О «черных риэлторах», орудующих на рынке недвижимости и ловко отбирающих квартиры и дома, а то и жизнь у беззащитных старушек и наивных покупателей, слышал, пожалуй, каждый. Об этом постоянно сообщают газеты и телевидение, пестрят сообщениями ленты новостей в Интернете. «Черные риэлторы» – одна из причин, по которым люди в нашей стране опасаются вторичного рынка жилья. Неудивительно – страшно заплатить несколько миллионов за квартиру, а потом обнаружить, что владельцем ее является кто-то другой.
Но есть ли «черные риэлторы» на самом деле, или это только страшная сказка, которой любят пугать нас СМИ? И если они все же существуют, то как защититься от них обычному человеку, как уберечь свое имущество? И возможно ли это в принципе, или перед ними рядовой гражданин абсолютно беззащитен?
Схемы работы «черных риэлторов»
Полномочия риэлтора и страхование собственности
Кто такие черные риэлторы
Как правило, «черными риэлторами» называют людей, совершающих преступления на рынке недвижимости. В результате их действий граждане лишаются своих квартир, а в некоторых случаях и жизни. В нашей стране такие преступники появились в 1990-е годы. В начале XXI века также встречаются случаи совершения преступлений на рынке недвижимости.
Работать «черный риэлтор» может как в одиночку, так и в составе преступной группы. Как правило, он предлагает обычный набор услуг по найму и купле-продаже недвижимого имущества, однако обязательств своих чаще всего не выполняет. Никаких сертификатов, подтверждающих его право заниматься данной деятельностью, не имеет. При работе главным для такого человека является получение личной выгоды. Довольно часто «черными» становятся бывшие сотрудники агентств недвижимости, уволенные за какую-либо провинность.
По мнению специалистов, термин «черный риэлтор» некорректен, поскольку нередко эти лица отношения к риэлторской деятельности не имеют. Употребляется он потому, что преступления связаны с недвижимостью. В состав преступных групп наряду с риэлторами могут входить работники муниципальных учреждений, нотариусы, представители правоохранительных органов и кто угодно вообще. Да и сами «черные» специалисты, конечно, бывают в любой области деятельности, а не только на рынке жилья.
В сфере недвижимости большинство преступников появилось после отмены лицензирования. Фактически, посредником при совершении сделок с недвижимостью может быть кто угодно. Конечно, если обращаться в хорошо известные агентства, встреча с мошенником вам не грозит. Однако не все люди проявляют достаточное внимание. И это еще одна причина, по которой настоящие риэлторы считают необходимым вновь ввести систему лицензирования – как одну из мер защиты граждан от преступников.
Группы риска
Своих жертв «черные риэлторы» ищут главным образом среди тех, кто не может защитить себя самостоятельно. Это представители малоимущих слоев населения, одинокие пенсионеры, малолетние, граждане с различными заболеваниями, в том числе с психическими расстройствами. Кроме того жертвами недобросовестных маклеров становятся неработающие люди, ведущие асоциальный образ жизни и злоупотребляющие спиртными напитками и наркотиками. Главное условие – наличие собственной жилой площади при отсутствии близких родственников.
Однако не стоит забывать, что жертвой недобросовестных маклеров может стать любой человек. Юридическая безграмотность, недостаточная внимательность и осторожность при выборе посредника – основные причины такого положения. Поэтому нежелательно при заключении сделок с недвижимостью обращаться к непроверенным риэлторам или малоизвестным агентствам.
Схемы работы «черных риэлторов»
Главная цель недобросовестных маклеров – получить права на объект недвижимости. Для достижения этого «черные риэлторы» могут принимать разные обличья. Так, к людям, самостоятельно выставившим квартиру на продажу, мошенник может прийти под видом покупателя или представителя другой стороны. В этом случае он попытается получить деньги под расписку как задаток или аванс для передачи покупателю, после чего навсегда исчезнет с ними.
Другой вариант – убедить владельца квартиры, что для оформления сделки необходимо получение целого списка документов, которые на самом деле не нужны, и получить с него за это значительную сумму денег. Или утверждая, что покупатель не согласен на ранее оговоренную сумму, вынудить продавца снизить цену. Поскольку человеку хочется быстрее решить возникшую проблему, нередко преступники добиваются желаемого. Как правило, договора на условия сделки и приходно-кассовых ордеров на полученные деньги нет, поэтому что-либо доказать впоследствии будет невозможно.
При наличии значительных задолженностей по коммунальным платежам «черный риэлтор» может представиться представителем власти и постараться напугать владельцев выселением за долги, а затем склонить к невыгодной сделке. Чаще всего предлагается обменять квартиру на меньшую по площади и получить доплату, часть которой хозяин и сможет внести как уплату за долги коммунальным службам. Получив доверенность на распоряжение квартирой, мошенники быстро продают ее, а бывших владельцев переселяют в комнату или квартиру меньшей площади, нередко и с отсутствием элементарных удобств.
Одиноких пенсионеров мошенники предпочитают навещать в лице представителей социальной службы или медицинских работников. Они обещают пожилым людям обеспечение старости – содержание пенсионера всю оставшуюся жизнь взамен на получение квартиры после их смерти. Их целью в этом случае является заключение договора пожизненной ренты с правом наследования квартиры. Именно после подписания подобных документов кончина человека бывает подозрительно преждевременной. Если людям для лечения необходимы значительные суммы денег, то им также может быть предложен «выгодный» обмен с доплатой.
Для людей, страдающих пьянством, мошенники пытаются стать своеобразными друзьями. Они могут привозить спиртное, помогать небольшими суммами денег, с целью получить генеральную доверенность на жилое имущество. Если не получиться стать другом, могут начать запугивать выселением из квартиры за «плохое поведение» в нетрезвом виде и долги по квартплате. Передав документы малоизвестному лицу можно вскоре оказаться в плохой квартире или на улице. Поэтому надо быть весьма осторожными и не забывать, что в такой ситуации можно лишиться не только жилья, но и жизни.
В случае съема квартиры арендатор, обратившийся к помощи «черного риэлтора», потеряет деньги, внесенные вперед в качестве арендной платы. Схема очень проста – мошенник, находящийся в сговоре с таким агентом по недвижимости, представляется хозяином некой квартиры. Арендатор с ним заключает договор и вносит плату за жилье. Через несколько дней выясняется, что реальный собственник намерения сдавать жилую площадь в аренду не имел и денег ни от кого не получал. Жилье арендатору приходится покинуть, вернуть же уплаченные деньги он не может. Такая схема распространена среди жилищных аферистов.
Один из популярных методов работы мошенников – скрытое воздействие на продавца квартиры (манипуляции) с целью наживы. В подобном случае после обращения к риэлтору продавцу предлагают заключить эксклюзивный договор, по которому риэлтор будет заниматься рекламой объекта и поиском покупателей. Сам же продавец не имеет права обращаться в другие агентства недвижимости.
После заключения такого договора риэлтор приводит для просмотра квартиры людей, находящихся с ним в сговоре. Целью сообщников является навязывания продавцу мнения о том, что стоимость его квартиры значительно ниже суммы, которую он хотел бы получить. Продавец, не зная о сговоре, воспринимает подобную информацию как мнение независимых возможных покупателей. Если число таких просмотров будет достаточно большим, стоимость квартиры может быть значительно снижена, а квартира продана сообщнику маклера. Таким образом, мошенники получат квартиру, которую смогут продать с выгодой для себя.
В ряде случаев недобросовестные маклеры пытаются получить деньги, воспользовавшись невнимательностью потенциальных клиентов. Обратившись для покупки квартиры к частному маклеру, проверить историю имущества и узнать, законны ли права нынешнего владельца, сложно. Мошенник может предложить для продажи квартиру, собственники которой даже не знают, что их недвижимость продается. Если клиент передаст посреднику деньги, то квартиры он в результате не получит, а взыскать деньги с риэлтора из-за неточностей в договоре будет невозможно.
