Регистрация сделки с жильем — правоустанавливающие и иные необходимые документы, процедура регистрации

Право собственности

Основными субъектами права собственности в России (ст. 212 ГК РФ) являются граждане и юридические лица (частная собственность), Российская федерация (государственная собственность) и муниципальные образования (муниципальная). Правовая основа частной собственности на недвижимость возникла в декабре 1990 года с момента вступления в силу Закона РСФСР N 443-1 «Закон о собственности в РСФСР», а уже в июле 1991 года был дан мощный толчок для развития частного сектора — были приняты еще два закона — Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Закон РСФСР от 03 июля 1991 N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Благодаря массовой приватизации жилья доля частной собственности быстро росла и к концу 2010 года, согласно данным Росстата, уже составляла 85,6% от общего размера жилищного фонда, в том числе для городского жилищного фонда — 83,6%, сельского — 90,6%.

Частная собственность может быть как индивидуальной, принадлежащей одному лицу, так и общей, принадлежащей нескольким лицам. Сама общая форма собственности, в свою очередь, делится на долевую и совместную (без определения долей). Это вызвано тем, что еще на этапе формирования частной собственности в приватизации жилья могло участвовать несколько граждан, зарегистрированных в квартире. Квартиры наследуются на основании завещаний или по закону, отчего также возникает долевая собственность. Жилье может быть приобретено семьей — возникает право совместной собственности.

Регистрация прав на объекты недвижимости

В Российской Федерации все права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (ФРС, www.rosregistr.ru или далее по тексту Росреестр). В каждом субъекте РФ имеется свой территориальный орган Росреестра, для Москвы это УФРС по Москве (www.mosregistr.ru), для Подмосковья - УФРС по Московской области (www.mosoblreg.ru).

Такой порядок учета и регистрации был введен с 31 января 1998 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (именуемый далее ФЗ «О регистрации»). До этого порядок оформления прав на недвижимое имущество был иной, причем каждый субъект РФ устанавливал свои правила. К примеру, в Москве сделки с жильем регистрировались Департаментом муниципального жилья (ДМЖ), с нежилыми помещениями — Москомимуществом, с земельными участками — Москомземом.

Само понятие государственной регистрации прав было введено значительно ранее ФЗ «О регистрации», менялся лишь порядок учета. Помимо регистрации непосредственно права также подлежат государственной регистрации и договора, путем которых происходит изменение права (смена собственника, внесение ограничений прав). Например, в соответствии с ст. 551 и п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи должен регистрироваться и вступает в силу только с момента его регистрации. Только подписание договора не приводит к смене собственника.

Таким образом, начиная с февраля 1998 года в ЕГРП заносятся все сведения о возникших ранее, возникающих и меняющихся правах на недвижимость, однако это происходит постепенно по мере обращения граждан и большая часть прав в жилищном фонде все еще не описана в реестре.

Регистрация прав, возникших до 31 января 1998 г

Закон признает ранее возникшие права (до 31.01.1998) и не требует обязательной перерегистрации (п.1 ст. 6 ФЗ «О регистрации»). Однако в случае совершения какой-либо сделки по изменению прав и необходимости ее регистрации проводится и одновременное внесение записей о ранее возникшем праве собственности в ЕГРП. Для этого в Росреестр предоставляются правоустанавливающие документы, оформленные в соответствии с тем порядком, который существовал в момент и по месту возникновения права. Это может быть зарегистрированный в БТИ или местной администрации договор, свидетельство о собственности, справка о выплаченном пае от администрации ЖСК и т.д.

То есть, если планируется отчуждение права собственности (продажа, дарение) или ограничение этого права (залог, арест, договор аренды), а само право первично не внесено в ЕГРП, то сначала происходит регистрация первичного права, а уже затем его изменение. Например, если продается квартира, находящаяся в собственности на основании приватизации, проведенной до 31 января 1998 года, то продавец и покупатель приходят в территориальное отделение Росреестра по месту объекта, продавец подает заявление и необходимые документы для регистрации ранее возникшего права в ЕГРП, обе стороны подают комплект документов на регистрацию договора купли-продажи, покупатель подает заявление на регистрацию перехода права на покупаемую квартиру. За все три действия (первичная регистрация, регистрация договора, регистрация перехода права) государственная пошлина взимается только раз — за регистрацию договора и переход права (ст. 6 ФЗ «О регистрации»).

