Реликтовые места: недвижимость на Байкале

Природа этого озера уникальна: она завораживает, и в какой-то момент хочется остаться здесь навсегда. Попав сюда летом, так легко поддаться этим чувствам и решить провести на байкальских берегах остаток жизни. Построить дом. Перевезти семью. И наконец-то стать счастливым, точно зная, что ты уже нашёл место, где тебе всегда хорошо. Но тем, кто действительно собирается так поступить, стоит напомнить девиз дома Старков из сериала «Игра престолов»: «Зима близко». На священном озере эти слова полностью отражают реальность, ибо зимой оно действительно слишком сурово и мало подходит для жизни, особенно в тех местах, докуда пока не добралась цивилизация. Именно поэтому одной из примет нашего времени стали недостроенные или заброшенные коттеджи на труднодоступных, но очень красивых скалистых берегах.

Медведи шумною толпою…

Это мощнейшее по своей энергетике и одно из самых красивейших мест на Земле, где воду до сих пор можно пить прямо из озера, а на побережье рано утром перед восходом солнца выходят на водопой медведи. Туристический сезон на Байкале короткий, купаться в озере можно не везде – вода очень студеная и прогревается только в середине лета. Но сюда едут не за пляжным отдыхом и водными процедурами. Здесь почти нет мест для «тюленьего» времяпрепровождения: на берегу горы и скалы, протяжённость пляжей невелика. «Но Байкал очаровывает. Горный воздух, насыщенный ароматами вековых кедров, разноголосье птиц, доверчивые белки, звенящая тишина, свежие ночи даже в середине лета, а ночью небосвод такой чистый и близкий, что кажется, будто звёзды можно потрогать рукой», – восхищается вице-президент девелоперской компании «Химки-Груп» Дмитрий Котровский.

Действительно, у многих, кто приезжает сюда в качестве туристов, возникает желание вернуться на Байкал, а у кого есть возможность – в собственную недвижимость, которую, считается, не так дорого содержать в зимнее время. Но выбор объектов среди имеющихся на рынке очень мал, а строительство и эксплуатация дома могут оказаться не по силам покупателям, не осведомленным о специфике этого региона. Условно побережье Байкала с точки зрения недвижимости можно разделить на две категории – цивилизованную и экзотическую.

Листвянка: туристическая Мекка Байкала

Исторически сложилось, что самый популярный и современный посёлок на берегу озера – Листвянка. Определяющим фактором, конечно, стала транспортная доступность этого населённого пункта: всего за час сюда можно доехать на автомобиле по Байкальскому тракту от областного центра – Иркутска. В советское время здесь располагались гостиницы и санатории, где останавливались редкие иностранцы, были музеи, лимнологический институт и т.д. Но и после перестройки посёлок активно развивался: бизнес с удовольствием инвестировал средства в строительство отелей и частных гостиниц, а местные власти старались не запускать инфраструктуру. Так что Листвянка сегодня выглядит вполне цивилизованно, во всяком случае туристы едут сюда активно и с удовольствием.

«Аренда жилья в сезон в Листвянке дорогая, в высокий сезон спрос здесь всегда превышает предложение. Отдельно стоящий одноэтажный дом на две-три комнаты обходится в 10–15 тыс. рублей в сутки, двухэтажный на 4-5 комнат, с удобствами и баней – 30–40 тыс. рублей в сутки, в частных гостиничных комплексах отдельно стоящие однокомнатные домики предлагают за 5–8 тыс. рублей в сутки, – отмечает Дмитрий Котровский, – Причём характерно, что большинство арендных предложений с минимальным набором удобств, а то и без таковых: вокруг Байкала везде водоохранная зона».

В 90-е годы и начале «нулевых» москвичи покупали загородные дома на Байкале, просто «чтобы было». Причём найти объект высокого класса для покупки было довольно сложно, поскольку сегмент премиального жилья на берегу легендарного озера и тогда и сейчас невелик. Например, в Листвянке практически у кромки озера расположено меньше десятка больших загородных домов с небольшими участками (прибрежная линия в этом месте очень узкая), которые не уступают по своим потребительским характеристикам домам на престижных Подмосковных трассах (800–1000 кв. метров, центральные коммуникации). Местным жителям доподлинно известно, что некоторые из них «скупили москвичи». «Причём эти дома зачастую даже не используются как гостиницы, а попросту простаивают большую часть года», – говорит Дмитрий Котровский.

