30.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
30.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
30.07.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН»
Фото: Источник фото / Alena Kris

Слово «апартаменты» сегодня уже прочно вошло в лексикон участников рынка недвижимости.  Хотя еще совсем недавно об этом виде недвижимости знал только узкий круг специалистов. О том, как развивается рынок апартаментов, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

  • Для начала хотелось бы знать ваше мнение о том, как изменился рынок новостроек после 1 июля 2019 года?
  • Реформа рынка долевого строительства проходит по мягкому сценарию. Новые проекты стартуют с использованием проектного финансирования, а до 75-80% старых «строек» могут сохранить привычную схему реализации. Рынок перешагнул «дату икс» в рабочем порядке, и пока еще  потребитель не успел прочувствовать произошедшие изменения. Особенно в части цен и предложения. Однако переход строительной отрасли на новые правила накладывает свой отпечаток на деятельность девелоперов и поведение покупателей недвижимости. Определенная доля потребителей сформировала высокие ценовые ожидания на предстоящую перспективу. В экспертном сообществе активно поднимается тема удорожания жилья, связанного с внедрением эскроу-счетов, и потребители готовы входить в новостройки, сохранившие привычный формат продаж.
  • Повлияли ли эксроу-счета на рынок апартаментов?
  • Реформа долевого строительства проходит в несколько этапов. На первые изменения рынок отреагировал лавинообразным получением разрешений на строительство  - и по квартирам, и по апартаментам. Однако, начиная с 2019 года, темпы вывода первичного жилья на рынок замедлились – в реализации появилось 19 проектов с квартирами и только 7 комплексов с апартаментами. За аналогичный период прошлого года было выведено в три раза больше проектов на рынке квартир, и в четыре  раза - в сегменте апартаментов.  Причина в том, чтобы не конкурировать с массой «старых» новостроек. Как показывает статистика, до 76% от совокупной площади в сегменте апартаментов можно приобрести по ДДУ или с уступкой в рамках долевого строительства. Предложение, реализуемое в рамках купли-продажи, концентрирует 18,3%. На остальные виды договоров приходится только 5,7% рынка. Апартаменты защищены 214-ФЗ и, согласно изменениям в законодательстве,  находятся в том же правовом поле, что и квартиры. Эскроу-счета обязательны для всех новых проектов, включая апартаменты. Застройщик не сможет использовать формы реализации, идущие в разрез с реформой долевого строительства.
  • Расскажите чуть подробнее об этом рынке. Как он возник? Чем вызван? И каковы его перспективы?
  • Формат апартаментов появился 10 лет назад. Это произошло на волне кризиса 2008 года, когда упал спрос на коммерческую недвижимость, в частности, в построенных бизнес-центрах. Часть невостребованных помещений была переоборудована в объекты, пригодные для жизни, но при этом юридически сохранявшие свой нежилой статус.  По аналогии с западной классификацией, эти помещения стали называться  апартаментами, а бизнес-центры с данным предложением -  МФК (многофункциональные комплексы). С тех пор формат апартаментов занял свое место на первичном рынке недвижимости, получил определенную целевую аудиторию и развивается по своим правилам. Основные проблемы в указанном сегменте относятся к недостаточно сформированной законодательной базе.
  • В СМИ пишут, что спрос на апартаменты растет. Но не на все, а только на массовый сегмент. Почему? Как вы считаете?
  • По итогам первой половины 2019 года, апартаменты концентрируют 7,9% от совокупной реализации. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля уменьшилась на 4%, а объем продаж – на 20,5%. Основное снижение произошло за счет бизнес-класса, где доля сократилась на 13,8% (до 33,5%), а объемы реализации упали на 44%. Для сравнения, в сегменте квартир наблюдалась обратная тенденция. Строящееся жилье в том же сегменте прибавило почти 33%.  Основная доля в реализации, почти 56%, приходится на апартаменты комфорт-класса. Спрос, несмотря на увеличение доли в пределах 11,7%, остается стабильным без существенной динамики.
  • Скажите, а почему в апартаментах выше квартплата? Если варианты ее понижения?
  • Стоимость коммунальных услуг в апартаментах рассчитывается по тарифам, действующим в отношении коммерческих помещений. По московским тарифам электричество и тепло на 25% дороже, а вода – на 10-15%, чем в квартирах.
  • Наталия Валерьевна, некоторое время назад поднимался вопрос о регистрации в апартаментах, но так пока и нет решения. На ваш взгляд, она нужна там?
  • За 10 лет на рынке сформировался продукт с определенными параметрами, однако с юридической точки зрения сфера апартаментов недостаточно регламентирована. Несмотря на то, что проблема правового регулирования уже назрела, данный вопрос пока находится в стадии разработки и обсуждения. Среди «достижений» - разграничение МФК и апартаментов гостиничного  типа. В апарт-отелях возможна  регистрация по месту пребывания до 5 лет. Апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому постоянная регистрация по месту жительства не предусмотрена изначально. Более того, данные проекты наделены другими качественными характеристиками, имеют свою целевую аудиторию, которая руководствуется  иными принципами и мотивами при подборе жилья. Например, инвестиционной составляющей, когда апартаменты приобретаются с целью сдачи в аренду. Основные плюсы апартаментов заключаются в цене (в смешанных проектах), выигрышном расположении, возможности совместить проживание и бизнес. Кроме того, здесь создается уникальное пространство по дизайну и планировочным решениям. Например, бизнес-лофты могут предложить высокие потолки до 6 метров, террасы, отдельный вход, панорамное остекление – и все это  в сочетании с интересными архитектурными элементами.
  • Насколько выгодны для застройщиков апартаменты?
  • Застройщик, который начинает освоение площадки под апартаменты, исходит при формировании финансовой модели реализации из ограниченного спроса на данный формат недвижимости.  Особенно, если речь идет о премиальном сегменте. Таким образом, застройщик закладывает качественные параметры, которые делают данный продукт конкурентоспособным. В частности, это обязательное наличие отделки, предчистовой или полной, продуманные МОПы, благоустройство и дизайн придомовой территории. Таким образом, отсутствие социальной нагрузки является единственным фактором, снижающим себестоимость проекта. Принципиальную разницу в цене можно увидеть на примере смешанных проектов, которые предлагают оба типа недвижимости.
  • А какие средние цены на апартаменты? Если возможно, то покажите на примере.
  • По итогам июля средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте апартаментов составила 302,9 тыс. рублей. В зависимости от сегмента СВЦ варьируется от 161,9 до 457,2 тыс. рублей за кв.м. Средняя площадь апартаментов комфорт-класса составляет 46 кв.м, бизнес-класса – 65,8 кв.м, премиум-класса – 101,8 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, тенденция роста наблюдается только в комфорт-классе, который прибавил 4,5%. В бизнес-и премиум-классах зафиксировано снижение СВЦ на 3,4% и 20,7% соответственно. Основным спросом в комфорт-классе пользуются студии и небольшие 1-комнатные апартаменты средней площадью 34 кв.м. В бизнес-классе активно выбирают 1-комнатные варианты и «евродвушки» средней площадью 48 кв.м. Если рассматривать премиум, то в приоритете у потребителей - 2-комнатные лоты и «евротрешки» средней площадью 72 кв.м.
  • Есть ли апартаменты с отделкой?
  • Потребителям интересна недвижимость, готовая к проживанию или требующая минимального ремонта. Апартаменты не являются исключением из правила, поэтому застройщики готовы предлагать продукт соответствующего характера – отделка присутствует как в комфорте, так и более дорогих сегментах. Структура предложения на рынке апартаментов выглядит следующим образом: доля новостроек без отделки составляет 61,6%. Почти 29% в экспозиции концентрируют варианты с  полной отделкой, еще 8,6% приходится на WHITE BOX. Это значит, что черновые работы полностью выполнены, апартаменты сдаются в виде, позволяющем приступить к чистовой отделке помещения. Также рынок готов предложить апартаменты, предусматривающие наличие кухни/ мебельного гарнитура. Такие варианты аккумулируют 1,2%  экспозиции.
  • Кто, на ваш взгляд, основной покупатель этой категории жилья?
  • Портрет покупателя формируют представители высшего управленческого звена и владельцы крупного бизнеса, которым апартаменты необходимы в качестве «премиального жилья рядом с офисом». Также в целевую аудиторию входят инвесторы и так называемый креатив-класс, который выбирает варианты с возможностью самореализации и создания среды единомышленников.
  • Кстати, а жилье ли это? Или апартаменты так называют? Приравняют ли их к жилищному фонду?
  • К апартаментам не применяются нормы и правила, действующие в отношении жилья. Отсюда разница по налогам, стоимости обслуживания и прочим составляющим. Законодатели не раз подчеркивали, что приравнивание апартаментов к жилью идет в разрез с градостроительной политикой. Поэтому  и ввода регистрации на постоянной основе тоже не ожидается.
  • Скажите, а ипотечные кредиты на апартаменты дают?
  • Да. Ипотеку на апартаменты предоставляет широкий спектр банков, условия по  кредитным программам  вполне лояльны и сопоставимы с теми, что распространяются на жилые новостройки. Разница несущественна и может заключаться в небольшом повышении уровня первоначального взноса или процентной ставки.
  • А все же не опасно ли их покупать? Если апартаменты останутся в разряде коммерческой недвижимости, то могут и налоги увеличить?
  • В отношении апартаментов и так действует более высокий налог, чем на жилье. Ставка составляет 0,5-2%, в то время как владельцы квартир уплачивают от 0,1%. Однако более высокие ставки налога компенсируется меньшей, чем у квартир, кадастровой стоимостью и, соответственно, базой налогообложения.
  • Возникают ли проблемы при продаже апартаментов?
  • У апартаментов есть своя целевая аудитория, которая готова рассматривать данный продукт и вкладываться в него. Большинство застройщиков предлагает заключить договор участия в долевом строительстве, а введенные проекты реализуются уже по договору купли-продажи.  
  • Где происходит регистрация сделок? В Росреестре?
  • Регистрация проходит в Росреестре, как и всей недвижимости.
  • И каково, на ваш взгляд, будущее апартаментов? Каким оно вам видится?
  • Отсутствие законодательной базы для апартаментов, как отдельного вида недвижимости, приводит к «размытым» правам собственников и повышенным рискам.  Поэтому перспективы рынка напрямую зависят от дальнейших мер по правовому урегулированию. Тем не менее, некоторые шаги уже ощущаются.  Эскроу-счета позволяют защитить финансы покупателей в равной степени – вне зависимости от того, какой формат недвижимости они приобретают.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
БЦ STONE Ходынка 3

Строящееся офисное здание STONE Ходынка 3 соответствует классу Prime

STONE Ходынка 3 стал третьим строящимся объектом в Москве с признанным наилучшим качеством, расположением и техническими параметрами - Moscow Research Forum сообщил о соответствии объекта классу Prime.
00
Ростех и Вышка стали партнерами московской Школы № 58

Ростех и Вышка стали партнерами московской Школы № 58

Школа № 58, Ростех и ВШЭ договорились о партнерстве в сфере профориентации школьников. Программа «школа — вуз — предприятие» будет реализована на базе нового школьного корпуса в жилом районе ÁLIA.
00
Росреестр

Подписан закон о проведении кадастровой оценки с помощью НСПД

Закон был принят Государственной Думой во втором и третьем чтениях 9 июля 2025 года и одобрен Советом Федерации 16 июля 2025 года. Теперь он подписан президентом РФ.
00
ULTIMACity

Аналитики ГК «КОРТРОС» посчитали динамику объема предложения жилья в локации Южного порта Москвы

Количество квартир в открытой продаже в локации промзоны Южного порта столицы по итогам первого полугодия 2025 года выросло более, чем на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2024 г.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Москвичи стали чаще оформлять недвижимость в Калужской, Тульской и Владимирской областях

За первые 6 месяцев 2025 года Росреестром по Москве принято 69 765 заявлений от жителей столицы на регистрацию и кадастровый учет недвижимости в других регионах страны по экстерриториальному принципу.
00
ЖК «Крылатская 33»

Завершено устройство фундамента в жилом комплексе «Крылатская 33» на западе столицы

Работы ведутся по адресу: ул. Крылатская, земельный участок 33/1. Девелопером ЖК «Крылатская 33» выступает компания «Сияние». Общая площадь комплекса составит 86,4 тыс. кв. метров, он рассчитан на 755 квартир.
00
NF Group

Показатель «индекса миллиона» в Москве сократился на 24% за год и составил 46 кв. м

Аналитики NF GROUP изучили динамику цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве и обновили «индекс миллиона», который показывает, сколько квадратных метров можно приобрести за 100 млн руб.
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Кредитная активность заёмщиков в разных возрастных группах

Объединённое Кредитное Бюро проанализировало кредитную активность заёмщиков разных возрастных категорий и лояльность по отношению к ним банков в июне 2025 года.
00
Строитель красит фасад дома в деревне

Чем отличается фасадная краска от интерьерной

Выбор краски — это не только вопрос цвета. Особенно, когда речь идёт о различии между интерьерной и фасадной краской. Ошибка в выборе может обернуться испорченным ремонтом, потраченными деньгами и разочарованием.
00
Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления строительными проектами CMWP

CMWP: Стоимость отделки офисов выросла на 4,2% – 4,7% за первое полугодие 2025 г.

Бюджетная отделка выросла на 4,2% (105 161 руб / кв. м), средняя – на 4,5% (149 343 руб / кв. м) и высококлассная – на 4,7% (247 181 руб / кв. м) соответственно. Показатели свидетельствуют о стабилизации цен на отделочные работы.
00
ЖК VEER

Доля ипотеки в премиальных новостройках упала до исторического минимума

По итогам I полугодия 2025 доля ипотеки на первичном рынке «старой» Москвы составила 48% - минимальный результат с I полугодия 2019 года. При этом в премиум-классе доля сделок с привлечением ипотеки просела до минимума в истории рынка – 16%.
00
Никита Аброськин, руководитель направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» ТЕХНОНИКОЛЬ

ТСЖ: как жильцам сообща управлять домом и избежать конфликтов

О преимуществах и подводных камнях ТСЖ рассказывает Никита Аброськин, руководитель направления ЖКХ СБЕ «Полимерные мембраны и PIR» ТЕХНОНИКОЛЬ.
00
IBC Real Estate, логотип

Иностранные бренды замедляют экспансию

В I полугодии 2025 года на российский рынок вышло 7 международных брендов, что оказалось на 46% ниже показателей аналогичного периода 2024 и на 59% – 2023 года. А ряд международных ритейлеров, которые вышли на рынок в 2023 году, уже начали отказываться от торговых площадей.
00
Илья Репин, «Летний пейзаж», 1879 год, Абрамцево

Путешествие из настоящего в прошлое - подмосковные усадьбы

Как говорится в одноимённой песне, лето – это маленькая жизнь, и эту жизнь хочется прожить путешествуя, тем более что организовать себе увлекательный мини-тур на выходные под силу всем.
00
NF Group

Ввод номерного фонда в Москве сократился в два раза относительно прошлогодних показателей

По итогам I полугодия 2025 года в Москве был введен в эксплуатацию всего один гостиничный объект на 228 номеров — это в два раза меньше, чем годом ранее, и стало минимальным показателем за последние пять лет.
Или войти с помощью: