Снять квартиру — как найти, заключение договора, отношения с владельцем

Необходимость в аренде жилья может возникнуть у каждого. Рынок недвижимости — отрасль, которая привлекает не только благопорядочных граждан, но и мошенников. Поэтому, если вы не хотите стать их жертвой, стоит знать основные нюансы съема жилья. Чтобы поиск квартиры и ее последующая аренда прошли успешно, приготовьтесь к последовательному прохождению следующих этапов:

Этап первый — что тебе надо, арендатор?

Главными действующими лицами в сфере аренды жилья становятся арендодатель (наймодатель, собственник) и арендатор (наниматель, тот, кто ищет себе квартиру). В зависимости от того, какие потребности нанимателя, различают несколько видов аренды квартир.

Краткосрочная аренда

Краткосрочная аренда (почасовая, посуточная). Не стоит думать, что такая услуга интересна только любителям «веселых» ночей. Чаще всего арендаторами становятся командировочные, также к числу арендаторов, предпочитающих снять жилье на короткий срок, относятся туристы и студенты.

В сравнении с гостиницами, преимущества такого съема жилья очевидны:

• оплата намного ниже, не надо дополнительно оплачивать стирку и глажку белья (так как чаще всего и стиральная машина, и утюг входят в «бытовой минимум»), есть возможность самому приготовить пищу;
• нет строгого контроля. Гостиницы могут иметь свои перечни запретов и ограничений, например, по срокам заселения, необходимости на выходе сдавать ключи или заказывать пропуска для гостей. В арендуемой квартире с этим намного проще.

Пожалуй, единственный минус подобной аренды — цена на нее несколько выше, чем стоимость квартиры, взятой в среднесрочную или долгосрочную аренду.

Лето — время сезонной аренды

Разновидностью краткосрочной аренды можно считать сезонный найм жилья, который характеризуется коротким периодом времени и целями арендаторов — для города это чаще всего туристы, путешествующие «не организованно», а для загородного жилья — отдыхающие горожане, как правило пенсионеры или семьи с детьми. Одновременно и часть собственников тоже уезжают на дачи, сдавая свои квартиры и формируя сезонное предложение. Если сезонный спрос и предложение находят друг друга — сделка обещает быть выгодной для обоих сторон.

Среднесрочная и долгосрочная аренда

Основная масса сделок на рынке аренды жилья приходится на среднесрочный найм (со сроком договора менее года) и долгосрочный найм (более года). Люди снимают жилье на период от нескольких месяцев и больше, а иногда проживают в арендованной квартире годами. Часто срок аренды заранее неизвестен — и обе стороны надеются на продолжительное сотрудничество.

Среднесрочный и долгосрочный найм отличается лишь указанием срока аренды в договоре, из-за чего, в соответствии с законодательством, возникают разные права и обязанности у сторон, но наниматель и наймодатель чаще всего этого не знают или не придают значение — субъективно для них это одно тоже.

Для ясности оговоримся, что согласно ст. 683 ГК РФ закон разделяет сделки с наймом на краткосрочные, заключенные на срок менее года, и долгосрочные — со сроком более года. Деловая практика по аренде квартир сложилась так, что договора как правило оформляются на 11 месяцев, хотя наниматель чаще всего проживает в квартире значительно больший срок.

Таким образом то, что обыватель воспринимает как «на долго», с точки зрения Гражданского Кодекса считается лишь краткосрочным наймом. Поэтому, при написании этой статьи, мы решили выделить договора найма, заключаемые сторонами на долго, но оформляемые на срок менее года, в отдельную категорию, названную нами среднесрочным наймом.

Особенности съема муниципальных и коммунальных квартир

В зависимости от потребностей и бюджета арендатора, может сниматься как комната, так и квартира целиком. При съеме комнаты, если помимо наймодателя в квартире проживает кто-либо еще, то обязательно возникнут и проблемы «общежития», которые зачастую могут закончиться для арендатора выселением.

Поэтому, еще до принятия решения об аренде и подписания договора, необходимо убедиться в том, что наймодатель получил соответствующие письменные разрешения от других проживающих в квартире жильцов, причем не важно — являются они собственниками или нет, проживают как зарегистрированные по данному адресу или без регистрации на основании договоров найма или поднайма.

Еще более внимательно надо относиться к правам собственников квартиры — их может быть не только несколько, но и сама квартира может быть все еще в муниципальной собственности или относиться к служебному (ведомственному) жилью. В первом случае также требуется разрешение всех сособственников, а во втором — участие в сделке муниципалитета (что, как правило, не делается).

Отсутствие тех или иных разрешений — повод как минимум для торга, а как максимум — задуматься, нужны ли вам эти проблемы, так как пребывание в такой квартире может быть весьма не продолжительным.

Расчет финансовых возможностей

Арендатору приходится платить при съеме жилья сразу три цены. Прежде всего — плата как минимум за первый месяц проживания в квартире. Данная сумма зависит от района, от близости к метро, от метров жилплощади, от количества комнат, наличия мебели и бытовой техники в помещении и от того, в каком состоянии находится сама квартира. Не последнюю роль играет тип дома, развитая инфраструктура. Например, при равных параметрах жилья, снять квартиру в Москве можно и за двадцать пять тысяч рублей, и за сорок тысяч — для однокомнатных квартир, а двухкомнатные ценятся от тридцати тысяч и до пятидесяти. И это все не элита, где цены вообще определяются индивидуально и могут исчисляться сотнями тысяч рублей.

Вторая цена — комиссионные агентству. В западных странах эти расходы полностью ложатся на плечи владельца квартиры, но у нас платить приходится тому, кто хочет снять квартиру. Причем сумма оплаты варьируется от 30 до 100% от стоимости аренды жилья за один месяц.

Третья цена — «страховой депозит» (он же залог или гарантийный депозит), равный как правило месячной стоимости аренды. Это гарантия владельца в том, что он не останется в накладе, если вы что-то повредили из снимаемого имущества. Если же квартира в реставрации не нуждается, то весь депозит, который до этого хранился у владельца жилья, должен быть возвращен полностью. На деле депозит (залог) чаще всего не возвращается, вместо этого он считается оплатой последнего месяца аренды, при съеме так и говорят — квартира стоит столько то, оплата за два месяца вперед — за первый и последний.

При подсчете финансовых трат на аренду квартиры в Москве стоит учесть оплату коммунальных платежей. Если лет десять назад квартиросъемщик мог просто раз в месяц платить за квартиру и не думать о квартплате и коммунальных платежах, теперь все иначе. На рынке наметились два направления:

• арендодатель сам платит все по счетам. Но в этом случае стоимость квартиры за месяц будет достаточно высока. Такое предложение привлекает тех, кто готов переплачивать, лишь бы не думать о других расходах, связанных с жильем;
• по счетчикам приходится платить арендатору. Здесь все просто: сколько воды и электроэнергии потратил — за столько и заплатил. Функция арендодателя заключается лишь в контроле ваших платежей. Для этого вам придется ежемесячно предоставлять ему оплаченные квитанции.

Иногда обговаривается, что арендатор платит владельцу сумму по счетчику, а тот сам производит оплату, тем самым освобождая постояльца от хождения в банки и простаивания в очереди. Какой вариант более приемлем для вас — считайте сами.

Для аренды квартиры в Подмосковье также необходимо учитывать расходы на дорогу до места работы. Это часто при поиске квартиры не учитывается, однако потом оказывается, что за те же деньги можно было найти жилье поближе.

Этап второй — поиск квартиры

Теперь настал самый сложный этап — подбор квартиры. Хоть и предложений на этом рынке недвижимости много, но не всегда реальность соответствует желаниям. Поэтому будьте готовы просматривать газеты за газетой, совершать множество звонков и путешествовать по страницами различных интернет сайтов. Если хотите обойтись своими силами, не оплачивая комиссионные риэлторам, то имеет смысл поспрашивать своих знакомых, возможно, они лично знают кого-то, кто сдает в аренду квартиру. Следующий шаг — обратиться за помощью в социальные сети, форумы, разместить объявления в прессе и в интернете — на тематических сайтах, посвященных рынку недвижимости. Если вы точно знаете, где вам нужна квартира, вплоть до конкретного микрорайона, то можно заняться расклейкой объявлений — иногда такие затраты времени окупаются.