По словам управляющего партнёра компании Blackwood Константина Ковалёва, единственным предложением премиум-класса на первичном рынке можно назвать ЖК Baikal Hill Residence, строящийся в 400 метра от берега озера. Трёхуровневые дома будут располагаться на четырёх площадках, первый из них (на 30 квартир) собираются сдать в эксплуатацию в конце 2014 года. В комплексе предусмотрен подземный паркинг для автомобилей, квадроциклов и снегоходов, крыши зданий будут оборудованы смотровыми площадками. Стоимость квадратного метра здесь варьируется от 110 до 120 тыс. рублей, площади квартир – от 37 до 47 кв. метров. Кстати, покупателям предоставляется дополнительная опция – управление недвижимостью на время отсутствия собственников, в том числе сдача их квартир в аренду.

На местную аудиторию, кстати, девелопер проекта не особенно рассчитывает: за эти деньги иркутяне могут приобрести «двушку» в историческом центре города, а те из них, кого не страшит расстояние до Листвянки (ведь по местным меркам это очень далеко от Иркутска), скорее купят земельный участок и построят на нём дом или отель. «Основными покупателями комплекса становятся москвичи и жители других регионов России, которые рассматривают покупку как инвестицию или просто хотят иметь недвижимость в этом месте», – отмечает Константин Ковалёв.

На вторичном рынке предложение также весьма ограничено. «Летом по риэлторским базам в Листвянке продавался лишь четырёхэтажный особняк площадью 700 кв. метров на 11 с половиной сотках (помимо основного здания на участке еще три двухэтажных дома) за 79 млн рублей. Несмотря на то что предлагался этот объект как коттедж, можно предположить, что это скорее мини-гостиница», – рассказала генеральный директор АН «Развитие» Елена Кабурган. По её словам, стоимость недвижимости класса «премиум» начинается от 25 – 30 млн рублей.

Кстати, покупателям коттеджей и квартир в Листвянке не стоит рассчитывать на девственную природу и лицезрение по утрам медведей, бредущих на водопой. За таким экстримом нужно отправляться на Байкал экзотический.

Байкальская «вторичка»

Вторичную недвижимость на цивилизованном Байкале, в посёлках вдоль Байкальского тракта, можно разделить на три категории. Небольшие дачи – наследие советских времен или деревенские дома (в посёлках Большая Речка, Никола, Ангарские Хутора). Деревянные коттеджи, перестроенные из дач или возведённые на их месте в дачных кооперативах. И коттеджи, построенные «с нуля» на ранее пустовавшем участке. «Стоимость дач на Байкале или в ближайших к нему посёлках – от 1 млн рублей, более капитальных домов из бруса – от 2 млн рублей, максимальная цена может достигать 50 млн рублей (такие предложения на вторичном рынке были), что обусловлено не столько площадью и характеристиками дома, сколько уникальной локацией земельного участка», – отмечает Дмитрий Котровский. В каждом посёлке своя специфика. В Николе, например, есть прекрасные частные гостиницы и коттеджи премиум-класса с полным набором инфраструктуры, вплоть до вертолётных площадок, по цене от 15 до 30 млн рублей. Недвижимость попроще обойдётся в 3,5 – 6 млн рублей (площадь 100–200 кв. метров). В Ангарских Хуторах отелей практически нет, а цены на дома сравнимы с Николой.

Экзотика: на вертолёте, на катере или со стрельбой на пароме

Экзотический Байкал тоже разный. В южной части озера находится умирающий Байкальск, который после закрытия ЦБК окончательно превратился в дыру с бомжами на улицах. Хотя совсем недалеко от него процветающий горнолыжный курорт на горе Соболиной.

Порт Байкал, расположенный буквально напротив цивилизованной Листвянки и обладающий тем же, а то и более интересным набором видовых характеристик, тоже пришёл в упадок. В отличие от более удачливой «соседки» визитной карточкой этого посёлка в последние годы стали полуразвалившиеся дома да засыпанные мусором улицы. Здесь построили одну гостиницу, но особым спросом она не пользуется. Основная проблема – транспорт, так как добраться можно либо на пароме, либо на поезде, который ходит раз в сутки. Кстати, этот поезд, в народе именуемый «мотаня», и 20 лет назад был экзотикой, ведь он идёт в Порт Байкал от поселка Слюдянка по одноколейке старой Кругобайкальской железной дороги (КБЖД), через многочисленные тоннели и виадуки, построенные ещё в начале прошлого века*.

