Станислав Рождественский: Как заработать с помощью ипотеки на рынке долевого инвестирования

Большинство профессиональных инвесторов в недвижимость предпочитают привлекать кредиты для финансирования своих проектов. Однако инвестиционные стратегии, которые опираются на кредитное плечо, доступны не только средним инвесторам и акулам рынка недвижимости, но и мелким частным вкладчикам (инвесторам) в строящееся жилье. О наиболее эффективных и доступных стратегиях инвестирования с помощью ипотеки, рассказывает Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость инвестиционно-консалтинговой компании «Лига Инвесторов».

«Однушка» + ипотека = 17 % годовых

Самая простая и наиболее популярная среди инвестиционных дольщиков стратегия — покупка в кредит малогабаритной однокомнатной квартиры в Подмосковье на начальной стадии строительства. Привлекательность этого варианта состоит в высокой ликвидности такой недвижимости — как правило, стоимость квадратного метра в «однушках» в наиболее востребованных проектах за время строительства вырастает на 40–50 %. Таким образом, вложив в покупку однокомнатной квартиры стоимостью 3 млн рублей собственные и заемные средства в пропорции 50 на 50, через 1,5–2 года можно не только вернуть вложенное и расплатиться по кредиту, но и неплохо заработать. Чистая прибыль от перепродажи жилья в готовом доме может составить около 1 млн рублей, или порядка 15–17 % годовых.

«Двушка» + ипотека = 20 % годовых

При наличии большей суммы для инвестиций по аналогичной схеме можно заработать и на перепродаже 60–70-метровой «двушки» — в последнее время в некоторых проектах такие квартиры более ликвидны, чем однокомнатные. Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в ближнем Подмосковье на начальной стадии строительства составляет около 5–6 млн рублей. Инвестор, располагающий суммой 3 млн рублей, может привлечь кредит в размере 2–3 млн рублей на 1,5–2 года. За это время переплата по кредиту составит менее 10 % от стоимости недвижимости. Как правило, продать 2-3-комнатную квартиру после завершения строительства и оформления жилья в собственность можно на 20–30 % дороже, чем на «котлованном» этапе. За вычетом ипотечных издержек чистая прибыль, по самым консервативным оценкам, составит около 1,4 млн рублей, или порядка 20 % годовых.

Две «однушки» + одна ипотека = 21 % годовых

«С капиталом порядка 3–4 млн рублей возможны более креативные и доходные инвестиционные схемы, связанные с покупкой не одного, а нескольких объектов недвижимости, — говорит управляющий инвестициями в недвижимость Станислав Рождественский. — Например, двух однокомнатных квартир в одном и том же строительном проекте. Одна квартира приобретается на собственные средства (3 млн руб.), вторая — в ипотеку с первоначальным взносом 20 % и сроком погашения 15–25 лет. После завершения строительства (через 1,5–2 года) сначала продается необремененная залогом «однушка» — примерно за 4,3–4,5 млн рублей. Из полученных средств досрочно погашается ипотека (издержки составят 3,3 млн руб.), после чего вторая квартира также перепродается. Полученная прибыль составит около 21 % годовых (порядка 1,7 млн руб.)».

Три «однушки» + три ипотеки = 36 % годовых

Выйти на доходность порядка 40% годовых с начального капитала в 3 млн рублей возможно, если использовать в инвестиционных целях несколько ипотечных кредитов. Например, привлечь три займа с минимальным первоначальным взносом (10 %) и приемлемой процентной ставкой на покупку трех строящихся однокомнатных квартир стоимостью 3 млн рублей каждая, а оставшиеся накопления направить на погашение займа и процентов. Через два года жилье можно будет продать с 40-50-процентной наценкой. При таком раскладе чистый доход после расчетов с кредиторами составит около 2,2 млн рублей, или 36 % годовых.

Формула успеха

«При инвестировании в строящееся жилье с привлечением ипотечного кредита необходимо соблюдать несколько правил. Во-первых, покупать квартиры следует только у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков. Это позволит не только минимизировать риски долевого инвестирования, но и повысить ликвидность жилья. Кроме того, именно крупные девелоперы, сфокусированные на экономичном сегменте, нередко привлекают покупателей инвестиционными ценами, обеспечивая тем самым приемлемый потенциал доходности на время строительства. Во-вторых, объем привлеченных средств не должен превышать сумму собственного капитала», — резюмирует управляющий инвестициями в недвижимость Станислав Рождественский.