Также существуют реальные базы данных квартир в виде программ или онлайновых сервисов в интернете, которые периодически обновляются. Их производители — профессиональные участники рынка недвижимости и с ними сотрудничают сотни агентств недвижимости. Именно по этим базам и через рекламу риэлторы осуществляют поиск квартир для своих клиентов. Доступ к данной базе может быть бесплатным, если за размещение объявлений платят их податели — риэлторы и собственники, или платным — от семи-восьми тысяч рублей за месячное обслуживание и выше. Если вам не надо срочно найти квартиру, то подписка на услуги базы недвижимости — оптимальный вариант. За несколько месяцев вы подберете нужную квартиру, потратив значительно меньшую сумму, нежели стоят услуги агентства недвижимости.

Помимо специализированных баз, в интернете достаточно сайтов, предоставляющих информацию о сдаваемых в аренду помещениях. Здесь легко можно задать свои параметры, осуществить поиск и уже из полученного списка выбрать то, что оптимально вам подходит. Минус порталов по недвижимости, позиционирующихся только как рекламные площадки , в том, что основная масса информации у них — от тех же риэлторов, которые, разумеется, попросят заплатить комиссионные.

Намного больше шансов получить в короткие сроки желаемое жилье при обращении в риэлторские компании. И дело не в том, что там работают профессионалы. Дело в организации взаимоотношений на рынке недвижимости. Если у кого-то возникает необходимость сдать квартиру, он первым делом звонит в агентство. Причина проста — если вы являетесь владельцем эконом-жилья, то для вас услуги риэлтора бесплатны. За все придется платить арендатору. Таким образом в любом агентстве накапливается приличная собственная база данных. Так что выбрать из нее тот вариант, который бы более соответствовал вашим желаниям, намного легче.

Однако, обращаясь в агентство, старайтесь держаться подальше от так называемых «информационных служб», часто маскирующихся под специализированные информационные агентства, производящих базы данных для участников рынка недвижимости. В свое время о них много писали, однако до сих пор находятся те, кто попадается на эти уловки. Их услуги — предоставление информации о якобы сдаваемых квартирах в виде распечаток за мизерные деньги (несколько тысяч рублей). Принцип работы — вы сначала платите, а потом получаете желаемый список, который, оказывается либо уже неактуальным (квартира давно сдана), либо фальшивым (люди вообще не собирались сдавать свое жилье в аренду). Вернуть деньги как правило невозможно, так как согласно подписанному договору, мошенники лишь обязаны предоставлять списки квартир, качество информации не уточняется, а уж за результат такого «поиска» они тем более ответственности не несут. Рекомендуем перед поездкой в офис любой компании навести о ней справки, ознакомиться с «черными списками» мошенников и, если возникла уверенность в надежности возможного партнера, только тогда ехать на переговоры.

Честно работающие риэлторские компании получают оплату только после того, как вы заселитесь в квартиру. Стоимость услуг варьируется от 30 до 100% месячной оплаты стоимости жилья. Некоторые эксперты объясняют низкий процент меньшим пакетом услуг. А компании, берущие по максимуму, иногда убеждают своих клиентов в том, что в случае проблем с хозяином они бесплатно подберут другой вариант. Правда, наверное, где-то посередине.

То, как комфортно будет вам жить в квартире, зависит именно от вас. При осмотре стоит не только проверять работу сантехники, но и пообщаться с хозяином, осмотреть двор, побеседовать с соседями. Лучше всего, если на осмотр вы приедете вечером, когда люди возвращаются с работы. Так вы сможете полностью оценить количество автомобилей во дворе дома, а так же звукоизоляцию стен квартиры. Это время стоит посвятить общению с хозяином, чтобы понять, насколько он адекватен. Следующий визит необходимо сделать в эти края днем, чтобы поближе познакомиться с инфраструктурой района. Если все вас устраивает, то самое время заключать договор.

