У горожанина, который хочет надышаться воздухом дачных мест и насладиться видом сельских красот, есть три варианта осуществления своей абсолютно здравой мечты: купить готовый дом, построить его самому или реанимировать старую развалюху родителей. Здесь, понятно, все зависит от целей и желаний, а также от толщины кошелька. Рассмотрим, с чем же столкнется будущий дачник при выборе того или иного тернистого пути.
Интервью с самим собой
Прежде чем покупать или строить дом, возьмите лист бумаги и напишите список вопросов. Чем их будет больше – тем лучше. А потом обстоятельно и вдумчиво ответьте на все. Выдержите паузу в течение нескольких дней и дополните ответы, придумайте новые вопросы.
Начать можно примерно так:
- 1. Для чего нам нужен дом?
- 2. Сколько человек станут в нем жить? Ожидаются ли гости, сколько и как часто?
- 3. Кто возьмется обслуживать инженерные системы дома?
- 4. Как будет осуществляться отопление? Освещение? Вентиляция?
- 5. Каким будет водоснабжение? Куда «потекут» стоки из дома и с участка?
- 6. Куда девать машины, на которых приезжают хозяева и гости?
После того, как список из десятка или больше пунктов будет составлен, попробуйте понять, какая площадь дома вам нужна. Это – серьезный вопрос. По опыту, примерно 80 процентов домов спроектированы в остром приступе гигантомании. В результате строится нечто площадью 700 кв. метров, а через год оказывается, что в таком доме невозможно даже пропылесосить пол – нанятые уборщицы сбегают, подавленные масштабами. Не говоря уже про расходы, например, на отопление.
А теперь «вменяемый» вариант расчета.
Возьмем семью из двоих взрослых и двоих детей. Взрослым пусть будет около 40. Детям 10 и 13. Считаем.
- 1. Гостиная с кухонной зоной – 40 кв. метров, желательно со вторым светом. В этом помещении может собраться вся семья и гости в придачу.
- 2. Спальня родителей – 16 метров.
- 3. Две детские комнаты по 18.
- 4. Гостевая спальня – 9.
- 5. Всяческие кладовые (их несколько) – 15.
- 6. Тамбур – 3 метра.
- 7. Котельная – 6.
- 8. Уютные уголки (на самом деле, коридоры, площадки и т.д.) – 10 метров.
Достаточно места? Более чем. Сумма равна 135 «квадратам». Добавив балкон и террасу, получим в результате 140-150 метров. Докризисная статистика показывает: средняя площадь покупаемого дома превышает 200 кв. метров. Сейчас видна тенденция возврата к разумным размерам.
Если покупать готовый дом
«Качественность» приобретаемого объекта понятие достаточно условное. Оно может включать:
- качество строительных работ; –
- качество используемых стройматериалов; –
- качество архитектурного проекта; –
- инженерно-технические характеристики объекта и их соответствие современному уровню требований; –
- состояние прилегающего к дому участка (ухоженность, наличие ландшафтного дизайна); –
- качество и уровень комфорта проживания в поселке (инфраструктура, наличие технической службы и т.д.); –
- безопасность проживания, в том числе с точки зрения экологии; –
- и даже наличие у застройщика/продавца всей необходимой исходно-разрешительной и правоустанавливающей документации.
О последнем пункте подробнее. При покупке готового дома стоит обратить внимание на наличие, состав и качество проектной документации. Проштудировать разрешение на строительство, разрешения от пожарной службы, СЭС и т.д. Если согласования с СЭС были проведены давно, желательно вызвать специалистов для повторной проверки в установленном порядке. Если же эти документы у покупателя вызывают сомнения, не лишним будет дополнительно пригласить независимых специалистов и экспертов для проведения экспертизы сооружения.
Неспециалисту в области строительства приглашать экспертов абсолютно необходимо, причем как минимум двоих – юриста и специалиста по домам. Самостоятельно имеет смысл оценивать только расположение дома и участка по критерию «нравится – не нравится».
И в этом вопросе нужно быть предельно внимательным, ведь даже идеальное на первый взгляд место может оказаться не таким хорошим.
Следует проверить, какие объекты расположены в непосредственной близости от землевладения. Аэропорты, кладбища, полигоны ТБО (твердых бытовых отходов), ЛЭП, ТЭЦ, крупные транспортные магистрали могут значительно снизить уровень комфорта проживания. Не должно быть значительных перепадов высот на участке – это чревато проблемами с дренажем территории.
Плохо, если участок расположен в низине – гарантирована высокая влажность, велика вероятность заболачивания территории. Нелишним будет собрать информацию о застройщике, сроке его присутствия на рынке, отзывы об уже построенных проектах.
В поисках дефектов
Пусть осмотр объекта и будет первичным, но подойдите к делу со всей внимательностью. Прежде всего, обратите внимание на наличие следующих дефектов: –
- отсутствие или недостаточная площадь вентиляционных продухов в фундаменте; –
- отсутствие вентиляции чердачного или подкровельного пространства; –
- отсутствие железобетонного каркаса в доме из пенобетона; –
- неправильное антисептирование деревянных элементов перекрытий и кровли.
С большой долей вероятности в осматриваемом доме найдется минимум одно из этих упущений.
Объемистый пакет продавца
Для проведения сделки продавцу необходимо представить все правоустанавливающие документы на земельный участок и коттедж: –
- договор купли-продажи, постановление администрации, акт приема дома в эксплуатацию (либо разрешительное письмо со штампом МОРП -Московской областной регистрационной палаты); –
- свидетельство о регистрации права собственности на участок и дом; –
- выписку из земельного кадастра; –
- техпаспорт домовладения, поэтажный план; –
- справку об отсутствии зарегистрированных и проживающих в доме граждан; –
- согласие одного из супругов на продажу имущества; – копию паспорта.
На стадии строительства
Выбирая дом на стадии строительства, необходимо внимательно отнестись к выбору застройщика. Зачастую люди, купившие недвижимость, сталкиваются с грубым нарушением сроков окончания работ. Чтобы избежать подобного, нужно изучить историю компании, ее репутацию на рынке, уже реализованные компанией проекты, ее финансовое положение – ведь если у фирмы нет средств на продолжение строительства, то это может серьезно отразиться на сроках возведения дома. Трудность заключается в том, что узнать точное финансовое состояние можно лишь у тех фирм, которые открыты, то есть провели IPO, а таких компаний, особенно на рынке загородной недвижимости, у нас мало.
Чтобы обезопасить себя от непредвиденных проблем, при заключении договора требуйте внесения отдельного пункта о штрафных санкциях при нарушении условий договора, касающихся просрочек этапов строительства и даты завершения проекта.
Если строить самому
Собственника, который горит желанием «построить дом и вырастить дерево» самостоятельно, своими (или почти своими) руками, ждут не только лавры (плюс сэкономленные деньги), но и тернии. Последние обеспечены как бы по умолчанию: это промахи, бесконечные ошибки плюс месяцы и годы потраченного времени. Если, конечно, вы не плотник-профессионал в третьем поколении.
Впрочем, когда речь идет исключительно об экономии, стоит задуматься. Ошибки в сборке конструктивных элементов здания, затраты физических и нервных сил могут быть «дешевле» работы подрядных организаций. В этом случае, надо не жалеть времени и средств на поиск хорошей бригады мастеров.
Итак, решено: строим сами!
Приступая к делу, прежде всего, надо удостовериться в наличии всей необходимой документации на участок, убедиться, что статус ее разрешенного землепользования – ИЖС. Только тогда без лишней волокиты можно приступать к строительству. Безусловно, необходимо придерживаться закона, т. е. будущее строение не должно находиться в зоне 500-метровой санитарной зоны водоема, если таковой имеется; в редких случаях можно получить специальное разрешение на строительство и в этой зоне, но не ближе 150 метров от воды. При соблюдении всех установленных норм, можно быть уверенным, что потом не придется разбирать дом по кирпичику.
Кстати, о сроках. Больше всего времени при строительстве может занять получение необходимых разрешений. Никогда невозможно предугадать, сколько уйдет на это недель или месяцев. Но начинать строительство без разрешения – рискованно: пытаясь получить его в процессе строительства, можно столкнуться с многочисленными штрафами. А сам процесс выдачи затянется еще больше.
Что же касается сроков непосредственно строительства, то скромный щитовой дом или незатейливую избушку из бруса можно сделать под ключ за месяц. Более солидные деревянные сооружения строятся за полгода. Наконец, сруб или кирпичный дом должен быть готов через год после начала строительных работ.
Проект с доработками
В идеале проект дома – это достаточно громоздкий документ с исчерпывающей строительной, расчетной и сметной документацией, с изображением фасадов, поэтажного плана и возможных интерьеров будущего домостроения. То есть это документ, который дает представление не только о том, как будущее строение будет выглядеть, но и бумага, которая является паспортом дома. По такому паспорту его можно построить, предварительно утвердив в соответствующих инстанциях.
Условные картинки «проектов», которые размещаются в журналах и Интернете, понятно, проектами не являются. Это лишь примерные поэтажные планы. Обратившись с таким рисунком к подрядчику, клиент так или иначе столкнется с необходимостью составить настоящий проект.
Дешевле обойдется – типовой. Рынок сейчас предлагает проекты, основанные на принципе «растущего дома», который позволяет увеличивать площадь сооружения, опираясь на готовые решения (технологичные конструкции). Причем все это можно делать в соответствии с потребностями и доходами потребителя и в рамках единой архитектуры.
Наиболее экономичным можно назвать типовой проект с доработками. При минимальном умении вести переговоры такой проект вполне может быть бесплатным – это вполне разумный подход к бизнесу компаний, которые изготавливают или строят дома.
Цена от стен не зависит
Правильное и безопасное место для дома – лишь часть успеха. Не менее важным аспектом комфорта остаются качественные стройматериалы и благоприятная экология самого дома.
Материал стен. Сразу следует уточнить: цена готового дома не зависит от материала стен. Под готовым домом подразумевается не спекулятивное состояние «под ключ», а именно дом, в котором можно жить. Материал стен надо выбирать исходя, прежде всего, из собственного вкуса. Нравятся гладкие белые стены, ваш выбор – пенобетон или классический «канадский» каркас. Нравится вид и запах дерева – что-то из массива древесины (бревно, оцилиндровка, обычный или клееный брус).
Имеют значение и сроки. Классический «деревенский» сруб – прекрасный конструктив, но меньше чем за год-полтора такой дом построить невозможно. Нужно время на усадку-конопатку. То же самое правило справедливо и для обычного бруса «естественной влажности», для оцилиндрованного бревна.
Сейчас имеет смысл обратить внимание на следующие технологии.
- 1. Каркасный дом в разных вариантах. Главное в нем – разделение несущей и теплоизолирующей функций. Классическое решение – деревянные стойки, обшитые с двух сторон листовым материалом, и заполнение минеральным утеплителем. Такой тип домов подходит людям рациональным, тяготеющим к хай-теку.
- 2. Пенобетон, газобетон и т. д. на железобетонном каркасе. Таких домов строится великое множество – привлекает кажущаяся дешевизна конструкции (при расчетах забывают затраты на отделку и дополнительное утепление). Тем не менее, этот вариант весьма неплох для домов сложной архитектуры.
- 3. Клееный брус. На сегодня это, пожалуй, лучший материал для деревянных домов. Если в мечтах вы представляете именно деревянный дом, то альтернативы клееному брусу нет. Только из него можно построить деревянный дом за один сезон. Но удовольствие не из дешевых.
Чем крыть
По-хорошему, кровельный материал должен выбирать архитектор вместе с конструктором – дилетантам тут делать нечего.
Есть сравнительно «безопасные» (в случае конструкторских ошибок) материалы, например, металлочерепица или ондулин.
Популярная нынче мягкая черепица гораздо капризнее. Например, при проектировании любого деревянного дома конструктор обязан учесть сезонное изменение высоты дома в 1 процент (это, кстати, 5 сантиметров). Если скользящие узлы в стропильной системе не предусмотрены или загублены нерадивыми строителями, в сложных узлах крыши (особенно – в ендовах) возникнут напряжения, от которых мягкая черепица может порваться.
К слову, о штучной черепице. Утверждение о ее «тяжести» не более, чем миф. Конструктор обязан рассчитывать крышу на снеговую нагрузку в 170 кг/м2. Вес самих конструкций кровли – еще примерно 100 кг/м2. Превышение веса штучной черепицы над мягкой – около 20 кг на «квадрат». Выглядит неубедительно.
Правда, штучную черепицу не рекомендуется применять на пологих крышах. На углах кровли меньше 20 градусов она может превратиться в чисто декоративное покрытие – косой дождь будет затекать в зазоры.
Чтобы в глазах не двоилось
При самостоятельном строительстве заранее составленная смета на практике, как минимум, удвоится. Точную стоимость в этом случае можно посчитать только при полной реализации проекта.
В более выигрышном положении окажутся собственники, обратившиеся к профессиональным застройщикам. Как правило, подрядчики могут достаточно точно определить цену вопроса. Учтите только, что цена земельного участка обычно составляет 20–30 процентов от стоимости будущего дома.
Вариации на тему «лего»
Существует еще такой вариант – быстросборные «дома-конструкторы». При наличии времени и минимальных столярных навыков идею самостоятельной сборки дома из комплекта стоит рассмотреть.
Альтернатива первая – нанять бригаду, взять в руки инструкцию и командовать, т. е. работать прорабом. Альтернатива вторая – купить дом со сборкой. Важно, чтобы его собирала либо сама компания-производитель комплекта, либо подрядчик этой компании.
Вариант сборки конструктора рабочими «с дороги» рассматривать не рекомендуется – понятно, что с помощью лома, кувалды, бензопилы и ящика гвоздей можно соединить несоединяемое и разделить неделимое. Но через год после такой сборки дом развалится. Правда, на память останутся лом, кувалда и бензопила, которые вы купили этим труженикам за свои деньги.
По сути, сейчас в виде конструктора можно приобрести либо каркасно-панельный дом, либо дом из клееного бруса. Первый можно собрать на готовом фундаменте за два-три дня, правда, с применением подъемного крана.
Конструктор из клееного бруса собирается чуть дольше – за неделю. С завода изготовителя он поступает в виде готовых, подогнанных комплектов деталей. При разумной скорости работы строителей дом из клееного бруса площадью 140 кв. метров может быть полностью собран за месяц. Причем работы по его сборке можно выполнять даже зимой. Более того, по ценовым параметрам зимнее строительство оказывается выгоднее летнего.
И еще. С точки зрения экологии, «деревянное зодчество» самое безопасное. Так, Минздравсоцразвития, подсчитывая коэффициент экологичности какого-либо стройматериала, берет за точку отсчета дерево. К примеру, у клееного бруса этот коэффициент равен единице, у кирпича – 14, у бетона – уже 42.
Если ремонтировать
Окна. Поскольку именно они – основной (после системы вентиляции) источник теплопотерь хоть в новом, хоть в старом доме, поэтому к их выбору надо подходить серьезно.
Минимум для дома круглогодичного проживания – двухкамерный стеклопакет. Если же следовать современным западным тенденциям энергосбережения, то – двухкамерный стеклопакет плюс зазор плюс однокамерный пакет. Всего пять стекол. Выбор материала рамы вторичен.
Наружная отделка. Актуальна для всех стеновых материалов, кроме клееного бруса и оцилиндровки. Тут есть из чего выбирать.
Дома из пенобетона. Как варианты – штукатурка, вентфасады, сайдинг.
Дома из дерева (кроме клееного бруса и оцилиндровки) – сайдинг, вентфасад, облицовочная доска (вагонка, блокхаус и т.д.)
Каркасные дома. Почти без ограничений.
Внутренняя отделка. Тут полная свобода. Заметим лишь, что дома из клееного бруса традиционно не отделывают, покрывая натуральное гладкое дерево защитно-декоративными составами.
На пустом месте
Если человек приобретает участок на пустой земле, он должен быть готов к тому, что временные и финансовые затраты на самостоятельное подключение к инженерным коммуникациям будут чрезвычайно велики по сравнению с предложениями в поселках с централизованной инфраструктурой. Разумнее предоставить заниматься этими работами управляющей компании и выбрать поселок, где предлагаются участки под застройку.
К необходимым коммунальным системам относят канализацию, водоснабжение (холодное, горячее), газ, электричество. Коммунальные системы могут быть центральными, либо локальными. Например, канализация – септик, водоснабжение – скважина. К коммуникационным системам относят телефон, Интернет, ТВ.
По сути, для функционирования систем дома абсолютно необходимо только электричество. Если его нет, вряд ли стоит всерьез рассматривать покупку такого участка.
На втором месте, конечно, газ. Сейчас он выигрывает у всех остальных источников энергии по критерию цены. Это в случае, если газ уже подведен и подключен. Если же за подключение придется платить, надо взять калькулятор и аккуратно посчитать.
Например, если за голубое топливо потребуется единовременно заплатить 300 тысяч рублей, то на эти же деньги можно отапливать дом котлом с горелкой на дизтопливе примерно два года. Реально же, срок окупаемости инвестиций «в газ» составляет пять-семь лет. За это время цены на энергоносители могут измениться.
Самостоятельное подключение при строительстве обходится, как правило, заметно дороже, чем приобретение готового дома либо участка с подрядом. И в первую очередь потому, что приходится самостоятельно заниматься подводом коммуникаций. Согласование проекта по подведению инженерных коммуникаций во всех необходимых инстанциях может занять от одного года.
В среднем же, затраты на самостоятельное подключение инженерных коммуникаций могут достигать 40 процентов от общей стоимости строительства.
Материал подготовлен при содействии Антона Маталыгина, заместителя генерального директора компании «НЛК Домостроение» Те, кто когда либо задумались о собственном доме, прекрасно знают, что имеют дело с довольно большим и сложным выбором. Среди множества вариантов каркасный дом начинает занимать все более достойное место.
Комментарии
(0)#Последние комментарии на сайте