Сдача квартиры в аренду: 10 рекомендаций – как получить с арендатора деньги и не стать его жертвой

Несколько дней назад журнал Metrinfo.ru начал разговор о том, что «спокойная и беспроблемная жизнь» арендодателя – миф. Рисков у человека, сдающего квартиру постояльцам, существует масса. В их ряду – и угроза физической сохранности недвижимости, и вероятность неплатежей, и возможные проблемы с ЖЭКом и милицией. Сегодня – продолжение этой темы.

Предыдущая статья журнала о рисках арендодателя называлась «Сдаете квартиру? Умейте предвидеть возможные риски: поломка, неоплата, «стукачество»». Так что, кто не читал – милости просим… А перейдем к самой, пожалуй, острой проблеме во взаимоотношениях сдающих квартиры и государства, - к налогам.

Налоги: муторно, но платить нужно
Итак, один из рисков для хозяина жилья, если обуреваемый жаждой мести арендатор «настучит» на него в налоговую инспекцию. Такие случаи на нашем московском рынке уже были. В частности, год назад Головинский районный суд приговорил незадачливого хозяина жилья к штрафу в 100 тыс. рублей.

Напомним, что получаемая арендная плата является доходом, подлежащим обложению налогом в размере 13% - это непреклонная позиция ФНС. Арендодатели считают иначе: точных цифр, понятно, нет, но по прикидкам лишь 5-7% московских рантье делятся своими доходами с родиной. В основном, это владельцы дорогих квартир. «При первом знакомстве с собственником, для облегчения нашего взаимодействия мы советуем ему узаконить свою деятельность и объясняем, как можно оптимизировать налоги, - говорит Вадим Ламин, руководитель эксклюзивного отдела компании «PENNY LANE REALTY». – В сегменте от $5000 собственники квартир практически все следуют этой рекомендации. Исключения бывают очень редко, так как последствия разоблачения в данном бюджете бывают достаточно неприятными».

Что до «низа» рынка, т.е. самого недорогого и массового класса «эконом», то там все наоборот: «редкими исключениями» являются как раз люди, решившие налоги заплатить. Остальные разными способами скрываются.

Никоим образом не защищая «уклонистов» и признавая, что платить налоги надо, попытаемся объяснить, почему люди ведут себя так. Прежде всего, заплатить оказывается сложно технически. Налоговая инспекция встретит человека, желающего выполнить свой гражданский долг, сначала очередями. Далее начинаются явления, которые лучше всего описываются словом «хамство». Например, налоговый инспектор потеряет бумажку о том, что вы заплатили причитающееся. Что он сделает? Позвонит, и, вежливо извинившись, расскажет, что случилось? Вряд ли. Скорее всего, пришлет строгое уведомление о том, что налоги не заплачены, и что по этому поводу предстоят санкции вплоть до уголовного преследования.

Еще картинка с натуры. В прошлом году налоговики объявили, что хотят облегчить арендодателям жизнь, для чего предложили приобретать специальные патенты – без утомительных подсчетов и прочего. Но патенты полагались только тем, кто зарегистрировался в качестве индивидуального частного предпринимателя. Обычным гражданам, не прошедшим подобную процедуру, они не положены. А во-вторых, сумма оказалась запредельной – патент был выгоден только тем, кто получает от аренды сумму более 70 тыс. руб. в месяц. Подавляющему большинству эконом-рынка, где цены вертятся вокруг 25-30 тыс. руб., эта инициатива не интересна ни под каким видом.

Наверное, государство со своей стороны должно пойти на какие-то шаги со своей стороны – чтобы платить налоги было быстро, приятно и легко. Но пока что арендодатели в налоговую не спешат и ходят, в принципе ...