Сегодня 17:22
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:22
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:07
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:24
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 14:07
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:13
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 10:39
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Ценовой пузырь на земельном рынке Москвы и Подмосковья сдувается. Это дает шанс на кардинальную перестройку всей жилищной сферы.

За последние пару недель власти подали целый ряд сигналов в отношении земельного рынка. Президент страны Дмитрий Медведев назвал цены «запредельными» и предложил навести в этой сфере порядок: «Получить землю должно быть легче, но в то же время спрос за неосуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче — вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если три-пять лет не используешь землю, то ее изымают».

Фонд содействия развитию жилищного строительства объявил, что в сентябре проведет первые аукционы по продаже федеральной земли под застройку, а до конца года планирует продать по стране до 1500 га земли. Московское правительство активировало свою дочернюю структуру «Мосземсинтез», которая будет выкупать у частных застройщиков площадки и выступать на них субъектом развития от города. В эти же дни принят ряд решений и на законодательном уровне — от продления еще на пять лет срока действия «дачной амнистии» до распространения налогового вычета для физических лиц и на операции с покупкой земельных участков.

Фоном для этих инициатив на земельном рынке стало оглушительное сокращение строительства. Если в начале года говорили о возможном 15–18−процентном сокращении, то сейчас помощник президента Аркадий Дворкович не исключает падения на треть: c 61,4 млн кв. м до 40–45. Причем нет никакой уверенности, что 2009 год — это дно падения. Большинство строек заморожено, девелоперы в лучшем случае достраивают уже начатые проекты, а новые практически не начинают. То есть на 2010–2012 годы задела нет. Сегодня вообще непонятно, как вести проекты без госзаказа. Нет ни кредитования застройщиков банками, ни ипотеки, ни достаточного спроса на жилье (он сократился многократно).

Одновременно с обвалом стройки происходит и сдувание ценового пузыря на земельном рынке. Так, в Подмосковье спрос на землю и коттеджи резко упал, практически иссяк. При продаже крупных участков дисконт от докризисной цены может составлять 70–85%, но и по таким ценам покупателей не находится. В коттеджных поселках застройщики стараются держать цены (средний дисконт от докризисной цены 20–30%), но сделок очень мало — покупатели ждут следующего витка удешевления. По сути, какой-то спрос есть лишь в двух сегментах — дешевые участки без подряда и земли промназначения.

Сегодня трещит по швам вся схема спекулятивного устройства рынка, когда земля искусственно дорожает день от дня. Происходит переоценка всего рынка, и начинается осознание простых вроде бы вещей: земли в Подмосковье и России очень много, дефицит был искусственным, земля сильно переоценена, а стратегия спекулятивного раздувания цен бесперспективна, ибо лишает большие группы людей даже надежды на решение жилищного вопроса.

Конец спекулятивной модели
Новейшая история земельного рынка Подмосковья началась в 2002 году после принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон принимали второпях. И «забыли» о многих вещах, которые сейчас сильно облегчили бы жизнь. Например, о сервитутах (ограничениях прав собственника) — если бы они были, то государству не пришлось бы тратить огромные деньги на выкуп участков при строительстве дорог. Не подумали о резервировании за государством сельхозземель в 20–30−километровой зоне вокруг городов под будущее жилищное строительство. А будь это сделано, сегодня не было бы проблем с землей под застройку.

Закон разрешил сделки купли-продажи сельскохозяйственной земли, земля стала товаром, что сразу привлекло всевозможных инвесторов. Понятно, что в Подмосковье их в основном интересовало не сельское хозяйство, а возможность использовать земли в непосредственной близости от Москвы под строительство. Колхозы, еле сводившие концы с концами, в одночасье стали золотыми.

Первый этап передела колхозной земли был полон рейдерства. Французские газеты (российские СМИ и власти изо всех сил старались ничего не замечать) описывали приезд инвесторов в подмосковную деревню в жанре «пришли фашисты». Утром в деревне появляются черные машины, оттуда выходят огромные охранники в униформе, которые чуть ли не автоматами сгоняют сельчан в клуб. Там у них за копейки скупают паи в колхозе или «уговаривают» подписать доверенность на управление паем. Краски в этой картине, конечно, сгущены. Откровенное насилие и запугивание не было массовым — чаще брали хитростью. Но факт, что тысячи крестьян либо не получили за свою землю ничего, либо получили в сотни раз меньше, чем она стоила.

Подмосковные земли в результате нескольких волн передела были консолидированы в руках десяти-двадцати лендлордов, земельный банк каждого составлял тысячи гектаров. И тогда начался этап повышения капитализации земли: работа над их оформлением. Чтобы получить максимально высокую отдачу от земли, участки поступали в продажу на рынок дозированно и по высоким, постоянно растущим ценам. Одновременно за счет пиара создавалось ощущение дефицита: «в Подмосковье негде строить» и «земля всегда дорожает». Конечно, тем, кто видел бескрайние поля Подмосковья, это казалось странным, но в массовом сознании тем не менее сформировалась именно такая картина. Так была создана спекулятивная модель рынка. Земля, как акции во время бума, постоянно росла в цене.

Впрочем, винить за высокие цены одних лишь землевладельцев вряд ли справедливо. Вся земельно-градостроительная сфера настолько запутанна и коррумпированна, что высокие издержки возникают автоматически. Даже с обильной раздачей ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК VEER графика

В Москве число ДДУ в сегменте бизнес-класса выросло на 7%

Согласно данным агентства недвижимости NF DOM (входит в NF GROUP), сегмент недвижимости бизнес-класса в Москве успешно адаптировался к отмене ипотечной господдержки.
00
bnMAP.pro логотип

В Москве существенно выросла доля приобретенных новостроек без отделки

По данным системы мониторинга и аналитики новостроек bnMAP.pro в 2024 году в Москве 37,5% всех сделок с новостройками заключено с лотами без отделки. Доля квартир с отделкой и whitebox при этом сокращается.
00
Авито, логотип портала

Интерес к новостройкам вырос на 21% за месяц

По сравнению с декабрем 2024 года активность потенциальных покупателей на первичном рынке жилья заметнее всего выросла в Калуге, Иванове, Иркутске, Омске, Ульяновске, Нижнем Новгороде и Владивостоке.
00
Hutton Development логотип

HUTTON возглавит застройку и КРТ территории стадиона Сетунь

На участке общей площадью 9,15 га на ул. Толбухина, помимо высотной жилой застройки бизнес-класса, будут возведены школа, детский сад, а также многопрофильный спортивный комплекс.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

В январе 2025 года спрос на новостройки Москвы вырос на 29% год к году

По данным Nikoliers, в целом покупательская способность на первичном рынке жилья столицы вернулась к допандемийным значениям, когда программа льготной ипотеки еще не была введена.
00
NF Group

Эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение стоимости квадратного метра и ставки аренды в площадях light industrial

По прогнозам аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, к середине 2025 года ставка аренды площадей в объектах light industrial в Московском регионе увеличится более чем на четверть.
00
Премиум-квартал МИRА графика

Обзор новых московских проектов IV квартала 2024 для инвестиций

В IV квартале 2024 года на рынке новостроек Москвы начались открытые продажи 14 проектов. Эксперты «Метриум» составили рейтинг наиболее перспективных из них.
00
Tekta Group логотип

Премиальные квартиры в Москве впервые за полтора года обогнали апартаменты по стоимости квадратного метра

В 2024-м году доля апартаментов в структуре продаж сократилась в среднем вдвое. Покупатели все меньше уверены в этом формате недвижимости в связи с его неопределенным правовым статусом.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

Более 3 тысяч ДДУ с ипотекой оформили в Москве за январь 2025 года

Одним из факторов, определяющих снижение показателя к результату января прошлого года (-38,8%), стало сокращение числа сделок с коммерческой недвижимостью.
00
Объединенное Кредитное Бюро (ЗАО «ОКБ»), логотип компании

Сроки и размеры ипотеки в январе сократились

Средний размер выданных банками ипотечных кредитов в январе 2025 г. составил 3,92 млн руб. В годовом отношении сумма кредита снизилась на 3%. Средний срок ипотеки за этот же период стал короче на 16 мес.
00
Департамент городского имущества города Москвы - новый логотип

ГК «Самолет» и ГК «Гранель» реализуют в Коммунарке проекты жилой и коммерческой застройки

На восьми земельных участках в поселке Коммунарка инвесторы, определенные по результатам торгов, построят жилые здания и многофункциональные комплексы. Их площадь превысит 600 тыс. квм.
00
Управление Росреестра по Москве, логотип ведомства

С 1 марта юридические лица полностью перейдут на оформление недвижимости онлайн

Согласно новым правилам, юридические лица должны подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав, а также прилагаемые к ним документы только в электронной форме.
00
Туннель с проезжающими автомобилями

Как выбрать правильный алюминиевый профиль для магистрального освещения

Правильный выбор алюминиевого профиля для магистрального освещения играет ключевую роль в обеспечении долговечности, эффективности и безопасности освещающих систем.
00
Старая котельная на предприятии

Модернизация паровых котлов: задачи, варианты и результаты

Рассматриваем задачи и варианты модернизации паровых котлов для оптимизации работы, увеличения КПД и сокращения расходов на топливо и обслуживание.
Или войти с помощью: