Сегодня 03:35
Материалы и оборудование
30.01.2025
Ликбез по недвижимости
30.01.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

Переход на эскроу-счета неважным образом сказался на развитии формата таунхаусов: новые поселки практически не строятся, а покупателям предлагаются в основном уже построенные, а значит, недешевые дома. Преимущество в этой ситуации заключается в том, что, приобретая готовый объект, покупатель может быть спокоен: рисков «недостроя» нет. И можно сосредоточиться на других аспектах – качестве строительства, обеспеченности коммуникациями, инфраструктуре и транспортной доступности поселка.

Таунхаус можно назвать переходным форматом от квартиры к коттеджу. Ещё не индивидуальный дом, но уже и не «клетка в каменных джунглях». Как правило, дешевле и меньше коттеджа, но дороже квартиры и больше ее по площади. Таунхаус – это секция в двух-трехэтажном доме. С соседями - общие стены (или стена), у каждого блока – отдельный вход и небольшой участок земли.

Недавно таунхаусы обрели юридический статус – в декабре 2021 года был принят соответствующий закон (№ 476-ФЗ), в законодательство введено понятие «дом блокированной застройки». Это более-менее прояснило, на что собственники имеют права, а на что – нет. Например, в сегменте таунхаусов работают льготные ипотечные программы с государственной поддержкой для новостроек, но «тауны» не берут в программу капитального ремонта. Впрочем, для покупателей нового таунхауса последняя проблема не слишком актуальна.

Поселков мало

Что еще нужно знать человеку, который хочет купить таунхаус? Прежде всего, выбор у него довольно ограниченный. Эксперты, опрошенные редакцией портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», единодушно считают, что налицо дефицит формата. За последний год новых поселков на рынке Московской области и Москвы не выходило, отмечает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family. Все комплексы таунхаусов находятся на завершающей стадии и, соответственно, в высоком ценовом сегменте.

По данным руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, с 2019 года было выведено единичное количество проектов из-за перехода рынка на механизмы проектного финансирования.

Напомним, что в 2019-м году рынок новостроек пережил финансовую реформу, отраслевой 214-й закон о долевом строительстве изменили. Целью реформы была защита покупателей от риска потерять деньги в стройке. Компаниям запретили собирать средства непосредственно с граждан, им стали открывать специальные эскроу-счета в банках, а банки начали выдавать кредиты застройщикам.

Кредиты надо обслуживать, соответственно, переход на проектное финансирование потребовал от строителей дополнительных затрат. Если компании, занимающиеся городским строительством, более-менее справились с ситуацией, то у небольших девелоперов, которые работают на загородном рынке, возникли проблемы.

«Поселки серьезно проигрывают новостройкам по маржинальности, у них другие темпы реализации, а повышать стоимость лотов девелоперы не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене. Кроме того, у многих подмосковных застройщиков отсутствует опыт проектного финансирования, - объясняет Дмитрий Таганов. - Формат таунхаусов ввиду принятых изменений в ФЗ-214 стал более сложным для новых игроков в данном сегменте».

В настоящий момент на загородном рынке, по информации Екатерины Коган, представлено около 20 поселков с таунхаусами. Из них больше половины – мультиформатные комплексы, где кроме таунхаусов также реализуются индивидуальные домостроения, квартиры, дуплексы. У Дмитрия Таганова цифра больше - 48 поселков и примерно 1,1 тысяча лотов. Но все равно – для огромного Подмосковья и гигантской Новой Москвы «маловато будет».

Комплекс таунхаусов – не дачный кооператив, это место, где живут постоянно. Как правило, поселки таунхаусов строятся не слишком далеко от Москвы, с учетом того, что жители будут ездить на работу в столицу. Наиболее популярным направлением традиционно считаются запад и северо-запад, где сосредоточены дорогие загородные комплексы (премиум и выше) – Новорижское, Рублево-Успенское, Ильинское, Минское шоссе. Поселки таунхаусов есть и севернее – на Пятницком, Ленинградском, Дмитровском шоссе, и южнее - Калужском, Киевском, Симферопольском, Варшавском.

Всё подорожало

Поскольку выбор на рынке невелик, и к тому же продается много готовых домов, найти недорогой вариант затруднительно. По информации «Инком-Недвижимость», в целом за год цены выросли на 68%.

По информации Kaskad Family, сейчас в зависимости от удаленности от МКАД и направления средняя цена квадратного метра варьируется в рамках 92-140 тыс. руб. В Новой Москве цены составляют 115-120 тысяч рублей за кв. метр. По оценке «Инкома», средняя стоимость лота составляет 30 млн рублей. В объектах высокобюджетного сегмента, которые реализует «Метриум Премиум», средняя стоимость таунхауса составляет 99,8 млн рублей. По сравнению с апрелем 2021 года самые востребованные варианты подорожали примерно на 10-15%, замечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».

Из хорошего: хоть цены, и кусаются, зато, как уже говорилось выше, на рынке таунхаусов действует льготная ипотека под 9% годовых. И вообще – любая «квартирная» ипотека с государственной поддержкой. Так, семейную ипотеку по ставке 5% и можно оформить при покупке таунхауса в комплексе Kaskad Park.

В высокобюджетном сегменте, как замечает Анна Раджабова, льготные ипотечные программы и варианты с субсидированной ставкой практически не встречаются, а применяются стандартные рыночные программы.

На что обратить внимание при покупке

Выбирать таунхаус и квартиру в городе – не одно и то же. Два ключевых момента, которым надо обязательно учесть – транспортная доступность и инфраструктура. Автомобильная дорога должна быть комфортной, «вряд ли будет удобно совершать длительные ежедневные поездки, простаивая в пробках на узких трассах и неудобных развязках», комментирует Дмитрий Таганов. Подмосковье – не Москва, вместо метро здесь железная дорога/МЦД и нет бесконечного разнообразия автобусных маршрутов. Точнее, в области автобусное сообщение очень развитое, но именно до Москвы по расписанию ходит определенное число рейсов.

Поэтому самый оптимальный вариант - сочетать все три способа добраться до столицы. Значит, поселок должен иметь удобный выезд на магистраль, а недалеко от него (минутах в 20 ходьбы) крайне желательны железнодорожная станция и остановка автобуса. Обязательно стоит учесть и удаленность от города, предпочтительно, чтобы дорога «от двери до двери» занимала по времени не более двух часов.

Не менее важна социальная и коммерческая инфраструктура – детские сады, школы, магазины, рекреационные пространства и прочие объекты, важные для комфортной жизни всей семьи, перечисляет Дмитрий Таганов («Инком»).

Как правило, в поселках не самого дорогого сегмента внутренняя инфраструктура не слишком богата – магазин, возможен частный детский садик, есть возможности для занятий спортом, детских игр, прогулок. А вот садики, школы, поликлиники и т.д. – в ближайшем подмосковном городе рядом. Отлично, если город в получасе ходьбы (10-15 минутах езды).

В большинстве высокобюджетных комплексов непосредственно на территории чаще всего размещаются кафе, детские и спортивные площадки, детский сад, рекреационные пространства, нередко – парк и водоем, комментирует Анна Раджабова («Метриум Премиум»). В свою очередь, рядом с поселками (нередко образующими своего рода кластер) располагаются рестораны, крупные объекты ритейла, школы, фитнес-клубы, объекты здравоохранения. Это очень хорошо видно, например, на новорижском направлении, где расположилась группа поселков от застройщика Villagio Estate, и среди них комплексы с таунхаусами - Park Fonte, Futuro Park.

Что же касается выбора непосредственно самого объекта – таунхауса, то Анна Раджабова советует при просмотре обратить внимание на качество строительства, а также соответствие использованных материалов проектной документации. Необходимо изучить и вопросы, связанные с инженерными коммуникациями: подведены ли они, соответствуют ли техническим условиям, где расположены точки подключения, есть ли достаточная мощность для технологического присоединения.

Что предлагается купить

Покупатель может присмотреться к мультиформатному комплексу «Мечта» (23 км по Дмитровскому шоссе) , который строится с 2005 года. Площадь застройки - 260 га, здесь возведены кварталы малоэтажных домов, коттеджей, таунхаусов. Территория закрыта, охраняется, въезд по пропускам. В поселке разбит парк, есть детские и спортплощадки. Поселок окружен лесом и тремя озерами. Площади таунхаусов - 93,2- 166, 6 кв. м. с участками от 0,5 до 6 соток. Цена – от 13 млн рублей.

В 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе расположился Kaskad Park - комплекс таунхаусов, с трех сторон окруженный хвойным лесом, вблизи клуба «Золотой сазан». Планировка в поселке квартальная, таунхаусы образуют небольшие дворики с эко-грядками и навесами для занятия йогой. В центре - центральный прогулочный бульвар с лавочками, беседками, теннисными столами. Площади таунхаусов от 98 кв. м до 185 кв. м с двумя парковочными местами и своим участком.

В 12 километрах от МКАД по Ильинскому шоссе находится клубный посёлок «Александровский» вблизи хвойного леса и Москвы-реки. Территория благоустроена, есть разнообразные детские и спортивные площадки, включая футбольное поле. Построено 286 таунхаусов в европейском стиле. Площади таунхаусов - от 188 до 282 кв. м, участков – 3 - 6 соток. Проведены коммуникации, телефон, сигнализация, интернет. Есть гараж или парковочное место. Цены – от 20 млн рублей.

Коттеджный поселок «Британика» расположен в Истринском районе в 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Это комплекс бизнес-класса с готовыми таунхаусами, дуплексами и коттеджами, построенный в английском архитектурном стиле. Проектом предусмотрена инфраструктура: кафе, спорткомплекс, фитнес, детский центр, детская площадка, гостевая парковка, аптека, супермаркет. Площади таунхаусов - 115-160 кв. м, стоимость – от 14,9 млн руб. В домах есть все коммуникации: газ, вода, канализация, электричество и интернет.

Элитный поселок таунхаусов Park Fonte расположился на Новорижском шоссе, в 23 км от МКАД. Комплекс окружает березовая роща. Поселок возводится в пять очередей, часть построена и заселена. Покупатели могут выбрать трехэтажный таунхаус с террасой и участком до 8 соток. Площади домов - 278 и 310 кв. м. На плоской кровле можно устроить летнее патио. Стоимость таунхаусов - 17,5 - 19,6 млн руб. соответственно.

Другой проект на Новой Риге (23 км от МКАД) - Park Avenue. Архитектурная концепция проекта - в стиле архитектора Фрэнка Ллойда Райта, отделка – из травертина, дерева и камня. В трехэтажных таунхаусах представлены два варианта лотов: площадью 291 кв. м и 364 кв. м. Участки - от 2 до 4,5 соток, с гаражом на одну машину. Цены - 68 – 120 млн рублей.

 

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Ремонт дороги - установка бордюрных блоков между газоном и дорогой

Чем хорош вибропресс для бордюров

Вибропрессование – изготовление строительного материала из полусухих бетонных смесей с уплотнением за счёт вибрации и прессования. Меньшее содержание воды при изготовлении – отличительная особенность этого метода.
00
Стена и на ней много евро-розеток 220 вольт в рамке

Рамки для розеток и выключателей: Элегантный акцент в вашем интерьере

Рамки для розеток и выключателей выполняют не только функциональную, но и декоративную роль, добавляя аккуратный и стильный акцент в любой интерьер.
00
Иногда окраска стен и художественное рисование могут сойтись в виде неповторимого интерьера

Искусство покраски стен: как создать уникальный интерьер

Покраска стен — это не просто процесс обновления внешнего вида помещения, но и возможность выразить свою индивидуальность, создать атмосферу уюта и гармонии.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

На рынке офисной недвижимости Москвы наблюдается рекордно низкая вакансия за последние 16 лет

По прогнозам Nikoliers, текущий уровень вакансии 5,5% будет снижаться в ближайшие несколько лет и достигнет 3,9% к 2027 году. Среди основных причин: острый дефицит предложения.
00
IBC Real Estate, логотип

Рыночные ЗПИФ недвижимости набирают популярность

Стоимость чистых активов рыночных фондов недвижимости в 2024 году увеличилась на треть и приблизилась к отметке в 500 млрд руб.
10
Совхозная ул., д. 10А. Москва, ЮВАО, Люблино

Около тысячи москвичей приступили к осмотру квартир по программе реновации в Люблино

В январе 2025 года жители пяти расселяемых зданий на улицах Армавирской, Краснодонской и Судакова начали осматривать предложенное городом жилье в доме 10А на улице Совхозной.
00
Премиум-квартал МИRА графика

Генеральным подрядчиком премиального дома МИRА стала компания ANTTEQ

Новый проект от MR Group будет построен на участке площадью 1,28 гектара, где возведут три корпуса высотой от 17 до 24 этажей. В непосредственной близости - река Яуза и парк «Акведук».
10
Нагатинская улица, владение 1/4. Москва, ЮАО, Нагатино-Садовники

В районе Нагатино-Садовники началось строительство еще одного дома по программе реновации

Жилой комплекс общей площадью более 47 тысяч квадратных метров появится по адресу: Нагатинская улица, владение 1/4 и будет рассчитан на 414 квартир.
00
Премия Urban логотип

Ваш ЖК — “смертельно опасен”: почему новостройки горят, тонут и падают и как этого избежать

Специалисты первой в России сертификации новостроек Urban Grade рассказали, с какими рисками могут столкнуться новоселы: от безобидных недоразумений до смертельно опасных просчетов, и как их избежать.
00
ЖК Мираполис

В 2024 году сильнее всего подорожали трехкомнатные квартиры и апартаменты

Быстрее всего вырос показатель цены трехкомнатных лотов в премиальном сегменте, тогда как цены в «бизнесе» и «комфорте» вышли «на плато».
00
ИНКОМ-Недвижимость, логотип компании

На рынке новостроек Москвы 85% альтернативных сделок проходят без доплаты

Доля покупок с ипотекой сократилась до 38% в общем объеме; альтернативные сделки в 85% случаев проводятся без доплаты кредитными деньгами и только в 15% с «ипотечным плечом».
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Автокредитование единственный сегмент, показавший рост за 2024 год, ипотека упала на 40%

В декабре граждане в общей совокупности по всем сегментам розничного кредитования оформили в банках 2,93 млн кредитов на общую сумму 715,63 млрд руб. Это самый низкий уровень кредитования за последние 2 года.
00
Молодогвардейская улица, владения 54, 58 карта

В Кунцево появилась новая стартовая площадка по программе реновации

Новый дом для переселения по программе реновации возведут в Западном административном округе в районе Кунцево. Площадь новостройки составит 156 тысяч квадратных метров.
Или войти с помощью: