Торговая недвижимость

Торговая недвижимость, пожалуй, самый особенный сегмент рынка недвижимости, потому что находится она как бы на пересечении сферы недвижимости и других сфер бизнеса, связанных с индустрией торговли и развлечений. В сегменте торговой недвижимости, как ни в каком другом, роль менеджмента и системы управления объектом так же важна, как качество проекта и самой площадки. Одна из особенностей сегмента торговой недвижимости заключается в том, что в зависимости от качества и успешности объекта денежный поток, поступающий к девелоперу, меняется достаточно быстро. Если объект успешен, то поступления увеличиваются, растет и стоимость самого объекта.

В целом, торговым центром обычно называется совокупность предприятий торговли и услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании.

Типы торговых центров

Тип ТЦ, как и его специализация, определяется составом арендаторов и масштабом его влияния. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду, т.е. брокеридж, проводятся на основании концепции торгового центра.

Сначала в отрасли недвижимости выделились микрорайонные торговые центры (convenience), районные (neighborhood), окружные (community) и региональные (regional) торговые центры. Позже к ним добавились микрорайонный (convenience centers), суперрегиональный центр (super regional centers) и различные типы центров, которые можно считать «редкими», не общепринятыми.

Микрорайонные ТЦ, как правило, осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса. Ремонт обуви, изготовление ключей, прачечная, химчистка, аптека, фотоуслуги – все это есть в каждом микрорайоне и находится обычно в одном здании. Примером такого рода центров могут служить универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам.

Состоят подобные микрорайонные ТЦ как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых составляет обычно 1500-3000 кв. м. Основным оператором, или якорем микрорайонного ТЦ в большинстве случаев служит минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10-минутной пешеходной доступности. Количество покупателей может достигать до 10 000 человек.

Районные ТЦ предлагают товары повседневного спроса: продукты, лекарства, хозтовары - и услуги: прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт.

На территории торгового центра располагается якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой, оператор розничной торговли с известным брэндом. Он привлекает в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность. Функцию якоря также могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.

Якорным арендатором районного ТЦ, как правило, является супермаркет. Мини-якорями могут быть хозяйственный магазин, аптека и т.д. Сопутствующие арендаторы - магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии или свадебных товаров, например.

Общая арендная площадь районных ТЦ может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на транспорте.

Для окружных ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором так называемых «мягких» (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Многие центры строятся вокруг детских универмагов, дисконт-универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть специализированные магазины. Типичный размер арендной площади окружного ТЦ- 14000 кв.м., хотя он может занимать и от 9500 до 47000 кв.м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности. Покупатели центра - от 40 000 до 150 000 человек. Типичным примером окружного торгового центра в Москве является «Глобал Сити», «Золотой Вавилон».

Торговые центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв.м., классифицируются уже как суперокружные (Super community center). В исключительных случаях их площадь может достигать 90000 кв.м. Окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Одна из разновидностей суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Power center сочетает в себе полный ассортимент товаров по низким ценам, оптовый клуб и дисконт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади.

Региональный торговый центр (Regional center) обеспечивает покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома, различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечений. Обычно их строят вокруг одного-двух универмагов полной линии. Типичная для данной категории общая арендная площадь составляет 45000 кв.м. и может варьироваться от 23000 кв.м. до 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более. Типичный пример регионального торгового центра в российской столице - «Рамстор-Сити».

Суперрегиональный центр (Super regional center) предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, а также услуги отдыха и развлечения. Строятся такие центры вокруг трех и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Суперрегиональный ТЦ часто имеет общую арендную площадь от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, но и количество посетителей центра - 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального торгового центра является «МЕГА».

Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить под разновидностью Специализированные торговые центры (Specialty centers). Это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов - гастроном, мясной магазин, магазин «Овощи-фрукты», винный отдел - может быть назван специализированным районным центром. Или, к примеру, в специализированном ТЦ якорем может являться крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары туризма и отдыха.

В свою очередь, выделется несколько типов специализированных торговых центров:

Фестивал-центр (Festival Center) - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены фестивал-центры, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться «Охотный ряд».

Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить «Центр Международной торговли на Красной Пресне».

Якорем в Торговом центре Моды (Fashion Center) является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичные центры моды: «Петровский Пассаж», «Галерея «Актер».

В Аутлет-центр (Outlet Center) осуществляют торговлю предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующий операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.

Пауэр-центр (Power Center) - в его состав входят четыре и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Пример такого центра – ТЦ «Вэймарт».

Торговые зоны

Вокруг каждого ТЦ выделяют торговую зону - географическую область, на территории которой проживает или работает около 95% покупателей торгового центра. Границы торговой зоны торгового центра определяются такими факторами, как: тип торгового центра, пешеходная и транспортная доступность, естественные или искусственные физические препятствия, наличие конкурентных объектов, плотность населения и т.д.

Обычно выделяют три концентрические зоны влияния:

• Первичная торговая зона - географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.
• Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
• Третичная (периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через шесть месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Стрит-ритейл

В 2007 году, когда возникла необходимость как-то обозначать формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов, в экономические обзоры вошел термин «стрит-ритейл», он буквально переводится с английского как «уличная торговля». Под стрит-ритейлом подразумеваются небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий.

Особым спросом помещения формата стрит-ритейл пользуются у операторов сегмента «одежда-обувь», банков и предприятий общепита. Они оставались объектами пристального интереса со стороны потенциальных арендаторов даже на пике мирового экономического кризиса. Сегмент стрит-ритейла оказался особенно привлекательным для инвестиций.

Благоприятной средой для элитного стрит-ритейла служат центральные улицы городов. На них располагаются дорогие бутики и магазины класса «средний плюс», предлагающие одежду, эксклюзивную косметику и парфюмерию, предметы интерьера, компьютерную технику, а также салоны мобильной связи. В формат элитного стрит-ритейла вписываются и рестораны высокого класса.

В спальных районах концепция инфраструктуры становится гораздо демократичнее, здесь самыми распространенными объектами торговли являются товары и услуги повседневного спроса. Набор ритейла остается таким же, как и в элитном сегменте, с той лишь разницей, что представлен более дешевыми марками. С точки зрения коммерческой целесообразности, «спальный» стрит-ритейл гораздо рентабельнее аналогичных объектов в историческом и деловом центре города, поскольку там невысоки арендные ставки. Спальные районы, как правило, интенсивно застраиваются, и ритейлер без труда может подобрать подходящее помещение еще на стадии строительства. В этом случае он ко всему прочему избавится от необходимости впоследствии перестраивать офис или магазин под себя.

Франчайзинг

В современном сегменте торговой недвижимости действует форма ведения бизнеса, при которой одна компания, или франчайзор, представляет другой компании – франчайзи - проверенную и успешную бизнес-идею, поддержку, обучение, снабжение, развитие, маркетинг и рекламу. Компании-франчайзоры предлагают проверенные и испытанные рецепты бизнеса, которые можно многократно применять в различных регионах. У компании-франчайзи есть возможность начать новый бизнес, избежав большинства ошибок и сократить путь, по которому неизбежно придется следовать тому, кто решит самостоятельно начать новое дело.

В ряде случаев термин франчайзинг означает передачу государством частной фирме права эксплуатации своего имущества и оказания некоторых услуг населению, например, когда муниципалитет передает фирме управление трамвайной сетью или водопроводом в городе с уплатой специального налога из получаемой выручки. Территория, на которой действует такой франчайзинг, называется по-английски franchise area.

Во времена средневековой Франции слово franchise обозначало особую привилегию, которую французские короли предоставляли своим вассалам. То могло быть право охотиться в королевских лесах или право на содержание паромной переправы, на постройку дорог и пивоваренных заводов. В дальнейшем идея получила распространение по всей Европе и мэры многих городов стали давать franchise рыночным торговцам - исключительные права торговать чем-то в пределах того или иного рынка.

Франчайзинг - это действительно минимальные риски для обеих сторон. Франчайзор не вкладывает в развитие сети собственные средства, а значит, не рискует деньгами. Поэтому даже очень крупные компании предпочитают выходить на региональные рынки через деловых партнеров. В свою очередь, франчайзи получает продуманную и чаще всего проверенную схему бизнеса. В результате доля банкротств здесь в разы меньше, чем в других партнерских схемах, поскольку более крупная организация защищает франчайзи, предоставляя партнеру свои рекомендации (по сути — консалтинг) и устанавливая стандарты. Во всем мире франчайзинг считается одной из самых надежных систем бизнеса, благодаря чему банки охотно дают заемные средства под такие проекты. По статистике, из всех вновь образованных фирм в мире 85% прекращает свою деятельность в течение первых пяти лет. А из тех, кто работает по франчайзинговой схеме — лишь 14%. За последние 50 лет франчайзинг обрел такую популярность, что в США в объеме розничного товарооборота он составляет более 40%, а в странах Европы - от 5 до 30%.

Прогнозы

Сейчас розничный рынок захлестнула тенденция укрупнения торговых форматов. Это касается как продуктового ритейла, так и торгово-развлекательных комплексов. Такова специфика ассортимента. Товарные категории становятся шире. Например, учитывая повышенное внимание современного человека к архитектурному дизайну, отделочные строительные материалы начинают играть все большую и большую роль. Соответственно, розница расширяет представление об этой категории ассортимента. Также как интерес к новому формату кино – 3D увеличивает количество кинотеатров 3D.

Но как это ни удивительно, показатели ввода торговых площадей за первый период 2012 года самые низкие за последние шесть лет. Так, в первом квартале 2012 года на московский рынок торговой недвижимости Москвы был выведен только один торговый центр – «ВИТТЕ Молл» площадью 23 тыс. кв.м. Общий объем рынка качественных торговых площадей Москвы составляет на сегодня 3,2 млн кв.м.

Всего в 2012 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию около 215 тыс. кв.м. торговых площадей, что на 70% больше, чем в 2011 году. Максимальные ставки в торговых центрах столицы по итогам квартала сохранились на прежней отметке - 4 тыс. долларов за «квадрат» в год. Наибольшая ставка в стрит-ритейле выросла на 11% до 5 тыс. долларов за квадратный метр. До конца года ставки могут вырасти еще на 5%, по оценкам специалистов рынка недвижимости.

Таблицы

(на основе информации от компаний ASTERA и BNP Paribas Real Estate)