Спасение для застройщиков

Компания «Система-Галс», один из крупнейших в России девелоперов, объявила в понедельник о подписании с ВТБ кредитного соглашения на сумму 7 млрд рублей. Срок погашения – 2 года. Об этом говорится в пресс-релизе застройщика, полученном газетой ВЗГЛЯД. Практически идентичный займ предоставил другой крупной структуре – группе компаний ПИК – Внешэкономбанк. Кредит оценивается в 262 млн долларов и выделен на рефинансирование внешнего долга.

«Система-Галс» получает возможность использовать дополнительный источник рефинансирования существующей задолженности и проектного финансирования в период текущей турбулентности на рынке», – так прокомментировал долгожданное для девелопера событие вице-президент по финансам и инвестициям корпорации Андрей Соловьев. «Основанием для помощи строительной отрасли со стороны государства является исключительно социальная значимость проектов» В пресс-релизе компании отмечается, что кредитная ставка по условиям соглашений фиксируется на уровне 15% годовых. Предыдущие ставки по прошлым кредитам ВТБ составляли 8,5% годовых по кредиту в 500 млн долларов и LIBOR+5,43% годовых по кредиту в 200 млн долларов.

Даже такому крупному игроку на строительном рынке, как группе ПИК, все же пришлось пойти на серьезные уступки, что было в последние недели камнем преткновения на переговорах девелопера с госбанками. Об этом газете ВЗГЛЯД сообщил собственный источник в строительной корпорации. По условиям договора, АФК «Система» согласилась заложить в качестве обеспечения кредита 65,61% акций своей «дочки» – «Системы-Галс» и пакет акций ОАО АКБ МБРР, а также ЗАО «Инвестиционная пенсионная компания», которое закладывает в качестве обеспечения по кредитам 1,2% акций ОАО «Система-Галс», ЗАО «Галс-Финанс», закладывающее 8,3% акций «Система-Галс». В контракте особо оговаривается, что новые условия не предусматривают увеличения размера залога в случае снижения котировок акций «Система-Галс».

Напомним, что структура, принадлежащая Владимиру Евтушенкову, является одной из крупнейших диверсифицированных компаний, работающих на рынке недвижимости России и СНГ. Она стала первой российской девелоперской компанией, разместившей свои акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи. По состоянию на 1 июля 2008 года Cushman & Wakefield оценила принадлежащую «Системе-Галс» долю в объектах и проектах, входящих в портфель компании, в 3,7 млрд долларов. В понедельник из официального сообщения Банка ВТБ стало известно, что второй по величине банк России рассматривает возможность предоставления кредитов на проекты по строительству многоквартирных домов на общую сумму около 14 млрд рублей.

«В рамках принятого правительством РФ «Плана действий, направленных на оздоровление ситуации в финансовом секторе и отдельных отраслях экономики», банк ВТБ принимает меры по поддержке компаний, ведущих строительство многоквартирных домов эконом-класса», – говорится в сообщении. В настоящее время объем кредитных лимитов, установленных ВТБ на такие компании, превышает 33 млрд рублей. Совокупный объем выданных кредитов застройщикам эконом-жилья на сегодня оценивается в порядка 9 млрд рублей.

Понедельник оказался богат на кредиты. После многочисленных «проволочек» получила от Внешэкономбанка ( ВЭБ ) долгожданный кредит в 262 млн долларов группа компаний ПИК. Как указывается в пресс-релизе компании-застройщика, займ, выданный сроком на один год, будет направлен на «рефинансирование внешнего краткосрочного долга». В нем также говорится, что финансирование производится в рамках государственной программы по поддержке российских компаний в порядке, предусмотренном федеральным законом «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации». Строительные компании первыми прочувствовали на себе идущую из США волну кризиса еще в начале весны, когда американские, а следом за ними и европейские кредиторы прекратили финансировать отечественных застройщиков.

Отсутствие ставших привычных «длинных» денег и возможности рефинансироваться в условиях кризиса внутри страны стало причиной всех проблем стройкомплекса, который, как и ему подобные во всем мире, всегда жил за счет заимствований. По этой же причине крупнейший девелопер в стране – группа ПИК – оказался в ситуации, фактически близкой к банкротству. Напомним, что на прошлой неделе владельцы строительного холдинга объявили о сокращении персонала на 30%. Как стало известно газете ВЗГЛЯД от источника, близкого к руководству стройфирмы, массовое увольнение пришло следом за «заморозкой» практически всех строек на неопределенное время.

Группа ПИК настолько потрясла в прошлом году воображение европейских банкиров своими планами и проектами, что IPO компании стало крупнейшим в истории рынка недвижимости Старого света: оно принесло компании и ее владельцам 1,85 млрд долларов, а капитализация составила порядка 12,3 млрд. Обрушение американского рынка ипотеки, а за ним всего финансового мира привело к падению стоимости бумаг стройкомпании в 7 раз, а стоимости самого холдинга – до 1,8 млрд долларов, что также стало своего рода «рекордом». Все эти события не замедлили сказаться на рейтингах: агентство Fitch на прошлой неделе понизило долгосрочный рейтинг ПИК с «ВВ» до «ССС», краткосрочный – с «В» до «С» из-за опасений дефолта компании, что вызвало возмущение компании и обвинения составителей рейтингов в некомпетентности.

В самом рейтинговом агентстве газете ВЗГЛЯД сообщили, что «компании в самое ближайшее время предстоит погасить большой объем долга, в данный момент она не располагает для этого достаточной ликвидностью». По всей видимости, финансовые проблемы стали следствием полной неясности с подписанием соглашения на выкуп жилья с правительством Москвы. Эксперты Fitch утверждают, что и сроки, и размеры будущих платежей, и сам их факт остаются неопределенными, и поэтому платежеспособность ПИК уже не зависит от самой компании и находится в руках третьих сторон.

По словам источника газеты ВЗГЛЯД в компании-застройщике, долг ПИК оценивается в сегодня в 700–900 млн долларов. Без срочной продажи жилья правительству Москвы или масштабного займа вернуть долги было бы невозможно. Что касается столичной мэрии, то она потребовала от ПИК скидку в 17%. Это официально, а в кулуарах говорят о требовании в 23–25%. «Группа много лет ориентировалась в основном на строительство именно социального жилья под заказ города, – заявил газете ВЗГЛЯД руководитель аналитического бюро «Экспертиза-М» Николай Скворцов. – Именно это обстоятельство – социальная значимость – является сейчас ключевым и дает основание для помощи со стороны государства».

Сегодня ни для кого не секрет, что за исключением государства, никто в девелопмент или даже неоконченное строительство вкладываться не будет – слишком опасно и непредсказуемо. Согласно данным Real Capital Analytics, по итогам 3-го квартала этого года объем сделок, заключенных на рынке коммерческой недвижимости во всем мире, упал на 58% – до 84,2 млрд долларов. «В настоящее время инвесторы избегают рынка недвижимости. Особенно это касается рынков коммерческой недвижимости развивающихся стран», – отмечает представитель Allianz Alternative Assets. В консалтинговой компании Savills считают, что «восстановление недвижимости» во всех странах начнется не ранее чем через несколько лет, пока полностью не восстановятся кредитные рынки.

«Российское правительство предпринимает сейчас ряд краткосрочных, рассчитанных на ближайшие несколько месяцев мер для поддержания строительного рынка, а также некоторые долгосрочные, давно назревшие меры», – заявил газете ВЗГЛЯД аналитик компании RT-Realty Артем Куликов. Из краткосрочных мер – намерение направить порядка 110 млрд рублей на выкуп жилья в новостройках либо уже введенных в эксплуатацию, но не находящих своего покупателя на рынке или находящихся в высокой степени готовности, но для их завершения не хватает средств. В частности, и об этом много говорилось, 50 млрд рублей из фонда ЖКХ, который будет выкупать жилье для переселения граждан из аварийного жилья.

«Эта мера по выкупу строящегося жилья в стране направлена и на то, чтобы не допустить массового появления обманутых дольщиков, граждан, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, – говорит президент Института экономики города Надежда Косарева. – Еще одна мера – это поддержка спроса граждан, это те 60 млрд рублей, которые государство вносит в уставной капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию».
Безусловно, поддержка государства сейчас необходима и актуальна, как никогда. Но есть еще три инициативы или варианта спасения отрасли, которые пока еще только обсуждаются. Первая – это снижение ставки резервирования ЦБ, которую понизили в целом, но для ипотечных кредитов есть предложение оформить «специальные условия».

Вторая ― инвестирование пенсионных средств «молчунов», то есть тех, кто не принял решение об использовании своих пенсионных накоплений, в ипотечные ценные бумаги. Это инициатива не сегодняшнего дня, об этом говорят давно и пока безрезультатно. Операция достаточно рискованная и целиком зависит от надежности кредитов и их обеспечения. Есть и третий вариант – это введение так называемых жилищно-накопительных счетов, на которых будут накапливаться средства на первоначальный взнос для последующей покупки жилья по ипотеке. С инициативой использовать смешанную американо-германскую модель кредитования жилья выступила Ассоциация региональных банков России.

В принципе, нельзя исключать и совсем критический, «пожарный» вариант спасения строительной отрасли – выкуп государством акций девелоперских компаний. Правда ...