Страхование недвижимости. Понемногу обо всем

Сегодня застраховать можно практически все, как саму недвижимость, так и сделки с ней. Итак, давайте попробуем разобраться в наиболее распространенных видах страхования жилой недвижимости.

Кому это надо?

Прежде чем говорить о наиболее распространенных видах страхования стоит отметить, что страхование недвижимости выгодно любому человеку, который заботится о его сохранности, естественно, в денежном эквиваленте. Например, недвижимое имущество можно застраховать от пожара, урагана и других форс-мажорных обстоятельств. Кроме того, возможно страхование гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Также возможно страхование титула. Такое страхование выступает защитой от возможных юридических ошибок при совершении сделки купли-продажи. Еще одним из наиболее распространенных видов страхования является страхование ипотеки. В данном случае, банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, а также приобретаемое имущество от всех рисков утраты плюс дополнительно к этому еще и титульное страхование. Получается, что клиент одновременно приобретает целый комплекс страховых продуктов.

Квартира

Сегодня наиболее традиционным страхованием недвижимости является страхование квартир. Вы можете застраховать как конструктивные элементы квартиры, так и просто ее внешнюю или внутреннюю отделку. Кроме того, можно застраховать практически все предметы домашней обстановки, аудио-, видеоаппаратуру, электробытовую технику, а также произведения искусства, драгоценности, антиквариат. Так согласно базовому варианту страхования (классическому), который является наиболее распространенным, компания возместит вам ущерб, в случае: пожара; взрыва; удара молнии; повреждения водой (аварии водонесущих коммуникаций: водопровод, отопление, канализация; проникновения воды из соседних помещений); стихийных бедствий (землетрясение, буря, ураган, град, ливень, морозы и др.). В свою очередь расширенный вариант страхования предусматривает защиту от таких рисков как:

•противоправные действия третьих лиц, кража, грабеж, разбой, умышленное или неосторожное уничтожение застрахованного имущества;

•посторонние воздействия (наезда транспортных средств, воздействия животных или птиц и иные);

•падения пилотируемых аппаратов и их обломков.

При желании можно прибегнуть к комплексному решению своих страхов застраховав все и сразу. Стоит сказать, что страховать жилье лучше по полному пакету рисков. А вот сэкономить можно, если включить в договор только отделку квартиры, движимое имущество или гражданскую ответственность (ответственность перед соседями), исключив конструктивные элементы.

Для заключения договора необходимо пригласить представителя страховщика, который сделает оценку стоимости отделки. Он скажет, сколько будет стоить ее восстановление в случае пожара или залива квартиры водой. Но делать это не обязательно. Полис можно приобрести и без предварительной оценки, но в этом случае выплаты будут рассчитываться не из реальной стоимости, а из лимитов установленных страховщиком.

Например, если отделка квартиры эксклюзивная, а следовательно, дорогая, выплат может не хватить. Для того, чтобы сориентироваться сколько же сегодня стоит страхование стоит привести усредненный базовый тариф страхования городской квартиры, который составляет приблизительно 0,3-0,7% от установленной суммы ответственности, при этом минимальные сроки страхования начинаются от одного дня.

Сколько стоит страхование квартиры?

Стоимость страхования «коробки» квартиры, то есть, «голых», без отделки, стен, пола и потолка составит от 0,2% до 0,3% в год. Стоимость страхования отделки помещения составит порядка 0,3% – 0,4% в год. Стоимость страхования движимого имущества составит от 0,5% до 1,0% в год.

Определяя стоимость страхования (страховой тариф) конкретной квартиры, страховщики могут учитывают факторы как снижающие, так и увеличивающие вероятность происшествий.

Если дом, в котором расположена квартира, почтенного возраста и в нём давно не было капитального ремонта, то страхование такой квартиры обойдется её владельцу несколько дороже. Так же увеличат стоимость «страховки» деревянные стены или перекрытия, отсутствие решёток на окнах квартиры, расположенной на первом этаже. Дороже будет стоить страхование квартиры, которая сдаётся в аренду или надолго остаётся без присмотра. Снизят стоимость полиса наличие металлической входной двери, охранной сигнализации.

Пример расчёта стоимости «классического» полиса

Заключается договор страхования:

конструкции квартиры стоимостью $100 тысяч;

отделки помещений квартиры стоимостью $20 тысяч;

движимого домашнего имущества общей стоимостью $15 тысяч.

Стоимость годового страхования в надежной страховой компании составит:

конструкции квартиры на $100 тысяч * 0,2% = $200;

отделки помещений квартиры на $20 тысяч * 0,3 = $60;

домашнего имущества на $15 тысяч * 0,6% = $90;

Итого стоимость годового полиса составит $350.

Загородный дом

Процесс оценки загородной недвижимости, дело достаточно сложное и хлопотное. Требуется собрать огромное количество документов, учесть все особенности законодательства. Особое внимание следует обратить на то, что земля и дом являются различными объектами и страховать придется каждый в отдельности.

Как правило, чаще всего страхуется дом в котором никто не живет, или же на тот период когда в доме хозяева не проживают – например, сдают в аренду, живут только летом. Соответственно эти нюансы влияют и на страховочные тарифы, так как подобные моменты повышают вероятность порчи имущества. При длительном отсутствии хозяев никто не проводит капитальный ремонт, не проверяет исправности инженерных систем и пр.

Одними из самых популярных видов страхования считаются классическое страхование и титульное. Первое, включает в себя страхование загородных строений от пожара, повреждения водой из отопительных, водопроводных, канализационных систем, стихийных бедствий, взрыва, в том числе взрыва бытового газа. Помимо этого сюда так же входит страхование от кражи, грабежа, разбоя, хулиганства. Считается, что наибольшую опасность для загородного дома представляют воры, бомжи и просто хулиганы. Кроме того, можно застраховать весь дом в целом, то есть несущие конструкции, отделку, имущество, или же частично – например, только отделку, сантехнику и прочее.

На денежный барьер страхового тарифа, помимо условий перечисленных выше, влияет так же:

- тип домостроения

- проживание хозяев в доме

- охрана дома

- окружающая обстановка

Также можно застраховать земельные участки, зеленые насаждения, ландшафтные сооружения и верхний слой земли от вымывания или уничтожения огнем. В среднем тарифные ставки для загородной недвижимости колеблются от 0,2 – 2,4%.

Страхование титула или прав собственности

Заключать данный вид страхования необходимо при ипотечном страховании и добровольно - при покупке вторичного жилья. Это позволит избежать потери денег за приобретенную квартиру, при признании предыдущей или данной сделки недействительной, или появления наследников на купленную квартиру. Титульное страхование сегодня весьма актуально, так как из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве сегодня практически невозможно гарантировать покупателю чистоту сделки при покупке вторичной недвижимости.

Стоимость титульного полиса варьируется в зависимости от ряда факторов. Если Вы, взяв ипотечный кредит, оформили только обязательное страхование – платежи с каждым годом будут становиться все меньше и меньше, так как Вы гасите долг перед банком.

Стоит отметить, что при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита (обязательное страхование титула) страховой полис будет стоить дешевле, чем добровольное страховании. Ставки при обязательном страховании, существенно ниже, даже если речь идет о квартирах с одинаковой «историей».

При добровольном страховании в среднем стоимость полиса составляет от 0,5% стоимости жилья в год, и может существенно повышаться, если речь идет о страховании сложных случаев. Кстати, сложные случаи есть всегда, следовательно, страховая компания либо страхует, поднимая тариф, либо отказывается от такого страхования вообще. Предположим, было право собственности, возникшее у продавца в силу наследования – никто не даст гарантии на предмет отсутствия других наследников, не вступивших в наследство по причине их личного отказа. Проверить на 100%, сколько было или есть наследников первой очереди или наследников, имеющих обязательную долю, невозможно.

Так, например, при стоимости квартиры $200 тыс. – если это первичный рынок или был 1 собственник – стоимость полиса составит около $1000/год. Если квартира переходила из рук в руки более 3-х раз – в 2 раза больше. Но чем больше лет прошло с момента совершения сделки, тем дешевле стоит полис. Оно и понятно, чем дальше от сделки, тем меньше риск, что возникнут проблемы с «юридической чистотой» квартиры.

Комплексное cтрахование ипотеки

При получении ипотечного кредита помимо обязательного страхования залога на случай его повреждения или полного уничтожения заемщиков требуют заключать договора со страховщиками и на другие виды страхования. Как правило, под вышеупомянутыми видами подразумевается риск утраты жизни или трудоспособности, риск утраты права собственности на квартиру (титула), а также риск нанесения ущерба имуществу. Все эти меры и принято называть комплексным страхованием ипотеки. Стоит отметить, что комплексное страхование ипотеки является предметом интереса не только кредитора, но и самого заемщика. Например, если наступает страховой случай, то платежи по ипотеке будет выплачивать страховая компания. По договору комплексного ипотечного страхования, страховая сумма определяется размером выданной суммы. Обычно имущество страхуется на сумму займа, увеличенную на 10% которая в соответствии с графиком погашения - уменьшается. Размер страхового взноса зависит от следующих факторов - возраста и здоровья заемщика, сроков страхования, а так же от качества и местоположения квартиры или дома. В целом для получения ипотечного кредита, комплекс страхования обходится в 1,2-1,5% стоимости недвижимости.

Что нельзя застраховать?

К сожалению, застраховать можно далеко не все. Например, ветхие строения находящиеся в аварийном состоянии (при физическом износе 75%), страховке не подлежат. Сюда же попадают строения находящиеся в зоне, которой угрожают стихийные бедствия, а также дома подлежащие конфискации или аресту. Кроме того, нельзя застраховать строения, подлежащие уничтожению или повреждению по распоряжению военных или гражданских властей.