Цены на квартиры – проблема ценообразования, мифы и реалии рынка

С покон веку недвижимость была желанной, становилась целью и смыслом, являлась критерием оценки успешности. Свой дом нужен каждому, это актуально с древних времен и иначе, казалось, быть не могло. Масса русских пословиц посвящена именно родному дому - «В гостях хорошо, а дома лучше», «Своя хатка – родная матка», «Приведи бог и собачке свою конуру».

Постепенно общество менялось, менялся ритм жизни, росла численность населения, и еще стремительнее росли города. Понятие дома трансформировалось в квартирные квадраты, а пословицы уступили свое место сухому рыночному «недвижимость всегда в цене». Последние столетия многие горожане по всему миру уже не живут в своих домах, выплачивая рантье своеобразный «налог на бедность» - арендную плату. Сотни миллионов людей никогда не смогут стать собственниками. У нас реальность не столь жестока — социализм внес свои коррективы в нашу жизнь, но от этого опыта мы решительно отказались и быстро вернулись к капиталистическим реалиям, о которых далее и пойдет речь.

При капитализме в его чистом виде все наши естественные потребности — просто товар, а значит его стоимость определяется соотношением платежеспособного спроса и предложения. Раз есть дефицит жилья и оно нужно всем — значит недвижимость и правда всегда в цене.

В цивилизованных обществах такого дикого капитализма давно нет, там помимо рынка мощными регуляторами выступают государство и разнообразные общественные институты. Государство не вмешивается только в те сферы, где не может произойти социального накала и где нет проблем для конкурентоспособности страны в целом.

Из-за допущенных у нас перекосов в развитии государства, массовой внутренней и внешней миграции, стремительного устаревания жилого фонда и коммунальной сферы, необходимости создания новых рабочих мест и обеспечения трудящихся местом проживания, мы видим, что проблема обеспечения населения жильем в нашей стране никак не может быть отдана рынку и требует активного вмешательства со стороны власти.

Но что происходит на российском рынке недвижимости на самом деле? Что из себя представляют спрос и предложение? Почему «крыша над головой» в Москве подорожала за 10 лет в 8 раз в любой валюте, обогнав по темпам роста в два раза нефть и опередив даже золото, в которое вкладываются центральные банки всех стран?

Главный вопрос этой статьи как раз в этом и состоит — кто и как определяет стоимость жилья в нашей стране сегодня и что нас ждет завтра. Что правда, а что вымысел на рынке жилья. И спасет ли нас ипотека?

Миф 1. Недвижимость всегда в цене

До 2008 года цены на квартиры росли прямо пропорционально аппетиту воротил большого бизнеса и кормящихся на этой ниве посредников.

С начала тысячелетия и на момент обвала рынка рост цен на московскую недвижимость был девятикратным — всего то за восемь лет. Но и это не все, ведь эти годы тоже были разными, например с 2000 по 2003 год цены подросли «всего» в два раза. Интенсивно стоимость жилья росла три года — с конца 2005 по весну-лето 2008. Именно в этот период рост стал не просто активным, а безумным, невозможным. Цены росли и далее, хотя уже ничего не покупалось и не продавалось. Вторая половина 2008 — общая стагнация и спад деловой активности при продолжающихся попытках имитировать рост цен.

Этот рост не был спонтанным и, конечно, не был рыночным. Он обуславливался интенсивным развитием рынка новостроек и последующим превращением его в спекулятивную пирамиду.

Новостройки были сначала относительно доступны среднему классу. Новые дома во многом были интереснее устаревшего советского жилья и потому вызывали повышенный интерес. Изначально стоимость новостроек определялась затратами с одной стороны и планкой вторичного рынка с другой, обеспечивая инвестору уже тогда высокие доходы. Но вскоре рынок новостроек сформировался в самостоятельный сегмент и оторвался от вторичного окончательно, став ориентиром роста уже для рынка жилья в целом. И затем именно новостройки стали определять уровень стоимости квадратного метра жилья в Москве, вторичному жилью было суждено подстраиваться под этот процесс.

