Сегодня 10:12
Тенденции рынка, аналитика
14.03.2025
Новости компаний, пресс- и пост-релизы

Прогноз на рынке офисной недвижимости на 2017 год

Большинство прогнозов на таком относительно консервативном рынке, как недвижимость, обычно строится на предположении о продлении текущих процессов и экстраполяции чего-то подобного, как происходящее сейчас, в будущее.

У нас до сих пор ярки в памяти воспоминания о прогнозах, скажем, сделанных компаниями большой четверки в 2007 году на 2008 и 2009 годы “..ставки будут колебаться в пределах 1000-1300 долларов за кв.м. в год на помещения класса А, не включая НДС и операционные расходы…” .

Также было весьма отрадно читать оценки для арендных бизнесов, созданных в 2010-2014 годах, о ежегодной индексации не менее чем на 10-20%, и, при этих предположениях, сроки окупаемости составляли оптимистичные 6-8 лет.

Реальное положение дел, как мы все видим, увы, серьёзно отличается от этих прогнозов.

Рублевое падение ставки аренды в 2014-2016 годах составило в среднем по рынку не менее 20-25 % на что-то более или менее ликвидное, в т.ч. помещения ритейла на проходимых местах и офисов класса А и Б+.

Причем эта ситуация констатируется для Москвы и Санкт-Петербурга, что наводит на мысль, что в провинции падение было и больше и безнадежней.

Пик падения спроса действительно, по крайней мере пока, прошёл в 2015 году, когда даже те же самые ведущие консультанты отметили отрицательные объемы поглощения , что означало, что освободившихся площадей было больше чем арендованных.

Сейчас, как консенсус прогноз, есть мнение, что рынок вошел в стадию стабилизации, которая, на наш взгляд, скорее похожа на стагнацию.

Итак, сейчас ставки на аренду офисов по классам А и Б, очень усреднённо составляют 28000-35000 руб./кв.м./год и 12000-26000 руб/кв.м/год соответственно.

На наш взгляд, ситуация на рынке коммерческой недвижимости, которая, конечно, формируется под влиянием общеэкономической картины в стране, будет в 2017 году опять таки, в лучшем случае стагнировать, в худшем же (к примеру, резкое падение цен на нефть и другое сырьё) возможно дальнейшее падение и ухудшение. Сравнивая и взвешивая различные мнения и тенденции и на основании наших ощущений и опроса ряда экспертов мы делаем вывод, что ставки будут колебаться в тех же пределах что и в 2016 году, с попытками роста во второй половине года.

Массированного ввода новых площадей, который мог бы обернуться еще более  серьезным падением ставок, не предвидится, а объем запрашиваемых площадей ограничен слабым общим спросом и состоянием задушенности российской экономики.

На рынке установилось состояние шаткого равновесия и отсутствия ярко выраженных тенденций как к росту, так и к снижению цен. Из самых общих соображений можно предположить, что вскоре колебание около нуля должно сменить какое то более уверенное движение, и нам кажется что это будет, при сохранении имеющейся макроэкономической политики, слабый рост, в пределах инфляции, и скорее всего даже не компенсирующий рост налоговой нагрузки и затрат на содержание помещений.

В случае, если в мае-июне будет взят курс на более внятную и ориентированную на рост экономическую политику, характеризующуюся снижением ставок финансирования, ростом числа новых проектов, в т.ч. по инициативе государства, хотя и вероятность чего невелика, рост может быть более существенным,  и, хотя и с неким лагом до полугода, может составить в год до 15-20 %.

В случае разворачивания существенно более драматичных процессов (но до определённой степени - не состояния третьей мировой войны) как внутри страны (финансовый кризис регионов или банковский кризис), так и  в целом в мире (многие экономисты сходятся во мнении, что кризис 2007 -2009 г.г. только один из череды предстоящих), возможно и дальнейшее увеличение уровня вакантных площадей и соответствующее снижение цен, по примеру прошедших ранее процессов на те же 15- 20 %.

Рынок офисной недвижимости в 2017 году

Кто же на общем фоне - “..упали и лежим..” демонстрирует рост, а кто является аутсайдером?