Ещё одно известное туристам место – дельта реки Селенги, административно этот участок байкальского побережья относится уже к Бурятии. Здесь немало турбаз и частных отелей, а вот престижного жилья, даже по иркутским меркам, практически нет. «Есть «премиум» в понимании жителей Бурятии, но, конечно, очень скромная недвижимость», – отмечает Елена Кабурган. На севере Байкала (Северобайкальск, Нижнеангарск), где очень красивые, живописные места, в последние годы появились качественные коттеджи, однако строят их в основном местные жители и именно для себя, не на продажу.

Самый популярный после Листвянки туристический анклав – побережье Малого моря (пролива, образованного между большой землей и островом Ольхон). Здесь можно приобрести участок 10–15 соток от 1 млн рублей. Готового жилья практически не предлагают, эти территории только начинают осваивать. «В основном, конечно, тут турбазы, предложение на Ольхоне единичные. Кстати, в сезон на паром стоит такая очередь, что иногда дело доходит до стрельбы. В выигрыше лишь те, кто может позволить себе летать сюда на вертолете», – рассказывает Елена Кабурган.

На Малом море существует три элитных места – Бурун-Хагун, Зуун-Хагун и Куркутский залив. Это около 260 км от Иркутска, и дорога, как говорится, оставляет желать лучшего, во всяком случае уж точно не подходит для автомобилей премиум-класса. Дома строят в основном из дерева, кирпичных практически нет. В большинстве своём это коттеджи размером 10х12 метров либо около 250 кв. метров, иногда на участке дополнительно возводят гостевой домик и традиционную для Сибири баню. Стоимость таких домов – 3,5–5 млн рублей. «Здесь есть даже места, называемые в народе «дачи москвичей», достаточно высокого класса, но на рынок, то есть в открытую продажу, такие объекты на моей памяти не выходили. Возможно, хозяева у них и менялись, но продажи явно велись среди своих», – добавляет Елена Кабурган.

Ну и, наконец, встречаются среди владельцев недвижимости на Байкале и совсем мизантропы, которые строят себе дома при полном отсутствии цивилизации и инфраструктуры. Например, на мысе Заворотный несколько лет простаивали вполне на первый взгляд приличные коттеджи. Достроить их владельцам не хватило сил и, возможно, денег, так как удовольствие это не из дешёвых: ведь стройматериалы приходится доставлять из Иркутска по воде, а судоходный сезон здесь короткий.

Елена Кабурган, генеральный директор АН «Развитие»

Надо сказать, что жители в местных деревнях очень «хозяйственные». Стоит оставить дом без присмотра – снимут всё, что в принципе можно снять, поэтому наличие сторожа в доме не роскошь, а необходимость. К качественному строению ещё лучше «приложить» охранника, желательно вооруженного. Например, несколько лет назад в поселке Бурдугуз распродавали недорогие участки. Берег Ангары, сосны – прекрасное место. Многие соблазнились, приобрели и даже начали строительство. Но тем, кто не озаботился охраной, стройматериалы приходилось докупать слишком часто. Эта ситуация в принципе характерна для региона и очень мешает его освоению. Можно приобрести землю и построить хороший дом в посёлке Большая Речка или любом другом на берегу Ангары или Байкала, но его необходимо охранять постоянно.

Станислав Воронцов, генеральный директор строительной компании «Сибирь»

Сложности, с которыми придётся столкнуться тем, кто приобрел землю севернее МРС в надежде построить для себя дом, легко спрогнозировать. В регионе практически нет дорог, а цена доставки стройматериалов по самому Байкалу очень высока, всё приходится везти из Иркутска. И именно это увеличивает стоимость строительства, причем иногда в разы.

Типичная ситуация: человека приглашают на Байкал, заманивают прекрасной рыбалкой и охотой, живописными видами и прочим. И предлагают приобрести у местных жителей землю в очень красивом месте по вменяемой цене. Покупатель возвращается в Иркутск, интересуется стоимостью стройматериалов, работ (естественно, «ценник» в Иркутске ниже, чем в Москве или Санкт-Петербурге) и, понимая, что потянет, приобретает землю. Проблемы начинаются в тот момент, когда он приступает именно к строительству.

Недавно по просьбе клиента рассчитывал цену возведения дома в поселке Нижний Кочергад (к северо-западу от поселка Большое Голоустное). В Иркутске коттедж площадью 160 кв. метров обошёлся бы ему в 2 – 2,2 млн рублей, а в этом районе – на 400 тыс. дороже: именно в такую сумму вылилась бы доставка стройматериалов. Человек к этой цене оказался не готов и в итоге от приобретения участка отказался. Но далеко не все покупатели земли столь предусмотрительны. Думаю, это одна из основных причин появления на байкальских берегах недостроя или заброшенных коттеджей.