В таких случаях предметом сделки может быть неприватизированная недвижимость, квартира, приобретенная у недееспособных владельцев, недвижимость, на которую права собственности владелец документально подтвердить не может. Данная сделка будет признана недействительной, и приобретенной собственности покупатель лишится. В подобные схемы нередко вовлекаются недобросовестные нотариусы, могут быть использованы поддельные документы. Поэтому при заключении сделок с недвижимостью все документы надо проверять, чтобы понять, что предлагает риэлтор на самом деле и что указано в договоре. За консультациями желательно обращаться к знакомым юристам и в проверенные агентства.
Полномочия риэлтора и страхование собственности
В настоящее время все взаимоотношения между риэлтором и его клиентом регламентируются Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским Кодексом РФ. Дополнительных прав из-за отсутствия регулирования риэлторской деятельности риэлтор не имеет, поэтому совершать какие-либо значимые юридические действия не может (кроме тех случаев, когда является поверенным). Следовательно, прежде чем выдавать доверенность на управление своим имуществом, нужно убедиться в необходимости такого шага, проверить личность риэлтора и его квалификацию.
В полномочия риэлтора входит: предоставление достоверной коммерческой информации, подготовка объекта недвижимости к продаже, составление плана рекламной компании, передача клиенту информации о необходимых документах, привлечение специалистов для составления технического заключения или для правового исследования правоустанавливающих документов. Кроме того, к компетенции риэлтора относится проведение переговоров, прогноз ликвидности объекта, определение лучшей цены продажи, рекомендации по подготовке объекта к продаже.
При покупке недвижимости на вторичном рынке гарантии безопасности сделки клиенту предоставит не риэлтор, а титульное страхование собственности и ответственность государственных органов, которые выполняют правовую экспертизу и регистрацию сделки. Титульное страхование гарантирует страховую защиту недвижимости, если сделка будет признана незаконной по причине событий, неизвестных покупателю на момент заключения договора купли-продажи. Оно обеспечивает получение финансов в размере стоимости застрахованного объекта недвижимости при потере права собственности в результате судебного разбирательства. Стоимость такого страхования составляет 0,5–2% от суммы сделки при страховании на 10 лет.
Как защититься от «черных риэлторов»
Мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости, множество, и описать их все невозможно. Поэтому, чтобы защититься от махинаций, решив продать или купить квартиру, главное – быть внимательным и острожным. Есть несколько правил, которые необходимо выполнять, решив воспользоваться услугами специалиста по продаже недвижимости:
- встречаться с представителем выбранного агентства необходимо только в его офисе. Наличие у агентства своего офиса служит определенной гарантией его стабильности;
- при встрече потребуйте предъявить вам подтверждение квалификации риэлтора – аттестат, свидетельство об образовании в сфере услуг недвижимости;
- от агентства потребуйте предъявить сертификат системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости и полис страхования ответственности риэлторов. Сертификат должен быть зарегистрирован в Госстандарте РФ, при просмотре полиса обратите внимания на его сумму;
- договор должен быть заключен только в письменном виде, причем должны быть указаны все условия сделки и размер комиссионного вознаграждения;
- деньги в качестве аванса или задатка можно передавать только собственнику имущества после проведения правовой экспертизы объекта. При передаче денег необходимо оформить предварительный договор купли-продажи, от собственника получить письменное подтверждение их получения (расписку).
Если ваши требования откажутся выполнить – договор с такими риэлторами заключать нежелательно, лучше обратиться к другим специалистам.
Желательно подумать о том, кто может защитить ваши интересы и помочь разобраться в юридических тонкостях заключаемых сделок. Это может быть знакомый юрист с хорошей репутацией, в квалификации которого вы уверены. В любом случае отношения с ним также необходимо оформить, заключив договор об оказании услуг. В нем должна быть прописана ответственность специалиста перед вами и указана сумма вознаграждения за услуги.
Если некий риэлтор позвонил вам в дверь и представился сотрудником известного агентства недвижимости, проверьте его слова – позвоните в данную компанию или съездите лично и убедитесь, что этот агент действительно там работает. Это же поможет ознакомиться с его репутацией и узнать профессиональный уровень. Если офисом компании является небольшое дешевое помещение, это тоже может вызвать сомнения клиента – возможно, это временный офис для организации ряда «нечистых» сделок, который вскоре будет освобожден.
Проверьте учредительные документы данного агентства недвижимости, если риэлтор представился его сотрудником. В ряде случаев уволенные сотрудники похищали бланки компании и выдавали себя за ее руководителей, после чего получали с клиентов денежные средства в качестве задатков и пропадали с деньгами.
Если риэлтор не хочет знакомить вас с представителями другой стороны сделки, желательно проверить его полномочия. Их может давать договор поручения, договор об оказании услуг с указанными полномочиями по принятию или передаче денег. Если риэлтор – частное лицо, юридическую силу будет иметь только нотариально заверенная доверенность. Если такой документ будет представлен, он может насторожить, если недвижимость продается по сниженной цене. Собственник мог действовать не по своей воле или быть на момент подписания признан недееспособным.
Не прописывайте на свою жилплощадь посторонних, даже если вам обещают щедрое вознаграждение, не выдавайте доверенностей на риэлторов или оформителей-одиночек. Старайтесь не допускать образования задолженностей по оплате за квартиру – это убережет вас от попадания в базу «неблагополучных» людей и защитит от интересов мошенников.
Также не теряйте бдительности, если у вас есть родственники, которые проживают отдельно и могут стать потенциальной жертвой мошенников. В таком случае лучше заранее подготовить документы на наследство или прописаться в квартиру – это не позволит заключать какие-либо сделки с данным имуществом без вашего согласия. Если они все же будут заключены – даст возможность оспорить их в суде.
Еще один способ защиты от недобросовестных посредников – отказаться от их услуг вообще. Для заключения договоров владелец недвижимости не нуждается в посреднике. Изучив законодательство или получив консультацию у хорошего юриста (это не будет стоить больших денег), вы можете заключить договор самостоятельно. Подавая документы на регистрацию и забирая их без посредников, вы можете быть уверены, что в чужие руки они не попадут. Деньги же можно передать другому участнику сделки, воспользовавшись банковской ячейкой, что обеспечит их сохранность.
Да, большинство граждан перспектива все делать самостоятельно пугает. Но на самом деле все не так страшно. А в подобном случае вы не столкнетесь с мошенниками и сбережете и собственное имущество, и собственные средства.
Однако стоит помнить, что такой способ подходит только людям, способным разобраться в юридических тонкостях. Если же вы не уверены в собственных силах, лучше обратиться к квалифицированным специалистам из солидного агентства недвижимости. Таким компаниям невыгодно рисковать собственной репутацией ради обмана, и здесь вы гарантированно получите необходимую помощь.
Заключение
На рынке недвижимости, как и в любой другой области деятельности, недобросовестные специалисты и криминальные элементы существуют. Однако не стоит по этой причине считать мошенниками всех риэлторов и отказываться от услуг грамотных посредников, если вам необходима их помощь. Гарантией безопасности станут для вас собственные внимательность и осторожность, а также полное документальное и юридическое сопровождение сделки.
Читайте также другие статьи цикла на нашем портале:
Профессия риэлтора: часть 1. Зарубежный опыт
Профессия риэлтора: часть 2. Содержание и основные направления деятельности риэлтора в России
Профессия риэлтора: часть 3. Правовые основы деятельности риэлтора в России и ее регулирование
Комментарии
(1)#Последние комментарии на сайте