Поскольку мы работаем не только с сегментом от 500 кв.м. для нас заметными являются существенно более меньшие сроки (до 4-6 недель) экспозиции чем в среднем по рынку (до 8-12 недель) по площадям до 300 кв.м. с отделкой в новых бизнес центрах, таких, к примеру, как ”W плаза”-1 и 2 на Варшавском шоссе, комплекса зданий на проспекте Андропова д. 18, “Порт Плаза”, бизнес центр “Водный“ рядом с метро Водный стадион.  Данные проекты реализовывались застройщиками путем продажи площадей блоками от 200 кв.м. и потому в них появилось много независимых собственников, они отличаются высоким уровнем потребительских характеристик (уровень здания не ниже Б+, близость к метро и в целом высокая транспортная доступность). Хотя, конечно, уровень ставок, по сравнению с предлагаемыми основными собственниками- застройщиками, оказывается ниже примерно 20-30 %, но, возможно, хотя бы  в краткосрочной перспективе, это более правильная тактика - лучше сдать быстрее, но дешевле, а потом уже пытаться плавно поднимать ставку к уровню рынка для приведения в соответствии с плановыми показателями окупаемости. Это характеризует то, что многие компании, сохранившие свои показатели оборота и прибыли, пользуются моментом для того, чтобы сменить свои офисы на более престижные и удобные, при этом даже снижая свои затраты на аренду.

А что же происходит с теми, от кого уезжают эти счастливчики? Теми, чьи площади располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 90 г.г., или даже еще до 1991 года и которые утрачивают свою привлекательность, в связи с появлением более современных комплексов.

Сейчас, даже для собственников достаточно современных комплексов, уход одного крупного арендатора становится серьёзной проблемой -как, например, завершившаяся, пусть и в меньшем объеме, чем изначально заявлялось, сделка Yandex и O1 Properties по аренде 10 000 кв.м. в комплексе Aurora на Озерковской набережной. Собственникам Красной розы, где Yandex уменьшил своё присутствие, придётся, возможно, решать непростую задачу по заполнению этой вакантной площади.

Для решения этих задач есть несколько путей, и самый простой - снижать цены и дробить площади, чтобы воспользоваться сравнительно большим спросом в более дефицитном площадном сегменте.

Другой путь - это изменить качество своего предложения, затеяв серьезный ремонт и реконструкцию своего здания, возможно, даже переориентировавшись на другие сегменты недвижимости, к примеру, апартаменты.

В любом случае этим владельцам придётся столкнуться  с потерями и затратами.

В связи с этим опять-таки для всех - и выигравших (относительно) и проигравших- становится очень актуальной задача по привлечению арендаторов и покупателей на свои площади. На этом пути есть также несколько путей: обратиться в агентство или агентства, воспользоваться уже известными ресурсами типа CIAN.RU или DOMOFOND.RU, пытаться выстраивать собственную рекламную политику путём создания и продвижения своего интернет ресурса или воспользоваться всеми путями сразу. Плохо только, что, как ни грустно, настоящего прорыва и по-настоящему чувствительного уровня спроса нельзя получить ни в одном из этих источников.

Мы, как та лягушка поющая про свой водоём, хотели бы предложить в этой связи свой ресурс, который сочетает все преимущества вышеперечисленных каналов коммуникаций и выстраивает по настоящему эффективную среду для  взаимодействия собственника и арендатора и покупателя.

Возвращаясь к прогнозу на 2017 год, все вышеперечисленные тенденции будут присутствовать на рынке, который столь стремительно меняется, подстраиваясь под новые реалии, и жизнь на этом рынке будет непростой и выиграют и дождутся более благоприятных времен, которые рано или поздно наступят, цикличность в т.ч. экономики - это её фундаментальное свойство, только самые активные и предусмотрительные.

Можно как обычно предположить, что не дай Бог жить в эпоху перемен, но такой эпохе точно нельзя отказать в нескучности и, может быть, такие времена и случаются именно для того, чтобы кому-то дать более широкую дорогу для реализации его самых смелых начинаний.  

С Уважением, Команда Comrent

База коммерческой недвижимости Москвы от Собственника Comrent.ru

При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Вам понравилась статья?
0

Новости недвижимости:

00
Росреестр

Нужно ли собственнику регистрировать право на долю в общем имуществе многоквартирного дома?

Государственная регистрация права собственности на квартиру в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в нем.
00
STONE Ходынка 1

В офисном квартале у метро «ЦСКА» начались монолитные работы

На севере Москвы в Хорошевском районе продолжаются работы по возведению административно-делового комплекса по адресу Ходынский бульвар, земельный участок 6/2.
00
Краснодарская ул., з/у 18. Москва, ЮВАО, Люблино

По программе реновации в Люблино возводят 10 новостроек

В общей сложности суммарная площадь десяти новостроек по программе реновации составит почти 340 тысяч квадратных метров. В них суммарно предусмотрено свыше трех тысяч квартир.
00
На стройке работает автомобиль с краном

Удобство и безопасность работы строителей: что действительно важно?

Как обеспечить комфорт и безопасность строителей на стройплощадке? Как современные технологии и грамотная организация работ помогают снизить риск травм и повысить эффективность труда на стройке.
00
Блок-контейнер своими руками

Как сделать блок-контейнер своими руками: экономия до 50% и полный контроль

Подробное руководство по изготовлению бытовки из профильной трубы. От проектирования до финишной отделки. Необходимые материалы, инструменты и советы по сборке. Пошаговые инструкции для самостоятельного строительства.
00
Санкт-Петербург ночью

Дорожно-строительные компании Санкт-Петербурга: инновации, технологии и перспективы развития

Санкт-Петербург – один из крупнейших мегаполисов России, обладающий сложной транспортной системой. Ежедневное движение миллионов автомобилей требует качественного дорожного покрытия и постоянной модернизации инфраструктуры
00
Большое поле с созревшей пшеницей, по нему едет комбайн, собирающий урожай

Будущее агрохимии: инновации в производстве и использовании минеральных удобрений

Современное сельское хозяйство невозможно без применения минеральных удобрений, обеспечивающих растения ключевыми элементами питания. Однако в последние годы отрасль претерпевает значительные изменения.
00
В офисе банка клиент консультируется с клерком по вопросу получения кредита

Как узнать кредитную историю юридического лица и зачем это нужно?

Каждое юридическое лицо, участвующее в финансовых операциях, имеет свой кредитный профиль. Эти сведения формируются на основе взаимодействия компании с банками, микрофинансовыми организациями и другими кредиторами.
00
VSN Group, логотип группы

VSN Group: в феврале количество сделок выросло на треть

По итогам февраля 2025 года на первичном рынке в границах “старой” Москвы суммарный объем реализованного жилья составил 290,6 тыс. кв. м, что выше показателей аналогичного периода прошлого года на 36%.
00
Петренко Марианна Владимировна, основатель архитектурного бюро BOMAR

Возрождение объектов культурного наследия в России

Сегодня объекты культурного наследия не просто реставрируются, а возрождаются в полном понимании этого слова. Поговорим с Марианной Петренко, основательницей архбюро BOMAR, которое фокусируется на работе с объектами культурного наследия.
00
улица Изумрудная, владение 28, дом по реновации

Все жители 14 домов в Лосиноостровском районе получили новые квартиры по программе реновации

С начала прошлого года число домов, в которых все горожане оформили документы на новое жилье по программе реновации в Лосиноостровском районе, выросло в два раза – с семи до 14.
00
Одесская ул., з/у 4 (влд. 4, стр. 1-7, зона 1.1). Москва, ЮЗАО, Зюзино. Реновация

На Одесской улице началось строительство жилого комплекса для программы реновации

Жилой комплекс возводят по адресу: улица Одесская, земельный участок 4. В новостройке будет 294 квартиры с готовой улучшенной отделкой по стандартам программы реновации.
01
«Событие» от компании «Донстрой», рендер

«Событие» от компании «Донстрой» — лучшая новостройка страны

Жюри федеральной премии в сфере недвижимости «ТОП ЖК — 2025» признало проект «Событие» на Мосфильмовской лучшей новостройкой Москвы и России. Оценивали претендентов на победу более 250 членов Большого жюри.
Или войти с помощью: