ПРАВО ИМЕЮ

На информацию по безопасности сделок с недвижимостью сегодня людям жаловаться, как говорится, грех. В последние годы об этом в СМИ написано довольно много статей. Тем не менее, перед покупкой квартиры ряд наших граждан проявляют непростительную беспечность, которая в дальнейшем нередко приводит к печальным результатам. И как иллюстрацией подобной безответственности является данная история.

Молодая семья, продав свою квартиру, стали подбирать для себя новую. Так как продавали сами, без посредников, то и подыскивать квартиру решили самостоятельно. Интернетом владели, поэтому найти нужный объект труда не составило.

Созвонились с хозяйкой и посмотрели квартиру. Понравилась. Документы чистые - первичная приватизация. Поэтому нанимать риэлторов или юристов для проверки истории квартиры они не стали. Решили, что нет смысла тратить деньги.

Несколько лет покупатели жили, как говорится, не тужили. Но однажды на пороге их квартиры появился мужчина, который заявил, что это его квартира, и он будет в ней жить.

• То есть как? – опешили новые собственники. – Мы эту квартиру купили у женщины. Она жила одна, и никаких мужчин в ней не значилось.
• Это моя бывшая жена, - с усмешкой проговорил мужчина. – Меня посадили. Она в скором времени развелась со мной и выписала из квартиры. Потом приватизировала ее на себя и продала вам. Но, как мне сказал адвокат, что я был выписан в колонию временно, поэтому не лишился права на свое жилье.

Он так же мне пояснил, что когда человек попадает в тюрьму, его регистрируют по месту пребывания в колонии (либо в исправительном центре), таков закон (ст. 5,7 ФЗ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выборе места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). Решение о снятии с регистрационного учета принимается на основании вступившего в законную силу приговора суда при подаче заявления от заинтересованного лица. Этим и воспользовалась моя бывшая жена.

Новые собственники от такого оборота прямо потеряли дар речи.

• Но ваша бывшая жена ничего нам не сказала почему-то о вас, - растерянно проговорили молодые люди.
• Ха, еще бы она сказала, - усмехнулся незнакомец. – Тогда бы вы и квартиру эту не купили. Точно ведь?
• Конечно, не купили.
• Ну вот, потому и промолчала, чтоб купили. Наверное, и уступила немало, - и мужчина устремил свой насмешливый взгляд на молодых.
• Да, скидку сделала, - отрешенно пролепетала женщина. Но сколько уступила, уточнять не стала. Да тому это и не было интересно.
• Вот что, ребята, я пока оставлю вещички тут, а сам пойду с корешами повидаться. Все же 7 лет не виделись, - ошарашил покупателей незнакомец, и стал пристраивать свой нехитрый скарб в коридоре. – И да, дайте мне экземпляр ключей. Не ломать же мне потом дверь, если вдруг вас не будет дома.
• Но как? На каком основании? – возмущенно проговорил мужчина. – Если ваша жена продала квартиру, то обращайтесь в суд и пусть она вам выделяет деньги.
• Ша, малявки. Вы скоро сами пойдете в суд выбивать отданные за квартиру деньги, - грозно проговорил мужчина. - А я здесь был прописан и буду жить!
• А мы где? – глупо проговорила женщина.
• Вы? Не знаю. Можете здесь, а можете и найти что-то другое.
• Как здесь? Вместе с вами? – не скрывая раздражения, проговорил мужчина.
• Ну да. Вы здесь прописаны, и я скоро получу паспорт со штемпелем. И будем жить втроем, - ухмыльнулся мужчина и недвусмысленно посмотрел на молодую женщину.
• Ну, уж нет! Вы меня достали, - крикнул новый хозяин квартиры, и стал набирать телефон участкового.

Пока ждали полицию, все молчали.

Участковый пришел через полчаса. Заметив бывшего зэка, с усмешкой проговорил:

• Что, Василий, оттрубил свой срок?
• Здорово Кузьмич,- бодро бросил мужчина. – Все чисто. От звонка до звонка. Вот справка.
• Ну-ну, - майор покрутил в руках справку и вернул хозяину. – Значит, твоя благоверная тебя кинула. Выписала, квартиру на себя приватизировала, потом продала и смылась.
• Выходит так, - как-то горестно вздохнул бывший зэк.
• Товарищ майор, но мы же купили эту квартиру, она наша. А он говорит, - и указал пальцем на мужчину, - что будет тут жить. На каком основании?
• Ну, не знаю, - развел руками майор. – Он здесь жил, был прописан и, наверное, имеет тоже свое право на квартиру. А вам надо обратиться в суд. Я что, я же не могу его из своего дома выгнать.
• Но квартира-то сейчас наша, и он не должен в ней находиться, - напирал хозяин квартиры на участкового.
• В суд, в суд, ребятки, я тут вам не помощник, - и участковый взялся за ручку двери. Потом он обернулся и погрозил пальцем Василию. – А ты чтоб без глупостей, а то я…..

Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Комментарии специалистов

Елена Валеева, генеральный директор агентства недвижимости «Светлый Град»:

• Всё так и есть, закон на стороне этого бывшего заключённого. И это справедливо. Ведь он не навсегда уехал в места не столь отдалённые, и это его право – вернуться в своё бывшее жильё. И даже в случае продажи квартиры, как здесь описывается, он имеет право на пожизненное право проживания, и суд это право подтвердит.  

Покупатели «владеют Интернетом»? Да разве специалисты (риэлторы) нужны для того, чтобы просто найти объект?  Это самое распространённое заблуждение. Нет, не для этого нужны профессионалы, и услуга по поиску/подбору объекта не является ценной в век Интернета. И даже если бы эти покупатели обратились бы к знакомым юристам, но работающим в какой-то другой юридической сфере – это тоже не дало бы нужный эффект. Точно так же, как у врачей необходима специализация (стоматолог не рискнёт делать работу окулиста или гинеколога), у юристов наиболее глубокие знания есть в тех направлениях, которыми они занимаются изо дня в день.

Кроме того, в подготовке и сделке с недвижимостью есть масса нюансов, которые покупатели или продавцы рискуют даже не заметить, но они могут очень здорово подпортить им настроение и жизнь в том или ином случае. Потому что стратегию и тактику сделки лучше и правильнее продумает и проведёт в жизнь всё-таки профессионал.    И переговоры правильно проведёт, с учётом интересов своих клиентов. И расчёты пройдут более грамотно и спокойно. И квартиру передадут, как будет безопаснее и спокойнее для клиентов. Не говоря уже о такой важнейшей процедуре, как так называемая проверка юридической чистоты недвижимости.

Кстати, многие наивно полагают, что если купить квартиру с так называемыми «первичными документами», то есть когда основанием приобретения продаваемой квартиры является приватизация, то, мол, и проверять нечего – не было вереницы продаж, и это якобы и есть гарантия юридической чистоты правоустанавливающих документов.

Эльвира Дейнека, начальник юридического отдела АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:

• В первую очередь нужно отметить, что с вступлением в силу Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 525-ФЗ, в Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства   внесены  изменения.  Из перечня оснований для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства  исключено такое основание как вступивший в законную силу приговор суда в случае осуждения гражданина к лишению свободы.

Теперь, при осуждении к лишению свободы, граждане не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а администрация исправительного учреждения информирует ФМС о регистрации и снятии с регистрации по месту пребывания таких граждан.

Если в описываемой ситуации бывший жилец был снят с регистрационного учета до внесения данных поправок,  неправильным было исключение его из договора социального найма.

Право пользования муниципальной квартирой возникает на основании договора социального найма. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Гражданин, осужденный к лишению свободы, не утрачивает право пользования жилым помещением в течение всего периода отбывания наказания, т.е. его выбытие считается временным.

Прекращение семейных отношений также не влечет прекращения  права пользования  жилым помещением на основании договора социального найма (ч. 2 и ч. 4 ст. 69 ЖК) .

Таким образом, ни выбытие в места лишения свободы, ни прекращение семейных отношений не могло стать для бывшего жильца основанием для прекращения его  прав пользования жилым помещением  и исключением его  из договора социального найма.

Соответственно дальнейшая приватизация жилого помещения должна была быть осуществлена  с согласия всех совершеннолетних лиц,  имеющих право пользования по договору социального найма (Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I), в том числе с согласия осужденного.

Из чего следует, что появившийся бывший жилец имел право на участие в приватизации квартиры, несмотря на то, что находился в местах лишения свободы и отсутствие такого согласия является нарушением закона. Участковый прав, что каждому из участников данной ситуации отстаивать свое право придется в суде.

Вадим Рубцов, председатель Коллеги адвокатов г. Москвы «Правовое содействие»:

• В данном случае необходимо разобраться в таких понятиях, как регистрация по месту постоянного пребывания и право пользования жилым помещением.

Приговор суда в виде лишения свободы не лишает гражданина права пользования жилым помещением, в котором он до приговора проживал по договору социального найма. Данная позиция была закреплена ещё в 1995 году Постановлением Конституционного суда РФ, правовая позиция которого состоит в том, что осужденный, не проживающий в жилом помещении более шести месяцев, не может быть только по этому основанию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора дело подлежит разрешению в суде, осужденный вправе предъявить иск к лицам, препятствующим ему в проживании в жилом помещении, об устранении препятствий в пользовании им жилым помещением.

Данная позиция нашла свое отражение в дальнейшем правоприменительной практике. Более того, в соответствии с положениями ст.71 ЖК РФ, граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, сохраняют своё право на жильё, вне зависимости от срока отбывания наказания.

Вот и получается, что право на проживание в этой квартиры у гражданина, вернувшегося из мест лишения свободы действительно есть. Тут, конечно, можно по упираться. Не пускать его жить в квартиру, но если он будет действовать в рамках правового поля, то суд его обязательно вселит. Раньше или позже, но это произойдет.

Следует учитывать, что по данной категории дел сложилась судебная практика, когда суды признавали договор приватизации ничтожной сделкой, и возвращали квартиры в собственность государства, что влекло за собой необходимость негативные последствия для новых собственников, но тут возможны варианты. Сидельцу придется доказать, что он действительно не знал о том, что кто-то приватизирует его квартиру без его ведома.

Также, в силу ст.71 ЖК РФ, приватизация, в этом случае, проводится с явным нарушением закона, так как договор приватизации должен быть заключен со всеми гражданами, имеющими право проживания в приватизируемой квартире. То есть, при приватизации совершено как минимум правонарушение, а возможно и уголовное преступление. Вот только вопрос доказывания и доведения дела до обвинительного приговора – процесс долгий, трудоёмкий с не однозначный.

Однако, в этой истории есть ещё один интересный нюанс. В тексте звучит фраза, что бывшая жена «развелась, выписала из квартиры и приватизировала» … Если удастся доказать, что сиделец знал об иске о его выселении, и данный иск был удовлетворен, не оспорен и вступил в законную силу, то получается, что на момент приватизации он не имел права пользования квартирой. Тогда он утратил право пользования жильём не потому, что отбывал наказание, а по вступившему в законную силу решению суда. В этом случае никакой другой суд его не вселит, потому как право проживание он утратил.

Какую рекомендацию можно дать новым собственникам? Во-первых, не спешить запускать в свою квартиру кого-то, кто не предъявил никаких документов, подтверждающих его право в ней находиться. В любом случае они являются добросовестными приобретателями. Конечно, есть вариант, что этого окажется недостаточно, но зачем сразу же сдаваться, пока не испробованы все методы защиты своего права?

Во-вторых, необходимо выяснить, на каком основании он утратил право пользования. Это было решение суда или просто чья-то халатность (а может даже и злой умысел). Ну и если он был лишён права пользования по решению суда, то дальнейшие переговоры возможны только после отмены такого решения.

В любом случае, новым собственникам можно посочувствовать. Они попали в ситуацию, которая потребует от них много сил и средства, чтобы с ней справиться, с неоднозначным результатом.

Как можно от этого защититься? В данном случае при покупке квартиры необходимо было запросить полную выписку из домовой книги, в которой очень внимательно изучить историю регистрации и снятия с регистрационного учёта жильцов. Ну и помните, что мошенники на то и мошенники, чтобы их действия всегда выглядели полностью законными.

Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

• Закон в данной ситуации говорит, что бывший муж, пока не имеет в паспорте штампа о регистрации, а значит, сейчас точно не может жить в этой квартире. Поэтому странно, что участковый не упоминает об этом. И вещи свои размещать он в этой квартире точно не может.

Это первое на что нужно обратить внимание. Создается ощущение, что по каким-то причинам участковый потакает своему знакомому.

Но на этом хорошие новости для новых собственников заканчиваются. Дело в том, что результаты приватизации действительно могут быть оспорены. Тут очень многое зависит от сроков. Если она была произведена три года назад (или менее), то шансы на это достаточно велики. Ну, и чем больше срок, тем шансы меньше. К сожалению, из истории мы знаем только то, что Василий находился в тюрьме 7 лет. А то, как давно прошла приватизация, мы не знаем. Так что, как всё будет выглядеть в данном случае – мы не знаем.

Далее, даже если приватизацию оспорить не удастся, то с большой долей вероятности суд восстановит право пользования Василия в квартире. А значит, у него будет право проживания в ней.

Как выйти из данной ситуации? Самое важное, сразу дать отпор Василию. Не позволять ему проживать в квартире без должных оснований. Он должен понимать, что нахрапом он ничего не получит. Если будет запугивать – обращаться в полицию. Василий ведь тоже понимает, что он легко может снова оказаться в тюрьме и для покупателей – это самый легкий выход из ситуации.

Есть еще несколько вариантов. Первый - договориться с бывшей собственницей о выплате некоей компенсации для покупки жилья Василию. Второй - в случае отсутствия у продавца такого желания, понудить её к этому через суд.

Однако, нужно понимать, что такое понуждение не факт, что получится. Так как у той банально может не быть денег. А так же это возможно только после вынесения решения суда о восстановлении права пользования Василия в квартире. Третий - самостоятельно или вместе с продавцом купить новое жилье для Василия.

Ну а если суд примет решение о признании приватизации недействительной и расторжении последующей сделки, то наши покупатели лишаться своего права собственности. По закону бывшая супруга Василия в этом случае должна будет отдать им деньги, которые она получила за квартиру. Но будут ли у неё эти деньги, будет ли имущество для взыскания этих денег, хватит ли этих денег на покупку новой квартиры – совершенно не известно. Поэтому, я бы в этой ситуации рекомендовал идти по первому или третьему варианту.

Комментарий редакции

Евгений Еременко, 24 января 2022 года

Подробно о проверке договора купли-продажи и пакета документов перед сделкой можно почитать на правовом портале КвартираВед.ру по ссылке https://kvartiraved.ru/proverka-dokumentov-na-kvartiru-pered-sdelkoj/. Но безопаснее, разумеется, привлечь юриста к работе или опытного риэлтора. Будьте готовы заплатить деньги за вашу безопасность.