Этап третий — оформление сделки

Как правило сделка по аренде жилья сопровождается подписанием нескольких документов. Если в сделке участвует риэлтор, то его услуги регламентируются договором на оказание услуг. С наймодателем заключается договор найма, к которому приложением может идти опись имущества (акт приема-передачи) с указанием степени износа и его оценка. Рекомендуется также прилагать к договору найма ксерокопии паспортов сторон сделки. Для фиксирования фактов оплат ведется соответствующая ведомость. По окончании срока аренды стороны также могут подписать акт о приемке-передаче квартиры, хотя чаще всего это не делается.

Договор на оказание услуг заключается с агентством. Если в договоре прописано лишь оказание информационных услуг, то от сотрудничества с такой компанией стоит отказаться, так как она ни за что ответственности не несет и будет вас информировать за ваши деньги бесконечно — к снятию квартиры это никакого отношения не имеет.

В агентстве недвижимости вам могут предложить внести аванс в счет оплаты их комиссионных, к этому надо относиться настороженно и внимательно читать подписываемые документы — деньги передаются после подписания договора услуг, в котором должны оговариваться предмет сделки, комиссия компании и размер аванса, а также другие процедурные вопросы, сам аванс должен быть надлежащим образом оприходован. Также в договоре должны быть указаны данные об арендаторе и агентстве, особенности сотрудничества — перечень требований заказчика, а также обязательства агентства, среди которых должны быть:

• подбор объектов, соответствующих указанным параметрам;
• организация просмотра;
• проверка документов арендодателя на право сдачи объекта в аренду;
• помощь в составлении договоров и организация сделки;
• ответственность компании в случае выселения нанимателя по инициативе наймодателя в определенный период времени.

Договор найма регламентирует отношения наймодателя и нанимателя. Краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренды должны в обязательном порядке сопровождаться подписанием договора найма жилья (ст. 674 ГК РФ — в простой письменной форме, нотариального заверения не требуется). Регистрация договора в Росреестре (или где-либо еще) не требуется, законом о регистрации не предусмотрена, любое понуждение местных властей к таковым действиям является незаконным. Объектом найма является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 673 ГК РФ), то есть отдельная комната или квартира, сдавать в найм «койкоместа» также является не законным действием, хотя вряд ли это беспокоит соответствующих нанимателей и наймодателей.

В договоре найма указываются:

• стороны сделки (паспортные данные, ФИО, место регистрации);
• адрес и параметры квартиры;
• стоимость аренды, а также период времени, по прошествии которого возможно изменение размера оплаты (ст. 682 ГК РФ);
• способ и сроки оплаты (также оговариваются расходы помимо арендной платы, обязательно уточняется, какая сторона оплачивает коммунальные расходы — ст. 678 ГК РФ);
• срок аренды (если не указан, то считается равным пяти годам, ст. 683 ГК РФ);
• порядок производства работ по текущему и капитальному ремонту (ст. 681 ГК РФ);
• процедуры пролонгации и расторжения;
• порядок возмещения ущерба;
• уточняется список лиц, проживающих в квартире совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ совместно с ст. 683 ГК РФ);
• другие особенности найма и отношений сторон.

Не помешает прописать и периодичность посещения хозяином квартиры, и предупреждение его о визите по телефону за сутки до прихода. Рекомендуем включить в договор пункт о преимущественном праве нанимателя на продлевание договора (ст. 684 ГК РФ), это право автоматически действует, если договор заключен на срок более года, а для краткосрочных (среднесрочных) — только если указано в договоре.

Аналогично с правами нанимателя по статье 686 ГК РФ на замену себя как стороны по договору на иное проживающее с ним лицо, а также с правами проживающих с ним лиц в ситуации с его убытием, или его смертью. Включение положений этой статьи в среднесрочный договор найма защитит интересы жильцов в случае наступления указанных обстоятельств.

Отдельно подчеркнем, что согласно ст. 682 ГК РФ собственник не имеет права менять стоимость аренды, если иное не оговорено договором. Также он не имеет права досрочно расторгать договор — закон в этом вопросе находится на стороне нанимателя.

Сдавать в аренду квартиру может лишь ее собственник, а не тот, кто там прописан (зарегистрирован). Чтобы удостовериться в правах хозяина, потребуйте у него правоустанавливающий документ — свидетельство о собственности (старого образца от Департамента муниципального жилья), свидетельство о государственной регистрации права собственности (от Росреестра), какой-либо надлежащим образом удостоверенный договор (купли-продажи, передачи, мены, дарения), справка о выплаченном пае ЖСК, решение суда и т.д. Если сдающее жилье лицо действует на основании доверенности — от такого варианта лучше отказаться.

Еще раз напомним, что если квартира не приватизирована, то вам должны предоставить письменное согласие всех прописанных (зарегистрированных) в этом помещении людей. Кроме того, сдача муниципального жилья в поднаем без санкции властей (истинных собственников) не законна.

Если квартира имеет нескольких собственников, то нужно получить разрешения всех сособственников (желательно, чтобы они участвовали как стороны сделки, но на практике так бывает редко). Помимо собственников, необходимо, как и в муниципальной квартире, соблюдать интересы и других лиц — получить разрешения зарегистрированных по адресу граждан, а также лиц, кто также снимает в данной квартире жилплощадь (если нанимателей несколько).

Акт сдачи-приемки квартиры. В этом документе составляется опись мебели, техники — то есть всего того, что остается в квартире и чем собирается пользоваться наниматель. Особенно дотошные даже составляют опись царапин и пятен на стенах, чтобы в конце им не предъявили счет за испорченную отделку. Также можно к Акту приложить фотографии квартиры и отдельного имущества, которые должны быть завизированы сторонами.

В акте сдачи-приемки должны быть следующие пункты:

• недостатки объекта (например, не работает выключатель в коридоре, треснутая плитка в ванной, подтеки на потолке в гостиной);
• опись переданного в пользование имущества. Если речь идет о технике, то указывается не только марка и модель, но и серийный номер;
• показатели счетчика. Это нужно для того, чтобы вам не пришлось платить за то, чем вы не пользовались;
• передача комплекта ключей.

Если по истечению срока аренды вы решили расторгнуть договор, то после осмотра жилья арендодателем им ставится подпись в акте приемки/сдачи квартиры о том, что он не имеет претензий. Возможен вариант, когда составляется еще один документ, где вновь перечисляется все сданное имущество, указывается его состояние. Подобный акт подписывается двумя сторонами. В итоге стороны должны определить сумму ущерба, наниматель компенсирует ущерб, наконец стороны подписывают соглашение об отсутствии взаимных претензий.

Этап третий — эксплуатация квартиры

Ремонт. По договору найма вам в пользование переходит не только квартира, но и мебель и бытовая техника, если, конечно, они были описаны в договоре или описи имущества (акте приемки-передачи). Эта оговорка важна. В соответствии со статьей 629 пункт 1 ГК РФ, если что-то вышло из строя не по вашей вине, то в течение 10 дней со дня подачи вами заявки арендодатель обязан безвозмездно устранить неисправность или произвести замену. Подобные просьбы и, тем более, их выполнение, большая редкость. Тем не менее обращаться надо, иначе, спустя годы, будет очень сложно объяснить при расторжении договора, почему половина имущества не работает или имеет недостатки, «полностью или частично препятствующие пользованию».

Если в ходе вашего проживания вы решили произвести ремонт помещения, то данные действия должны быть согласованы с хозяином квартиры. То же самое касается ремонта имущества. Если затеяно нечто масштабное, то целесообразно подписать соглашение с наймодателем, в котором будут оговорены детали ремонта, наличие улучшений, в том числе неотделимых без вреда от имущества, и описан порядок взаиморасчетов сторон.

В соответствии со статьей 623 пункт 2 ГК РФ арендодатель обязан возместить вам стоимость неотделимых улучшений, но надо также учитывать и формулировку ст. 681 ГК РФ, в которой говорится, что если иное не прописано в договоре найма, то наниматель обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт сданного помещения. Фактически, что можно делать, а что нет, кто и как оплачивает — стороны решают совместно. Как вариант — можно договориться о ремонте в счет арендной платы и обязательно зафиксировать суть соглашения на бумаге.

Права и обязанности

Снимая квартиру, вы имеете право:

• пользоваться жильем и предоставленным вам имуществом в течение срока найма, указанного в договоре;
• вселять в квартиру для постоянного проживания несовершеннолетних детей. Вселение остальных лиц совершается лишь с согласия владельца (ст. 679 ГК РФ);
• предоставить временное жилье третьим лицам на срок не более шести месяцев, при условии соблюдения нормы площади (ст. 680 ГК РФ), за исключением краткосрочной (и среднесрочной) аренды сроком до года (ст. 683 ГК РФ);
• сдавать квартиру или ее часть в поднайм (возмездно) с согласия наймодателя и при условии соблюдения нормы площади, за исключением краткосрочной (и среднесрочной) аренды сроком до года (ст. 685 ГК РФ);
• с согласия наймодателя перезаключить договор на другое проживающее с нанимателем лицо, за исключением краткосрочной (и среднесрочной) аренды сроком до года (ст. 686 п.1 ГК РФ);
• в случае долговременного найма, после смерти нанимателя или его выбытия договор остается в силе на тех же условиях, нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем. Если таковых граждан несколько и в случае возникновения спора между ними, все, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями, то есть несут равные обязанности (ст. 686 п.2 ГК РФ).

Ваши обязанности:

• использовать помещение только в качестве жилья;
• поддерживать чистоту не только в квартире, но и в местах общего пользования (коридорах, подъездах), не нарушать права своих соседей;
• если договор не продлевается, то вы обязаны освободить квартиру по истечению срока найма;
• не препятствовать возможности арендодателя осматривать квартиру и сдаваемое вам в аренду имущество;
• вы несете материальную ответственность за квартиру и находящееся в ней имущество. В случае потопа или пожара по вашей вине вы должны ликвидировать последствия за свой счет;
• своевременно оплачивать междугородние переговоры, счета за электроэнергию и воду, если иное не оговорено в договоре.

Продлевание договора

Наниматель, заключивший договор на срок более года, при его решении продлить договор, имеет преимущественное право на это (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить (пролонгировать, подписать новый) договор на тех или иных условиях, либо поставить в известность нанимателя о своем решении не сдавать в течение не менее года данное жилое помещение внаем. Если он не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления, то договор считается автоматически продленным на тех же условиях и на тот же срок. При краткосрочном (среднесрочном) съеме на арендатора подобное право не распространяется.

Расторжение договора

Расторгнуть договор наймодатель может только по решению суда. Причины и процедуры расторжения отличаются в зависимости от того, на какой срок оформлен договор. Для краткосрочной (среднесрочной) аренды:

• по двум зафиксированным фактам просрочки оплаты жилья,
• в случае разрушения или порчи жилого помещения;
• при не выполнении требований наймодателя устранить неоднократное использование квартиры не по назначению или нарушения прав и интересов соседей.

Расторжение долгосрочного договора найма происходит практически по тем же причинам, однако суд, рассматривая дело, может дать время до года на устранение нарушений и только затем примет решение о расторжении (ст 687 пункт 2 ГК РФ). Долгосрочный договор расторгается в судебном порядке:

• при разовой задержке оплаты на срок более 6 месяцев;
• при разрушении или порче жилого помещения;
• при не выполнении требований наймодателя устранить неоднократное использование квартиры не по назначению или нарушения прав и интересов соседей.

Любая сторона может расторгнуть договор в судебном порядке, если квартира в ходе эксплуатации перестает быть пригодной для жилья или признается аварийной (ст. 687 п.3 ГК РФ).

Если по каким-то причинам вы решаете отказаться от аренды квартиры раньше срока, указанного в договоре, то вы должны за три месяца письменно предупредить об этом владельца (ст. 687. п. 1 ГК РФ). Правда необходимо заручиться согласием совместно (постоянно) проживающих с вами граждан — вы несете обязанности по договору не только перед противоположной стороной сделки, но и перед лицами, которых вы поселили вместе с собой.

Если в ходе вашего проживания у квартиры поменялся собственник или сособственник, то на основании статьи 675 ГК РФ это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.