Развивать рынок новостроек крупному капиталу значительно интереснее, так как это технологично и предсказуемо. В строительство полились очень большие деньги. Цены медленно ползли вверх и крупный капитал задумался, как бы процесс ускорить и увеличить доходность бизнеса. Была запущена мощная пиар-программа, популяризирующая Москву как объект инвестирования. Московская власть к этому моменту уже удачно интегрировалась в этот процесс, поддерживая дефицит строительных площадок и регулируя список допущенных к кормушке лиц.

Сразу оговоримся, что страна тогда еще не отошла от шоковой терапии, устроенной ей реформами Ельцина. Банкам было доверие не большое и приобретение недвижимости в народе всегда рассматривалось как вложение. Но, одно дело, когда жилье приобретается для семьи «на вырост», совсем другое — когда скупается этажами и подъездами.

Недвижимость перестала осуществлять свою непосредственную функцию, заменив собой счета в банках и став предметом спекуляций. В Москве и ближайшем Подмосковье появились полумертвые микрорайоны. Независимые от бизнеса аналитики, а таких всего несколько человек, предрекали уже в 2007 году падение рынка. Вся мировая общественность уже была занята проблемой финансового кризиса. Но у нас это вызывало только смех — стоимость недвижки считалась незыблемой, равно как и миф о ее росте. Люди активно влезали в ипотеку на самом пике стоимости уже зная, что происходит на западе. Бизнес публиковал статьи с красивыми графиками от купленных аналитиков, чиновники рапортовали о развитии ипотечного кредитования в стране, национальная программа «Доступное жилье» состоялась — да и как иначе, ведь ее куратор как раз в марте 2008 года стал президентом РФ.

Как и любой пузырь лопается, обвал московского рынка жилья был неминуем, но даже когда он состоялся, еще почти полгода его не признавали, пиарщики продолжали врать про стабильный рост, маркетологи проводили рекламные акции — бонусы, подарки, скидки, распродажи. На самом же деле продажи встали еще до этого, спрос ждал развития ситуации, а докатившийся до России финансовый кризис молниеносно снизил этот самый отложенный спрос и породил новые страхи. Объемы ипотеки упали. И даже больше – многие заемщики, потеряв работу, не смогли оплачивать кредит. В итоге их квартиры перешли банкам. Естественно, еще сохранивших свои позиции покупателей это тоже не воодушевляло.

Спекулятивный капитал ушел не только из недвижимости, но и из страны в целом. Последовали банкротства компаний, не способных перекредитоваться. Аффелированные с властью структуры на госденьги занялись переделом рынков. Тут уже не до недвижимости, появились более вкусные «инвестиции». Продажи, да и строительство новостроек остановилось — этот сегмент пострадал больше всех, десятки тысяч людей было уволено. Закрылись многие агентства недвижимости, а в выживших прокатилась волна сокращений.

На фоне этих событий рынок недвижимости фактически умер, квартиры продавались, но не покупались. Предложение многократно превысило спрос. Вообще конец 2008 и первая половина 2009 года были очень странными — никто не мог сказать, сколько стоит жилье. Ведь уже в процессе раздувания пузыря недвижимость оторвалась от четких критериев оценки, но еще были ориентиры в виде статистики продаж и заявленных процентов роста, то после схлопывания пузыря и наступления кризиса было потеряно и это. Недвижимость фактически утратила всякие понятия о стоимости. Парадокс, но это так. Ничего не продавалось за несколько месяцев до кризиса, но цены якобы росли, и ничего не продавалось после — поэтому никто не мог сказать откуда и куда цены упали.

