Страхование риска утраты права собственности (титульное страхование)

Приобретая любую недвижимость в России, перед покупателем встает вопрос о юридической чистоте документов и сделки в целом. Следует отметить, что именно эта проблема до настоящего времени вызывает много споров и разногласий. Ежегодно, согласно статистическим данным, каждая сотая покупка жилья оспаривается и чаще всего суд встает на сторону заявителя (бывшего собственника или его преемников), аннулируя правовые последствия сделки и возвращая стороны к начальному состоянию. Добросовестный приобретатель остается у «разбитого корыта», теряя права на имущество и неся большие финансовые потери.

Провести полную проверку истории квартиры с гарантией защиты прав приобретателя чаще всего невозможно — профессиональный риэлтор может лишь определить степень риска по операции и дать соответствующие рекомендации. Кроме того, несмотря на то, что общий исковой срок давности три года, в ряде случаев он может быть продлен, а это означает, что и спустя три года сделка может быть расторгнута. Как защитить права покупателя и если не оставить в его собственности недвижимость, то хотя бы компенсировать материальные расходы, потраченные на приобретение?

Страхование риска утраты права собственности

Единственным действующим вариантом, способным компенсировать возможные потери, в случае утраты права на собственность является титульное страхование. Полис гарантирует выплату в полном объеме, согласно страховому договору, даже если будет оспорена не только последняя сделка купли - продажи, но также имели место юридические нарушения ранее, в истории определенной недвижимости.

Конечно, государство предусматривает материальную компенсацию в размере до одного миллиона рублей, но только в случае ошибки при оформлении недвижимости в органах государственной регистрации. Но даже назначенная сумма, как всегда, взята из воздуха и не отвечает всем требованиям реальных цен на современном рынке недвижимости. Например, в Москве 1 млн. рублей не покроет понесенные убытки, даже если купить однокомнатную квартиру. Кроме того, в большинстве случаев сделки расторгаются не из-за допущенных ошибок при регистрации, а по причинам, оставшимся незамеченными при проверке юридической чистоты выбранной квартиры — допущенных ранее нарушениях. Регистратор же за это ответственности не несет.

Таким образом, при оспаривании сделки в суде по любым другим основаниям и признание права на собственность утраченным, добросовестный приобретатель абсолютно не защищен в плане материальной компенсации затрат на приобретение недвижимости. И только титульное страхование — реальный инструмент, способный обеспечить спокойствие новым владельцам квартиры или дома.

Обращение в страховую компанию

Популярность титульного страхования растет, особенно если речь идет о покупке вторичного жилья. Нередко такая недвижимость перепродавалась 3, 5 и более раз. В этом случае, например, нотариус проверяет правомочность только последнего собственника и не отслеживает всю цепочку. Хотя покупка жилья может быть оспорена по основаниям многолетней давности. Наглядным примером служит случай, когда мошенники подделали нотариальное разрешение на реализацию от имени одного из супругов и продали квартиру добросовестному приобретателю. Тот, в свою очередь, через некоторое время, продал ее другому владельцу, а он следующему и так далее. Таким образом, было совершено три сделки купли-продажи. И вот спустя несколько лет, всплыл факт подделки разрешения на продажу, и бывший собственник предъявил свои права на недвижимость, причем суд удовлетворил данный иск. Добросовестный покупатель утратил право собственности на квартиру, передав ее указанному лицу по решению судебных органов.

Страхование не для всех

Желание получить полис титульного страхования вполне объяснимо. Однако не все страховые компании занимаются этим видом деятельности. Более того, не все обращения о приобретении полиса рассматриваются положительно. Перед тем как заключается договор страхования, специалисты компании (андеррайтеры) проводят полный анализ всей цепочки перехода прав на недвижимость. В их цели входит обнаружение того самого звена, которое впоследствии может повлечь утрату права собственности. Для этого проводится работа с правоустанавливающими документами всех собственников. Также, анализируется вероятная возможность определенных событий в прошлом, касательно конкретного объекта недвижимости, которые по каким-либо причинам документально не зафиксированы. И только по результатам всестороннего исследования, страховщик делает вывод о возможности взять на себя риск страхования, а страхователь, наконец, сможет купить квартиру вкупе с оформлением страховки титула.

Такие, жесткие, на первый взгляд, условия вполне объяснимы. Компания, в случае наступления страхового случая, обязана возместить сумму, указанную в договоре. Поэтому, чтобы избежать подобных ситуаций страховщик прилагает все усилия, с целью гарантировать страхователю юридическую чистоту документации на квартиру, дом и т.д. Стоит отметить, что при возможных исковых притязаниях третьих лиц на реализованную собственность, представитель страховой компании полностью встает на сторону добросовестного приобретателя и отстаивает его интересы, вплоть до судебных разбирательств.

Механизм титульного страхования

Механизм страхования риска утраты права собственности представляет собой несколько основных этапов, которые должен знать страхователь.

