксперт.

По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», дешевле всего стоит земля на Минском и Можайском шоссе – 78,8 тыс. рублей за сотку. Самым дорогим направлением традиционно является Рублевка, где средняя стоимость сотки составляет 915,7 тыс. рублей. В пятерку самых дешевых направлений по цене сотки земли также попали: участок Носовихинское шоссе (98,2 тыс. руб.), Горьковское шоссе (101,6 тыс. руб.), Новорязанское шоссе: (134,5 тыс. руб.) и Симферопольское шоссе (151,5 тыс. руб.)

Однако ряд поселков показал рост цен. Как уточнил Михаил Кондырев («33 Поселка»), после завершения реконструкции трасс заметно подорожали участки вдоль Симферопольского, Киевского шоссе и Новой Каширы. Действует общая закономерность, объясняет эксперт: проводится реконструкция шоссе, сокращается время, необходимое, чтобы доехать до МКАД, и чем заметнее - тем выше взлетают цены на землю. Такие же перемены ожидают Ярославское шоссе. Строительные работы на трассе завершаются, и скоро дорога от Софрино до Москвы будет занимать меньше 40 минут. «И логично, что это приведет к повышению цен в поселках», - прогнозирует эксперт.

Журнал www.metrinfo.ru также попросил экспертов рассказать о том, какие перспективы ждут поселки с участками без подряда.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:

В ближайшие 2-3 года рынок участков без подряда будет развиваться размеренно, продолжая текущие тенденции - постепенное снижение средней цены предложения, повышение спроса на качественные проекты в высокой стадии готовности при общем падении спроса на участки. К 2015 году сегмент может потерять 10-15% рынка.

Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», девелопера проекта «Ново-Шарапово»:

Любой поселок без подряда - это «шанхай», без вариантов. Ну и очевидно, что не все готовы жить в «шанхае», если есть возможность там не жить. И вообще, ввязываться в преддверии ожидаемого экономического спада в самострой очень рискованно.

Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»:

Думаю, участки без подряда будут востребованы и в будущем, однако спрос будет постепенно переориентироваться в область готового продукта.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

В границах 30-километрового пояса от Москвы предложения участков без подряда с полным набором коммуникаций, инфраструктурой, в хороших надежных проектах будут пользоваться спросом, но их будет меньше и меньше.

Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Вероятнее всего, в дальнейшем спрос на земельные участки в радиусе 40-50 км от Москвы будет оставаться стабильным, а наибольшей популярностью будут по-прежнему пользоваться проекты высокой степени готовности с коммуникациями, а также с отличительными особенностями либо демпингом в цене.

Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля»:

Актуальное направление для девелоперов рынка земли – это создание разноформатных экономпроектов, в которых участки представлены с разным набором коммуникаций. По нашим прогнозам, стоимость участков без подряда будет расти на 15% в год.

Рассматривая возможное принятие закона об изъятии неиспользуемых земельных участков или используемых нецелевым образом, можно предугадать выход на рынок внушительной порции участков и продажу сельхозземель по низким ценам.

Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка»:

Возможно, рынок участков без подряда ожидают структурные перемены, аналогичные тем, что произошли на рынке новостроек. Увеличение числа незавершенных поселков может привести к тому, что власти Подмосковья примут более строгие меры по регулированию рынка. Другой глобальный фактор – рост Москвы, ее постоянное движение по направлению от центра к окраинам. По этой причине, если не произойдет каких-либо кризисных явлений, земля будет дорожать, что отразится на стоимости участков без подряда.

Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:

Мы не видим предпосылок для изменения сложившейся ценовой динамики. Стоимость участков без подряда будет держаться на том же уровне либо немного снижаться. Спрос на такое предложение будет, но небольшой. Все же в приоритете у нашего покупателя готовый загородный дом.

Максим Рудницкий, заместитель директора в NEWRIGA.RU:

Ближайшее будущее за мультиформатом - наличием в поселке и участков без подряда, и готовых домов, и таунхаусов, и квартир в малоэтажке. Главное - транспортная доступность и инфраструктура. Пока не будет инфраструктурных изменений и (или) резкого снижения ставок по ипотеке (до 4-6%) роста на земельном рынке ждать не следует. В сегменте дальних дач спросом будут пользоваться поселки в суперживописных местах (в лесу, на берегу большого водоема). Основная масса дальних поселков продаваться не будет, либо будет вынуждена продавать три участка по цене одного.