Ценовой пузырь на земельном рынке Москвы и Подмосковья сдувается. Это дает шанс на кардинальную перестройку всей жилищной сферы.

За последние пару недель власти подали целый ряд сигналов в отношении земельного рынка. Президент страны Дмитрий Медведев назвал цены «запредельными» и предложил навести в этой сфере порядок: «Получить землю должно быть легче, но в то же время спрос за неосуществление строительства или за нецелевое использование должен быть жестче — вплоть до изъятия. То же самое в отношении аграрного сектора: если три-пять лет не используешь землю, то ее изымают».

Фонд содействия развитию жилищного строительства объявил, что в сентябре проведет первые аукционы по продаже федеральной земли под застройку, а до конца года планирует продать по стране до 1500 га земли. Московское правительство активировало свою дочернюю структуру «Мосземсинтез», которая будет выкупать у частных застройщиков площадки и выступать на них субъектом развития от города. В эти же дни принят ряд решений и на законодательном уровне — от продления еще на пять лет срока действия «дачной амнистии» до распространения налогового вычета для физических лиц и на операции с покупкой земельных участков.

Фоном для этих инициатив на земельном рынке стало оглушительное сокращение строительства. Если в начале года говорили о возможном 15–18−процентном сокращении, то сейчас помощник президента Аркадий Дворкович не исключает падения на треть: c 61,4 млн кв. м до 40–45. Причем нет никакой уверенности, что 2009 год — это дно падения. Большинство строек заморожено, девелоперы в лучшем случае достраивают уже начатые проекты, а новые практически не начинают. То есть на 2010–2012 годы задела нет. Сегодня вообще непонятно, как вести проекты без госзаказа. Нет ни кредитования застройщиков банками, ни ипотеки, ни достаточного спроса на жилье (он сократился многократно).

Одновременно с обвалом стройки происходит и сдувание ценового пузыря на земельном рынке. Так, в Подмосковье спрос на землю и коттеджи резко упал, практически иссяк. При продаже крупных участков дисконт от докризисной цены может составлять 70–85%, но и по таким ценам покупателей не находится. В коттеджных поселках застройщики стараются держать цены (средний дисконт от докризисной цены 20–30%), но сделок очень мало — покупатели ждут следующего витка удешевления. По сути, какой-то спрос есть лишь в двух сегментах — дешевые участки без подряда и земли промназначения.

Сегодня трещит по швам вся схема спекулятивного устройства рынка, когда земля искусственно дорожает день от дня. Происходит переоценка всего рынка, и начинается осознание простых вроде бы вещей: земли в Подмосковье и России очень много, дефицит был искусственным, земля сильно переоценена, а стратегия спекулятивного раздувания цен бесперспективна, ибо лишает большие группы людей даже надежды на решение жилищного вопроса.

Конец спекулятивной модели
Новейшая история земельного рынка Подмосковья началась в 2002 году после принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон принимали второпях. И «забыли» о многих вещах, которые сейчас сильно облегчили бы жизнь. Например, о сервитутах (ограничениях прав собственника) — если бы они были, то государству не пришлось бы тратить огромные деньги на выкуп участков при строительстве дорог. Не подумали о резервировании за государством сельхозземель в 20–30−километровой зоне вокруг городов под будущее жилищное строительство. А будь это сделано, сегодня не было бы проблем с землей под застройку.

Закон разрешил сделки купли-продажи сельскохозяйственной земли, земля стала товаром, что сразу привлекло всевозможных инвесторов. Понятно, что в Подмосковье их в основном интересовало не сельское хозяйство, а возможность использовать земли в непосредственной близости от Москвы под строительство. Колхозы, еле сводившие концы с концами, в одночасье стали золотыми.

Первый этап передела колхозной земли был полон рейдерства. Французские газеты (российские СМИ и власти изо всех сил старались ничего не замечать) описывали приезд инвесторов в подмосковную деревню в жанре «пришли фашисты». Утром в деревне появляются черные машины, оттуда выходят огромные охранники в униформе, которые чуть ли не автоматами сгоняют сельчан в клуб. Там у них за копейки скупают паи в колхозе или «уговаривают» подписать доверенность на управление паем. Краски в этой картине, конечно, сгущены. Откровенное насилие и запугивание не было массовым — чаще брали хитростью. Но факт, что тысячи крестьян либо не получили за свою землю ничего, либо получили в сотни раз меньше, чем она стоила.

Подмосковные земли в результате нескольких волн передела были консолидированы в руках десяти-двадцати лендлордов, земельный банк каждого составлял тысячи гектаров. И тогда начался этап повышения капитализации земли: работа над их оформлением. Чтобы получить максимально высокую отдачу от земли, участки поступали в продажу на рынок дозированно и по высоким, постоянно растущим ценам. Одновременно за счет пиара создавалось ощущение дефицита: «в Подмосковье негде строить» и «земля всегда дорожает». Конечно, тем, кто видел бескрайние поля Подмосковья, это казалось странным, но в массовом сознании тем не менее сформировалась именно такая картина. Так была создана спекулятивная модель рынка. Земля, как акции во время бума, постоянно росла в цене.

Впрочем, винить за высокие цены одних лишь землевладельцев вряд ли справедливо. Вся земельно-градостроительная сфера настолько запутанна и коррумпированна, что высокие издержки возникают автоматически. Даже с обильной раздачей ...

Читать далее на http://www.expert.ru/

Источник:

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
ЖК TATE

Доля пентхаусов в объеме предложения проектов премиум- и бизнес-классов Москвы не превышает 2%

По данным экспертов ГК «КОРТРОС», в открытой продаже в старых границах столицы сейчас представлено 95 пентхаусов в проектах премиум-класса и только 7 — в жилых комплексах бизнес-сегмента.
00
МТС логотип

МТС внедрила умные технологии для 25 застройщиков в 30 жилых комплексах России

В 2025 году к проекту «Цифровая недвижимость» присоединятся еще более 50 жилых комплексов, в том числе ЖК «Шагал» и Voxhall в Москве, «Зелёная река» в Омске и «Счастье в Кольцово» в Новосибирске.
00
Nikoliers, логотип компании (быв. Colliers)

В 1,5 раза выросла базовая арендная ставка в складском сегменте в Московском регионе в 2024 году

По итогам IV кв. 2024 г. базовая средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на готовые складские помещения классов А и B Московского региона составила рекордные 12 560 руб/квм/год.
00
Тайнинская ул., з/у 11 (Тайнинская ул., влд. 11) СВАО, Лосиноостровский, рендер проекта

На северо-востоке Москвы возводят более 10 новостроек на месте сноса старых домов по программе реновации

В шести районах Северо-Восточного административного округа возводят 13 новостроек для программы реновации на месте сноса старых домов.
00
ул. Ереванская, д. 6, корп. 2. Москва, ЮАО, Царицыно

В январе московским Росреестром оформлены 19 домов по программе реновации

Наибольшее число домов пришлось на ЮАО, где за месяц поставлено на кадастровый учет 5 многоквартирных домов. В САО и ВАО появилось по 3 новостройки.
10
Фестивальная ул., д. 15, к. 2. Москва, САО, Левобережный

Более 600 москвичей приступили к осмотру квартир по программе реновации в новостройке в Левобережном районе

В январе 2025 года жителей четырех расселяемых корпусов на Ленинградском шоссе начали принимать в Центре информирования по переселению по адресу: улица Пулковская, дом 3.
00
Вид с улицы - витрина магазина

Какие принципы сценографии можно использовать в оформлении витрин?

Оформление витрин магазинов давно вышло за рамки стандартного размещения товаров на полках. Современные бренды активно используют художественные и театральные приемы, чтобы привлечь внимание покупателей.
00
Улица Милашенкова, дом 7, корпус 2. Москва, СВАО, Бутырский

В Бутырском районе около 380 москвичей приступили к осмотру квартир в доме по программе реновации

В конце января 2025 года для жителей дома 8 на улице Фонвизина и дома 25 на улице Добролюбова в новостройке по адресу: улица Милашенкова, дом 7, корпус 2 открылся Центр информирования по переселению.
00
Ставропольская ул., д. 1. Москва, ЮВАО, Люблино

Жители дома на Ставропольской улице заключили первые договоры на квартиры по программе реновации

Переселение по программе реновации в дом 1 на улице Ставропольской началось в декабре 2024 года, первые договоры на квартиры в новостройке были заключены уже в январе 2025-го.
10
Улица Госпитальный Вал, земельный участок 5/10 (влд. 5, к. 10) реновация, графика

На улице Госпитальный Вал началось строительство дома по программе реновации

Новостройку возводят по адресу: улица Госпитальный Вал, земельный участок 5/10. Ее общая площадь составит более 19 тысяч квадратных метров.
00
Кедрова ул., д. 16, к. 3. Москва, ЮЗАО, Академический

В новостройке на улице Кедрова более 370 москвичей получили квартиры по программе реновации

Больше половины москвичей, переселяющихся в новостройку на улице Кедрова, заключили договоры на квартиры по программе реновации.
00
МГУ - Кампус на Моховой

Кампус МГУ на Моховой отремонтируют с сохранением учебного процесса

В 2024 г. МГУ была проведена работа по получению дополнительных средств на капремонт объектов имущественного комплекса, по итогам которой на бюджетный цикл 2025 – 2027 гг. выделено еще 11,1 млрд. рублей
00
Чугунов Владимир Алексеевич. И. о. начальника Управления контроля за объектами недвижимости по Юго-Западному административному округу Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы

На вебинаре в Москве разъяснят требования к использованию городских нежилых помещений

Госинспекция по недвижимости проведет вебинар «Эксплуатация объектов нежилого фонда без нарушений». Онлайн-встреча состоится 11 февраля в 16:00.
00
Ricci Жилая недвижимость, логотип

Кипр завершает подготовку к присоединению к Шенгенской зоне Европы

В прошлом году Кипр занял 12-е место в рейтинге лучших стран для инвестирования. Аналитики утверждают, что в 2025 году стоит ожидать дальнейшего повышения стоимости недвижимости на Кипре.
Или войти с помощью: