Сегодня 17:01
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 15:43
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 13:29
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 12:35
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Сегодня 11:55
Новости компаний, пресс- и пост-релизы
Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU
Фото: Источник фото

События на рынке недвижимости московского региона развиваются по сценарию 2014-2017 гг., когда на фоне обострения геополитической обстановки, санкций, а также макроэкономических катаклизмов столичный метр потерял от 10% до 20% своей стоимости.

Однако сейчас ситуация усугубляется ценовым пузырем, надувшимся в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Нынешний кризис – далеко не первый в современной истории РФ. Военная спецоперация в Украине беспрецедентна, но санкционный шок российская экономика уже переживала – в 2014 г., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины. Конечно, масштаб санкций сейчас намного больше, но и способность к адаптации выше – восемь лет назад Россия столкнулась с санкциями впервые, а сейчас уже все-таки накоплен некоторый опыт преодоления ограничений и импортозамещения.

Кроме того, в 2014-м году имели место не только санкции, но и обвал цен на нефть, который привел к двукратной девальвации рубля. А сейчас баррель стоит более $100, что позволило рублю после краткосрочного падения не только быстро отыграть потерянное, но и укрепиться до уровней 2017 г. Так что в целом оба кризиса похожи по свое природе, хотя нынешний и больше по масштабу. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, за исключением валютного курса, отечественная экономика вообще и рынок недвижимости в частности реагируют на нынешние события по сценарию восьмилетней давности.

Как и в конце 2014 года, московский рынок недвижимости в начале весны 2022 г. прошел через фазу ажиотажа. Ослабление рубля, тестировавшего отметку в 120 руб. за доллар, и резкое удорожание ипотеки в связи с увеличением ключевой ставки до 20% годовых заставили выйти на рынок, во-первых, обладателей рублевых накоплений, спасавших в недвижимости свои сбережения, а во-вторых, ипотечников, спешивших монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты.

Панические настроения участников рынка привели к ценовому скачку: за март-апрель 2022 г. индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% в Новой и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение ценников достигало 10%.

Однако панического спроса хватило ненадолго: уже в конце марта ажиотаж пошел на спад, а в апреле спрос в Москве сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, падение было еще более ощутимым.

В такой ситуации не остается никаких причин для продолжения роста стоимости жилья. Апокалиптические сценарии, спровоцировавшие всплеск спроса и цен после начала спецоперации, не сбылись. Банковская система не рухнула, дальнейшей девальвации рубля не произошло - он даже переукрепился, и теперь финансовые власти ищут способы ослабить отечественную валюту.

Как следствие, рынок недвижимости начинает адекватно реагировать на экономическую ситуацию, которая продолжает ухудшаться – закрываются предприятия, падают доходы населения, а инфляция, прежде всего продовольственная, бьет рекорды и «съедает» все большую часть доходов населения.

В результате у людей остается все меньше возможностей копить на жилье – спрос перераспределяется с товаров длительного пользования в пользу товаров первой необходимости. При этом ипотека, несмотря на снижение ключевой ставки, все равно остается более дорогой, нежели в 2020-2021 гг., и вряд ли вернется к тем историческим минимумам в обозримой перспективе. Поэтому запросы продавцов квартир, сформировавшиеся к началу 2022 г. в иной экономической и геополитической реальности, теперь являются оторванными от финансовых возможностей основной массы потенциальных покупателей.

Уже в мае рынок жилья Москвы ушел в небольшой, но ощутимый минус – впервые с начала 2018 г. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя цена метра на вторичном рынке «старой» Москвы сократилась на 0,6%. Новая Москва и Подмосковье, где сосредоточено самое дешевое жилье в московском регионе, пока держатся, но, по всей видимости, скоро присоединятся к «старой» Москве – спрос падает и за МКАД.

В самом лучшем случае – если экономика быстро адаптируется к санкциям или они будут смягчены (что пока выглядит маловероятным), цены на жилье должны откатиться назад к уровням начала 2022 г., то есть потерять те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений в марте-апреле 2022 г. При нынешнем укреплении рубля этот прирост уже абсолютно неадекватен.

Однако в 2015-2017 гг. стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента), хотя курс рубля тогда удержать не удалось. При этом перед кризисом восьмилетней давности не было ценового пузыря – в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. Но за 2020-2021 гг. жилье в московском регионе подорожало в среднем на 50% благодаря слишком низким ставкам по кредитам и депозитам.

Поэтому горка, с которой придется катиться ценам, теперь гораздо выше, что хорошо демонстрирует график стоимости квартир в Москве за последние 10 лет. Так что если события будут развиваться по негативному сценарию, стоимость «квадрата» может вернуться к уровням начала 2020 г., то есть падение цен составит до 30%.

Глубина снижения цен на квартиры будет определяться не только экономической ситуацией, но и сегментом рынка, а также характеристиками конкретного объекта. Коррекция стоимости самого доступного жилья экономкласса может ограничиться 10% даже в самом негативном сценарии, а вот дорогой и нередко неадекватно переоцененный бизнес-класс может подешеветь и на 30% - как правило, чем выше цены, тем больше они падают в кризис.

Что же касается штучных объектов элитной недвижимости, сроки экспозиции которых могут достигать нескольких лет, то здесь сложно говорить об общих тенденциях – в зависимости от объекта ценообразование может быть очень индивидуальным. Более того, глубина коррекции цен на конкретные квартиры сильно зависит от изначальной цены – неадекватно оцененные лоты, а также неликвид могут требовать дисконта даже более 30%, чтобы найти покупателя.

Все вышесказанное относится в первую очередь к вторичному рынку жилья, который является рынком в полном смысле этого слова – с большим количеством продавцов и покупателей, действующих независимо друг от друга и не имеющих поддержки со стороны государства.

При этом на олигопольном столичном рынке новостроек, где 10 компаний строят половину жилья, и который получает щедрую поддержку из бюджета в виде льготной ипотеки, субсидируемых кредитов и т.п., могут иметь место отклонения от рыночных законов. Например, вместо снижения цен на новостройки в условиях перегрева рынка еще в 2021 г. застройщики с большей охотой пустились субсидировать ипотечные ставки.

Снижение ипотечной ставки на каждый процентный пункт, например ипотека под 8% годовых вместо 9%, равносильно примерно 5% дисконта от цены квартиры – ежемесячные платежи покупателя при этом будут примерно одинаковыми. Это означает, что, несмотря на ни что, застройщики могут продолжать повышать цены на новостройки, одновременно увеличивая размер субсидирования ипотечных ставок.

Насколько такая стратегия целесообразна – вопрос, конечно, дискуссионный. Здесь и сейчас она, скорее всего, позволяет активизировать продажи путем давления на психику покупателей: растущие цены побуждают быстро принимать решение о покупке, а «вкусная» ставка позволяет подсластить «пилюлю» в виде заоблачной цены.

Но в перспективе недостатки этой стратегии очевидны – рынок недвижимости превращается в наркомана, сидящего на «игле» необоснованно низких, нерыночных ипотечных ставок, а в плане цен все больше надувается пузырь, но, как известно, любой пузырь рано или поздно может лопнуть.

В мировой практике давно уже сложилось эмпирическое правило – цена квадратного метра жилья в любой локации должна быть примерно равна среднемесячному доходу людей, проживающей в этой локации. Так вот, средний уровень доходов москвичей находится в пределах 100 тысяч рублей в месяц, а средняя цена «квадрата» уже подобралась к отметке в 300 тысяч рублей.

Это, конечно, не означает, что московская недвижимость должна подешеветь втрое. Но подобные оценки позволяют составить представление о степени перегретости московского рынка, а также о потенциальной глубине его падения, если развитие кризисной ситуации пойдет по негативному сценарию и надувавшийся долгие годы пузырь наконец лопнет.

 

Вам понравилась статья?
0

Комментарии

(0)#

Последние комментарии на сайте

Только авторизованные пользователи могут добавлять комментарии.

