Сталинские квартиры по-прежнему в цене

Квартиры в сталинских домах на вторичном рынке Петербурга – самое дорогое жилье. По цене квадратного метра с ними конкурирует только жилье в старом фонде, прошедшее капитальный ремонт. Но кроме того – это еще и самые дефицитные квартиры: продают их реже, чем какие-либо другие.

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в общем объеме предложений квартир в сталинских домах на сегодняшний день не больше 6%. Между тем, как свидетельствуют инвентаризационные данные прошлого десятилетия (более свежих нет), объем жилой застройки, пришедшийся на период 1920-1950-х годов, составляет в общей сложности около 16% жилищного фонда Санкт-Петербурга. За последние годы, в связи с активизацией массового жилищного строительства, эта цифра уменьшилась, но факт остается фактом: «сталинскими квартирами» дорожат и они реже оказываются на рынке, чем те же квартиры старого фонда или жилье более поздней постройки.

При этом, по словам президента ГК «Экотон» Екатерины Романенко, желающих приобрести квартиру в сталинских домах находится немало. По наблюдениям риэлторов-практиков, «имперский» стиль, с которым ассоциируются классические сталинки, – это то, что работает на восприятие сегодняшних обитателей Купчина и Сосновой Поляны и других спальных районов-«семидесятников».

Между тем сталинские дома – это не только здания вдоль парадных магистралей – Московского проспекта и проспекта Стачек. Жилищный фонд эпохи диктатуры пролетариата разнообразен и по архитектурному контенту, и по качеству строительства.

Жилье в эпоху диктатуры пролетариата

Типичный в представлении участников рынка недвижимости сталинский дом – это массивное здание из кирпича или керамических блоков с высоким бельэтажом. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты, а также штукатурка из протравленной кислотой гранитной крошки (в настоящее время эта технология, столь популярная в первой половине XX века, утрачена). Между тем на практике к домам сталинского периода (которые в риэлторских каталогах обозначаются «Ст») относят все объекты жилищного фонда, построенные в советский период, но до 1956 года.

В результате в качестве сталинского дома в каталоге могут встретиться и многочисленные здания периода конструктивизма постройки 1920-х годов, и рабочие городки в Невском и Кировском районах, и строения эпохи постконструктивизма, и послевоенные «немецкие коттеджи», и приличные строения из кирпича, которые продолжали возводиться в соответствии с градостроительными планами предыдущих десятилетий, вплоть до второй половины шестидесятых годов.

Встречаются здесь и дома «восстановительного» послевоенного периода, которые строили вместо зданий, разрушенных бомбежками и артобстрелами. Часто в объявлениях о продаже такие дома попадают в категорию старого фонда, хотя это те же самые сталинки. Поэтому выделить из всего обозначенного периода только типичные сталинские дома не представляется возможным.

Во второй половине 1950-х годов, когда был взят курс на стандартизацию жилищного строительства, появляются «серийные дома» – 1-405, 1-415, 1-460, которые тоже считаются сталинскими. В этих домах трехметровые потолки и широкие трехстворчатые окна. Коммунальных квартир в них не проектировали (власти взяли курс на строительство «семейного жилья»), но при этом заселяли их преимущественно коммунальным способом.

С момента когда в 1956 году в СССР был взят курс на возведение типовых домов поточным методом, а потолки в новых квартирах понизили до отметки 2,5 м, сталинский период в строительстве закончился.

Перекрытия, кровли и «сосули»

В зависимости от периода постройки, в сталинских домах, так же как и в старом фонде, могут быть деревянные или металлические балки перекрытий (строительные технологии в этот период не сильно изменились по сравнению с «дедовскими»). В более поздних постройках применены сборные перекрытия из бетонных плит.

Почти у всех домов сталинского периода – традиционные кровли из оцинкованного железа с холодными чердаками. Причем это та самая конструкция, которая в последние годы становится постоянным источником головных болей для обслуживающих организаций. Возросшее за последние годы энергопотребление, в совокупности с неважной теплоизоляцией чердачных перекрытий и отсутствием квалифицированного обслуживания, приводит к повышенному «сосулеобразованию», и как следствие – к протечкам крыш в зимний период.

За редким исключением сталинские дома – постройки исключительно качественные, да и сохранились они в общем и целом неплохо. Серьезную тревогу могут вызывать в основном дома с деревянными балками перекрытий – «кировские бараки», некоторые послевоенные дома, а также экспериментальные постройки первых лет диктатуры пролетариата, которые в клиентско-риэлторском обиходе также принято относить к «сталинским».

К числу проблемных мест «сталинских квартир» относят нехватку энергомощностей, состояние электропроводки (изначально она не предназначалась для «прожорливой» бытовой техники), а также забитые ржавчиной трубы водоснабжения и отопительных систем. Впрочем, даже обозначенные проблемы могут встретиться не всегда и не везде. Здесь все зависит от качества работы обслуживающих организаций.

Такие разные квартиры

Сталинки неоднородны и по потребительским свойствам квартир, в них расположенных. Вне зависимости от времени постройки все жилые дома, и соответственно квартиры, сталинского периода можно легко разделить на два основных типа – номенклатурные (предназначавшиеся для руководящих работников и их семей) и рядовые (рассчитанные на коммунальное заселение). В домах первого типа обязательно были лифты, мусоропроводы (иногда на кухнях). Жилые помещения в «номенклатурных» квартирах тоже ранжировались: в них предусматривали кабинеты и детские, библиотеки и порой даже комнаты для прислуги. В таких довоенных «сталинских квартирах» традиционно высокие потолки (больше 3 м), просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты – от 15 до 25, а местами даже до 30 кв. м.

Наиболее характерные сталинские дома, предназначенные для советских «элитариев», располагались недалеко от органов власти – например, вблизи Смольного, а также вдоль Московского проспекта с расположенным на нем Домом Советов, которому, в соответствии с генпланом 1930-х годов готовилась роль нового центра Ленинграда.

В рядовых сталинских домах встречаются и классические двусторонние трех- и четырехкомнатные квартиры, и многокомнатные квартиры коридорного типа, которые заселялись коммунальным способом. В таких домах не проектировали каких-либо дополнительных удобств, однако в 1970-е годы многие из них были оборудованы выносными лифтами, в них появились ванны (на кухнях) или ванные комнаты. Кстати, ванны на кухнях и ванные комнаты, выгороженные в прихожих некоторых довоенных домов, часто являются результатом более поздних улучшений, причем не всегда легализованных.

Ампир на рынке

«Как правило, “сталинская квартира” – это не первая ипотечная покупка и не жилье для молодой семьи», – говорит Екатерина Романенко. Поэтому большинство «сталинок», представленных на рынке жилья, завязаны в цепочки встречных сделок. Сегодня в листингах риэлторов представлены преимущественно двух- или трехкомнатные квартиры в сталинских домах.

«Попадаются и просторные однокомнатные, средней площадью около 37 кв. м, – комментирует Екатерина Романенко, – но, во-первых, они в дефиците (отдельного жилья для «малосемейных» в те годы строили мало), во-вторых, быстро продаются». Как следствие – для приобретения средней однокомнатной квартиры в сталинском доме (по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в ноябре она оценивалась в 4,4 млн руб.) придется продать двух- или трехкомнатную квартиру в панельном доме не первой свежести.

«В целом разброс цен в сегменте квартир в сталинских домах не столь значителен, как, к примеру, в том же старом фонде, однако с ним тоже следует считаться», – говорит главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. В частности, по его словам, если исключить из выборки некоторые квартиры в «парадных» домах Московского проспекта (которые традиционно считаются «элитным» жильем), то получится, что цены на «рядовые» сталинские квартиры в том же Московском, а также Выборгском и Кировском районах – оказываются вполне демократичными. Поэтому владелец типовой двух- или трехкомнатной квартиры в современном спальном районе часто имеет возможность сменить свое жилье на «сталинское» практически без доплат.

До и после войны: типы «сталинских» домов

Конструктивизм, кировские дома

Среди довоенных построек, кроме известных архитектурных доминант конструктивистов, известны так называемые кировки («кировские бараки»), заселенные коммунальным способом по принципу «коридорная система», либо использовавшиеся в качестве общежитий. Такие дома есть на Каменном острове, в Кировском, Московском и Выборгском районах.

При строительстве рабочих городков (Невский и Кировский районы) предусматривалась развитая инфраструктура: дома культуры, кинотеатры, библиотеки, фабрики-кухни и столовые. Рядовые квартиры состояли из спален и миниатюрных кухонь (в частности, в знаменитом Доме политкаторжан предусматривались лишь кухни-шкафы (в виде ниш), но в дальнейшем каждая квартира получила-таки нормальную кухню). В домах тех лет встречались и общие (на две-три семьи) балконы, а также санузлы на две квартиры.

Сталинский ампир (неоклассицизм)

В 1935 году на смену конструктивизму пришел сталинский ампир – возврат к классицизму, но уже в «новой редакции». Особо приметные ансамбли вдоль «парадных» магистралей (Московский проспект, проспект Стачек) украшали остроконечными башенками, наподобие кремлевских. Такие дома начали строиться в Ленинграде в конце 1930-х годов. Начало архитектуре неоклассицизма положил Генеральный план развития Ленинграда, выполненный под руководством Льва Ильина и определивший нормы плотности населения 500-600 человек на гектар (до революции – полторы-две тысячи человек). Кварталы площадью 10-12 га застраивались отныне почти одновременно и по единому проекту.

В этих домах отдельные «номенклатурные» квартиры с комнатами для прислуги соседствовали с многокомнатными коммуналками: отсюда значительный разброс планировочных решений.

Рядовая застройка, послевоенные сталинские дома

К началу «борьбы с излишествами в архитектуре» (1956 год) вновь возводимые дома лишились лепного декора, эркеров. Как правило, с середины 1950-х годов штукатурная отделка применялась только для фасадов, выходящих на парадные магистрали. Основной «одеждой для стен» стал силикатный кирпич. Причем в те годы он был не серым, как сегодня, а почти белоснежным.

Обострившийся после войны дефицит жилья заставил вернуться к опыту экономического жилья: площади квартир становятся значительно меньше, из числа обязательных элементов снова исключаются ванные комнаты. Рядовая застройка послевоенного периода заметно беднее, но степень стандартизации жилья здесь выше.

Немецкие коттеджи

Немецкие коттеджи строились с 1945 по 1952 год, как правило – для нужд и за счет восстанавливаемых предприятий. Отсюда и география их расположения – вблизи старых промзон (близ Волковского кладбища, на Южном шоссе в Купчино, около Удельного парка и на Выборгской стороне). Как правило, это двух-четырехэтажные дома из кирпича с деревянными балками перекрытий. Для возведения таких домов чаще всего привлекали пленных немцев и финнов, а за основу были взяты немецкие проекты невысоких построек. Но в Европе коттеджи по подобным проектам строились на одну-две семьи, а у нас за фасадами, украшенными эркерами, арками и просторными балконами, скрывались переуплотненные коммуналки.

При строительстве часто использовались балки, двери и кирпич от разрушенных войной домов, а также обломки старых построек в качестве основания под фундамент. В таких домах бывают деревянные лестницы, ванны на кухнях.

В таких постройках сегодня встречаются как двух- и трехкомнатные квартиры (45-60 кв. м), так и многокомнатные, но практически все – с «коммунальным прошлым».