Подача документов

Документы подаются в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости, права на которое необходимо зарегистрировать. Для Москвы список адресов можно посмотреть здесь — to77.rosreestr.ru/registr/rights_1/reg_graf/ , для Подмосковья здесь — to50.rosreestr.ru/about/structure/otdel_mun/ . Подать документы можно как лично, так и через представителя, а также путем отправки их почтой.

В отделении заполняется заявление согласно установленному образцу (в одном экземпляре) и подписывается заявителем. С формами заявлений можно ознакомиться на сайте Росреестра, например — to77.rosreestr.ru/registr/rights_1/blanki_zaiv/ . Заявитель одновременно с оригиналом заявления подает комплект документов, необходимых для осуществления регистрации прав. Документы по характеру делятся на правоустанавливающие ( to77.rosreestr.ru/registr/rights_1/spisok_doc/ или to50.rosreestr.ru/registr/rights_1/ ) и дополнительные, запрашиваемые в зависимости от конкретной ситуации (например, согласие супруга на отчуждение или приобретение, согласие сособственников на продажу доли и т.д.). К правоустанавливающему комплекту относятся также выписки из домовой книги, кадастровый паспорт и экспликация.

Все документы, кроме заявления, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в архиве Росреестра, а второй отдается правообладателю с отметкой о регистрации. В зависимости от ситуации подаются подлинники (договора, иные документы, отражающие содержание сделки), или подлинник и заверенная копия, или заверенные копии (акты администраций и судебные). На практике, при совершении, например, сделок купли-продажи, отдается три экземпляра с тем, чтобы каждая сторона сделки получила свой зарегистрированный оригинал (он необходим продавцу для получения доступа к банковской ячейке с деньгами).

Подаваемые документы должны содержать всю информацию, необходимую для совершения регистрационных действий — описание объекта недвижимости, вид права и другие данные. Надлежащим образом удостоверены, в том числе, если это необходимо по закону, нотариально. Срок действия документов не должен быть истекшим. Тексты написаны разборчиво, реквизиты сторон прописаны полностью, без сокращений. Документы из нескольких листов прошиваются, нумеруются и, если выданы юридическим лицом, скрепляются печатью.

Если отправка документов для регистрации прав происходит посредством почты (почтового отправления с объявленной ценностью, описью и уведомлением о вручении), то дополнительно к комплекту документов необходимо нотариально заверить подлинность подписи заявителя на бланке заявления, договор сделки, доверенность от имени правообладателя или стороны сделки, на основании которой действует заявитель, доверенность, фигурировавшая в сделке, если одна из сторон также действовала на основании доверенности, а также копии документов, удостоверяющих личности участвующих в сделке лиц.

Необходимые документы

Заявление

Заявление о государственной регистрации прав содержит данные о заявителе, сведения о сути просьбы и об объекте недвижимости.

Данные о заявителе — фамилия, имя, отчество, паспортные данные, семейное положение, гражданство, дата и место рождения, если действие по доверенности, то вписываются от чьего имени, данные о нотариусе, дата выдачи доверенности и ее номер в реестре, также вписываются данные о несовершеннолетнем, если действия совершаются в его интересах.

Сведения о сути просьбы:

• в какой срок необходимо произвести регистрационное действие (установленный законом или сокращенный);
• по какому виду права (собственности, долевой собственности (и размер доли), совместной собственности, иное);
• с регистрацией какого договора (купли-продажи, дарения, мены, аренды, иное), и какие последствия заявителем испрашиваются (переход права к (ФИО), регистрация или прекращение ограничения /обременения - ипотеки или иного залога, ренты, сервитута, ареста, аренды);
• с одновременной регистрацией ранее возникших прав на основании - акта органа госвласти, органа местного самоуправления, договора купли-продажи, мены, акта приемки в эксплуатацию, решение суда и т.д.

Сведения об объекте — какой объект недвижимости (жилой дом, квартира, земельный участок, гараж, нежилое здание, иное), общая и жилая площадь, кадастровый (или условный) номер, расположенный по адресу такому-то.

Также указывается требуется ли выдача свидетельства о государственной регистрации права, далее ставится дата и подпись заявителя, которая одновременно подтверждает согласие на проверку и достоверность представленных данных, получение расписки от регистратора.