Многие тогда надеялись, что кризис принесет оздоровление рынку недвижимости, с него уйдут спекулянты, а крупные игроки сделают выводы из своих ошибок. Но ничего не изменилось и сегодня происходит ровно тоже самое — накрутка цен продолжается. На фоне кризиса в Европе и неопределенности развития не только США, но и мира в целом, при отсутствии каких-либо свершений внутри России, цены на московское жилье идут уверенно в рост, отыгрывая кризисное падение и возвращаясь к пику 2008 года. Взамен старого создается новый пузырь. И одна из причин его все та же — люди с деньгами не верят в страну и во власть, не верят в валюту, переводя свои доходы в физическую форму. Побогаче выводят деньги за рубеж и инвестируют там, победнее скупают квартиры здесь.

Особенностью нового пузыря является то, что он растет в условиях сужения рынка. На фоне сильного сокращения платежеспособного спроса мы видим и сокращение востребованного предложения. Это уже и не рынок. Это последняя лавка в вымершей деревне.

Причем, судя по всему, рынок новостроек все так же играет роль критерия оценки стоимости жилья, хотя его доля резко сократилась и сейчас мизерна. Подавляющее же большинство сделок сегодня — съезды и разъезды (альтернативные сделки) на вторичном рынке жилья. Любопытно, что искусственный дефицит в сегменте новостроек до сих пор используется для оправдания идеологии роста стоимости и накачки этого нового пузыря.

Что же сегодня формирует спрос? На сегодняшний день потребность в покупке жилья у населения остается, но это население уже давно не является спросом, по крайней мере в сегменте новостроек. Цены настолько велики, что в большинстве случаев доходы семей не позволяют даже за несколько лет накопить сумму, необходимую для первоначального взноса по ипотеке. Да и платить по кредиту они также не в состоянии. В такой ситуации приобретение новостройки сомнительно. Поэтому основная масса граждан России вообще уже не может надеяться на значительное улучшение качества жилья — им доступны лишь альтернативные сделки на вторичном рынке, меняя подобное на подобное, да и то с привлечением ипотеки. А альтернативные сделки — это не спрос и не предложение, это уравнивающий себя на рынке сегмент. Он был, есть и будет. Говорить о спросе, имея ввиду альтернативу — это иллюзия, так как у этого спроса одновременно есть и свое предложение.

Один из элементов спроса — миграция из других регионов страны и ближнего зарубежья. С одной стороны это поддержка рынка, с другой — залог будущих этнических проблем. У нас формируются районы компактного проживания по национальному признаку, вытесняя коренных жителей Москвы. Но этот ресурс не неисчерпаем и иссякает пропорционально обеднению глубинки.

Поэтому оснований предполагать, что платежеспособный спрос будет расти, у нас нет. Наоборот, он сокращается. Рынку недвижимости нужен реальный экономический подъем страны, время мистификаций постепенно проходит. Но, судя по итогам выборов 2012 года, нас ожидают еще как минимум 6 лет жизни в «потемкинской деревне», что не сулит никаких положительных подвижек.

Много писали и пишут о дефиците жилья, не всегда уточняя, чего именно не хватает. Говорят он, дефицит, растет. По крайней мере нас все время в этом уверяют СМИ. На самом деле предложение на рынке есть и оно велико. Но оно не востребовано теми, кто в состоянии сегодня покупать. Дефицит же действительно есть, его искусственно поддерживают в сегменте современного жилья. Основная причина – снижение темпов коммерческого строительства и ввода его в эксплуатацию. Именно «благодаря» этому сегменту и удается имитировать рост цен сегодня.

Одновременно с каждым годом все больше домов ветшают, приходят в аварийное состояние. Даже в Москве и, тем более, в бедных регионах, муниципалитеты не успевают восполнять свой жилой фонд — на средства города строится меньше, чем признается аварийного жилья. Куда же вскоре переселять этих людей? Так что квартира в новостройке пока остается мечтой для пожизненно стоящих в очереди граждан. И сама эта очередь уже делится на части по приоритетности исполнения.

Поэтому можно сказать, что дефицит наблюдается и в сегменте социального жилья. Нам неизвестно, как долго государство собирается тянуть на себе эту проблему, доставшуюся в наследство от СССР. Также не понятно, какова судьба у приватизированных квартир в аварийных и ветхих домах. Собственникам жилья по закону государство уже ничего не должно. Но все живут, искренне веря, что, когда придет время, страна им построит новые дома. Это странно и не понятно. И если с пятиэтажками в Москве еще можно разобраться, что делать, когда наступит срок девятиэтажек и выше? Очень скоро все это обернется национальной катастрофой, но никто об этом не говорит...

Нам представляется, что в будущем рынок новостроек и вторичного жилья все больше будут отделяться друг от друга, в первую очередь в вопросах ценообразования. Стоимость новостроек определяется их расположением и уникальностью предложения. Масштабные проекты застройки без участия города практически невозможны — это требует серьезных «длинных» денег и значительных уступок в стоимости. Спекуляции масштабов середины-конца прошлого десятилетия уже вряд ли возможны, так как исчерпан сам рост, да и доверие подорвано. Амбициозные проекты возможны, но не все они будут успешны.

Основой рынка жилой недвижимости на долгие годы становятся альтернативные сделки. В зависимости от роли государства и его социальной миссии возможны несколько сценариев развития рынка недвижимости. Основной тренд — избавление от старого жилья с переездом в более современное — естественно сохранится. Поэтому вторичная недвижимость будет все более расслаиваться и колебания стоимости станут все более значительны.

В сегменте качественного современного жилья будет возникать локальный дефицит, который может быть удовлетворен в будущем только новыми домами, перешедшими из статуса новостроек во вторичное жилье. Одновременно предложение старого жилья будет значительно превышать уровень спроса. Резкое падение цен в масштабах целых районов предопределят и их судьбу, сделав их «проблемными» от притока мигрантов. Что еще более ускорит переезд коренных жителей в более престижные районы.

Если будет развиваться этот сценарий и Москва продолжит пылесосом вытягивать население на себя, то мы получим через двадцать лет сильнейшее расслоение по квартальному типу и с выделением откровенно трущеб на подобие Мехико, Бомбея, Каракаса. Чтобы сгладить ситуацию, местным властям уже сегодня нужно интенсифицировать снос домов и значительно увеличить ввод нового жилья с сохранением района проживания переселенцев. В противном случае в таких районах потом не будет возможно и коммерческое строительство.

По оценкам экспертов, учитывая вторую волну кризиса и приведенные здесь доводы, в ближайшие несколько лет не стоит надеяться на оживление рынка недвижимости. Скорее всего эта стагнация надолго. Подчеркнем, что под оживлением понимается увеличение количества операций купли-продажи, а это без всплеска спроса невозможно. Текущий спрос исчерпан и кардинальные перемены возможны только при значительном росте благосостояния общества или при сильной корректировке цен вниз и активном стимулировании строительства государством, но этого не происходит.

Средняя стоимость жилья вряд ли будет расти в обозримом будущем, скорее всего она даже не покроет инфляцию. Впрочем, само понятие средней стоимости жилья утратило свой смысл уже давно, но все еще используется маркетологами. Собственник должен понимать, что его личная квартира может дешеветь так же быстро, как дорожают новостройки бизнес-класса.

Цены на жилье сегодня в значительной мере перегреты и поддерживаются искусственной нехваткой новых объектов, как коммерческих, так и социальных. Если власти и бизнес продолжат эту политику, есть риск нового обвала. Но таким масштабным как прежде он не станет — пока нет больших заемных средств и не возникает финансовых коллапсов.