• Предоставление в страховую компанию копий всех правоустанавливающих документов на конкретный объект недвижимости:
  • Свидетельство о госрегистрации права на собственность.
  • Копии паспортов всех продавцов недвижимости и страхователя (для несовершеннолетних свидетельство о рождении).
  • Выписку из домовой книги и технического паспорта (или его копия).
  • Финансово-лицевой счет.
  • Разрешение от органов опеки на сделку купли-продажи, при наличии несовершеннолетних детей.
  • Разрешение супруги (а) на отчуждение собственности (нотариально заверенное).
  • Также при необходимости: договоры отчуждения недвижимости за последние три года, свидетельство о наследовании (свид-во о смерти наследодателя), справка об отсутствии долгов перед ЖСК, а также квартплате и другим коммунальным платежам, доверенность (если участвует представитель стороны).
• Заполняется заявление на страхование покупки жилья.
• Страховщик проводит анализ полученных документов (в случае необходимости вправе затребовать дополнительные документы) и заявления, и определяет страховой тариф.
• После согласования условий заключается договор. Он может быть составлен в виде полнотекстового договора или полиса. Ответственность страховой компании наступает на следующий день после полной или частичной (если речь идет о рассрочке) оплаты страховой премии.
• Если наступает событие, имеющее признаки подпадающие под страховой случай (намерение третьей стороны обратиться в суд, уведомление о судебном производстве и т.п.), страхователь должен уведомить компанию, представитель которой приложит максимум усилий, чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, а при невозможности представлять интересы клиента в судебном разбирательстве.
• В случае вынесения судом решения об удовлетворении поданного иска и на его основании внесение записи в государственный реестр, страхователь обязан направить компании заявление, в котором указывает о наступившем страховом случае. Страховщик, в течение заранее оговоренного срока, выплачивает страховое возмещение.

Страховая сумма

Страховая сумма определяется в каждом случае индивидуально путем договоренности между страхователем и страховщиком, она может как совпадать с суммой по договору купли-продажи, так и не совпадать. Это вызвано в том числе и тем, что сумма в договоре купли-продажи может быть сторонами занижена, а вот при страховании титула необходимо отразить реальную стоимость. На сегодняшний день страховая сумма рассчитывается исходя из стоимости:

• Инвентаризационной - определяется на основании сведений органов технической инвентаризации (БТИ).
• Рыночной - отражает не только цену на потолок, стены, коммуникации, но также обращается внимание на другие факторы (этажность, престижность района, вид из окна, ремонт, наличие развитой инфраструктуры, удаленность от транспортных развязок, остановок и так далее). Методика расчета рыночной стоимости может быть разной в зависимости от выбранной страховой компании.

Конечно, заинтересованность страхователя в возмещении рыночной стоимости очевидна, поэтому рекомендуем всегда указывать в договоре купли-продажи и в договоре страхования реальную цену. Также отметим, что страховая сумма не может превышать рыночную стоимость на момент подписания договора.

Сколько платить за спокойствие?

Средний ежегодный тариф на полис титульного страхования составляет от 0,25 до 1% (хотя известны случаи и более высоких ставок) от страховой суммы. Чем на больший срок оформляется договор, тем ниже страховой тариф. К повышающим коэффициентам можно отнести наличие в истории конкретной недвижимости фактов наследования, дарения, количество собственников, присутствие среди них несовершеннолетних детей и недееспособных лиц и т.д., а также количество совершенных с ней сделок купли-продажи. Например, для квартиры на первичном рынке будет определен минимально возможный тариф, а для квартиры той же стоимости, с которой совершено более трех сделок передачи собственности, тариф выше в два раза. Но существуют также и понижающие коэффициенты, например новостройка, давность последней сделки купли-продажи (чем она была раньше, тем лучше) и т.д.

Наступление страхового случая

Этому пункту в страховом договоре следует уделить особое внимание. Дело в том, что по понятным причинам при наступлении страхового случая страховщик выплатит возмещение только тогда, когда условия наступления прямо указаны в договоре. На сегодняшний день утратить право собственности на недвижимость можно в результате:

• Признания судом сделки купли-продажи, а равно и предыдущих сделок недействительными. Например, в случае участия в ней граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, недееспособных, ограниченно-дееспособных (алкоголиков, наркоманов), не способных отдавать отчет своим действиям, введенных в заблуждение, обманутых, участие под угрозой насилия и так далее.
• Нарушение законных прав наследников.
• Ущемление интересов детей или иных иждивенцев.
• Мошенничества и других незаконных (противоправных действий).
• Совершение сделки купли-продажи по подложным, недостоверным или поддельным документам. При этом учитываются как умышленные, так и не умышленные действия.

Обязательное и добровольное страхование титула

Само по себе страхование покупки жилья является добровольным волеизъявлением гражданина. Однако в современном мире иногда банками при выдаче ипотечного кредита могут предъявляться требования по страхованию титула, но — в размере суммы кредита. Необходимо знать, что когда наступит страховой случай, выплаты, покроют только эту сумму, то есть банк ничего не теряет. Денежные вложения покупателя остаются незащищенными. Поэтому лучше сразу оформлять страховку на всю сумму приобретаемой недвижимости.

Выплаты по титульному страхованию-реальность или миф?

Можно много говорить о необходимости реформирования титульного страхования и его обязательном применении. Подобные вопросы поднимаются на самом высоком уровне, но так до сих пор и не внесено четкой ясности в спорные моменты. На практике страховые компании, которые берут на себя риск выплат по утрате права собственности, как правило, выполняют свои обязательства. Здесь следует заметить, что делая выбор в пользу того или иного страховщика необходимо обратить внимание на его известность, наличие всей документации (свидетельства, лицензии), его реальных возможностей, произведенных выплат и так далее.

Сегодня титульное страхование — единственный инструмент, способный защитить добросовестного приобретателя, альтернативы ему нет. Также необходимо сказать, что риски на отчуждение права собственности становятся выше с каждым месяцем, годом. Это реалии рынка недвижимости. Поэтому крупные страховщики будут вынуждены пересмотреть тарифы в сторону увеличения, а мелкие страховые компании отсеются сами по себе, так как не смогут взять на себя такую материальную ответственность.