Правоустанавливающие документы

Большая часть сделок сегодня регистрируется с одновременным внесением в ЕГРП сведений о ранее возникших правах, то есть по сути представляются на регистрацию два комплекта документов — один подтверждает права продавца, а второй — отражает суть сделки. И то, и другое относится к правоустанавливающим документам.

К этой категории документов относятся договоры купли-продажи, долевого участия (инвестирования), мены, дарения, договор передачи при приватизации, акты исполнения обязательств сторон сделки, свидетельства о собственности, о государственной регистрации прав, о праве на наследство (по закону или по завещанию), нотариально заверенное соглашение об определении долей, справки о выплате пая ЖСК, судебные акты.

Также в Росреестр представляются сведения об объекте недвижимости из БТИ и сведения о лицах, имеющих право пользования объектом (ЕИРЦ, правление ЖСК и т.п.): приобщаются кадастровый паспорт объекта (включая экспликацию и поэтажный план) — срок действия один год, выписка из домовой книги (или Единый жилищный документ) — срок действия один месяц.

Помимо указанных документов предъявляются паспорта и свидетельства о рождении участников сделки. Нотариально заверенные доверенности, если стороны представлены их доверенными лицами, с указанием в списке полномочий права на подачу в регистрационных целях и получение документов (п. 1 ст. 16, п. 5 ст. 18 ФЗ «О регистрации», ст. 153 и 163 ГК РФ).

Дополнительные документы

В ряде случаев Росреестром могут дополнительно запрашиваться иные документы, например, если согласно законодательству на сделку требуются разрешения третьих лиц. Это могут быть свидетельства о браке или о расторжении брака, брачный контракт, нотариально заверенное согласие супруга на приобретение или продажу собственности — если объект может считаться или будет считаться совместно нажитым имуществом.

Если в сделке участвуют недееспособные граждане, несовершеннолетние и иные иждивенцы, как собственники или как проживающие в квартире, то необходимо соответствующее разрешение представителя (опекуна) и распоряжение органов опеки местной администрации. Также регистраторы могут попросить встречную выписку из домовой книги с указанием об уже произведенной регистрации ребенка по новому адресу.

Если продаваемая квартира имеет в качестве обременения залог в виде ипотеки, то необходимо предоставить разрешение банка (залогодержателя) на сделку или справку об отсутствии кредитной задолженности от кредитора. Аналогично и в случае иного залога.

Если одновременно с регистрацией сделки требуется снятие ареста, то необходимо предъявить решение органа, наложившего данный арест (суда, судебных приставов, иных госорганов).

Также могут быть особенности при регистрации прав на новостройку, если дольщик проходит эту процедуру самостоятельно. Это зависит от того, открыл ли регистрационный адрес в Росреестре застройщик (внесудебный порядок регистрации), или происходит регистрация в судебном порядке. Потребуются акт сдачи дома в эксплуатацию, акт обмеров БТИ, акт сверки цены квартиры, судебное решение.

Государственная пошлина

К комплекту документов на регистрацию обязательно прилагается квитанция об оплате госпошлины. Государственная пошлина – сбор, взимаемый с лиц при их обращении в государственные и иные органы за совершением в отношении них юридически значимых действий. Пошлина уплачивается плательщиком, если иное не установлено главой 25.3 НК. В случае, если за совершением действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае, если среди них одно лицо (несколько лиц) освобождено от уплаты государственной пошлины, размер ее уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным от уплаты пошлины.

Государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в безналичной форме подтверждается платежным поручением с отметкой банка о его исполнении. Факт уплаты государственной пошлины плательщиком в наличной форме подтверждается либо квитанцией установленной формы, выдаваемой плательщику банком, либо квитанцией, выдаваемой плательщику должностным лицом или кассой органа, в котором производилась оплата.

В ряде случаев пошлина не уплачивается или плательщик может быть освобожден от уплаты, например, если признан малоимущим согласно Жилищному кодексу РФ (список льготников определен в ст. 333.35 главы 25.3 Налогового кодекса РФ). Так, пошлина не платится в следующих случаях:

• Государственной регистрации арестов, прекращения арестов недвижимого имущества;
• За регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона, а также за погашение регистрационной записи об ипотеке;
• Регистрации права, возникшего до введения в действие закона о госрегистрации, на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества;
• За регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права, реконструкцией объекта недвижимости;
• Регистрации прекращения права в связи с переходом к новому правообладателю;
• Регистрации прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
• Регистрации прекращения права при одновременной регистрации за тем же правообладателем другого вида права.

Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий в сфере недвижимости для физических лиц составляют как правило 1000 руб:

• Государственная регистрация права (в том числе доли, общей совместной собственности, доли в праве общей или общей долевой собственности) — 1000 руб;
• Регистрация права (в том числе доли), возникшего до введения в действие закона о регистрации, осуществляемая в соответствии с частью 2 статьи 6 данного закона в связи с регистрацией обременения права или сделки с объектом недвижимого имущества, не влекущей отчуждения такого объекта — 500 руб;
• Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — 100 руб;
• Госрегистрация права пожизненного наследуемого владения земельным участком — 1000 руб;
• Регистрация договора об отчуждении недвижимого имущества — 1000 руб;
• Госрегистрация договора аренды, субаренды — 1000 руб;
• Регистрация соглашений (договоров) о переуступке прав и обязанностей по договору, подлежащему государственной регистрации, переводе долга, в том числе уступке требования, передаче прав и обязанностей по договору аренды (за исключением переуступки прав по договору об ипотеке) — 1000 руб;
• За регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, внесение записи о прекращении ипотеки на основании заявления сторон договора об ипотеке — 1000 руб;
• Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 руб;
• За регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеки, в том числе сделки по уступке прав требования. включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя — 1000 руб;
• Регистрация обременений (ограничений) прав на объекты недвижимого имущества — 1000 руб;
• За регистрацию договора участия в долевом строительстве — 200 руб;
• Регистрация соглашения об изменении (или о расторжении) договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в ЕГРП — 200 руб;
• За повторную выдачу правообладателям свидетельства о госрегистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность) — 200 руб.

Отказ и приостановка регистрации

Росреестр может приостановить регистрацию или отказать в ней при возникновении сомнений в подлинности предоставленных документов или достоверности сведений, а также в иных оговоренных законом случаях (ст. 19 и ст. 20 ФЗ «О регистрации»). Чаще всего это происходит в случае, если в поданном комплекте документов будут обнаружены ошибки. Причиной приостановки может быть неверное указание в документах адреса дома, в котором находится квартира, несоответствие площадей, не правильное оформление документов или истечение срока их действия. Поэтому перед подачей документов необходимо убедиться, что они соответствуют всем требованиям и вся указанная в них информация идентична.

В случае приостановки регистратор в письменной форме уведомляет заявителя об основаниях своего решения и ему предоставляется месячный срок на исправление найденных ошибок. Если претензии устранены не были, то оформляется отказ в регистрации.

Регистрация прав также может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или одной из сторон сделки. В заявлении указываются причины и срок, необходимый для приостановления. Если же одна из сторон сделки заявляет о возврате документов без проведения регистрации, то регистратор приостанавливает процедуру регистрации на срок до месяца и если изменение ситуации не последовало, отказывает в регистрации.

Государственная регистрация также может быть приостановлена на основании решения суда, что сопровождается внесением отметки в ЕГРП. Аналогичное происходит, если на этапе регистрации поступит постановление о наложении ареста, запрета на определенные действия с объектом, либо об избрании меры пресечения в виде залога.

Росреестр может отказать в регистрации, если часть документов признано не действительными или отсутствуют, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, признано не полномочным в части распоряжения объектом, если документы составлены не надлежащим образом, например, в них отсутствуют указания на ограничения прав при их наличии, заявление подало ненадлежащее лицо, имеются противоречия между заявлением и существующими в ЕГРП записями.

При отказе Росреестр письменно уведомляет заявителя о причинах, копия сообщения приобщается к делу объекта в архиве Росреестра. Отказ может быть обжалован в суде.

Успешная регистрация

Если полнота, качество оформления и достоверность комплекта документов не вызвали возражений со стороны регистратора, оператор Росреестра выдает заявителю квитанцию с датой прибытия для получения результата. В указанный день заинтересованное лицо (лица) получает на руки соответствующие документы о регистрации права (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с отметкой о регистрации, другие документы), либо — мотивированный отказ в регистрации или решение о приостановке процедуры.

Если регистрация прошла успешно, то можно сказать, что состоялся своеобразный финиш, сопровождаемый определенными эмоциями. Теперь участников этого «забега» можно поздравить, правда для некоторых это конец одной истории и, возможно, начало новой, а для других это лишь краткая передышка перед новым сложным этапом жизни с уже своими взлетами и падениями. Все, как всегда, зависит от угла зрения.