С точки зрения задач ценоопределения в сложившейся ситуации есть и положительная сторона. Цена за квартиру постепенно перестает быть абстрактным понятием, основанным только на желаниях продавца, посредника и на спекуляциях на рынках. Ранее ситуация доводилась до такого абсурда, что во многих случаях цена за квартиру основывалась на ничем не подкрепленном мнении продавца. Постоянно дорожающее жилье, выставленное на продажу, ожидало новых владельцев до года и более. Сегодня подавляющее большинство сделок — альтернативные, ее участникам не выгоден рост цен, им нужна стабильность. Сейчас как раз и наступила относительная стабилизация, а оценка стоимости жилья становится все более прозрачной.

Итак, московская недвижимость в цене, но миф о том, что так будет всегда и возможен лишь постоянный рост, был развеян несколько лет назад в ходе резкого обвала. И такие падения будут циклично повторяться вновь и вновь, что предопределяется сутью рынка. Тем чаще и сильнее, чем сильнее воздействие на него спекулятивных факторов. Сейчас рынок стабилизировался во многих своих сегментах, а часть недвижимости все еще заметно дешевле докризисного. Само качество жилья в Москве значительно уступает современным аналогам, что не может не отразиться на его стоимости в перспективе.

Миф 2. Преобладает спрос на квартиры эконом-класса

В средствах массовой информации новости уже давно напоминают выпуски программы «Время» брежневской эпохи. Все хорошо, стабильность, страна развивается так, как надо и даже лучше. Есть успехи в области обеспечения населения жильем. И это население даже покупает квартиры за свой счет, ударно развивается ипотека, вот уже заговорили и о переносе спальных районов в пригороды, ведь транспортные проблемы у нас тоже решаются. Это же надо же, все вокруг покупают квартиры при средней зарплате по стране 23 тысячи, а в Москве — чуть более 40 тысяч рублей? Неужели правда?

Любой спрос должен быть подтвержден рублем или другой валютой. Иначе речь идет о потребности. Так же обстоят дела и с недвижимостью. А у кого сегодня капитал? По данным экспертов, крупнейшие денежные потоки на этом рынке приходятся на Москву и Московскую область, Санкт-Петербург и Краснодарский край, а также ряд других успешных экономически районов. В этих регионах сохраняется стабильный спрос на жилье элитное и бизнес-класса. Этот спрос возникает в первую очередь в силу желания местных элит идентифицироваться. Далее идут представители крупного бизнеса, предприниматели, управленцы, чиновники. Вся эта пирамида держится на широких массах трудящегося населения, которые, казалось бы, должны формировать спрос в эконом-классе. И основная часть вводимого в эксплуатацию жилого фонда должна приходиться, судя по новостям, именно на них. Но это не происходит.

Жилье эконом-класса продается в основном в рамках альтернативных сделок, как уже писали выше, подобные операции с большой натяжкой можно относить к спросу или предложению как факторам влияния на рыночную ситуацию, так как они себя как правило уравновешивают. Есть лишь пока не большая тенденция к переселению из старого жилья в более современное, но того же класса. Переезд из трешки в девятиэтажке в двушку КОПЭ поближе к метро — это спрос или предложение? Улучшила семья свои условия проживания или ухудшила? У Росстата на этот вопрос свое мнение.

С продажей элитки тоже не все просто. Есть и спрос, и предложение. Но часто нет взаимности. Причина, как всегда, кроется в деталях. На самом деле не так много помещений соответствуют указанному статусу. Во-первых, нередко планировка и отделка люксовых квартир едва дотягивает до нормативов бизнес-класса. Во-вторых, если говорить о столице, то элита требует еще и статусность района, и соответствующее качество соседства. На ситуацию сильно повлиял Сергей Собянин и его запрет на строительство внутри Садового кольца. По прогнозам аналитиков, в результате этого решения, цены на квартиры в Москве в соответствующем сегменте могут вырасти на 10-20% уже в текущем году. Но одновременно это означает и то, что новым объектам придется искать дополнительную аргументацию для своих покупателей, почему именно они считаются застройкой де-люкс.

И только тогда застройщик может рассчитывать на успех, когда все факторы учтены. В противном случае объект обречен на дисквалификацию. Рост — ростом, а риск есть всегда. Но все эти проблемы элиты страшно далеки от народа, даже от реалий коренных московских жителей.

В других регионах России наиболее востребовано бюджетное жилье, зачастую другого выбора там и нет, как нет и строительства. Преимущество остается у помещений с пониженной комфортностью. Несомненными лидерами являются хрущевки. В последние годы к ним добавились и панельные дома, которые были построены для военных. По многим показателям они еще хуже своих советских аналогов – низкие потолки, огромные щели, практически отсутствующая звукоизоляция, минимум отделки. Но самое важное – сомнительное качество материалов. За счет этого квартиры и становятся дешевыми. По мнению специалистов, такое жилье будет ветшать очень быстрыми темпами.

Но в условиях современной России подобные варианты – самые оптимальные. Эти дома строятся за несколько месяцев и стоимость квадратных метров в них очень дешевая. Хотя все равно не по карману большинству россиян.

Таким образом, в целом по стране люди вынуждены переселяться из совсем плохого в просто плохое, еле-еле сводя концы с концами. В районах побогаче ведется строительство и у среднего класса возникает возможность вселиться в более достойное жилье. В столице ситуация почти такая же, живые деньги, достаточные для приобретения квартиры, есть только у очень богатых граждан. Остальные решают свои проблемы только через продажу своих «старых» квартир. То есть, в итоге, постоянный и активный платежеспособный спрос имеется лишь в бизнес-классе и выше. Разве могло быть иначе?

Миф 3. Выгоднее покупать незавершенную новостройку

Да, выгодно. Но кому и когда? Квартира в новостройке часто является лакомым кусочком. Но может оказаться и бесплатным сыром. Рассмотрим подробнее.

Многие агентства недвижимости, выступая инвесторами, покупают квартиры у застройщика еще на этапе строительства. Почему им это выгодно? Обычно они имеют договор с проверенной организацией. Это означает хорошую репутацию и несколько удачно завершенных проектов. Имеющиеся риски риэлторы закладывают в стоимость других квартир, которые уже находятся в продаже.

Подобные преимущества не доступны обычному покупателю. Хотя именно людей с ограниченным бюджетом и привлекают дешевые цены на новостройки. Чем это заканчивается, известно всем. Однако число обманутых дольщиков все равно постоянно растет.

Но даже если застройщик будет иметь кристальную репутацию, это не является гарантией получения квартиры. Компания может внезапно разориться или местные власти приостановят процесс введения дома в эксплуатацию.

При покупке жилья на этапе строительства важно провести анализ объекта, фигурантов и обратить внимание на следующие пункты договора. Кто стоит за строительством, с кем заключается договор? Кому принадлежит земля под строением? Какие сроки строительства, прописаны ли они в договоре, были ли ранее задержки у данного застройщика? Какие коммуникации будут проведены и когда? Какая отделка, комплектация? Планируется ли заложить место под стоянку, детскую площадку, зеленые насаждения? Если в договоре стоит фраза «под ключ», лучше поинтересоваться, что под этим подразумевает продавец. Все эти мелочи влияют на конечную стоимость новостройки. Не уточнив их, можно купить кота в мешке. Но даже получив права на квартиру, будьте готовы к большим капиталовложениям в ремонт и оборудование.

В любом случае, покупка такого жилья – большой риск. К сожалению, как показывает практика, мнимая экономия чаще всего оборачивается потерей денег, времени и здоровья.

Миф 4. Дешевые квартиры – бесплатный сыр

С этим можно согласиться только отчасти. Даже цены на квартиры в Москве зависят в первую очередь от района. Бюджетные варианты всегда находятся ближе к окраинам. Но и в центре можно найти квартиру подешевле. На стоимость, кроме обычных человеческих факторов, влияет экология района, уровень шума. Например, в элитных новостройках квартиры с окнами, выходящими на проезжую часть, долго остаются не востребованными.

Другое важное обстоятельство, влияющее на цену – состояние дома. Недорого продается жилье, построенное в хрущевские и ранние брежневские времена. Особенно то, которое имеют очень плохую планировку: проходные комнаты, неудобные коридоры, крохотные кухни и санузлы, низкие потолки. Самые дешевые цены на квартиры, находящиеся в домах ветхого состояния, близкого к аварийному или с дефектами. Такой вариант может подойти только тем, кого интересуют квадратные метры ради прописки в Москве.

Низкая цена всегда должна настораживать покупателя. Возможно, сделка не совсем чистая. Мошенники часто именно таким способом находят своих жертв. Или квартира проблемная. Во многих случаях дефекты невозможно заметить невооруженным взглядом. Например, оплавленную и не замененную после пожара проводку. Или трещину в капитальной стене, умело спрятанную за обоями.

Кроме того, низкая цена может быть обусловлена неблагополучными соседями. Наркоманские притоны и прочий криминал, о наличии которого можно узнать только после переезда. Поэтому очень важно заранее провести небольшую разведку на месте. Хотя бы пообщаться с бабушками, которые сидят у подъезда.

И все же, дешевые и хорошие квартиры попадаются. Объясняется это самыми обычными житейскими ситуациями – срочно нужны деньги. Организации, занимающиеся срочным выкупом квартир, всегда требуют уступок до 30% и более. Поэтому в форс-мажорных ситуациях продавцы, конечно, стараются найти покупателей самостоятельно и готовы идти на уступки. При соблюдении предосторожностей, в том числе и юридических, вполне можно сэкономить на покупке жилья.

Миф 5. Всех спасет народная ипотека

Про ипотеку написано было настолько много, что она уже набила оскомину. Ничего, кроме раздражения, сегодня ипотека вызвать не может, так как до последнего времени это был лишь очередной способ развести гражданина на деньги и получить в результате с него барыш вполне «честным способом». Но задумывалось это все, разумеется, во благо.

Еще на заре рыночных отношений в России мы знали, как просто решаются вопросы с приобретением жилья в США и всей душой стремились приобщиться к этому опыту. Семья, индейка, рождество у камина — все это прекрасно. К тому же еще совсем недавно, в СССР, мы имели некий аналог ипотеки — жилищно-строительные кооперативы. Конечно, многие ожидали от доброй власти создания сносных условий для приобретения жилья «по честному». Ну были проблемы, государство лихорадило, все понимаем. Но наступила же стабилизация. Ипотека потопталась и затем все же заработала, но под дикие проценты. Нам сказали, что инфляция столь велика, что ипотека ну никак не может быть дешевле 20% годовых.

Шло время. И денег в стране уже масса, они выводятся и капиталистами за рубеж, и самим государством. Почему бы, думали мы, не направить часть этих средств на поддержание строительного сектора через развитие государственной ипотеки? Но нет.

Впрочем, осчастливленные граждане и под такой процент были готовы тянуть долговое ярмо. Главное ведь в спорте — участие. Тем временем и в США, и в Китае, и в Европе этот процент был на уровне 5-6. Тот же самый Китай в кризис направил огромные средства на поддержание внутреннего потребления в стране, развивая, в том числе и ипотеку. Ведь понятно же, что новое жилье не только удовлетворение соответствующих потребностей, но и новые рабочие места, развитие экономики, рост ВВП.

После старта ипотеки в нашей стране прошли годы, но даже сегодня процент по кредиту остался недопустимо высоким. Многие из тех, что брали ипотеку до кризиса, пролетели и остались ни с чем. О них уже и забыли. А ипотека так и не стала народным инструментом для реализации права на жилье. И ведь не надо нам даром, и платить готовы, и работаем не меньше американцев — но нет. Ипотека — удел избранных.

Незадолго до кризиса в отечественной тематической прессе много обсуждался зарубежный опыт развития жилищных программ, ипотеки и ее вариаций, а также проблематика ценообразования. Было понятно, что без радикальных мер обвал неизбежен, что губительно не только для инфраструктуры рынка недвижимости, но и для строительной отрасли, а это уже национальные интересы. Да и сама ситуация, когда жилье навсегда оторвалось от народа, оставив 90% нуждающихся за чертой бедности, была неприемлема. Государство было обязано вмешаться в ситуацию.

Тогда же все чаще начали вспоминать опыт Казахстана в государственном регулировании цен на жилье. То, как быстро решили проблему соседи, будоражило умы россиян. Помимо эффективных мер по борьбе с спекуляциями, власти Казахстана разворачивали свою национальную программу обеспечения населения доступными ипотечными программами. Гражданам предоставлялась возможность купить квартиру по невысокой цене, которую устанавливают власти. Никто другой не может повлиять на эти цифры. Кроме того, покупатель получает дешевые квадратные метры в новостройке, а не в ветхой хрущевке с рынка вторичного жилья.

Все это было заманчиво и вполне могло быть реализовано и у нас. Но Россия уверенно идет своим путем в только ей известном направлении. И лишь в октябре прошлого года аналогичный проект запустили в России. Осторожно, боясь нарушить интересы сильных мира сего. Первым внедрять опыт соседей решились в Краснодарском крае. Эта программа получила название «Накопительная народная ипотека». Что достаточно точно характеризует ее отличия от обычной ипотеки. Разберем их по порядку.

Накопительная она потому, что участники программы ежемесячно должны вносить деньги на депозит в банке под один процент годовых. Сумма взноса не может быть менее трех тысяч рублей и более десяти тысяч рублей. Ежеквартально на этот же счет из краевого бюджета перечисляются субсидии. Их величина рассчитывается на основании суммы, которую вносит плательщик. Но не может превышать 36000 рублей в год. Так идет процесс накопления первоначального взноса. Затем приобретается квартира и оформляется ипотека.

Народность этой программе обеспечивают несколько факторов. Во-первых, принять участие в ней может большее число граждан. Во-вторых, квартира в новостройке будет продаваться по льготной цене. Застройщики определятся по итогам тендера. В-третьих, щадящая кредитная ставка в пять-шесть процентов годовых (против обычных сегодня 10-15 процентов). В остальном эта ипотека мало чем отличается от обычной. Кредит будут выдавать на срок до девяти лет.

Планируется, что за ближайшие шесть лет «Народной ипотекой» воспользуются двадцать четыре тысячи кубанских семей. При общих радужных перспективах эксперты видят и серьезные недостатки в этой жилищной панацее. Главная проблема – инфляция, которая на сегодняшний день составляет восемь процентов годовых. А депозит сможет компенсировать только один процент. В среднем копить придется пять-семь лет или более — в зависимости от роста размера первого взноса. Притом, банк постоянно получает деньги, а заемщик – риски.

Другой важный вопрос – стоимость квартиры и ее качество. В Краснодарском крае имеются тенденции к росту цен на жилье и на землю. Для успешного осуществления этой программы власти могут пойти на компромисс и снизить цены на новостройки за счет их качества. Вероятней всего, участники программы будут получать современные хрущобы с низкими потолками и минимумом отделки. Как именно эти вопросы будут регулироваться и как покупателям защищать свои права пока не ясно.

В любом случае для многих семей и такие квартиры эконом-класса – предел мечтаний. А «Народная ипотека» даст возможность приобрести собственное жилье по льготной цене. На общую ситуацию с ценами на недвижимость в регионе она, вероятно, почти не повлияет. Двадцать четыре тысячи семей – это капля в море пяти миллионной Кубани. И если эксперимент окажется удачным, подобные программы запустят в других регионах России. Но когда — неизвестно.