Новости недвижимости:

00
Департамент города Москвы по конкурентной политике, логотип ведомства

Московским инвесторам представили коммерческие объекты для развития среднего и крупного бизнеса

Город предложил более 175 тыс. квм. коммерческой недвижимости в ходе роуд-шоу «Инвестируй в Москву: большие возможности для большого бизнеса».
00
БЦ STONE Дмитровская, Дмитровский проезд, владение 1г. Графика

По программе КРТ начались монолитные работы надземной части бизнес-центра у метро «Дмитровская»

Объект строится по адресу Дмитровский проезд, владение 1г. Через несколько лет здесь появится 23-этажный бизнес-центр с офисами, торговой галереей, отделениями банков, магазинами, аптеками и кафе.
01
IPG Estate логотип

Рынок офисной недвижимости Петербурга в 2025 году: дефицит площадей и рекордные ставки аренды

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга к концу 2024 года столкнулся с дефицитом свободных площадей, что привело к резкому росту арендных ставок.
00
Завод по производству газобетонных блоков и стеновых армированных газобетонных панелей, Зеленоград, рендер проекта

Строительство газобетонного завода компании «Группа Партнер» нового промышленного кластера в Зеленограде вышло на финальный этап

Новый завод по производству газобетонных блоков и стеновых армированных газобетонных панелей компания «Группа Партнер» возводит совместно с ГК ФСК.
00
КНАУФ, логотип

Скорость, экономия, качество: новые решения КНАУФ на «Сибирской строительной неделе»

КНАУФ принял участие в «Сибирской строительной неделе» — одной из крупнейших выставок строительных и отделочных материалов, техники, оборудования и технологий, читайте подробности.
00
Бизнес-центр Level work Воронцовская, графика

Бизнес-центр Level work Воронцовская получил разрешение на строительство

Level Group возведет офисное здание площадью 44,7 тысяч квадратных метров в районе Обручевский по адресу: улица Академика Семенихина, земельный участок 2.
00
18-я фаза города-парка «Переделкино Ближнее»

18-я фаза города-парка «Переделкино Ближнее»

Активно идет строительство 18-й фазы города-парка «Переделкино Ближнее», сейчас в корпусах 1 и 2 ведутся работы по подготовке фундаментов и монолитные работы. Дома строятся в р-не Внуково по адресу Рассказовка, 18 квартал.
00
Доброград, частный образовательный комплекс «МИР»

В Доброграде продолжается развитие единого образовательного кластера

В рамках соглашения между частной школой и детским садом «МИР» с одной стороны и муниципальной гимназией Доброграда с другой стороны будет реализован целый ряд проектов, полезных как для учеников, так и для педагогов.
00
Intermark Real Estate (ранее Savills в России), логотип компании

Зафиксирован рекордный за 3 года спрос на элитное жилье

Риэлторы фиксируют рост спроса на элитное жилье в Москве - в январе покупатели приобрели элитного жилья на 21 млрд. рублей - рекорд за три последних года.
00
NF Group

В Санкт-Петербурге в 2025 году откроются четыре новых фуд-холла

На начало 2025 г. в регионе действуют 18 фуд-холлов общей площадью 56,3 тыс. квм., в них представлено 403 площадки для размещения ресторанов. Планируется открытие еще четырех фуд-холлов общей площадью 18 тыс. квм.
00
Катуар, февраль 2023

На три района Подмосковья приходится 64% сделок в новостройках

Лидерами по сделкам на первичном рынке Московской области в январе 2025 года стали Мытищи, Ленинский округ и Красногорск, подсчитали эксперты ГК «Ферро-Строй».
00
Emotion от ГК Основа, графика

В 2024 году установлен рекорд по числу стартов новостроек в «Большом Сити»

До 2035 года в «Большом Сити» планируется построить 5 млн. квм. различной недвижимости. Эксперты компании Метриум рассказывают, как за минувший год изменился рынок жилой недвижимости «Большого Сити».
00
Проект «ГУСТАВ», площадь. Графика

ПИК внедряет инновационные технологии в строительстве кластера «ГУСТАВ»

ПИК продолжает реализацию креативно-производственного кластера «ГУСТАВ» общей площадью 56 тыс. квм. Открытие запланировано на 2026 год.
00
Банк ДОМ.РФ, логотип

Банк ДОМ.РФ направил первый транш финансирования для проектирования гостиничного комплекса на «Острове мечты» в Москве

Проектом предусмотрено строительство двух гостиниц по программе льготного кредитования туристической инфраструктуры. Гостиницы откроются в 2027 году.
00
Иван Виноградов, директор девелоперской компании Ikon Development

В Ikon Development назвали новые вызовы рынка новостроек

Иван Виноградов, директор компании Ikon Development, обозначил новые вызовы рынка недвижимости московского региона ближайших двух лет в рамках деловой конференции CORE XP «СИЛА ЧЕТЫРЕХ-2025. Тренды и реальность рынка недвижимости».
Или войти с помощью: